【正文】 劃。 在進行建設方案設計時，需要把握好三個方面： 城市基礎(chǔ)設施發(fā)展狀況；城市未來規(guī)劃發(fā)展趨勢；項目主要主力店和主要功能區(qū)基本物業(yè)需求，主要是電力、消防、安防、通風、給排水、暖通、弱電、電梯等。簡單地總結(jié)出多家世界500強大賣場在選址方面的一些標準，擬定面積在15000～20000平方米的大賣場在選址上一些共性的標準：進深：賣場臨街面與進深（即長寬）標準比例為7∶4柱距：8～10米，在當?shù)叵啦块T及設計允許的情況下盡量減少承重墻，令營業(yè)面積最大化層高：凈高4～單層面積：不低于5000平方米樓板承重:不低于450公斤/平方米入口門：寬度達到8米至12米坡梯：賣場多于一層的每層須配置兩部自動扶梯(不超過12度)貨梯：兩部3噸以上的貨梯電力：配備雙路低壓電力供給1400～1600千伏安（不含空調(diào)用電）水：給水供應不少于150噸/日，完成全部給、排水系統(tǒng)及設施消防：配置消防系統(tǒng)及設施，包括：防火分區(qū)設施、噴淋、監(jiān)控報警、控制室等室內(nèi)設計溫度：夏季27攝氏度、冬季16～18攝氏度電話線絡：不少于40條電話線卸貨區(qū)：地面一層不少于500平方米的專用卸貨區(qū)店標及招牌：提供本商廈正面及側(cè)面顯著位置或屋頂設置店標及招牌停車位：300個以上租金：租期：15～20年例： 蘇寧電器連鎖發(fā)展選址要求隨著蘇寧電器在全國的連鎖擴張，在全國不同地區(qū)和級別的城市均需要符合開設商場條件的商業(yè)物業(yè)。 3000平米以上蘇寧電器連鎖店選址標準如下：產(chǎn)權(quán)：獨立、清晰的產(chǎn)權(quán)區(qū)位：位于城市或某區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，交通便利面積：3000平方米以上樓層：從一樓開始，地級市場樓層不超過四樓，縣級市場樓層不超過三樓廣場：物業(yè)距街道的距離在6米以上，有開闊的停車場地和門前廣場設施：合格并正常使用的消防系統(tǒng)、合格并正常使用的供水供電系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)、扶梯和貨梯（兩層以上）沃爾瑪[超市]對商圈的要求樓板承重在450KG/平方米以上，對期樓的要求在600KG/平方米以上外部空間環(huán)境設計（外部廣場設計）：周邊交通組織設計、綠化及鋪地設計、休息空間設計、外部展示及促銷空間設計、環(huán)境照明系統(tǒng)設計、室外指示及引導系統(tǒng)設計。廣告位在進行施工建筑時就需預留出來，同時在商場周圍也可制作異型廣告牌。我們在注重上述方面的同時，還須注意保持商場外部的清潔、明亮、并盡量營造熱鬧的氣氛，旺盛的人氣可以吸引更多的顧客。 。：商場裝飾品作為一種觀賞裝飾，必須與商場總體風格相融，要結(jié)合商場內(nèi)部裝修風格，包括色調(diào)、造型、圖案等。滿足人們對時尚、品味的消費追求。，能夠刺激購買欲望，增加銷售額。在保證整體商裝風格特色的前提下，充分利用局部吊頂、包柱和精品店LOGO 等因素結(jié)合各商場的經(jīng)營訴求，著力于體現(xiàn)差異化經(jīng)營的風格和展現(xiàn)各商場的主題特色。副通道地面：圖案可根據(jù)經(jīng)營區(qū)品類的不同而變化使整體效果更加生動。在項目修建時就要充分考慮到各種商業(yè)業(yè)態(tài)的配套要求，盡量讓配套規(guī)劃完善到位?！坝疑献笙隆币?guī)則根據(jù)東方人的行走方向習慣，一般是偏右，商場雙向扶梯布置時，要根據(jù)“右上左下”規(guī)則，引導顧客向上購物。商場垂直電梯一般設置專用通道，與扶梯、商鋪分立設置。：燈飾設置要根據(jù)商場檔次、風格、形象等予以結(jié)合考慮。 ，橫向燈帶間距通常為6米。同時要注意以下問題：，解決好一次性投資與長期運行的費用承受能力。