【正文】 可以，1萬平以上的超市、建材店好找，但次主力店的發(fā)展相差太遠(yuǎn)，1000、2000平的次主力店極其難找。我說：地白送我，我都不做，你們這種思維，誰去做都危險(xiǎn)。在核心商圈，不能搞建材、家居，在郊區(qū)不適合做百貨、珠寶，這里面是有商業(yè)規(guī)律的。為什么現(xiàn)在的購物中心要更多發(fā)展文化娛樂方面的內(nèi)容，說穿了，就是為了增加人們的滯留期間。完全憑設(shè)計(jì)師規(guī)劃購物中心風(fēng)險(xiǎn)很大。搞好設(shè)計(jì)有四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。視覺通透。如果錢多一點(diǎn)，可以都做高。這里面涉及的內(nèi)容很多，不展開講了，有很多專業(yè)書籍，大家可以看。主力店的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。他主動(dòng)提出，如果我?guī)退猩虧M場，他給我20%的股份。目前萬達(dá)最缺的就是這方面的人才，既懂商業(yè)又懂機(jī)電又懂物管的人，太缺了。所以，招滿商、開了業(yè)絕不意味著大吉，第一年可能會(huì)掉30%，補(bǔ)充上來后，第二年可能會(huì)掉20%，這種調(diào)整是個(gè)永遠(yuǎn)的循環(huán)。否則為什么全國只有1%的房地產(chǎn)企業(yè)，全世界只有平均不到3%的房地產(chǎn)企業(yè)做購物中心呢？我打一個(gè)不恰當(dāng)?shù)谋扔鳎鲎≌_發(fā)是小學(xué)，做寫字樓、酒店等是中學(xué)，那么做購物中心就是大學(xué)，是一系列業(yè)態(tài)的集合，而且開業(yè)后要迎來一大堆的問題，要有足夠的心理準(zhǔn)備，要渡過市場培育期，才能迎來陽光坦途。后由廣東省政府出面組織六大公司分擔(dān)出錢還貸，才渡過了難關(guān)。商業(yè)廣場，總建筑面積共13萬平米。在商業(yè)地產(chǎn)的游戲規(guī)則中，是需要多方利益的平衡和共贏。標(biāo)題：沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場百家業(yè)主要退鋪　　2004年2月9日，是沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場復(fù)業(yè)的第二天。據(jù)該公司調(diào)查，85%以上的購房者都不是自己經(jīng)營，而是全部靠房租來實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。對(duì)于記者心中的。筆者在萬達(dá)“國際時(shí)尚廣場”和“摩登時(shí)代廣場”看到，有的店卷門半開，幾個(gè)店員無所事事，也不賣東西，說是在等老板和萬達(dá)老總交涉；有的店燈也熄了，人也不見了，門口貼著“門面轉(zhuǎn)讓”的告示；還有些小店鋪的老板聚在一起商量對(duì)策，這里一堆，那里一群的，把進(jìn)來買東西的顧客搞得莫名其妙。這樣的媒體報(bào)道還有很多很多，在此就不一一列出了。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)訂單模式：大連萬達(dá)在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)前就是住宅開發(fā)商，萬達(dá)受開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與資金實(shí)力所限，在開始商業(yè)地產(chǎn)時(shí)選擇了與住宅開發(fā)相同的模式——先蓋好房，然后分割成不同面積出售產(chǎn)權(quán)甚至賣期權(quán)。