《研究萬(wàn)達(dá)商業(yè)模式》ppt課件-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 達(dá)房地產(chǎn)管理有限公司 財(cái)務(wù)部 行政辦公室 人力資源部 審計(jì)部 月刊編輯部 網(wǎng)站編輯部 院線部 投資部 法律事務(wù)部 大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)發(fā)展有限公司 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)實(shí)行嚴(yán)格的集權(quán)管理和制度化管理，各地的項(xiàng)目公司，包括商業(yè)地產(chǎn)，酒店，百貨，院線，均實(shí)行從上而下的垂直管理體系。 社會(huì)職務(wù)： 中共 17 大代表、全國(guó)政協(xié)常委、全國(guó)工商聯(lián)副主席、中華慈善總會(huì)榮譽(yù)會(huì)長(zhǎng)；同時(shí)擔(dān)任中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)、中國(guó)企業(yè)家協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)等機(jī)構(gòu)的副會(huì)長(zhǎng)， 顯赫社會(huì)地位，削平與地方政府地位的差距，為低價(jià)獲取項(xiàng)目謀求政治資本。創(chuàng)造性地開(kāi)發(fā)了單 店、組合店、城市綜合體三代產(chǎn)品。 實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積約萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額約 362億元。 提升城市形象 城市綜合體的建設(shè)，為 當(dāng)?shù)爻鞘性黾恿艘粋€(gè)新地標(biāo)，公共建筑成本很高，立面、結(jié)構(gòu)都很考究，能提升當(dāng)?shù)匦蜗蟆? 第一代 第二代 第三代 產(chǎn)品種類(lèi) 純商業(yè) 純商業(yè) 商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓、住宅 選址 核心商圈黃金地段 核心商圈黃金地段 城市副中心、開(kāi)發(fā)區(qū)及CBD 規(guī)模 5萬(wàn)平米 15萬(wàn)平米 4080萬(wàn)平米 業(yè)態(tài) 購(gòu)物功能組合 購(gòu)物功能組合 24小時(shí)不夜城 +集成功能組合 主力商家 超市 +家電 +影院 超市 +建材 +家電 +影院 百貨 +超市 +家電 +美食 +影院 建筑形態(tài) 單個(gè)盒子式 組合式 盒子 +街區(qū) +高層的綜合體 案例 長(zhǎng)沙、南昌、青島、長(zhǎng)春 沈陽(yáng)、天津、北京（ CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)） 寧波、上海、北京 (石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) )、成都 通過(guò)這么多年對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、管理的經(jīng)驗(yàn)，以及對(duì)消費(fèi)習(xí)慣、心理的研究，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)對(duì)于第四代產(chǎn)品的定位，考慮加入 康健類(lèi) 的建筑群，定位更多的休閑娛樂(lè)體驗(yàn)業(yè)態(tài)。與第二代不同之處在于其持有型物業(yè)盈利 3 2 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)前期產(chǎn)品分析 —— 一二代產(chǎn)品存在的優(yōu)勢(shì)與不足 主要優(yōu)勢(shì) 主要不足 1 2 3 選址優(yōu)勢(shì)：核心商圈黃金地段 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：在當(dāng)?shù)囟紴檩^大的商業(yè) 商戶(hù)優(yōu)勢(shì)：吸引大量消費(fèi)人流 4 政策優(yōu)勢(shì)：有較好的政策優(yōu)惠 1 2 3 建筑與業(yè)態(tài)形式單一，購(gòu)物環(huán)境較差 過(guò)分依賴(lài)主力店的拉動(dòng)效應(yīng)，忽視經(jīng)營(yíng) 動(dòng)線規(guī)劃普遍較差，人群組合效應(yīng)不夠 4 20%的散鋪銷(xiāo)售帶來(lái)諸多問(wèn)題 第一代產(chǎn)品： 第一代產(chǎn)品的單體商業(yè)中， 20%的商業(yè)散售，散售部分為一層商鋪。 