【正文】 財(cái)務(wù)平衡到盈利最大化）階段開發(fā)策略：216。啟動(dòng)期開發(fā)策略216。后期擠出效應(yīng)應(yīng)對(duì)策略15世聯(lián)經(jīng)驗(yàn)表明：開發(fā)進(jìn)程把控是產(chǎn)業(yè)園 /城成功開發(fā)的重要要求進(jìn)程把控起步期發(fā)展期成熟期樹立區(qū)域高端產(chǎn)業(yè)園和生態(tài)形象？保證順利起步發(fā)展階段 核心目標(biāo) 節(jié)點(diǎn)把控及階段策略產(chǎn)業(yè)鏈形成，集群效應(yīng)開始顯現(xiàn)；配套完善產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)最大化發(fā)揮，產(chǎn)業(yè)逐步升級(jí)；從園區(qū)向 “城區(qū) ”蛻變基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境打造；核心產(chǎn)業(yè)引進(jìn)；資金壓力較大延展產(chǎn)業(yè)鏈，核心產(chǎn)業(yè)做大；完善配套，提升配套品質(zhì)；打造核心盈利點(diǎn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，嫁接企業(yè)資源，形成產(chǎn)業(yè)品牌；配套升級(jí)，形成獨(dú)立的城區(qū)配套，并輻射周邊；設(shè)施運(yùn)營(yíng)，利潤(rùn)最大化分期開發(fā)的進(jìn)程把控不僅是滾動(dòng)開發(fā)所需，更重要的是保證前后期聯(lián)動(dòng)、互為促進(jìn)16此外我們還須關(guān)注盈利點(diǎn)設(shè)計(jì)：最終目標(biāo)之一是要實(shí)現(xiàn)盈利，盈利點(diǎn)設(shè)計(jì)是項(xiàng)目成功的保障盈利點(diǎn)設(shè)計(jì)盈利點(diǎn)u工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)： 取決于 1）工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)能力； 2）工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)等因素u土地出讓： 取決于 1）資金壓力； 2）引進(jìn)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)之需； 3）大規(guī)模地產(chǎn)開發(fā)能力； 4）開發(fā)周期等因素u配套開發(fā)： 住宅、商業(yè)等配套開發(fā)，回現(xiàn)快，開發(fā)難度較小u資源嫁接，提升價(jià)值： 1）中航航空品牌、文化和產(chǎn)業(yè)實(shí)力等的嫁接； 2）自然資源、工業(yè)旅游資源等的嫁接； 3）其他資源嫁接。17研究?jī)?nèi)容產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式要點(diǎn)探討產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)案例研究注：上述兩部分并非邏輯化和結(jié)構(gòu)化的關(guān)系。18產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)案例研究主要內(nèi)容對(duì)沈陽航空產(chǎn)業(yè)城項(xiàng)目有借鑒意義的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)研究產(chǎn)業(yè)新城（商業(yè)模式）案例探討n一開始就作為產(chǎn)業(yè)新城來規(guī)劃的案例n開始不是作為產(chǎn)業(yè)新城規(guī)劃的，但后來發(fā)展為產(chǎn)業(yè)新城的案例n成功的案例n不太成功，甚至失敗的案例n國(guó)內(nèi)案例n國(guó)外案例案例類型 案例要素n開發(fā)模式 開發(fā)主體及利益相關(guān)方 職責(zé)（權(quán)責(zé)利） 規(guī)劃 主題 /定位 進(jìn)程把控 ……n管理體制 管理方及其職責(zé)19案例歸納序號(hào) 類別 案例 特點(diǎn)1 產(chǎn)業(yè) （工 業(yè) ）地 產(chǎn) 開 發(fā) 商及其開 發(fā)項(xiàng) 目津通集 團(tuán) 216。充分把握企 業(yè) 需求的招商模式2 聯(lián)東 地 產(chǎn) 216。統(tǒng) 一平臺(tái)216。“ 天安模式 ”4 南京新城 發(fā) 展股份有限公司 216。項(xiàng) 目 選 址于樞 紐 城市216。靈活多 樣 的運(yùn) 營(yíng) 方式6航空 產(chǎn)業(yè) 園 /城 /基地 新加坡 實(shí) 里達(dá)航空 產(chǎn)業(yè) 園216。