在我國，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)還比較稚嫩，仍然是在摸索中前進(jìn)，前期很多開發(fā)商基本上都是先開工建設(shè)再招商，只注重開發(fā)不理會(huì)經(jīng)營，給自己帶來了很大的風(fēng)險(xiǎn)和隱患?，F(xiàn)在的問題只是在廣州什么地方做，以及怎么做的問題。萬達(dá)要作永續(xù)經(jīng)營的品牌項(xiàng)目，就要擁有完全產(chǎn)權(quán)，而不能分割出售。我們解決資金問題，一方面利用住宅地產(chǎn)的銷售利潤，另一方面則依靠購物中心主力店的租金，在現(xiàn)階段資金沒有問題。兩個(gè)集團(tuán)都是本行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之后，對(duì)于豐富國內(nèi)購物中心的業(yè)態(tài)，振興民族零售業(yè)，提升競爭力方面將產(chǎn)生積極影響，使中國的購物中心發(fā)展建設(shè)進(jìn)一步的完善。要是整個(gè)物業(yè)都是純訂單式開發(fā)，那就是預(yù)期收益固定且較低的建筑承包商了。最值得欣賞的風(fēng)景，是自己奮斗的足跡。不要做金錢、權(quán)利的奴隸；應(yīng)學(xué)會(huì)做“金錢、權(quán)利”的主人。一旦通過“訂單式開發(fā)”模式把未來的租賃收益固定了,。此次雙方的戰(zhàn)略合作共包括五項(xiàng)內(nèi)容：（1）雙方結(jié)成緊密型戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系；（2）凡是萬達(dá)集團(tuán)開發(fā)建設(shè)的購物中心，國美電器均保證以主力店形式全面進(jìn)入；（3）國美電器從萬達(dá)沈陽商業(yè)廣場（購物中心）開始嘗試全新經(jīng)營模式，即開設(shè)15000—20000平方米的大店；（4）雙方在商業(yè)地產(chǎn)（購物中心）投資開發(fā)領(lǐng)域加強(qiáng)合作：國美開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，萬達(dá)可以經(jīng)營；或雙方合作開發(fā)、經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，如近期國美置業(yè)開發(fā)的北京豐臺(tái)國美商都項(xiàng)目中，國美置業(yè)和萬達(dá)集團(tuán)將有實(shí)質(zhì)性的合作。這種基金的周期長，回報(bào)高，國家制定免稅政策扶植，吸納了大量的個(gè)人長期投資，為商業(yè)地產(chǎn)提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。　　　　訂單地產(chǎn)　　　　開疆拓土前景樂觀　　　　記者：作為較早涉足商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)的帶頭人，請(qǐng)談一下你對(duì)中國現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的總體認(rèn)識(shí)?；貜?fù)(續(xù))轉(zhuǎn)載！史齊云（見筆者現(xiàn)場拍攝的圖片三、四）二、萬達(dá)失敗原因分析標(biāo)題：武漢華納萬達(dá)商業(yè)廣場中小店鋪關(guān)門抗議租金貴記者近日在南京市房產(chǎn)網(wǎng)上看到了好幾家萬達(dá)商鋪欲轉(zhuǎn)手的信息。萬達(dá)購物廣場是南京商業(yè)地產(chǎn)市場具有典型意義的商鋪。來源:南京重磅報(bào)道”而有相當(dāng)一部分禮品店、男裝店則要冷清得多。即使有資金、有人才，但是怕麻煩，想瀟灑就不能做商業(yè)地產(chǎn)。大多數(shù)人卻不知道，天河城也曾差點(diǎn)死掉，如果不是國有企業(yè)的話就已經(jīng)死掉了。