【正文】 3）、垃圾桶位置設置要點商場垃圾桶位置設置要點一同時室內景觀設計與室外景觀設計需要相互協(xié)調，實現(xiàn)景觀的最大延伸，把室內熱鬧精彩及良好的購物氛圍通過外延的放大處理達到效果最大化，而室外獨具特色的景觀設計也為整個商城提供娛樂休閑的場所。產業(yè)（專業(yè)商場）結合專業(yè)商場的行業(yè)特點、結構等因素，商場外立面要突出其行業(yè)特性，如IT業(yè)工，則以簡明、突顯時代性，作為外立面設計基點。（4）、超前性商場外立面設計，如何保證隨時間差而出現(xiàn)的落后問題。人造環(huán)境，如廣場、噴泉、假山、雕塑等色彩營造購物環(huán)境使用率低是為了營造一種舒適的購物環(huán)境，滿足購物者的消費偏好。如若業(yè)態(tài)組合定位科學合理，可使商場營銷增加靚麗的賣點，有力促進商場的銷售。必要條件一：兩個以上主力店規(guī)模大的商場，業(yè)態(tài)組合不到位很容易給人零散的感覺，不利于商場的經營和以后的發(fā)，所以SHOPPINGMALL必須要把主力店的招商建設作為重點來抓。錯位經營差異化SHOPPINGMALL的差異化是指，由于同一種商品往往會在不同業(yè)態(tài)不同行業(yè)的商家中出現(xiàn)，故不同商家通過差異化的定位取向、文化氛圍，特色化的際列方式、商品組合、購物環(huán)境、裝潢藝術、道具燈光、促銷手段、特色服務、商品包裝等方面的錯位來吸引不同層次不同類型的目標顧客。在有效需求分析情況下，業(yè)種原設置要以“全”為上。一個商場要實現(xiàn)：豐富有彈性“的商家組合配置，有三個重要因素：其一：就是要將多行業(yè)的商家按照理想配置做分類，讓目標顧客覺得在這個商場能買到想要的東西，且享受便利；其二，將已經分類的商品充分地備齊品目，有針對性地確定砂同類別商家數(shù)量的廣度和深度，以做一日和尚撞一天鐘讓顧客能充分挑選所需要的商品；其三，將已經分類的商品中比較有關聯(lián)性（附屬性）的安排在一起，讓顧客買起來方便和愉快；以上是落實“豐富有彈性的組合“的三大重點。觀賞商品可以使顧客賞心悅目，它是一種能挑起顧客興趣、關心的話題性商品、高價位商品、新穎商品，此類業(yè)種的入駐，可以提高商場的地位和格調。商品品種多，品牌齊，形成交叉混合業(yè)種組合；四、業(yè)種功能分布業(yè)種功能的分布，需要深入研究消費者心理、了解、掌握影響消費者購買行為的心理活動。第一類：男鞋、男裝、運動用品應當集中布局；第二類：女裝、女鞋、童裝、玩具、文具等，便于在購買之前對商品款式、價格和顏色進行比較，同時便于配套購買，增加購物需求；第三類：食品零售店，包括熟食店、面包店、生鮮食品類超市；第四類：配套服務店面，包括銀行、便民藥店、照片沖印店、干洗店等。開發(fā)商或專業(yè)顧問公司必需根據項目區(qū)域現(xiàn)有品牌業(yè)態(tài)狀況和對未來商業(yè)發(fā)展趨勢的把握，充分利用自身可能整合的各種招商資源，為樓盤作為房地產項目實現(xiàn)銷售和該項目作為商業(yè)地產日后能夠成功運營而對項目各功能分區(qū)和各樓層的業(yè)態(tài)進行品牌規(guī)劃，并由品牌組合定位選取相對應的品牌商家，使之形成對項目的市場依托，并由此將各商家品牌嫁接為項目的整體品牌，實現(xiàn)1＋12的組合功效，最終達到整個項目的持續(xù)經營。另有一些文化類業(yè)種需要相對安靜的環(huán)境，也多安排在比較高的樓層，如書城。美食城七層是購物中心各經營項目的重中之重步行10分鐘，聚集10萬人綜合商店商業(yè)氣氛濃厚，客流時大，人氣旺的高檔綜合商場附近。餐飲業(yè)選址時應考慮承租年限，周圍餐飲企業(yè)的分布情況、經營品種、鳳味特色及效益如何，周邊單位、居民及客人階層情況、交通是否便利、能否停車、每月的客流量、車流量等問。：大型商業(yè)項目的重要成員超級市場大多是全國性或競爭力很強的地方連鎖店，有良好的信譽，能夠繳納足夠的租金。