統(tǒng) 一的開 發(fā) 運(yùn) 營(yíng) 主體及平臺(tái)216。核心 產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)216。統(tǒng) 一的 協(xié)調(diào) 平臺(tái)216。統(tǒng) 一的 協(xié)調(diào) 平臺(tái)216。嫁接 資 源，提升品牌 實(shí) 力20案例研究類別產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）地產(chǎn)開發(fā)商及其開發(fā)項(xiàng)目航空產(chǎn)業(yè)園 /城 /基地類似航空產(chǎn)業(yè)園的園區(qū)21津通集團(tuán)及其開發(fā)項(xiàng)目22【津通集團(tuán)】以工業(yè)地產(chǎn)為主的綜合性開發(fā)商津通集團(tuán)，是一家以工業(yè)科技地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，集 住宅、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)品研發(fā)及制造 為一體的大型集團(tuán)公司 高科技產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)住宅商業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn) 核心業(yè)務(wù)產(chǎn)品研發(fā)產(chǎn)品制造兩大支柱產(chǎn)業(yè) 核心企業(yè)及其產(chǎn)品：津恒能源科技公司 再生能源設(shè)備津漢電氣科技公司 電子產(chǎn)品津通先鋒光電科技公司 太陽能電池等物業(yè)管理23[津通國(guó)際工業(yè)園 ]概況n區(qū)位： 位于常州南翼武進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)? 位于長(zhǎng)三角地理心臟和滬寧高速公（鐵）路中段? 1小時(shí) 40分鐘可達(dá)上海， 40分鐘可達(dá)南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)， 2小時(shí)可達(dá)杭州? 距離國(guó)家一類口岸常州港僅 30分鐘車程，并可在 2小時(shí)內(nèi)到達(dá)周邊的上海港口、張家港口和江陰港口；n規(guī)模： 占地 1000畝，總規(guī)劃建筑面積 90萬平方米n投資： 總投資 16億n建設(shè)狀況： 一期近 30萬 m2的 17座高標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、1座生活服務(wù)中心和 1座商務(wù)服務(wù)中心已正式投入使用n鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè) : 生物 /化學(xué)、電子裝配 制造、研發(fā) n2023年 10月開園津通國(guó)際工業(yè)園1小時(shí)40分鐘車程40分鐘車程南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)上海目前，津通國(guó)際工業(yè)園在工業(yè)科技地產(chǎn)領(lǐng)域，已形成建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)、管理、服務(wù)等一體化體系 建設(shè) 招商運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)…24一體化的服務(wù)體系津通物業(yè)管理有限公司：216?？蔀槿腭v企業(yè)提供集設(shè)備安裝和監(jiān)管、工業(yè)工程、后勤服務(wù)、企業(yè)管理和物業(yè)管理于一體的綜合性服務(wù)。 認(rèn)證 外貿(mào) 咨詢 法律 會(huì)計(jì)設(shè)計(jì) 廣告 信息 物流 倉(cāng)儲(chǔ)通訊 金融 教育培訓(xùn) 人力資源租賃會(huì)展 稅務(wù) 環(huán)境 科技 政府部門網(wǎng)絡(luò)型專業(yè)服務(wù)型企業(yè)戰(zhàn)略合作平臺(tái)26在一體化服務(wù)體系基礎(chǔ)上，融資平臺(tái)為科技孵化創(chuàng)造了良好條件科技孵化企業(yè)成長(zhǎng)融資平臺(tái)投資向?qū)Ы蛲▏?guó)際工業(yè)園內(nèi)的 “現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū) ” 為入駐企業(yè)提供全方位的包括金融、會(huì)計(jì)、稅務(wù)、人力資源、物流、商檢等在內(nèi)的高效率、低成本的集成服務(wù)，引導(dǎo)投資一體化服務(wù)體系為基礎(chǔ)： 融資平臺(tái)公司： 津通創(chuàng)業(yè)投資有限公司（津通集團(tuán)為發(fā)展高新技術(shù)、促進(jìn)成果產(chǎn)業(yè)化，為創(chuàng)業(yè)企業(yè)或項(xiàng)目提供創(chuàng)業(yè)投資基金而成立的專業(yè)公司）津通國(guó)際工業(yè)園內(nèi)的國(guó)家級(jí) “國(guó)際科技合作基地 ”和國(guó)家級(jí) “留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園 ”中符合條件的創(chuàng)業(yè)企業(yè)可優(yōu)先獲得 “種子基金 ”，以縮短從科技 “孵化 ”到 “產(chǎn)業(yè)化 ”之間的時(shí)間。 