開業(yè)是一個(gè)分水嶺，開業(yè)之后麻煩事很多，主力店、業(yè)主、商戶的投訴，機(jī)電的維保，環(huán)保的要求等等，尤其是市場的培育問題，前三年不穩(wěn)定，很麻煩。一般來講，購物中心開業(yè)的前三年，尤其是第一年的掉鋪率會(huì)達(dá)到30%。做了兩三年，所有業(yè)態(tài)的特點(diǎn)就掌握了，再做就會(huì)很熟悉了，這需要時(shí)間積累。這是很小的細(xì)節(jié)問題。卸貨區(qū)要盡量安排在地下，我們現(xiàn)在做購物中心，卸貨區(qū)全部安排在地下，為什么呢？人車分流，不和地面爭位置。我們自己的體會(huì)，單一通道是最好的，最多一個(gè)環(huán)路。正大集團(tuán)就是因?yàn)槌缪竺耐?，迷信美國的設(shè)計(jì)師，連中庭都是拐來拐去的。因?yàn)樵O(shè)計(jì)師大多是從建筑結(jié)構(gòu)的角度提供有益的意見，但做購物中心，第一位是租賃人員的責(zé)任。這是世界購中心新的理論。地址、規(guī)模確定好以后，就是主力店、次主力店的問題。在廣州開會(huì)期間，安徽的一個(gè)市政府領(lǐng)導(dǎo)找到我，希望萬達(dá)去開發(fā)一個(gè)規(guī)劃38萬平方米的購物中心，只要我們肯去，地可以很便宜。15萬平的商業(yè)，至少要5家不同業(yè)態(tài)的主力店，超過20家次主力店來組合。政府希望我們?nèi)プ鲆粋€(gè)購物中心，我們規(guī)劃了一個(gè)十幾萬平的購物中心。還有句話是“一步差三成”，哪怕門挨著門開店，但差一步生意就差了三成。我們2004年以后建的購物中心都是收租面積沒有無效面積。一定要先租后建，招商在前，建設(shè)在后。想做購物中心，只有這三招。無錫站前城投廣場，鉆石地段，商鋪賣的時(shí)候火得不得了，現(xiàn)在開業(yè)不到兩年，整體關(guān)門，200多個(gè)業(yè)主正在打官司。當(dāng)時(shí)有四五個(gè)業(yè)主起訴萬達(dá)的案子，都以業(yè)主敗訴為終，因?yàn)楹贤s定很清楚。三、只租不售做商業(yè)地產(chǎn)要切記這一點(diǎn)。正因?yàn)槿绱?，萬達(dá)現(xiàn)在幾乎變成了一個(gè)學(xué)校，一些人來萬達(dá)做了一兩年，就有很多單位想挖他們跳槽。萬達(dá)在上海的五角場做了一個(gè)三十幾萬的購物中心，計(jì)劃明年開業(yè)。所以我體會(huì)，做商業(yè)地產(chǎn)，解決資金而且是可長期使用的低成本資金最重要。解決不了長期資金的問題，商業(yè)地產(chǎn)是很難做的，即使能做，也走不遠(yuǎn)。如果10年期貸款，每年利息8%，那么就不可能做這個(gè)產(chǎn)業(yè)。去年，沃爾瑪全球的首席執(zhí)行官李斯閣先生應(yīng)我們邀請(qǐng)出席武漢萬達(dá)商業(yè)廣場的開業(yè)儀式。除了上面的三點(diǎn)，想做購物中心的，我勸大家就拉倒吧。個(gè)億做這個(gè)投資回收就可以了，不要單獨(dú)的做購物中心。、經(jīng)營的整體性。萬多元，拿了接近50億元回來，很厲害很高興，賣了商鋪，這十個(gè)商鋪，經(jīng)營之后，也搞了一些商業(yè)策略，但是一銷售之后，這10個(gè)商鋪當(dāng)中5商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營需要有效性和整體性二、人才。中國內(nèi)地目前還沒有開發(fā)出房地產(chǎn)信托基金的基礎(chǔ)，那么這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的黃金時(shí)期還沒有到來。中國是新興市場，存在風(fēng)險(xiǎn)，那么回報(bào)率是10％左右，那么去掉稅也就8第二、市場需求。