【正文】 10 昌平區(qū)南口鐵路醫(yī)院改擴(kuò)建工程 1 2 3 3 3 9 3 1 0 待定 待定 原有業(yè)務(wù)樓年久失修，急需進(jìn)行改擴(kuò)建。 可以看到，目前市場環(huán)境下，單一依靠銷售利潤率拉動(dòng) ROE增長并不是最理想的選擇，要重點(diǎn)著眼資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。 成本領(lǐng)先 聚焦 差異化 成本領(lǐng)先 聚焦 差異化 已明確的戰(zhàn)略 需進(jìn)一步明確的戰(zhàn)略 例如： ? 定位中高端客戶 ? 核心城市布局 ? 發(fā)展與壽險(xiǎn)主業(yè)相關(guān)服務(wù) ? 金融核心 例如： ? 標(biāo)準(zhǔn)化 ? 降低資金成本 市場初期階段，尚無明確的差異化方向 泰康之家商業(yè)模式建立 24 分析： 中國房產(chǎn)企業(yè) TOP 10中，以資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為贏面的企業(yè)共占六成。 7 昌平區(qū)區(qū)域醫(yī)療中心建設(shè)（急診樓） 4 0 0 0 0 待定 待定 待定 原有急診樓面積狹小，不能滿足急診設(shè)施要求。 13 老年病醫(yī)院 （中醫(yī)院原址改建） 1 6 8 8 0 3 3 7 6 2 0 1 4 2 0 1 5 中醫(yī)院東遷后，原址改建為老年病醫(yī)院，滿足老年患者的就醫(yī)需求。 2022年 2022年的 5年間，恒大銷售額從 20億飛躍至 527億。T的核心能力為開發(fā)管理 ? Samsung Camp。 當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期上行時(shí)，基于市場對(duì)于預(yù)期價(jià)值的增加，高杠桿與低周轉(zhuǎn)率的財(cái)務(wù)規(guī)劃不會(huì)顯現(xiàn)出過高的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期下行及預(yù)期變化時(shí)，高杠桿和低周轉(zhuǎn)率將迅速將局部風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn) *另外在 Erickson破產(chǎn)保護(hù)過程中還發(fā)現(xiàn)仍然有運(yùn)行質(zhì)量非常良好的社區(qū)，基本都位于經(jīng)濟(jì)中心城市周邊，雖然 CCRC社區(qū)在正常運(yùn)行時(shí)服務(wù)屬性將決定經(jīng)營狀況，但在“退潮”的階段，地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)仍然有效 泰康之家商業(yè)模式建立 29 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)策略：實(shí)證案例研究 ：為什么資金周轉(zhuǎn)率如此重要 小結(jié) 分析： ? 銷售凈利潤率的提高主要依靠強(qiáng)大的成本管理能力和品質(zhì)管理能力實(shí)現(xiàn)，并依托成熟的企業(yè)和產(chǎn)品品牌，即使是成熟的地產(chǎn)發(fā)展商也需要非常長時(shí)間的積累 ? 或者提高銷售凈利潤率依托母公司的長期戰(zhàn)略孵化和強(qiáng)大的優(yōu)質(zhì)資源攫取能力（以華潤為例） ? 泰康之家作為傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)附屬公司，在標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)的交易處臵有較強(qiáng)優(yōu)勢(shì) 建議： ? 在近期通過資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化或證券化上發(fā)揮傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，通過提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率建立競爭壁壘 ? 在遠(yuǎn)期通過品質(zhì)控制成本管理和品牌建設(shè)進(jìn)一步提升競爭力 通過會(huì)計(jì)處理或交易操縱相對(duì)容易 更為真實(shí)反映企業(yè)經(jīng)營的狀況 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 核心理念 30 來源： 《 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)宣傳材料“富足而退 〃 優(yōu)雅一生” 》 為中高端老年人群全能的養(yǎng)老服務(wù) ? 時(shí)間與空間 不同的生命階段和不同的地理區(qū)域 ? 服務(wù)類型 護(hù)理、醫(yī)療、財(cái)富管理等 全能養(yǎng)老服務(wù)的載體 泰康之家養(yǎng)老社區(qū) ? 空間上不同業(yè)態(tài)的動(dòng)態(tài)組合 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 選址與產(chǎn)品模式 31 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 產(chǎn)品的規(guī)劃建筑特點(diǎn) 32 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 開發(fā)模式及交易結(jié)構(gòu) 33 分析： ? 與發(fā)展商合作，共同取地并降低資金投入 ? 銷售回款也作為投資回收的重要來源 ? 成立 SPV實(shí)現(xiàn)真實(shí)交易及破產(chǎn)隔離，并為未來的 ABS的實(shí)現(xiàn)提前制度安排 ? 開發(fā)公司及運(yùn)營管理公司為獨(dú)立實(shí)體，分別不同的考核指標(biāo)體系 ? 非核心服務(wù)業(yè)務(wù) /風(fēng)險(xiǎn)較大服務(wù)業(yè)務(wù) /不控制核心資源的服務(wù)業(yè)務(wù)全面外包 ? 建立與領(lǐng)先的醫(yī)療集團(tuán)或護(hù)理集團(tuán)的長期合作關(guān)系或股權(quán)投資 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 銷售模式及價(jià)值實(shí)現(xiàn)方式 34 分析： ? 根據(jù)不同的產(chǎn)品和產(chǎn)品組合選擇不同的銷售模式組合 ? 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)銷售按照住宅產(chǎn)品定價(jià) ? 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品入門費(fèi)定價(jià)按照銷售價(jià)格折扣定價(jià)，折扣比例參考回收土地及建安成本以及期間內(nèi)的財(cái)務(wù)成本，月費(fèi)可采用成本加成方式確定 ? 會(huì)員制參考市場同類產(chǎn)品定價(jià)或平均入住時(shí)間與市場租價(jià)總額確定 ? 租賃產(chǎn)品采用單位時(shí)間治療護(hù)理消費(fèi)平均價(jià)格與平均入住時(shí)間確定押金總額，實(shí)際租金水平參考市場價(jià)格 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 價(jià)格結(jié)構(gòu) 35 分析： ? 制定三種入門費(fèi)方案供客戶選擇，但不能提供過多的選項(xiàng)以免體系混亂 ? 制定清晰的入門費(fèi)調(diào)整政策供銷售人員使用 ? 月費(fèi)基礎(chǔ)按照戶型大小進(jìn)行計(jì)算體現(xiàn)價(jià)格體系的公平性，按照不同護(hù)理等級(jí)進(jìn)行動(dòng)態(tài)的調(diào)整預(yù)留未來的調(diào)價(jià)可能 ? 通過增值服務(wù)費(fèi)增