招商情況28聯(lián)東地產(chǎn)及其開發(fā)項(xiàng)目29聯(lián)東地產(chǎn)公司是專業(yè)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，首創(chuàng)了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的 “ 聚合 U模式 ”n聯(lián)東地產(chǎn)屬于聯(lián)東集團(tuán)的全資子公司，負(fù)責(zé)工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，經(jīng)過七年的發(fā)展和累積，形成了 聯(lián)東 U谷 的品牌和模式，創(chuàng)造了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的 聚合 U模式u 聯(lián)東地產(chǎn)產(chǎn)品類型涵蓋了幾乎全部產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)范圍：獨(dú)棟商務(wù)樓、研發(fā)辦公室、標(biāo)準(zhǔn)廠房、配套設(shè)施、住宅公寓、物業(yè)服務(wù)、定制服務(wù)u 聯(lián)東地產(chǎn)主要項(xiàng)目聯(lián)東 U谷 沈陽聯(lián)東 U谷 北京光聯(lián)30聚合 U模式：重點(diǎn)吸納位于產(chǎn)業(yè)微笑曲線兩端的高附加值產(chǎn)業(yè)，同時(shí)構(gòu)建一體化服務(wù)平臺(tái)，推動(dòng)園區(qū)快速發(fā)展微笑曲線聚合 U模式來源于微笑曲線，聯(lián)東 U谷 集中吸納位于微笑曲線兩端的產(chǎn)業(yè)，提高附加值 ，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展聚合 U模式：構(gòu)建價(jià)值鏈一體化平臺(tái)二、三產(chǎn)業(yè)的匹配和互動(dòng)業(yè)態(tài)聚合、功能聚合和資源聚合形成規(guī)模和集聚效應(yīng)提升區(qū)域價(jià)值一體化服務(wù)平臺(tái)的構(gòu)建成為聚合U模式強(qiáng)有力的助推器31[聯(lián)東 U谷 ]基于 “ 聚合 U模式 ” 的開發(fā)策略因地制宜，打造最適宜當(dāng)?shù)貤l件的產(chǎn)業(yè)園 /城兩個(gè) “原點(diǎn) ”模式：服務(wù)企業(yè)、聯(lián)動(dòng)政府?以企業(yè)為原點(diǎn)：為企業(yè)提供完善的配套和全面的服務(wù)，提高企業(yè)的附加值 ?以政府為原點(diǎn)：引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級(jí)的發(fā)展方向，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為政府謀利益，以此與政府建立良好的合作關(guān)系?將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與區(qū)域經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)現(xiàn)狀以及所需打造不同的產(chǎn)業(yè)園區(qū)?例如：北京聯(lián)東 U谷項(xiàng)目偏重的是打造產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)總部地基，而在無錫、沈陽等二線城市，聯(lián)東 U谷則更注重打造的是綜合性的產(chǎn)業(yè)園?園區(qū)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一招商和統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，保證項(xiàng)目的品質(zhì)和可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃、建設(shè)、招商和運(yùn)營(yíng)的高度統(tǒng)一32[聯(lián)東 U谷 滿足企業(yè)總部辦公、營(yíng)銷部門需求252。 