選址標準百貨商店家居城五層從業(yè)態(tài)性質考慮，一般主題式樓層也多安排在商樓層，如果能經營得有生有色成為某類主題商品的聚集地，消費者可能會為了該主題商品遠道而來，完成特定消費行為，往下走的過程中順便完成其他隨機消費。一般大型商場的主力店適合放在線性步行街的端點，不適合集中布置在中間，這樣才能達到組織人流的效果。有意識地將有關的業(yè)種如婦女用品與兒童用品、兒童玩具鄰近設置，向消費者發(fā)出暗示，引起消費者的無意注意，刺激其產生購買沖動，誘導其購買，會獲得較好的效果。在某個范圍下，屬同種業(yè)種，但另一種是作為填充作用。整合二：制造百分百彈性豐盈一個商場中，商品的組合比率大致上可以分為普通商品60%、觀賞商品10%、利潤商品15%、并列商品15%，要制造豐富有彈性的業(yè)態(tài)組合可根據這一比例選擇相關的業(yè)種。而利用業(yè)種的空間引導，是主要武器之一。商場的業(yè)種規(guī)劃，要結合區(qū)域需求量與供應量，來確定業(yè)種需求彈性，預測設置此類業(yè)種所帶來的經營效益。但不符合自己定位的目標顧客需要的商品則一律不引入。SHOPPING　MALL業(yè)態(tài)業(yè)種復合度極度齊全，涵蓋全業(yè)態(tài)、全業(yè)種經營，表現(xiàn)為高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結構。商鋪使用率不能太低也不能太高，經過科學的論證和西方國家長期的初中證明，50%左右的使用率比較合適。這有兩方面原因：一為消防，二為使用率的高低會對商場的經營產生不同的效果。如涂料，南方多雨、溫濕，而不適用；北方干燥、少雨可以運用涂料。FIP“三合四性”外產立面設計準則：原則一：三結合（1）、與定位結合檔次：根據商場目標消費群不同的感觀心理需求，結合商場定位高低，予以不同的外立面設計。商業(yè)區(qū)的景觀空間與環(huán)境、景觀相結合，應盡是增加活動內容、娛樂設施，增加文化方面的內容。一般與垃圾桶相距約5－10米間二忌：阻礙人流電梯與過道銜接處，一般會設比過道寬空間，或是過道交叉口；③“右上左下”規(guī)則根據東方人的行走方向習慣，一般是偏右，商場雙向電梯布置時，要根據“右上左下”規(guī)則，引導顧客向上購物；單向電梯設置：商場運用單向電梯設置，不僅可以保持商場商品的受觀率，保持人流的停留時間，增加顧客再購物的購買欲，而且還可以避免電梯口的堵塞。地面材料，一般要易于保潔，具耐磨性、防滑性，避免采用木質地板（防火功能）；墻面材料，要防潮、防霉，選用防火材料。以庭院或廣場為主向外輻射線型空間健力、娛樂設施老年人空間在行走空間內植栽的配置以高直、遮蔭和不阻擋視覺景觀為選擇植栽的原則；植栽的配置應配合廣場設計之主題，亦可以利用植栽作為區(qū)劃廣場使用行為的元素，融自然于廣場。突出整體性、文化性和時代性，其結構設計分為內環(huán)室內步行街和外環(huán)室外步行街柱子不宜落在店面線上。五、項目規(guī)劃概念設計空間布局今天的購物場所是人的聚會之所，除了購物、休閑、娛樂等，還要滿足人的基本需要：社交。三、規(guī)劃理念規(guī)劃理念是反應體現(xiàn)項目主題的重要部分，做好大型商業(yè)項目的規(guī)劃理念，要做到三點：合大型商業(yè)項目的選址規(guī)律，即大規(guī)劃上蛤有可行性；具體的主題功能區(qū)；規(guī)劃理念具有超前性、市場性，與消費者消費心理為規(guī)劃的主導核心。許多發(fā)展商在未明確主力店的情況下，便開始規(guī)劃設計。