商業(yè)地產(chǎn)，我個(gè)人的理解不是商業(yè)，也不是地產(chǎn)，也不是簡單的商業(yè)＋地產(chǎn)，我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)是以零售物業(yè)的租金收入為目的的長期房地產(chǎn)投資，這就是商業(yè)地產(chǎn)，首先這個(gè)概念是以零售業(yè)的租金收入為目的的長期房地產(chǎn)投資行為。萬達(dá)這三年的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合得與失，就是上面的六大要素，提出來，與大家分享，感謝大家來聽這一課。我們現(xiàn)在跟清華、深圳物業(yè)管理學(xué)院簽定合同，他們?yōu)槲覀兣嘤?xùn)專業(yè)的管理人才，但是遠(yuǎn)水解決不了近渴。六、成本控制如果樓層一樣就不可能。消費(fèi)者也看不到貨車，尤其是建材、超市不要在地面卸貨。我考察了廣州和上海兩個(gè)項(xiàng)目，他們通過朋友關(guān)系找到我，希望我給他們招商。作為業(yè)主來講，缺少的不是主力店和小商鋪，缺少的是有特色經(jīng)營的500—2000平方米的主力店。我問他是否是其他購物中心都有五個(gè)店，都賺錢，他說不是這樣的，只做了一個(gè)。最好是不同業(yè)態(tài)的主力店互相配合。我們在前六個(gè)店發(fā)現(xiàn)了以后，就在第七個(gè)店進(jìn)行了改變，我們就做百貨、美食廣場、數(shù)碼廣場。但是發(fā)現(xiàn)一個(gè)問題，下面的店鋪經(jīng)營不好。第一這傍邊有一個(gè)行政中心，很多的工商、稅務(wù)、保險(xiǎn)都搬過去了，這傍邊有一個(gè)居住區(qū)的規(guī)劃，很多的大樓正在建設(shè)，這個(gè)地方因?yàn)榈貎r(jià)比較貴，平均的房價(jià)在6000多元，我們做的購物中心可能人流量不大，但是將來會(huì)有所提高，而且購買力會(huì)比較大。如果你想作商業(yè)地產(chǎn)，就要考慮地理物業(yè)，搞商住宅，賣住宅不要賣商鋪。這種性質(zhì)決定了這個(gè)項(xiàng)目是需要一個(gè)長期的市場培育期，是需要長期的收益獲得穩(wěn)定效益的項(xiàng)目。我們的一個(gè)規(guī)定就是交付給主力店的90天就開始經(jīng)營收取租金。二、制定初步的方案，方案制定后，根據(jù)零售商的意見，比如說這個(gè)城市大一點(diǎn)，人口多一點(diǎn)，有的要求的鋪多一點(diǎn)，有的要求在前面，有的要求在后面。大家下午好！焦點(diǎn)廣州萬達(dá)集團(tuán)和15家主要的零售企業(yè)其中有12家是跨國零售企業(yè)，八家是世界500強(qiáng)企業(yè)，簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議。一、先討論后再尋找地，提供地給零售商，大家對(duì)這一點(diǎn)進(jìn)行確認(rèn)，有的零售商感興趣就去，不感興趣不就去，我們有時(shí)間的限制，所以就是共同選址。所以我們就和所有的跨國企業(yè)坐下來談條件，將中國的城市劃分三等，一等是北京、上海、廣州，二等就是省會(huì)，三等就是其他的城市。這是一個(gè)談判的過程，經(jīng)歷了一年多才形成的。第一，商業(yè)地產(chǎn)以租為主，嚴(yán)格的說就是只租不售。但是我們中國十幾個(gè)城市銷售商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)一個(gè)問題，購買商鋪的業(yè)主，80％是投資客戶，這一點(diǎn)是出乎我的意料的，原先我們做的市場調(diào)查，基本上是50％是用戶，50％是投資者，我認(rèn)為這樣好，事實(shí)不是這樣的，80％是投資客戶，他們的目標(biāo)是投資，靠投資賺錢。商鋪不好，就跑了，簽約三、五年租約是沒有用的，小業(yè)主不承擔(dān)賠償?shù)呐嘤?zé)任。