【正文】 限，滿足現(xiàn)代人消費購物習(xí)慣，并引導(dǎo)他們形成健康新型的消費購物觀念是經(jīng)營定位要解決的問題。商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９癯鲎饨o實際用家，商場獲租金收益，鋪位或?qū)９竦膶嶋H用家負(fù)責(zé)經(jīng)營，獲取經(jīng)營收益，承擔(dān)經(jīng)營鳳險；委托管理店設(shè)施設(shè)施豪華典雅忣快面積在100平米，面積利用率高營業(yè)面積根據(jù)主營商品特點而定對于主力店來說，其業(yè)態(tài)規(guī)模、功能流程、規(guī)劃設(shè)計行裝　由它自己來確定，不同的連鎖主力店有自己不同的功能要求，這些使用要求與設(shè)計是由商家決定而非發(fā)商自行主張。為了滿足新興文化的需求，必須設(shè)計出富有個性、故事性強、顧客能完全投入的奇遇和旅程。比如，設(shè)計室外的景觀電梯：在SHOPPING　MALL大廳設(shè)計可伸展出來的平臺，用于演出等商業(yè)活動；在SHOPPING　MALL的顯要位置預(yù)留懸掛大型廣告條幅的空間；夜晚的燈光視覺效果設(shè)計等，這樣才會形成最終成熟的大型綜合商業(yè)項目。大商店面寬：111224。經(jīng)典設(shè)計借鑒模式平面型因此可以在廣場平面規(guī)劃時置入一些空間凹凸處或借用廣場中設(shè)施物的設(shè)置點，以達(dá)到廣場多樣化活動的互動；思路二：以人為本：步行空間的尺度在設(shè)計時采用建筑、建筑小品、更質(zhì)景觀和軟件環(huán)境處理，可以達(dá)到個性化設(shè)計和貼近人的親切的尺度；灑水平臺、噴泉、座椅、鋪地、綠化、可以相互交錯布置在略有高差的層面上，并以小橋、柔和的曲線、素雅的材料、平靜的水面、綠色的草坪構(gòu)成步行空間；思路三：設(shè)計流暢空間：現(xiàn)代步行空間設(shè)計中，合理安排好各種人流貨流與車流是必不可少的；設(shè)計中應(yīng)采用分時段管理方式解決人流與貨流的交叉問題；在規(guī)模較大的商業(yè)步行街，建筑底層應(yīng)設(shè)商業(yè)街專用地下車庫，在合適部位通往商業(yè)街的人員出入口，同時部分發(fā)揮地下室解決人、貨的分流作用，提供商場的貨運系統(tǒng)和垃圾的清運工作；步行動線的安排應(yīng)盡是以兩據(jù)點的連接為原則，配置于廣場周邊，并減少廣場中穿越性動線的出現(xiàn)：步行空間的寬度以容納四人并肩行走的凈空間為佳（3米6米），其他附屬設(shè)施（燈柱、廣告、招牌立柱），以達(dá)到步行空間的流暢性；思路四：自然導(dǎo)入現(xiàn)代步行空間在注重硬質(zhì)元素設(shè)計的同時，更應(yīng)引入樹木、花卉、草坪和水景等自然元素。演出空間、觀賞納涼年青人空間因此，任何一種空間序列都應(yīng)包含序幕、高潮及松馳階段，有節(jié)奏地組織環(huán)境韻律，保持游人的體力購物激情。要點三：材料正確選取地、墻面材料選擇正確，是保證日后對其維修與保養(yǎng)的核心。比如過道一般選用一種過度性較好的燈飾，商場的過道和拐角是消費過生日進(jìn)入商場的一個緩沖區(qū)，所以，也要特別注意細(xì)節(jié)上的問題；還要區(qū)別指示標(biāo)志：游玩區(qū)，則選色調(diào)豐富的燈飾組合；交通組織設(shè)計（1）、商場電梯布局規(guī)劃要點要點一：扶梯布局①有效運載商場電梯的基本功能是運載商場內(nèi)人流，商場電梯部數(shù)，布局位置，都要以有效疏散運載人流作為出發(fā)點；②避免電梯口人流堵塞大型商場，人流量大，如何避免電梯口的人流堵塞，是電梯布局考慮因素之一。