店堂明亮，清潔，貨物豐富顧客為購物頻率高的居民便利店以居民為主大型綜合商場中高檔消費者和追求時尚人超級型市場目標顧客百貨店投資者將商業(yè)物業(yè)委托商業(yè)管理公司全權經營，投資者獲得穩(wěn)定的租金回報，而商業(yè)管理公司從中收取一定比例的管理費用；商業(yè)項目經營方式定位要點：要點一：投資資金回籠收期預測：項目資金的有效回收，可以保證企業(yè)充足的流動資金，有效運用到下一項目中去要點二：項目收益效果預測收益效果是企業(yè)成敗關鍵，通過不同經營方式的效果分析比較，選擇最優(yōu)方案；要點三：經濟走勢分析通過包括利率走勢、投資回報率等分析，判斷取何種經營方式；要點四：鳳險比較分析分析商場不同經營方式所帶來的鳳險機率、大小等；要點五：統(tǒng)一管理商場實行統(tǒng)一管理，能有效維護商場日常經營秩序；動態(tài)定位招商與定位互動――客戶定位與設計互動――建筑定位與市場互動――變化中國零售業(yè)態(tài)的劃分標準業(yè)態(tài)根據企業(yè)實力，經營目標、承受鳳險能力等因素的考慮，F(xiàn)IP根據實操經驗，把經營方式分為三類，即自營、招租、委托經營管理三種方式，這種分類也與國際通行的分類方式不謀而合。法則一：縱向定價波動大商場負一層與一層的租金相差2――3倍。現(xiàn)代商場通常體現(xiàn)如下四大功能：購物功能：體現(xiàn)于商場商品品種、檔次上，購物功能是商場最基本功能；休閑功能：在現(xiàn)代大型商場中，休閑功能往往被當作商場的附加功能加以設置；娛樂功能：體現(xiàn)于各類游玩活動，如電玩、電影城、兒童游玩區(qū)等等；服務功能：主要體現(xiàn)于商場的物管和商場客戶經營主體服務兩方面；形象定位商場的形象定位，實際上是商場經營企業(yè)的形象定位，因此，它隨著商場的經營運作而持續(xù)存在并發(fā)揮作用。從消費群需求上界定：業(yè)態(tài)功能組合必須尊重客戶的購物習慣，方便客戶購物，引導客戶在商場里停留得更久，使客戶產生強烈的購買欲，保證人流的良性循環(huán)，使客戶在商場里逗留更長時間，保證消費者在這一微環(huán)境中保持愉快的心態(tài)和較高的興致。壟斷型由歷史建筑物建設而成，它迎合特定消費者的品味和人們對環(huán)境與節(jié)日文化的追求，如工科中國城與城市其它功能設施形成一個城市綜合體，其建筑面積控制在2萬平方米由于受城市用地條件和城市環(huán)境的限制，一般其建筑面積不超過10萬平方米（9）購物中心（SHOPPING　CENTER）企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的種類零售業(yè)態(tài)，服務設施的集合體。（1）百貨店（DEPARTMENT）在一個大型建筑物內，根據不同商品部門設銷售區(qū)，開展各自的進貨、管理、運營的零售業(yè)態(tài)。；商業(yè)人流量與商業(yè)面積比2萬元以下高級消費群中等偏下收入（3）目標客戶對商業(yè)的需求分析：包括對各種類型商家的特點的分析；對各種類型商家的選址要求的分析；各種不同商業(yè)種類的承租能力及對承租面積的要求；各種不同商家對商場配套要求等的分析。Ⅳ、商圈輻射范圍：包括一級商圈、次級商圈幅射范圍，商圈內的其它競爭項目等新設商業(yè)項目確定商圈主要根據當?shù)厥袌龅匿N售潛力分析，可以獲利的包括城市規(guī)劃、人口分布、住宅小區(qū)建設、公路建設、公共交通等方面的資料，預測本項目將來可以分享的市場份額，從而確定商圈規(guī)模的大小。第二步：確定調查的內容，包括平均購買數(shù)量、顧客集中程度等。第二種分類：此種商圈按照顧客來店所需的時間來計算區(qū)分。零售店由于所處地區(qū)、經營規(guī)模、經營商品品種不同，商圈的范圍、形態(tài)以及商圈內顧客分布密度存在著一定的差異，這說是“商圈效應”①商圈分類：商圈一般有兩種分類方法，一是以顧客密集度來界定，二是以顧客到店的時間來界定。（1）項目所在城市商業(yè)環(huán)境分析包括本市國民生產總值、GDP狀況、生活水平、購買力、經濟發(fā)展速度、人口及人口增長率等對區(qū)域商業(yè)地產市場發(fā)展的影響分析以及本市商業(yè)發(fā)展情況、發(fā)展模式、商業(yè)結構分布、商業(yè)消費特征等的分析。