：主要在戶外與戶內(nèi)：，增加標識，戶外注重醒目，戶內(nèi)注重理念提升，如電視屏，導視牌，電扶梯兩側(cè)廣告牌，墻面留白處，地標色彩，吊頂彩旗，商鋪門楣，卷簾門面標識或區(qū)域色彩劃分。指導消費者選購商品，商場向消費者播放商品展銷、優(yōu)惠出售信息。設煙感噴淋、消防指示，消防栓，滅火器（包括培訓使用）等，商裝的用料采用防火材料或粉刷防火涂料等，以及餐飲商場須煤氣管道檢測等。 對所有設施的安全性預先評估，特別是老人、兒童容易發(fā)生危險的地方要精心設計，進行安全性評估。在物流區(qū)，進口和出口最好是單行道，不要設置在一起，分開設立。車輛出入口坡道防滑地停車區(qū)活動隔離柱樁第四部分、工程建設程序一、內(nèi)部立項研討首先集團根據(jù)發(fā)展計劃，在確定目標開發(fā)城市之后根據(jù)市場調(diào)研分析報告組織財務、工程等部門進行可行性論證分析，分析內(nèi)容（主要包括政策分析、市場分析、效益分析、管理分析、法律分析、風險分析及風險規(guī)避）等。：首先辦理項目資金到位的驗資報告，并持項目工程可研報告及相關(guān)要件辦理項目審查意見書。此階段辦理以下一般事項： 、單體設計文本文件及《建設用地規(guī)劃許可證》規(guī)定的各項會簽審批文件進行審核并核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》。：先行辦理防雷審批、墻改辦審批再匯同消防設計審批及全套經(jīng)審圖事務所審核通過的施工圖紙到勘察設計窗口進行報審并通過。 。 以上幾個階段，需增加或減少的相關(guān)事項及時限，會因?qū)嶋H情況不同而發(fā)生變化。建設工程報建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續(xù) 計劃部門核發(fā)的《固定資產(chǎn)投資許可證》或主管部門批準的計劃任務書；計劃委員會 規(guī)劃部門核發(fā)的《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》；規(guī)劃局 國土部門核發(fā)的《國有土地使用證》；國土資源局 符合項目設計資格設計單位設計的施工圖紙和施工圖設計文件審查批準書；建委施工圖審查處 人防辦核發(fā)的《人民防空工程建設許可證》；人民防空辦公室 消防部門核發(fā)的《建筑工程消防設計審核意見書》；公安消防支隊 防雷設施檢測所核發(fā)的《防雷設施設計審核書》；防雷辦 地震辦公室核發(fā)的《抗震設防審核意見書》；地震辦 建設資金證明；當?shù)劂y行《建設工程類別核定書》；咨詢公司、法規(guī)規(guī)定的其他資料。：對項目整體負責，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)與商業(yè)進行有效整合，確保行業(yè)間資源的整合力度。，建設單位工程管理人員及監(jiān)理人員必須對施工半成品的質(zhì)量進行隨時監(jiān)控，找到關(guān)鍵的質(zhì)量控制點，上道工序未經(jīng)驗收合格不得允許施工單位轉(zhuǎn)到下道工序進行施工。進度控制，報直屬上級審核，批準后組織落實。，應要求施工單位編制下一期進度計劃。，健全設計經(jīng)濟責任制，有效避免設計不精、深度不夠的情況，從而有效控制工程造價。招標前，應嚴格審查施工安裝單位資質(zhì)，必要時進行實地考察，避免“特級企業(yè)投標，一級企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級企業(yè)進場”等不正?，F(xiàn)象，這對項目成本控制非常不利。在簽定的過程中，對招標文件和設計中不明確、不具體的內(nèi)容，通過談判，爭取得到有利于合理低價的合同條款。工程招標投標包括設備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面，通過招投標選擇施工單位或材料供應商，這對項目投資乃至質(zhì)量、進度的控制都有至關(guān)重要的作用。