休息椅布置避免與垃圾桶太近，若則垃圾異味會影響休息椅的休息功能?？偭矿w觀，比較人工化，城市化，最典型的是國外的步行商業(yè)區(qū)，進(jìn)去之后，一天也逛不完，一天也玩不夠。外立面設(shè)計還應(yīng)與建筑鳳格與商業(yè)功能統(tǒng)一。色調(diào)與造型通過審美角度，對色調(diào)與形狀的協(xié)調(diào)，進(jìn)行組合：鳳格與人文外立面能體現(xiàn)商場的鳳格，與區(qū)域人文、價值取向等必須協(xié)調(diào)一致：用材與環(huán)境外立的材料選取還要與環(huán)境協(xié)調(diào)，包括氣候、日照等。在外立面設(shè)計中，表現(xiàn)鳳格是中心，外立面色調(diào)的選用、造型的確立等都以此為出發(fā)點外部環(huán)境在歐美及香港，一些比較高檔的商場其使用率都是很低的，基本在50%左右。商場能容納1000個消費者，實現(xiàn)1000萬的營業(yè)額，那么平均每個鋪位實現(xiàn)100萬的營業(yè)額；乙商場能容納2000個消費者，也有10個鋪位（只是每個鋪位的面積比甲商場的?。?，但實現(xiàn)了2000萬的營業(yè)額，則平均每個鋪位是200萬的營業(yè)額，那么它的年租金即使為20萬元，也會成咪追搶的旺鋪。不同的商業(yè)項目有不同業(yè)種選擇方法，在此以SHOPPING　MALL業(yè)種選擇方法為例對業(yè)種的選擇做一個總括性的說明。必要條件三：高度專業(yè)化、差異化高度特色專業(yè)化SHOPPINGMALL的高度特色專業(yè)化，主要表現(xiàn)在商品組合上凡是符合自己定位的目標(biāo)顧客需要的商品全部引入。業(yè)種組合（1）業(yè)種規(guī)劃組合原則原則一：業(yè)種的區(qū)域需求量確定原則需求決定供應(yīng)，這是市場經(jīng)濟的商業(yè)規(guī)則。原則四：引導(dǎo)循環(huán)消費原則商場如何利用消費者在逛商場的時間，引導(dǎo)消費者進(jìn)行消費，是商場經(jīng)營的必須考慮因素。又如SHOPPINGMALL的主力商家是百貨店和綜合超市，關(guān)聯(lián)商家就是男女服飾店、鞋包店、食品店、音像店、書店等，補充商家就是娛樂設(shè)施、銀行、郵局、美容美發(fā)等。按照商場商品的不同屬性，以互相補充為原則進(jìn)行業(yè)種規(guī)劃，如食品與日用品等不同業(yè)種相互補充；填充式這種注意，不需要人付出意志的努力，對刺激消費者購買行為有很大意義。技巧三：主力店優(yōu)先，輔助店隨后對于購物中心、SHOPPINGMALL而言，核心主力店能有利得引導(dǎo)人群，其布局直接影響到整個商場的形態(tài)，故位置需先行確定。從商場的經(jīng)液晶效益考慮，低樓層的租金一般較高層高，故低樓層以利潤率較高的商品為主，比如化妝品、首飾、服裝、鞋帽等。數(shù)碼城四層特點大型商業(yè)項目的重要補充綜合性，門類齊全，以銷售服裝、衣料、化妝品、禮品、家庭用品為主，選址時以市級中心、地區(qū)中心、新城（縣域擴大）以及歷史形成的商業(yè)集聚地專賣店：大型商業(yè)項目各功能組合的有益補充知名度及客流量佳的商業(yè)街；知名度高的店鋪附近；大規(guī)模住宅區(qū)附近；市場配套設(shè)施齊備，同行業(yè)匯聚業(yè)績佳化妝品：購物中心必不可少的組成百貨商店是大型商業(yè)項目的核心，但租金較低，其經(jīng)營的商品分類分區(qū)劃分清晰，成行成市，不僅具有潮流品牌、悠閑和服務(wù)的特色，而且具有連接、組合各經(jīng)營項目的功能。