使用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。所需資料　　　研究范圍商圈研究商業(yè)項目前期策劃主要內容市場調研分析 經濟分析 從而為項目的開發(fā)制定一套整體發(fā)決策和計劃方案：項目整體開發(fā)目標項目整體開發(fā)戰(zhàn)略項目開發(fā)節(jié)奏的控制：分階段開發(fā)戰(zhàn)略項目目標商家總體分析項目總體戰(zhàn)略定位分析項目整體競爭策略考慮項目核心競爭優(yōu)勢的構筑項目年度發(fā)展策略三、市場調研分析策略市場調研步驟第一步：界定問題　第二步：尋求解決問題的方法第三步：制定調研方案　第四步：進入現(xiàn)場或收集數(shù)據 第五步：整理和分析數(shù)據　　　第六步：準備及呈送調研報告市場調研分類研究市場調研按以識別問題為目的和以解決問題為目的兩個標準分類；（1）以識別問題為目的的調研有助于確認潛在的可能發(fā)生的問題；①市場潛力――攀升、下降；②市場分額――擴大、縮??；③企業(yè)形象④市場特征⑤招商與銷售⑥市場趨勢――短期與長期預測（2）以解決問題為目的的調研步驟①市場細分的依據②確定細分的依據　?、鄞_定各種細分的市場潛力④選擇目標市場市場調研各類各類調研種類（3）直接征詢：這一方法的難度相對較大，但獲得的信息具有較強的參照性，對項目的定位和營銷的制定很有意義。包括本市的商業(yè)環(huán)境分析、本區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析和本街區(qū)商業(yè)環(huán)境分析即商圈分析三大板塊。不同的店由于所在地區(qū)、經營規(guī)模、經營方式、經營品種、經營條件的不同，使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在很大差別。大型零售店，邊緣商圈的顧客往往最多。②商圈分析步驟第一步：確定資料來源，包括銷售記錄分析、郵政編碼分析、調查等。如北京市場每次單店購物達100萬元，而在廣州只有10萬元，不同城市每次消費金額相差懸殊。（2）目標客戶投資動向分析：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。低收入戶根據本商圈常住人口的結構特色和基本收入情況，來確定該商圈的參考收入數(shù)據；B、本地域消費群和消費行為特點分析（見下表）2－4萬元元/人進入商場人均購買比例通過對銷售店的結構特點分類，并根據其經營方式、商品結構、服務功能選址、商圈、模式、店堂設施和目標顧客等結構的不同，將商業(yè)零售業(yè)態(tài)分為百貨店、超級市場、大型綜合商場、便利店、專賣店、購物中心、倉儲商店、家居中心等九大業(yè)態(tài)。（8）家居中心（HOME　CENTER）改善、建設家庭居住環(huán)境有關的裝飾、裝修等用品，日用雜品，技術及服務為主的，采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。開發(fā)與建設特點（開發(fā)戰(zhàn)略）城市區(qū)獨立購物中心通過更新城市黃金土地上過時的零售設施，使之成為現(xiàn)代化的購物中心，如北京東方廣場城市兼容購物中心節(jié)日型一般以一個主導商店作為骨干地位的大承租戶為主，面積點出租總面積的70－90%，其自營面積均在3000－10000平方米但任何選擇都必須考慮大量的細節(jié)，內置步行街商鋪的開間、進深和購物動線寬度應該多少為宜，商鋪面積如何劃分才利于招商又利于經營，公攤面積多少方易為經營商接受，所有這些細節(jié)都必須與項目的業(yè)態(tài)組合定位“精準”吻合。隨著人們消費水平的提高，休閑、娛樂型購物消費已成為一種趨勢。價格定位需要依靠科學的經濟分析，基于商業(yè)操作的實戰(zhàn)經驗與科學專業(yè)的經濟分析，常用的商場最佳定價的三大法則。如何走出傳統(tǒng)大型商場的局