商業(yè)地產項目開發(fā)流程教案(存儲版)
【正文】 務融資機構對該商業(yè)房地產項目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏感性分析等進行專業(yè)化分析。有些國內商業(yè)房地產投資商不懂得金融投資依附于企業(yè)資源的特點，所以在項目運做時低估自身資源的重要性，過高評價自身在項目中的價值，并盲目產生對股權的過高期望，從而導致融資方案不可行。如果開發(fā)商過高估計其在該項目中的股權期望，在融資過程中必然面臨失敗，最終嚴重影響融資工作的進程。 當然委托專業(yè)融資服務機構進行項目融資服務時，開發(fā)商是需要付出融資成本，即需要向融資服務機構在支付一定融資啟動費用的同時，%的費用作為融資服務費。對于商業(yè)房地產項目來講，將國際知名零售商請進來有利于整個項目的招商，也就是主力店。租金判斷對于項目招商意義非常，準確的租金定位將提高項目的招商效率。如果項目在項目剛開始運做時就談定了知名管理公司進行未來項目的管理，那么開發(fā)商在融資時更容易得到投資伙伴的認同，招商工作容易進行等。 1租金策略 開發(fā)商在招商階段就需要對商鋪的租金進行科學預測。贏得市場必須面對市場競爭的局面，避免競爭的市場策略是制勝的關鍵之舉。 第一種融資操作對于初步進入商業(yè)房地產投資領域的投資商來講是必不可少的，因為專業(yè)商業(yè)房地產融資服務機構可以通過其特殊的操作渠道將該商業(yè)房地產項目與國際資本直接、快速兌接。 開發(fā)商在進行項目融資工作之前首先要進行項目融資的決策工作。該項工作需要首先對項目的工程資金量及資金流進行宏觀的方案編制，再結合項目他項資金的需求，最終完成該項目的資金需求方案 1融資方案 指開發(fā)商結合其自有資金狀況、企業(yè)自身資源、股權策略等，以項目資金需求方案為參照對象，制定的資金供給計劃。要想保證規(guī)劃審批能按照計定目標實現(xiàn)，必須有效與政府各主管部門進行溝通，做好對政府的公共關系工作等。 2）消防審批 指消防部門對該商業(yè)房地產項目的方案設計根據(jù)國家的消防規(guī)范進行審查，最終確定該方案是否符合國家消防規(guī)范，是否可以予以批準的過程。 在上述政府許可的各項內容中，可行性批復、規(guī)劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分，影響到項目的最終規(guī)劃，項目的交通條件保證，項目的方案能否滿足消防規(guī)范，以及項目是否有足夠的電力、其它市政配套條件。我們關注建筑師的美學空間概念本身并沒有錯誤，但把一個建筑藝術品轉化為商業(yè)產品必須將市場概念、功能概念融合進去，否則該項目將面臨空前的市場壓力。初步設計及施工圖設計可以稱之為微觀設計，即在方案設計基礎上進行純建筑工程角度的深化、細化。土地價格的高低將直接決定項目的競爭優(yōu)勢。 在做完市場咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后，需要依據(jù)項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進行階段性判斷。 例：位于北京崇文門的新世界商場一期可出租面積達74000平方米，二期可出租面積達43000平方米，一期1998年投入運營后，生意興隆，但二期2000年開業(yè)后，二期長期經營狀況不佳，管理商開始認為是因為商品組合不同的原因，但一、二期商品組合調整后二期依然經營狀況不良。 項目位置選擇 倍訊易 商業(yè)房地產項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。 房地產E網(wǎng)
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