名品打折專區(qū)、折扣商品區(qū)八層從消費者的行為考慮，一般逛完低樓層后人會出現(xiàn)疲勞狀態(tài)，如果高樓層繼續(xù)以購物為主，就很難吸引到消費者繼續(xù)向上走，故高樓層一般安排餐飲、娛樂等消費性業(yè)態(tài)。但是，目前很多商業(yè)地產(chǎn)項目僅依賴個別國內(nèi)經(jīng)營商家的參與，沒有進(jìn)行品牌組合，或沒有進(jìn)行有效的品牌布局，最終沒法做到旺場或只能部分旺場。這些服務(wù)需要靠近停車場和入口，有可能的話集中布置，并與其他商家相對分離，讓購物者出入方便，它們在購物中心營業(yè)時間之外繼續(xù)營業(yè)。以“消費者為中心”的思想為指導(dǎo)，發(fā)揮各個業(yè)種在經(jīng)營活動中所能起到的最大功效。利潤商品是一種利潤率高、純利大的商品，這類業(yè)種還包括商場自產(chǎn)的品牌，可由商場自行經(jīng)營。實現(xiàn)這一目標(biāo)的關(guān)鍵，就是要對不同的商家進(jìn)行合理的整合。以滿足消費者的“多位一體”原則作為出發(fā)點，包括購物、娛樂、飲食等于一體。從而10乃至50多萬平方米大的摩爾內(nèi)幾百上千家店鋪自動自覺地實現(xiàn)了錯位經(jīng)營的競爭。規(guī)模決定了SHOPPINGMALL至少需要兩個以上的主力店（百貨店、超市、專業(yè)主題商場相結(jié)合），才具有其所需要的核心凝聚力，才有足夠的威力發(fā)散到所有的非主力店。反之，如果業(yè)種組合定位不符合項目所在城市商業(yè)發(fā)現(xiàn)狀的實際需要，將導(dǎo)致項目投入運營后必定不能做旺而最終歸于失敗。越是高檔新風(fēng)氣，其公共空間就會越多。顏色是表現(xiàn)鳳格的重要輔助手段，尤其是在調(diào)動人的情感方式它具有重要作用。所以要求商場外立面設(shè)計不僅要新穎，而且要具有超前性。（2）、與商場特色結(jié)合商場外立面是商場的形象包裝，外立面表現(xiàn)不僅是簡單外殼，它要與商場特色、內(nèi)部設(shè)計相結(jié)合。項目建筑產(chǎn)品概念設(shè)計（1）立面處理商場外立面不僅是商場的形象標(biāo)志，設(shè)計新穎、鳳格獨特的外立面設(shè)計能使商場在消費者心中深刻印象。電梯口側(cè)，避免電梯內(nèi)垃圾的積累，保證電梯的清潔要點二另外設(shè)置在內(nèi)庭的觀光梯，以垂直方式，讓消費者了解商場功能布局，業(yè)種分布；（2）、走道設(shè)計要點要點一：脈絡(luò)清晰商場內(nèi)過道設(shè)計要清晰，過道脈絡(luò)設(shè)計好壞，不僅影響對人流的疏散，也影響商鋪布局；要點二：與指引標(biāo)志結(jié)合指引標(biāo)志設(shè)計主要是指引消費者目標(biāo)方向，一般要突出指引標(biāo)志，在過道交叉部分設(shè)置；要點三：合理設(shè)置寬度過道的兩大作用是疏散人流和引導(dǎo)，商場過道寬度設(shè)置要結(jié)合商場人流量、規(guī)模等。⑵小品設(shè)計技巧技巧一：鳳格確立原則商場小品作為一種觀賞裝飾，必須與商場總體鳳格相融，要結(jié)合商場內(nèi)部裝修鳳格，包括色調(diào)、造型、圖案等；技巧二：避免扎堆、重復(fù)小品設(shè)置時要避免扎堆、重復(fù)設(shè)置，避免給消費者一種繁雜無序的感覺；技巧三：注重觀賞性小品設(shè)置要具有可觀賞性，從造型、色調(diào)等，結(jié)合前場中庭、色調(diào)、鳳格，組合成統(tǒng)一格調(diào)；（3）、商場室內(nèi)燈飾設(shè)計要點要點一：與區(qū)域氣候環(huán)境相結(jié)合通過結(jié)合商場所在區(qū)域氣候，對燈飾色調(diào)選擇。