設計質(zhì)量的好差直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。記錄實際進度及相關(guān)的情況，進行進度控制。，建設單位的工程管理人員如發(fā)現(xiàn)工程關(guān)鍵部位出現(xiàn)質(zhì)量問題且影響到工程項目整體結(jié)構(gòu)安全，應立即向施工單位發(fā)出停工指令，同時向公司主管領(lǐng)導匯報。（過程）控制，如實際確有變化，應有建設單位、監(jiān)理單位、設計單位及施工單位共同簽屬的設計修改變更通知單等正規(guī)手續(xù)。，要提供如下資料到安監(jiān)站辦理手續(xù)：；；；（結(jié)論部分）；（含地下室平、立、剖）；（總建筑面積、層數(shù)、總高度、造價）；：、文明施工責任制；、文明施工管理目標；；、文明施工檢查制度；、文明施工教育制度；，安全員、特種作業(yè)人員上崗證原件和復印件；、安全標志等總平面布置圖；、準用證發(fā)票原件和復印件；；；、法規(guī)規(guī)定的其他資料。 房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段 （大產(chǎn)權(quán)證）登記。：持《建設用地批準書》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、中標通知書、建設工程施工申請會簽表、規(guī)劃總平面圖、建筑總平圖到建筑市場執(zhí)法監(jiān)察大隊報審并審批通過。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包，取得中標通知書。：持規(guī)劃總平圖及相關(guān)要件到消防窗口辦理建筑工程位置防火審批意見書。此階段一般辦理以下事項： 。車位編號地上停車場規(guī)劃大型車停靠：公交車、物流貨車、直通車小 型 車：設置在商場側(cè)面中型貨車：設置在商場后面（比較僻靜的地方）大型貨車：設置在商場后面（比較僻靜的地方）直通客車：設置在商場正門兩側(cè)公交客車：分別設置在商場不同的方向摩 托 車：指定門側(cè)面位置自 行 車：指定門側(cè)面位置人 力 車：設置在家居館位置車型面積(㎡)規(guī)格數(shù)量小型車7000*5m500地下3606*243中型貨車8403m*7m40大型貨車26686m*38直通客車280*10m8公交車位2100*10m60摩托車位2261m*2m113自行車位630*500人力車位3002*350合計140441309地下停車場規(guī)劃電話線、空間管等處要防止出現(xiàn)漏水死角。吸引消費者對商品的注意。各商場既要充分利用現(xiàn)有的招牌，又要賦予招牌更為豐富的內(nèi)涵。營業(yè)場所的溫度對顧客和商品保管都有影響，商場也應考慮空調(diào)設施的建設。在均衡分配商超內(nèi)的照明亮度時，應以全體照明的店內(nèi)平均亮度為1，店面櫥窗為2～4倍，店內(nèi)正面深處部分為2～3倍，～2倍，需加倍亮度的地方只要加上局部照明即可。：通過結(jié)合商場所在區(qū)域氣候，對燈飾色調(diào)選擇。貨車可以在地下一層卸貨，通過貨梯將商品運送到各個樓層，在時間段上略有錯開，貨車的進卸貨時間有所分開（如在夜晚等）。（直升梯、扶梯）商場電梯的基本功能是運載商場內(nèi)人流，商場扶梯部數(shù)，布局位置，都要以有效疏散運載人流作為出發(fā)點。不同業(yè)態(tài)有不同的配套要求。：中央廣場（陽光通道）：仿古磚公共通道：（主信道、副信道）規(guī)格：600㎜ * 600㎜材質(zhì)：拋光磚色調(diào)：象牙白、米灰色：位置：中央廣場、主信道中間位置；主信道與副信道交匯處。商場應定出標準色，用于統(tǒng)一的視覺識別，顯示企業(yè)特性。，制定品類的個性（二次）商裝方案。使經(jīng)營文化和經(jīng)營行為不斷融合，從而實現(xiàn)差異化經(jīng)營，提升企業(yè)核心競爭力。、墻面的圖案選擇：商場地、墻面圖案運用除了要結(jié)合商場風格外，還要從不同功能區(qū)的差異，運用不同圖案。