作為有16年發(fā)展的品牌，我們要以商業(yè)作為長久發(fā)展目標(biāo)的支柱企業(yè)我們就要負(fù)責(zé)。如果把全部小店鋪銷售就很難保證經(jīng)營的整體性和有效性，很難保證商場持續(xù)的經(jīng)營下去，即使有了，也是碰巧。所以我們分析，這種個(gè)例的成功，不能作為規(guī)律。根據(jù)萬達(dá)這三年的體會(huì)，我們認(rèn)為，做商業(yè)地產(chǎn)是最核心的要點(diǎn)，一定要以租為主或者是只租不售。大概有三點(diǎn)，第一，地址選擇。什么都決定了，一定要招商在前，建設(shè)在后。一個(gè)項(xiàng)目投資了七千萬，一個(gè)投資了八千萬。所以要優(yōu)先考慮路口的設(shè)計(jì)。25年前的500強(qiáng)，到目前沒有剩下100家?，F(xiàn)在的民工欠工資很厲害，我們在南京搞了一個(gè)項(xiàng)目，施工隊(duì)是二手，一手拿了一千多萬。購物中心的管理不同于住宅的物業(yè)管理，萬達(dá)是物業(yè)管理的品牌，我們管理近千萬平方米，出現(xiàn)了萬達(dá)二手房的現(xiàn)象，我們的房屋已經(jīng)可以保值升值。大連萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林先生的心得給人啟發(fā)，特摘錄刊登，供業(yè)界朋友參考借鑒。進(jìn)入之后，零售業(yè)前50強(qiáng)都進(jìn)入了中國市場，要競爭爭奪這塊市場，沃爾瑪?shù)氖紫瘓?zhí)行官出席了武漢店的開幕，這是亞洲地區(qū)他出席的惟一一個(gè)開業(yè)典禮，他說我希望十年以后，每年100家，購物中心這一塊，占到整個(gè)英國基本建設(shè)的30％左右的投資，不僅僅是房地產(chǎn)只要這個(gè)產(chǎn)品一解決，就發(fā)展非常快。購物中心，或者是商業(yè)地產(chǎn)，其實(shí)是一個(gè)進(jìn)入門檻非常高的，全世界的房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)公司，只有30％的做購物中心，中國就更少了，是一個(gè)復(fù)合型的產(chǎn)業(yè)，決不是房地產(chǎn)行業(yè)，也不是簡單的商業(yè)行業(yè)，包括了投融資等等，這個(gè)行業(yè)中，最需要的就是資金。做商業(yè)地產(chǎn)首先要有資金實(shí)力，或許是有一個(gè)長期適用的資金平臺(tái)。舉個(gè)例子來說明，萬達(dá)在上海的副中心，做了一個(gè)30多萬平方米的購物中心，現(xiàn)在是正建的，計(jì)劃明年開業(yè)，我們的規(guī)劃是請(qǐng)了號(hào)稱世界第一的商業(yè)設(shè)計(jì)公司，澳大利亞的BATA，有20多年的專業(yè)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的做出來的購物中心，設(shè)計(jì)完了，樁打下去之后，又找到了美國的一個(gè)專業(yè)公司，請(qǐng)他的租賃公司看看我們的項(xiàng)目，人家看了半天提出了很多的修改意見，我們是不能改了，在現(xiàn)有的情況下修改了。我們現(xiàn)在幾乎是學(xué)校里挖出來的再培養(yǎng)兩三年的，就很容易被人挖走了，我現(xiàn)在是決定做自己的培訓(xùn)學(xué)校，慢慢地培養(yǎng)出來。個(gè)不錯(cuò)，多多少少出了問題，銷售之后，你再進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃整合，兩個(gè)方面保證不了：這兩方面都達(dá)不到，這個(gè)商鋪的業(yè)主想怎么做就怎么做。萬達(dá)賣了十個(gè)就超過了一半出了問題，而且從2004年1月1多個(gè)業(yè)主正在打官司，只不過是政府的公司，就打起來很困難了，還有很多的例子，中國的購物中心我們有一個(gè)地形圖，