研究萬達(dá)商業(yè)模式ppt課件(存儲(chǔ)版)
【正文】 勢(shì) 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì) 潛在機(jī)會(huì) 外部威脅 萬達(dá)集團(tuán) SWOT分析 —— 優(yōu)勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì) 1 國(guó)內(nèi)最大不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，已形成規(guī)模效應(yīng) 2 項(xiàng)目在一二線城市的傳統(tǒng)商業(yè)黃金位置或新城區(qū)核心位置 3 第三代“城市綜合體”產(chǎn)品獲得市場(chǎng)認(rèn)可 4 ―現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式在資金循環(huán)上進(jìn)入“通路” 5 地價(jià)較低，銷售部分定價(jià)高，利潤(rùn)高 6 7 ―土地、資金、資源、品牌”前置到產(chǎn)業(yè)鏈上游，打造核心競(jìng)爭(zhēng)力關(guān)鍵 8 9 自主投資的產(chǎn)業(yè)，發(fā)展勢(shì)頭良好，具有核心競(jìng)爭(zhēng)力 企業(yè)管理處于較好狀態(tài)，擁有操作性強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)制度和商業(yè)知識(shí)體系 擁有極好的銀行關(guān)系，注重銀行融資創(chuàng)新 萬達(dá)集團(tuán) SWOT分析 —— 劣勢(shì)分析： 劣勢(shì) 1 現(xiàn)有自持物業(yè)中，主力店租金水平偏低 2 低租金的戰(zhàn)略伙伴占整體購(gòu)物中心面積的 70% 3 商業(yè)銷售部分定價(jià)高，導(dǎo)致租金回報(bào)率偏低， 4%6%之間 4 業(yè)態(tài)互動(dòng)層次，有效消費(fèi)有待提高 5 早前產(chǎn)品的動(dòng)線規(guī)劃存在一定缺陷 6 高級(jí)酒店 ——長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)邊際效應(yīng)遞減 萬達(dá)集團(tuán) SWOT分析 —— 潛在機(jī)會(huì)分析： 機(jī)會(huì) 1 籌備內(nèi)地 IPO，前景獲得大部分證券機(jī)構(gòu)的認(rèn)同 2 在土地獲取上保持高速發(fā)展態(tài)勢(shì)，儲(chǔ)備項(xiàng)目、潛在項(xiàng)目較多 3 第四代產(chǎn)品考慮加入康健類的建筑群，定位增加休閑娛樂體驗(yàn)業(yè)態(tài)，延長(zhǎng)消費(fèi)時(shí)間增強(qiáng)“月光效應(yīng)”，寄希望改善主力店租金水平偏低狀態(tài) 4 具備離岸資產(chǎn)包，具備境外潛在融資能力 萬達(dá)集團(tuán) SWOT分析 —— 外部威脅分析： 威脅 1 專業(yè)人才和中高專業(yè)管理人才短缺是制約其后續(xù)發(fā)展的核心因素 2 未來主力店調(diào)整方向面臨不確定性 3 2022 年初以來，伴隨高速擴(kuò)張拿地，企業(yè)資金鏈偏緊 4 倚重銷售現(xiàn)金流，市場(chǎng)波動(dòng)造成的潛在影響較大 5 倚重銀行信貸特殊待遇的長(zhǎng)期可持久性值得考量 6 IPO 成行后，透明化對(duì)公司治理的挑戰(zhàn) 在中國(guó)，萬科是住宅地產(chǎn)老大，萬達(dá)是商業(yè)地產(chǎn)鼻祖，萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，拿什么 PK萬達(dá)？ 萬科 歷史 萬達(dá)從 ―兩條腿走路 ‖開始，已經(jīng)鑄了十年的商業(yè)地產(chǎn)之劍 萬達(dá) 萬科從以前專注住宅地產(chǎn)開發(fā)到開始試水“商業(yè)地產(chǎn)” 萬達(dá)師從海外 萬科師從港派 萬科 從凱德置地 “ 海盜 ” 一人 ，功夫縱然了得 ， 但并未形成戰(zhàn)斗力 萬達(dá)擁有中國(guó)頂尖的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營(yíng)隊(duì)伍 謀略 人馬 萬科上市融資渠道廣闊 萬達(dá)一旦 IPO，將超過萬科的市值，而且其持有型物業(yè)資金源源不斷 糧草 總論：短期內(nèi)，萬科在商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型初期，將會(huì)有陣痛 在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，萬科與萬達(dá)相比還存在差距，短期內(nèi)無法比肩，所以我們認(rèn)為現(xiàn)階段對(duì)待萬達(dá)應(yīng)該是戰(zhàn)略上選擇區(qū)域性規(guī)避與防范，戰(zhàn)術(shù)上模仿學(xué)習(xí)。 