由平面變化向垂直向多維發(fā)展的多功能步行空間是現(xiàn)代城市步行空間設(shè)計的又一主要形式。設(shè)計特色線型空間為主結(jié)合面型空間采用相對剛性的建筑邊緣界面；采用自然的、跌落柔性構(gòu)件的建筑界面；思路八：強化四維空間設(shè)計商場經(jīng)營外延導(dǎo)入廣場平面規(guī)劃中可將商場經(jīng)營活動延續(xù)規(guī)劃于其中，設(shè)置半戶外商業(yè)休恬空間（COFFEE　SHOP），或?qū)⑸虉龅幕顒咏柚呃鹊赖脑O(shè)計與廣場活動結(jié)合，達(dá)到商場與廣場良好的互動關(guān)系。北京新安東：商業(yè)建筑面積22萬多平方米，其中商業(yè)零售面積89377平方米，餐飲面積7889平方米，娛樂面積6445平方米，服務(wù)面積3077平方米。⑷中庭空間設(shè)計建議中庭是項目最熱鬧的部分，也是項目室內(nèi)步行街節(jié)點上的序列高潮，空間變化豐富，綠化植物密集，水體精心布置，玻璃頂投下的天光光影豐富而富有變化，展現(xiàn)了項目的空間和景觀設(shè)計的特色和精華。⑵公共空間設(shè)計建議隨著商場空間的日益擴大和復(fù)雜，如何讓人輕松舒暢穿梭于商場就顯得尤為重要。樓層與業(yè)種是相互關(guān)聯(lián)的關(guān)系；解釋消費群消費習(xí)性樓層設(shè)計要考慮消費者消費習(xí)慣，流程、一般消費者逛商場的習(xí)慣與樓層功能組合流程圖要點二：以業(yè)種定位作支撐點業(yè)種根據(jù)消費者消費習(xí)性進(jìn)行布局，樓層設(shè)計也應(yīng)考慮到消費者消費習(xí)性，才能有效進(jìn)行樓層的規(guī)劃設(shè)計，以業(yè)種定位作支撐點，有效的樓層設(shè)計能夠保證消費者晨商場的停留時間產(chǎn)品檔次項目的產(chǎn)品檔次設(shè)計根據(jù)整體定位與產(chǎn)品定位而定；主題形象主題形象一般根據(jù)項目的形象定位與主題定位來確定，在規(guī)劃與設(shè)計中貫穿這一理念。盲目的規(guī)劃設(shè)計只能增加前期不必要成本和后期的招商難度。項目必須以市場的需求為尺度，以經(jīng)營需求發(fā)展的趨勢來規(guī)劃產(chǎn)品，保持以好的產(chǎn)品來說服市場，以良好的口碑保持市場的領(lǐng)先優(yōu)勢。商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性深度性、品種豐富，可供選擇余地大，經(jīng)某類商品為主，經(jīng)營的商品有著自己的特色，一般為高利潤商品結(jié)構(gòu)特點明顯，有即時消費性、小容量、應(yīng)急性等特點；商圈范圍較大營業(yè)時間每天在11小時，可以采取連鎖經(jīng)營方式，有一定的停車場定價銷售，可以退貨有導(dǎo)購、餐飲娛樂服務(wù)功能二、三樓的租金要相差1,5倍左右：按照商場的功能分區(qū)可知，一般商場的二、三樓都存在互補作用，以有利消費者在商場里循環(huán)消費；而且從人們的逛街行為分析得到，商場二、三樓的人流相差并不多大，所以租金的定位就可以以一樓的租金作為標(biāo)準(zhǔn)而對二、三樓進(jìn)行制定；法則二：樓層越高，商鋪的租金就要相應(yīng)地降低，甚至要成倍地下降樓層越高，人流量就相應(yīng)地減少，就會影響到營業(yè)狀況。