在萬(wàn)達(dá)第一代和第二代產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，有 11 個(gè)項(xiàng)目是出售，而這 11 個(gè)項(xiàng)目中，有 7 個(gè)項(xiàng)目出了問(wèn)題，長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、濟(jì)南等地的萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)與業(yè)主的糾紛引人注目 在經(jīng)歷了一二代產(chǎn)品的失敗經(jīng)營(yíng)之后，針對(duì)第一二代產(chǎn)品中存在的不足，萬(wàn)達(dá)對(duì)第三代產(chǎn)品提出了如下的戰(zhàn)略改進(jìn)： 一二代產(chǎn)品的主要不足 第三代產(chǎn)品的戰(zhàn)略改進(jìn) 1 2 3 建筑與業(yè)態(tài)形式單一，購(gòu)物環(huán)境較差 過(guò)分依賴(lài)主力店的拉動(dòng)效應(yīng)，忽視經(jīng)營(yíng) 動(dòng)線規(guī)劃普遍較差，人群組合效應(yīng)不夠 4 20%的散鋪銷(xiāo)售帶來(lái)諸多問(wèn)題 多功能的城市開(kāi)發(fā)：包括有酒店，寫(xiě)字樓，商業(yè)街，住宅，公寓，廣場(chǎng)等，業(yè)態(tài)豐富，功能齊全 街坊式街區(qū)布局，布置大型社區(qū)文化廣場(chǎng)，大型市民廣場(chǎng)，提高人群組合效應(yīng) 第三代產(chǎn)品的銷(xiāo)售部分，改變?yōu)閷?duì)持有商業(yè)部分整體經(jīng)營(yíng)不產(chǎn)生沖擊的住宅、寫(xiě)字樓、社區(qū)商業(yè)。同時(shí)，大型城市綜合體對(duì)持有商業(yè)部分的人流、消費(fèi)能力產(chǎn)生 促進(jìn)作用 。目前，萬(wàn)達(dá)的招商策略是每個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)具有高端影響力的主流餐飲店 。 從萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)看： 萬(wàn)達(dá)典型項(xiàng)目分析：沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) —— 敗筆與轉(zhuǎn)型 項(xiàng)目起初總建筑面積 23 萬(wàn)平方米 2022 年拆遷重建后的總建筑面積 萬(wàn)平方米 ?招商不利，世界名店退出 ?銷(xiāo)售的散鋪因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善引起商家訴訟 轉(zhuǎn)型策略： 增加住宅和寫(xiě)字樓，新建 4 幢 31 層板式建筑，其中三幢為商住精裝修公寓樓，一幢為清水房寫(xiě)字樓。 主力店實(shí)力強(qiáng)大，而且?jiàn)蕵?lè)休閑商業(yè)“吸客”能力強(qiáng)，因此寧波項(xiàng)目萬(wàn)達(dá)關(guān)注的重點(diǎn)是中小店鋪。 當(dāng)前一線城市商業(yè)用地競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈，萬(wàn)達(dá)在商業(yè)項(xiàng)目的選擇上優(yōu)先考慮二三線城市副中心地段，項(xiàng)目看點(diǎn)與萬(wàn)科項(xiàng)目存在相似之處 風(fēng)險(xiǎn)防范： 經(jīng)驗(yàn)獲?。? ?城市副中心及新區(qū)的土地一般規(guī)模較大，可以開(kāi)發(fā)多種產(chǎn)品，且開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投入成本較低，降低了開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 萬(wàn)達(dá)第三代產(chǎn)品值得我們借鑒的地方 風(fēng)險(xiǎn)防范 1 2 長(zhǎng)安項(xiàng)目能否針對(duì)長(zhǎng)安市場(chǎng)特點(diǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的業(yè)態(tài)定位，特別是其街鋪的運(yùn)營(yíng)是否能滿足當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求 綜合體的業(yè)態(tài)配比是否能實(shí)現(xiàn)其“組合效應(yīng)”，從而與周邊的商業(yè)廣場(chǎng)拉開(kāi)差距 在購(gòu)物中心旺場(chǎng)還未見(jiàn)起色的情況下，寫(xiě)字樓和住宅一定要賣(mài)出好的價(jià)格 項(xiàng)目選擇 項(xiàng)目定位 規(guī)劃設(shè)計(jì) 招商 銷(xiāo)售運(yùn)營(yíng) 與萬(wàn)達(dá)不同的是，我們?cè)谀７缕涞谌a(chǎn)品的同時(shí)，也需要對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)提前防范，未雨綢繆。 1 2 3 尊重對(duì)手，從學(xué)習(xí)開(kāi)始！ 46
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