項(xiàng)目選擇 項(xiàng)目定位 規(guī)劃設(shè)計(jì) 招商 銷售運(yùn)營(yíng) 風(fēng)險(xiǎn)防范： 街鋪等社區(qū)商業(yè)的銷售只是一個(gè)簡(jiǎn)單的開始，后期的運(yùn)營(yíng)服務(wù)更為關(guān)鍵，物業(yè)公司能否實(shí)現(xiàn)從“住宅服務(wù)商”到“商業(yè)服務(wù)商”的成功轉(zhuǎn)型值得關(guān)注 長(zhǎng)安項(xiàng)目現(xiàn)金流管理能否成功，資金是否能夠及時(shí)順利回流是公司必須提前考量的風(fēng)險(xiǎn) 由于實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的不足，萬科項(xiàng)目在商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面需要公司或集團(tuán)給予更強(qiáng)組織及資源的支持。 商鋪落位： 中小店鋪，主要集中在商業(yè)廣場(chǎng)長(zhǎng) 680 米，總面積約 5 萬平方米的連廊步行街上。 4 千平米以上的餐飲，是萬達(dá)目前重點(diǎn)加強(qiáng)的對(duì)象，也成為主力業(yè)態(tài)。后采取整體銷售緩解資金壓力。萬達(dá)采用城市的劃分等手段形成談判的批處理，極大提高了效率和反應(yīng)速度 首先由戰(zhàn)略合作伙伴提出需求，萬達(dá)做出方案論證，雙方簽訂具有法律效力的確認(rèn)書，內(nèi)容包括地段選擇和內(nèi)部規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)等 1 2 3 4 萬達(dá)訂單管理的 “四項(xiàng)基本原則” 訂單模式對(duì)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)作用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： ? 抬高了萬達(dá)與所在地政府在圈地、商務(wù)談判等方面的身價(jià) 1 ? 擴(kuò)張了購(gòu)物廣場(chǎng)知名度，而提升了商鋪無形資產(chǎn)附加值 2 ? 轉(zhuǎn)嫁了投資開發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)可能存在的資金、租售風(fēng)險(xiǎn) 3 ? 提高銷售部分商鋪、寫字樓、住宅價(jià)格，短期即可實(shí)現(xiàn) 巨額回報(bào) 4 ? 具有戰(zhàn)略伙伴關(guān)系的主力店消化萬達(dá)購(gòu)物中心 70%的商業(yè) 面積，對(duì)剩余 30%商業(yè)的招商，產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用 5 ? 縮短了商業(yè)項(xiàng)目的孵化期 6 目錄： 一：萬達(dá)集團(tuán)簡(jiǎn)介 二：萬達(dá)的核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 三：萬達(dá)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)狀況 四：萬達(dá)背后對(duì)我們的啟示 萬達(dá)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型：萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)發(fā)展到現(xiàn)在，短短幾年時(shí)間，其發(fā)展模式共經(jīng)歷了三代產(chǎn)品，產(chǎn)品升級(jí)背后規(guī)律：項(xiàng)目規(guī)模變大、建筑形態(tài)多樣、商業(yè)業(yè)態(tài)日趨復(fù)雜。 半年銷售 對(duì)比 實(shí)現(xiàn)房銷售面積約 320萬平方米，銷售金額約 368億元。 個(gè)人政治資本與管理風(fēng)格 一人的萬達(dá)，獨(dú)行的悍馬！ 受王健林個(gè)人影響，萬達(dá)集團(tuán)具有顯著的軍事化管理思維，王健林要求員工必須認(rèn)同其價(jià)值觀，服從其軍事化色彩濃重的管理制度。做事非常勤奮，不抽煙、不喝酒，只要在公司總是第一個(gè)上班。 盈利模式 住宅快速滾動(dòng)開發(fā)，追求 IRR “現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的租售結(jié)合的商業(yè)地產(chǎn)模式。 萬達(dá)單店時(shí)代只有一個(gè)主力店談
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