而中庭則側(cè)重于保持商場內(nèi)人流的停留時間，廣場側(cè)重于商場外圈的人流集合。在廣場周圍也應有明顯的范圍界定物（短柱、矮磚等），以定義廣場范圍和道路的區(qū)別，確保廣場活動進行的安全性，這樣才能真正達到無障礙的休息空間。因此可以在廣場平面規(guī)劃時置入一些空間的設置點，以達到廣場多樣化活動的互動。出入口一定要方便人們記憶和出入，門口有紅地毯，或是裝飾門等，有音響。廣場射燈通常采用LED燈，這種廣場燈雖然造價較高，但比普通燈要實用，色彩須與城市整體的亮化色彩形成差異。霓虹燈和廣告牌（燈箱廣告）的主要作用是營造一種活躍氣氛，引起消費者的注意，鼓勵消費者進入商場完成購買行為。必須為供貨商提供20個以上的免費貨車停車位物業(yè)縱深在50米以上為佳，原則上不能低于40米，臨街面不低于70米，需要什么光源。二、建設規(guī)劃建設規(guī)劃設計是在項目定位、物業(yè)功能組合、可行性分析等基礎(chǔ)工作完成后進行的。通過動線的設置以引導消費。要點二：與指引標志結(jié)合指引標志設計主要是指引消費者目標方向，一般要突出指引標志，在通道交叉部分設置。 ：通道的寬度是根據(jù)商場的經(jīng)營定位、商品的種類、性質(zhì)、顧客人流和數(shù)量來確定的。日用生活規(guī)劃為10000㎡，超市及功能店（肯德基、洗車行等）規(guī)劃為10000㎡，家居建材規(guī)劃為20000㎡，功能娛樂規(guī)劃為15000㎡考慮到實際情況在一層增加了相關(guān)的功能店，同時將娛樂功能層的客房5000㎡變?yōu)榧揖羽^面積。：方案1：建筑面積33333㎡/層，可出租面積按60%計算為20000㎡/層3層功能娛樂（20000㎡）：室內(nèi)公園、餐廳、影院、休閑、健身、KTV等2層家具商場（10000㎡）、日用生活館（10000㎡）1層超市（3000㎡）、建筑裝飾材料（15850㎡）、家電（1150㎡）說明：該方案適宜于地勢落差較大項目（具體可參照吉林新生活項目用地）。因此要彌補這兩樣損失，就必須在零散租戶的組合設計上和樓層布局上下大功夫。正面的效應是：主力店的強大集客功能將會輻射到在同一屋檐下的個性店，從而提升整個商場的經(jīng)營業(yè)績，達到雙贏。（不妨借助中介機構(gòu)）?！獔笙缠B、雅戈爾、七匹狼、莊吉、勁霸、紅蜻蜓、百麗、菲姿、哥弟、歌莉婭、埃古、森馬、卡馬、TOTO、科勒、皇朝家具、芝華仕等。成功的商業(yè)結(jié)構(gòu)研究表明：在一個正常運營的商業(yè)項目中，主力店所占的比例應為總體經(jīng)營面積的30%50%。在項目定位與規(guī)劃上可能出現(xiàn)的問題：定位不清晰；功能的分布不合理；業(yè)種的組合比例與組合情況不合理；經(jīng)營主題不明確等，為了避免問題出現(xiàn)，在此階段的工作要注意以下幾個方面：，所以必須進行詳細的市場調(diào)研分析，（包括市場概況與消費者行為、需求的調(diào)查，區(qū)位經(jīng)濟狀況，區(qū)位市場的未來發(fā)展規(guī)劃，行業(yè)的發(fā)展潮流與趨勢等），通過詳細的市場調(diào)研分析，從而確定目標消費群體及主力消費群體，以達為項目的開發(fā)進行明確定位。10萬㎡ 100% =25 % 7500元/㎡： 247。10萬㎡ 100% =35% 5500元/㎡： 247。10萬㎡ 100% = 59% 3500元/㎡： 247。10萬㎡ 100% = 25% 8000元/㎡： 247。10萬㎡ 100% = 34% 6000元/㎡： 247。10萬㎡ 100% = 53% 4000元/㎡： 247。 ：租賃式經(jīng)營：自主產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)銷售，實現(xiàn)房地產(chǎn)收益；因此，在進行業(yè)態(tài)組合時，經(jīng)營品項要考慮吃、穿、居、用、玩、樂、賞、游等內(nèi)容的合理配置。項目的規(guī)劃設計須依