養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式研究-wenkub.com
2025-04-27 13:10 本頁面
【正文】 16 昌平衛(wèi)校繼教中心教學(xué)實訓(xùn)樓建設(shè)項目 1 0 8 0 0 5 4 0 0 待定 待定 原有教學(xué)樓年久失修，不能滿足教學(xué)需求。 12 沙河醫(yī)院遷址新建工程 5 0 0 0 0 2 5 0 0 0 2 0 1 1 2 0 1 2 原址列為沙河鎮(zhèn)舊城改造拆遷范圍，急需遷址新建。 8 昌平區(qū)醫(yī)院綜合病房樓（續(xù)建工程） 2 1 0 2 0 1 2 5 4 9 2 0 0 9 2 0 1 1 原有病房樓面積狹小，不能滿足住院設(shè)施要求。 當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期上行時，基于市場對于預(yù)期價值的增加，高杠桿與低周轉(zhuǎn)率的財務(wù)規(guī)劃不會顯現(xiàn)出過高的風(fēng)險，當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期下行及預(yù)期變化時，高杠桿和低周轉(zhuǎn)率將迅速將局部風(fēng)險轉(zhuǎn)化為系統(tǒng)性風(fēng)險 *另外在 Erickson破產(chǎn)保護(hù)過程中還發(fā)現(xiàn)仍然有運(yùn)行質(zhì)量非常良好的社區(qū)，基本都位于經(jīng)濟(jì)中心城市周邊，雖然 CCRC社區(qū)在正常運(yùn)行時服務(wù)屬性將決定經(jīng)營狀況，但在“退潮”的階段，地產(chǎn)經(jīng)驗仍然有效 泰康之家商業(yè)模式建立 29 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)策略：實證案例研究 ：為什么資金周轉(zhuǎn)率如此重要 小結(jié) 分析： ? 銷售凈利潤率的提高主要依靠強(qiáng)大的成本管理能力和品質(zhì)管理能力實現(xiàn)，并依托成熟的企業(yè)和產(chǎn)品品牌，即使是成熟的地產(chǎn)發(fā)展商也需要非常長時間的積累 ? 或者提高銷售凈利潤率依托母公司的長期戰(zhàn)略孵化和強(qiáng)大的優(yōu)質(zhì)資源攫取能力（以華潤為例） ? 泰康之家作為傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)附屬公司，在標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)的交易處臵有較強(qiáng)優(yōu)勢 建議： ? 在近期通過資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化或證券化上發(fā)揮傳統(tǒng)優(yōu)勢，通過提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率建立競爭壁壘 ? 在遠(yuǎn)期通過品質(zhì)控制成本管理和品牌建設(shè)進(jìn)一步提升競爭力 通過會計處理或交易操縱相對容易 更為真實反映企業(yè)經(jīng)營的狀況 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 核心理念 30 來源： 《 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)宣傳材料“富足而退 〃 優(yōu)雅一生” 》 為中高端老年人群全能的養(yǎng)老服務(wù) ? 時間與空間 不同的生命階段和不同的地理區(qū)域 ? 服務(wù)類型 護(hù)理、醫(yī)療、財富管理等 全能養(yǎng)老服務(wù)的載體 泰康之家養(yǎng)老社區(qū) ? 空間上不同業(yè)態(tài)的動態(tài)組合 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 選址與產(chǎn)品模式 31 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 產(chǎn)品的規(guī)劃建筑特點 32 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 開發(fā)模式及交易結(jié)構(gòu) 33 分析： ? 與發(fā)展商合作，共同取地并降低資金投入 ? 銷售回款也作為投資回收的重要來源 ? 成立 SPV實現(xiàn)真實交易及破產(chǎn)隔離，并為未來的 ABS的實現(xiàn)提前制度安排 ? 開發(fā)公司及運(yùn)營管理公司為獨立實體，分別不同的考核指標(biāo)體系 ? 非核心服務(wù)業(yè)務(wù) /風(fēng)險較大服務(wù)業(yè)務(wù) /不控制核心資源的服務(wù)業(yè)務(wù)全面外包 ? 建立與領(lǐng)先的醫(yī)療集團(tuán)或護(hù)理集團(tuán)的長期合作關(guān)系或股權(quán)投資 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 銷售模式及價值實現(xiàn)方式 34 分析： ? 根據(jù)不同的產(chǎn)品和產(chǎn)品組合選擇不同的銷售模式組合 ? 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)銷售按照住宅產(chǎn)品定價 ? 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品入門費(fèi)定價按照銷售價格折扣定價，折扣比例參考回收土地及建安成本以及期間內(nèi)的財務(wù)成本，月費(fèi)可采用成本加成方式確定 ? 會員制參考市場同類產(chǎn)品定價或平均入住時間與市場租價總額確定 ? 租賃產(chǎn)品采用單位時間治療護(hù)理消費(fèi)平均價格與平均入住時間確定押金總額，實際租金水平參考市場價格 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 價格結(jié)構(gòu) 35 分析： ? 制定三種入門費(fèi)方案供客戶選擇，但不能提供過多的選項以免體系混亂 ? 制定清晰的入門費(fèi)調(diào)整政策供銷售人員使用 ? 月費(fèi)基礎(chǔ)按照戶型大小進(jìn)行計算體現(xiàn)價格體系的公平性，按照不同護(hù)理等級進(jìn)行動態(tài)的調(diào)整預(yù)留未來的調(diào)價可能 ? 通過增值服務(wù)費(fèi)增加收入來源，也可根據(jù)增值服務(wù)的訂用情況對服務(wù)設(shè)施的取消或增建提供依據(jù) 一． 導(dǎo)論 二． 標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)模式分析 三． 泰康之家商業(yè)模式建立 四． 現(xiàn)有項目商業(yè)模式評價 36 現(xiàn)有項目商業(yè)模式評價 以泰康之家 燕園為例 項目概況 37 分析： ? 項目地處國家中心城市北京的郊區(qū)，周邊自然資源環(huán)境較好 ? 交通便利，項目區(qū)域商業(yè)配套設(shè)施不完善，區(qū)域項目主要為郊區(qū)型別墅，規(guī)劃以居住業(yè)態(tài)為主 ? 燕園項目用地屬性為住宅用地 項目定位為泰康之家養(yǎng)老社區(qū) CCRC模式旗艦店并配套二級甲等泰康醫(yī)院 來源：泰康之家 《 北京二期定位報告 _20220923》 現(xiàn)有項目商業(yè)模式評價 以泰康之家
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