滿足企業(yè)生產(chǎn)制造、物流需求252。 滿足企業(yè)會(huì)展、培訓(xùn)、咨詢、餐飲娛樂住宿需求34多樣化的產(chǎn)品形式有針對(duì)性地吸引不同需求的客戶進(jìn)駐花園獨(dú)棟? 面積： 800m2－ 3200m2，根據(jù)企業(yè)需要調(diào)整? 特點(diǎn)：容積率非常低，綠化率很高，貼近 自然、和諧、安寧的辦公環(huán)境? 租售類型：以出售為主? 吸引企業(yè)類型：服裝設(shè)計(jì)類、文化創(chuàng)意類和生物醫(yī)藥類企業(yè) 單層廠房? 面積：最大 8000m2? 租售類型：整層出租? 吸引企業(yè)類型：急加工企業(yè)、新能源新環(huán)保企業(yè)、生物制藥企業(yè)多層廠房? 面積：很靈活，整棟面積有四五千的，單層面積也有六千多的? 租售類型：可租可售? 吸引企業(yè)類型：生物醫(yī)藥類、電子信息類企業(yè)。例如：生物醫(yī)藥類企業(yè)要求很好的密封性。 北京 ]臨近區(qū)域 主要產(chǎn)業(yè)：?生物技術(shù)與新醫(yī)藥?光機(jī)電一體化?電子信息?軟件?新材料與新能源京津城際走廊上的京津城際發(fā)展走廊上的新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和科技研發(fā)基地中關(guān)村科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)示范地位于亦莊新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展核心區(qū)域 ，亦莊新城 定位為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心、高端產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地、國(guó)際宜居新城[聯(lián)東 U谷 北京租售量在北京排名第一?獲 2023年度最具品牌影響力園區(qū) 園區(qū)政策 金橋基地獨(dú)棟研發(fā)樓項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)辦法行業(yè)政策216。 中關(guān)村科技園區(qū)優(yōu)惠政策：中關(guān)村科技園高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)企業(yè)聯(lián)東 U谷政策對(duì)比較強(qiáng)勢(shì)、比較大的品牌，和對(duì)這個(gè)區(qū)域做出貢獻(xiàn)的企業(yè)，在租金、增值服務(wù)給予更優(yōu)惠的政策 38深圳天安數(shù)碼城有限公司及其開發(fā)項(xiàng)目39【天安數(shù)碼城公司】天安數(shù)碼城有限公司是專業(yè)的科技園開發(fā)與運(yùn)營(yíng)商，主要服務(wù)中小企業(yè)與民營(yíng)企業(yè)( 香港 )天安中國(guó)投資有限公司 50%深圳天安數(shù)碼城有限公司深圳泰然股份有限公司 50%深業(yè)泰然是具有國(guó)家一級(jí)資質(zhì)的大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，注冊(cè)資本 2億元人民幣，擁有五家控股企業(yè)和二家參股企業(yè)，為中國(guó)房地產(chǎn) 200強(qiáng)企業(yè)。天安集團(tuán)資本雄厚，在國(guó)內(nèi)的總投資超過 60億港元 ，主要集中于住宅開發(fā)；深圳天安數(shù)碼城有限公司為其子公司之一u 公司定位： 科技園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商u 天安數(shù)碼城運(yùn)營(yíng)主體： 中港合資深圳天安數(shù)碼城有限公司u 主營(yíng)業(yè)務(wù)： 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，科技園開發(fā)運(yùn)營(yíng)，創(chuàng)業(yè)服務(wù)以及投融資服務(wù)n股東結(jié)構(gòu)：房地產(chǎn)開發(fā)背景定位于園區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略意識(shí)定位：為中小企業(yè)服務(wù)構(gòu)建適應(yīng)性的支持體系與環(huán)境，配置金融、智力、技術(shù)、信息、專業(yè)服務(wù)等各種要素資源使命：服務(wù)民營(yíng)企業(yè)?加強(qiáng)服務(wù)民營(yíng)科技草根企業(yè)，即那些從事與科技研發(fā)、產(chǎn)品相關(guān)的一般型企業(yè)?通過市場(chǎng)、服務(wù)、要素配置促進(jìn)它們向科技企業(yè)的轉(zhuǎn)型與深化目標(biāo)：完善創(chuàng)新系統(tǒng)?