【正文】 10 昌平區(qū)南口鐵路醫(yī)院改擴建工程 1 2 3 3 3 9 3 1 0 待定 待定 原有業(yè)務樓年久失修，急需進行改擴建。 可以看到，目前市場環(huán)境下，單一依靠銷售利潤率拉動 ROE增長并不是最理想的選擇，要重點著眼資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。 成本領先 聚焦 差異化 成本領先 聚焦 差異化 已明確的戰(zhàn)略 需進一步明確的戰(zhàn)略 例如： ? 定位中高端客戶 ? 核心城市布局 ? 發(fā)展與壽險主業(yè)相關服務 ? 金融核心 例如： ? 標準化 ? 降低資金成本 市場初期階段，尚無明確的差異化方向 泰康之家商業(yè)模式建立 24 分析： 中國房產(chǎn)企業(yè) TOP 10中，以資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為贏面的企業(yè)共占六成。 7 昌平區(qū)區(qū)域醫(yī)療中心建設（急診樓） 4 0 0 0 0 待定 待定 待定 原有急診樓面積狹小，不能滿足急診設施要求。 13 老年病醫(yī)院 （中醫(yī)院原址改建） 1 6 8 8 0 3 3 7 6 2 0 1 4 2 0 1 5 中醫(yī)院東遷后，原址改建為老年病醫(yī)院，滿足老年患者的就醫(yī)需求。 2022年 2022年的 5年間，恒大銷售額從 20億飛躍至 527億。T的核心能力為開發(fā)管理 ? Samsung Camp。 當經(jīng)濟周期上行時，基于市場對于預期價值的增加，高杠桿與低周轉(zhuǎn)率的財務規(guī)劃不會顯現(xiàn)出過高的風險，當經(jīng)濟周期下行及預期變化時，高杠桿和低周轉(zhuǎn)率將迅速將局部風險轉(zhuǎn)化為系統(tǒng)性風險 *另外在 Erickson破產(chǎn)保護過程中還發(fā)現(xiàn)仍然有運行質(zhì)量非常良好的社區(qū)，基本都位于經(jīng)濟中心城市周邊，雖然 CCRC社區(qū)在正常運行時服務屬性將決定經(jīng)營狀況，但在“退潮”的階段，地產(chǎn)經(jīng)驗仍然有效 泰康之家商業(yè)模式建立 29 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)策略：實證案例研究 ：為什么資金周轉(zhuǎn)率如此重要 小結(jié) 分析： ? 銷售凈利潤率的提高主要依靠強大的成本管理能力和品質(zhì)管理能力實現(xiàn)，并依托成熟的企業(yè)和產(chǎn)品品牌，即使是成熟的地產(chǎn)發(fā)展商也需要非常長時間的積累 ? 或者提高銷售凈利潤率依托母公司的長期戰(zhàn)略孵化和強大的優(yōu)質(zhì)資源攫取能力（以華潤為例） ? 泰康之家作為傳統(tǒng)金融機構(gòu)附屬公司，在標準化資產(chǎn)的交易處臵有較強優(yōu)勢 建議： ? 在近期通過資產(chǎn)標準化或證券化上發(fā)揮傳統(tǒng)優(yōu)勢，通過提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率建立競爭壁壘 ? 在遠期通過品質(zhì)控制成本管理和品牌建設進一步提升競爭力 通過會計處理或交易操縱相對容易 更為真實反映企業(yè)經(jīng)營的狀況 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 核心理念 30 來源： 《 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)宣傳材料“富足而退 〃 優(yōu)雅一生” 》 為中高端老年人群全能的養(yǎng)老服務 ? 時間與空間 不同的生命階段和不同的地理區(qū)域 ? 服務類型 護理、醫(yī)療、財富管理等 全能養(yǎng)老服務的載體 泰康之家養(yǎng)老社區(qū) ? 空間上不同業(yè)態(tài)的動態(tài)組合 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 選址與產(chǎn)品模式 31 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 產(chǎn)品的規(guī)劃建筑特點 32 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 開發(fā)模式及交易結(jié)構(gòu) 33 分析： ? 與發(fā)展商合作，共同取地并降低資金投入 ? 銷售回款也作為投資回收的重要來源 ? 成立 SPV實現(xiàn)真實交易及破產(chǎn)隔離，并為未來的 ABS的實現(xiàn)提前制度安排 ? 開發(fā)公司及運營管理公司為獨立實體，分別不同的考核指標體系 ? 非核心服務業(yè)務 /風險較大服務業(yè)務 /不控制核心資源的服務業(yè)務全面外包 ? 建立與領先的醫(yī)療集團或護理集團的長期合作關系或股權(quán)投資 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 銷售模式及價值實現(xiàn)方式 34 分析： ? 根據(jù)不同的產(chǎn)品和產(chǎn)品組合選擇不同的銷售模式組合 ? 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)銷售按照住宅產(chǎn)品定價 ? 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品入門費定價按照銷售價格折扣定價，折扣比例參考回收土地及建安成本以及期間內(nèi)的財務成本，月費可采用成本加成方式確定 ? 會員制參考市場同類產(chǎn)品定價或平均入住時間與市場租價總額確定 ? 租賃產(chǎn)品采用單位時間治療護理消費平均價格與平均入住時間確定押金總額，實際租金水平參考市場價格 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 價格結(jié)構(gòu) 35 分析： ? 制定三種入門費方案供客戶選擇，但不能提供過多的選項以免體系混亂 ? 制定清晰的入門費調(diào)整政策供銷售人員使用 ? 月費基礎按照戶型大小進行計算體現(xiàn)價格體系的公平性，按照不同護理等級進行動態(tài)的調(diào)整預留未來的調(diào)價可能 ? 通過增值服務費增