形象性的POP廣告在色彩的選用上要注重突出季節(jié)感，例如，在春天可選用粉紅色或綠色為基調(diào)，營造一種欣欣向榮的氣氛；夏天可選用藍(lán)色或青色，突出一派清爽的感覺；秋天可選用淺橙色或咖啡色，以體現(xiàn)成熟豐收的季節(jié)感；冬天宜選用紅色或金色，給以溫暖、溫馨的購物空間。在信息化社會，顧客的購物方式發(fā)生了很大變化，購物的多元化、個性化與情感化的傾向越來越明顯。支配型致力于形成一種購物主題，以建筑為基礎(chǔ)，通過親切而富有變化的步行空間，融合與歷史有關(guān)的情感是大規(guī)模高密度城市建筑綜合體的一部分，與寫字樓公寓、酒店、居住設(shè)施等共同構(gòu)成綜合體。購物中心由于其形態(tài)的復(fù)雜性與經(jīng)營消費對象的差異性又有多種分類方法，其中每種分類都有其獨立的開發(fā)策略與經(jīng)營管理方法。（4）便利店（CONVENIENCE　STORE）滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。提前向開發(fā)商、經(jīng)營者、投資者、消費者展示潛力巨大的商業(yè)模式。C、應(yīng)同時考慮的及影響本地消費群行為的重要變量①年齡?、谛詣e　③收入水平?、芪幕舰萁邮軙r尚信息程度?、藜彝サ臐M巢信息程度　　D、區(qū)域（商圈）消費力分析　　E、區(qū)域消費力分析及結(jié)論競爭商圈研究分析（1）競爭商業(yè)項目現(xiàn)狀調(diào)研分析包括面積、特色、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、幅射范圍、主題概念、功能區(qū)劃、業(yè)態(tài)組合、工程進(jìn)度、配套、現(xiàn)場包裝、媒體選擇、廣告效率、售價、租金、招商率、商戶組合、經(jīng)營狀況、物管等分析。中低檔消費群高收入本組最低人均年收入（元）FIP以“未來界定現(xiàn)在”的“宏策劃”模式站在未來市場的專業(yè)高度，為開發(fā)商提供未來中國3－5年市場消費結(jié)構(gòu)的走向與現(xiàn)在消費結(jié)構(gòu)的特點，以前瞻性眼光為項目作好消費結(jié)構(gòu)的調(diào)研與分析。RF中，IRS為飽和度指數(shù)，C為顧客總數(shù)，RE為每一位顧客的平均購買額，RF為商圈內(nèi)商場的營業(yè)面積。第五步：研究商圈內(nèi)居民的消費特征。一般來說，單程以10分種為限，距離在500米以內(nèi)，我們稱之為第一商圈；騎車商圈是指騎自行車所能及的范圍或距離，一般來說單程以15分鐘為限，距離在2000米以內(nèi)，我們稱之為第二商圈；乘車圈是指公共汽車所能及的范圍或距離，乘車10分種左右，距離在5000米以內(nèi)，我們稱之為第三商圈；開車圈是指開車經(jīng)過普通公路、高速公路來此消費的顧客群（一般是回頭客或慕名而來的顧客），我們稱之為第四商圈。核心商圈的顧客占55%――70%Ⅱ、次級商圈：次級商圈是仩于鄰近商圈以外的區(qū)域，顧客密度較小。⑤區(qū)域內(nèi)終端客戶分析：消費水平、消費習(xí)慣、消費結(jié)構(gòu)研究⑥區(qū)域競爭項目調(diào)查：競爭樓盤開發(fā)地塊狀況研究、主題概念、功能區(qū)劃、業(yè)態(tài)組合、工程進(jìn)度、配套、現(xiàn)場包裝、媒體選擇、廣告效率、售價、租金、招商率、商戶組合、經(jīng)營狀況、物