某地產(chǎn)商業(yè)投資模式研究報告-在線瀏覽
2025-02-17 09:02本頁面
【正文】 屬企業(yè)的土地資源優(yōu)勢， “ 退城進(jìn)園 ” ；v有計劃、有戰(zhàn)略指導(dǎo)、有區(qū)別地進(jìn)入二、三線城市； v側(cè)重對 “ 合作、并購、舊城改造 ” 等拿地方式，同時，積極參加優(yōu)質(zhì)地塊的 “ 招拍掛 ” ；例如：北京橡樹灣項目和 2023 年 8 月新獲得的上海項目，是華潤置地借助母公司財務(wù)支持在公開市場拿地的典型案例。v2023年至今，華潤集團(tuán)對華潤置地進(jìn)行了 6次資產(chǎn)注入，注入的資產(chǎn)金額高達(dá) 234億港元，而華潤置地為此支付對價的現(xiàn)金部分不到 60億港元，其余部分主要通過向集團(tuán)配股完成。 資本運(yùn)作模式圖 2 華潤 “集團(tuán)孵化 ”資本運(yùn)作模式資本運(yùn)作模式v 有效降低 賬面風(fēng)險 、提升財務(wù)指標(biāo)、擴(kuò)大股權(quán)融資空間，借助資本市場做大做強(qiáng)成為綜合性的房地產(chǎn)企業(yè)。v 同時，集團(tuán)資產(chǎn)注入后，華潤置地 總資產(chǎn)和凈資產(chǎn) 迅速提升，為華潤置地帶來更高的資信評級，為進(jìn)一步的銀團(tuán)融資創(chuàng)造了條件。凈資產(chǎn) 300多億，凈資產(chǎn)高， 避免了再融資攤薄效應(yīng) ，證券市場操作主動性強(qiáng)。華潤置地作為上市公司，較少采取在同一會計周期內(nèi)獨(dú)立開發(fā)多個商業(yè)地產(chǎn)項目，而主要是通過與集團(tuán)孵化模式開發(fā)后，選擇性持有權(quán)益以及收購的方式獲得投資性物業(yè)，減輕了現(xiàn)金流的壓力，有效的降低運(yùn)營的公開財務(wù)風(fēng)險。而上市公司無論在資產(chǎn)規(guī)模還是現(xiàn)金流方面，都有所不及。 ” —— 華潤置地融資策劃部總經(jīng)理王國華目錄華潤與華潤置地12發(fā)展運(yùn)營模式綜合實力分析3456參考文獻(xiàn) 產(chǎn)品線分析華潤綜合實力評定及借鑒價值v 從 盈利模式 上說，華潤與萬達(dá)集團(tuán)本質(zhì)上的區(qū)別，都是以穩(wěn)定現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的商業(yè)物業(yè)增值。而且華潤通過三類產(chǎn)品線搶占都市、區(qū)城、社區(qū)三個市場，產(chǎn)品定位明確，擴(kuò)張迅速。廣義上，就是通常所講的華潤置地的 “ 住宅開發(fā) +物業(yè)持有 +增值服務(wù) ” 的差異化生意模式，住宅、商業(yè)和客戶增值服務(wù)都是華潤置地的產(chǎn)品。v 此外，但從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)來看，華潤置地其實也在實行產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略。華潤綜合實力評定及借鑒價值v二、實施 “ 孵化戰(zhàn)略 ” 意義重大v從發(fā)展的角度看，華潤集團(tuán) “ 孵化模式 ” 使華潤置地突破了自身發(fā)展的資本限制，使華潤置地由一個地方性房企，在短短數(shù)年內(nèi)，快速成展為房地產(chǎn)行業(yè)前三的企業(yè)，優(yōu)化華潤財務(wù)表現(xiàn)，為股權(quán)融資創(chuàng)造了空間。該模式有效地優(yōu)化了房地產(chǎn)開發(fā)階段的拿地資本支出、開發(fā)資本支出和財務(wù)報告之間的錯配。v 通過一個個設(shè)計細(xì)節(jié)滿足客戶的功能化需求，使華潤置地增值服務(wù)區(qū)別于市場 “ 精裝修 ” 的無個性批量復(fù)制。v 四、信息管理高效率v 管理方面，深圳萬象城借鑒了上海來福士廣場的零售管理信息系統(tǒng)，使用數(shù)字全盤掌控租戶經(jīng)營情況：按不同的租戶性質(zhì)，如帶來客流的、創(chuàng)造利潤的、隸屬配套的、需要扶持的，制定出切合實際的租金標(biāo)準(zhǔn)，對于不同檔次、不同類型的租戶視其經(jīng)營業(yè)績，來決定租金收取方式，依照自身市場定位，實行商戶組合最優(yōu)化。而 2023年，集團(tuán)與中國電信簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，約定在地產(chǎn)，零售，信息化等領(lǐng)域開展廣泛合作，此舉再一次推動了華潤商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的管理信息化?！景駱恿α俊抗芸啬Ｊ剑?6S+BSC對地產(chǎn)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展形成有力支持；集團(tuán)孵化：項目的集團(tuán)孵化模式【創(chuàng)新指數(shù)】 ?????【借鑒指數(shù)】 ?????企業(yè)履歷【成立時間】 1994年【隸屬集團(tuán)】華潤（集團(tuán)）有限公司【行業(yè)地位】是中國內(nèi)地最具實力的綜合型地產(chǎn)開發(fā)商之一【總資產(chǎn)】逾 1882億港元【凈資產(chǎn)】逾 709億港元【土地儲備面積】 3011萬平方米【品牌理念】品質(zhì)給城市更多改變【業(yè)務(wù)模式】住宅開發(fā) +投資持有物業(yè) +增值服務(wù)華潤綜合實力評定及借鑒價值華潤置地 2023年年度營業(yè)狀況華潤置地 2023年年度營業(yè)狀況華潤置地 2023年年度綜合收益表—— 資料來源：《截至二零一三年十二月三十一日止財政年度業(yè)績公佈》華潤置地 2023年年度綜合收益圖華潤置地 2023年年度財
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