強(qiáng)調(diào)科技、商業(yè)、與文化理念的融合?引入公眾技術(shù)平臺(tái)、風(fēng)險(xiǎn)資本、商業(yè)價(jià)值等要素?一方面依托政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，另一方面通過市場(chǎng)化的運(yùn)作機(jī)制，對(duì)企業(yè)及創(chuàng)新活動(dòng)實(shí)現(xiàn)服務(wù)。n運(yùn)作機(jī)制： 民投民建民營(yíng)民管的運(yùn)作機(jī)制，由深圳天安數(shù)碼城有限公司投資、開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理和服務(wù)。n和諧共贏的園區(qū)文化 ： “共贏 ”體現(xiàn)在數(shù)碼城公司與入駐企業(yè)的合作互惠，共同成長(zhǎng)，體現(xiàn)在其促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展、完善城市功能、提升城市價(jià)值的社會(huì)意義。 葛雷納 (Larry E. Greiner)中小企業(yè)成長(zhǎng)模型創(chuàng)業(yè)階段 集體化階段 規(guī)范化階段 精細(xì)化階段 合作階段加速器孵化器 工業(yè)園發(fā)展階段發(fā)展載體 企業(yè)需求政府目標(biāo)… 開始時(shí)我們也準(zhǔn)備按照政府的要求做孵化器， 但孵化器的成功率確實(shí)太低，連投行都不愿意做，我們是企業(yè)，不是政府，賠不起時(shí)間和資金，后來我們梳理出政府的真實(shí)目標(biāo)，現(xiàn)在我們年創(chuàng)造稅收 30多億 ，雖然我們沒有按照政府的要求去做孵化器，但我們還不是照樣得到各種頒獎(jiǎng)，反過來說，一旦當(dāng)時(shí)做孵化器做死了，我們?nèi)フ艺l埋單呢 … —— 天安數(shù)碼城有限公司營(yíng)銷總監(jiān) 楊毅 談企業(yè)定位… 當(dāng)時(shí)深圳市提出產(chǎn)業(yè)升級(jí)后，規(guī)劃了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶，以高新區(qū)為標(biāo)志，高新區(qū)當(dāng)時(shí)招商的對(duì)象就是大企業(yè)， 以土地招商形式為主，中小企業(yè)無法進(jìn)入，而我們把握住了這個(gè)機(jī)遇 ，建造天安數(shù)碼城彌補(bǔ)城市科技產(chǎn)業(yè)的不足 … —— 天安數(shù)碼城有限公司工作人員訪談44為適應(yīng)從園區(qū)向 “ 社區(qū) ” 和 “ 城區(qū) ” 轉(zhuǎn)變，適當(dāng)提高商住物業(yè)比例…99 年時(shí)園區(qū)物業(yè)主要以辦公為主，居住、商業(yè)的比例都很少，隨著園區(qū)發(fā)展，居住、商業(yè)比例提升 … 適當(dāng)提高住宅的比例是可以接受的… 配套比例提高是市場(chǎng)化的發(fā)展趨勢(shì)，是市場(chǎng)的選擇，并不是人為刻意的結(jié)果。以區(qū)域 價(jià)值策劃 為核心，對(duì)既定區(qū)域的 土地、空間、產(chǎn)業(yè)、文化等要素進(jìn)行研究、挖掘、開發(fā)和創(chuàng)造區(qū)域開發(fā)模式 包含的 三個(gè)方面的涵義區(qū)域開發(fā)模式的 關(guān)鍵點(diǎn) ：?明確區(qū)域價(jià)值主張?通過經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、空間規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、開發(fā)實(shí)施規(guī)劃等手段，對(duì)區(qū)域資源價(jià)值進(jìn)行更充分、更有效的挖掘和配置將土地開發(fā)作為承接城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體?強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)發(fā)展是區(qū)域價(jià)值和財(cái)富創(chuàng)造的源泉?尋求產(chǎn)業(yè)的商業(yè)特性、區(qū)域綜合條件的良好匹配，最終形成可持續(xù)發(fā)展之動(dòng)力。最佳區(qū)域開發(fā)模式 ”榮譽(yù)稱號(hào)52江蘇軟件園吉山基地概況u 規(guī)?？傄?guī)劃面積 6平方公里，總投資 250億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施總投資 30億元，建成 300萬平米研發(fā)辦公、商務(wù)、商業(yè)娛樂、居住等設(shè)施，容納 65000人居住和工作。u 周邊配套周邊擁有五星