養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式研究-閱讀頁(yè)
2025-05-15 13:10本頁(yè)面
【正文】 燕園為例 選址與產(chǎn)品模式分析 38 分析： ? 項(xiàng)目地處國(guó)家中心城市北京的郊區(qū)，周邊自然資源環(huán)境較好 ? 交通便利，項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)配套設(shè)施不完善，區(qū)域項(xiàng)目主要為郊區(qū)型別墅，規(guī)劃以居住業(yè)態(tài)為主 ? 燕園項(xiàng)目用地屬性為住宅用地 項(xiàng)目定位為泰康之家養(yǎng)老社區(qū) CCRC模式旗艦店以及獨(dú)立生活業(yè)態(tài)并配套二級(jí)甲等泰康醫(yī)院 項(xiàng)目周邊無(wú)高等級(jí)醫(yī)療機(jī)構(gòu)，采取自建醫(yī)院方式實(shí)現(xiàn)對(duì)后端服務(wù)業(yè)務(wù)的支撐將項(xiàng)目產(chǎn)品定位從養(yǎng)生社區(qū)轉(zhuǎn)向養(yǎng)老社區(qū)，但自建醫(yī)院的定位及可行性將決定性的影響項(xiàng)目的發(fā)展 社區(qū)型 養(yǎng)生社區(qū) AAC業(yè)態(tài)或 AAC+IL業(yè)態(tài) 有競(jìng)爭(zhēng)力總價(jià)的居住產(chǎn)品 穩(wěn)定品質(zhì)及成本控制 社區(qū)型 養(yǎng)老社區(qū) CCRC+AAC+泰康醫(yī)院 建議方案 實(shí)際方案 現(xiàn)有項(xiàng)目商業(yè)模式評(píng)價(jià) 以泰康之家 燕園為例 選址與產(chǎn)品模式分析 39 分析： ? 昌平區(qū)域衛(wèi)生規(guī)劃域內(nèi)的基本高等級(jí)醫(yī)療機(jī)構(gòu)為昌平區(qū)醫(yī)院 ? 昌平區(qū)為人口新增密集區(qū)域引進(jìn)配套高等級(jí)醫(yī)療機(jī)構(gòu)為北大國(guó)際醫(yī)院、清華大學(xué)長(zhǎng)庚醫(yī)院、安貞醫(yī)院昌平分院 ? 泰康醫(yī)院二級(jí)醫(yī)院的定位在覆蓋人口及輻射半徑上無(wú)法與域內(nèi)的高等級(jí)醫(yī)院競(jìng)爭(zhēng)，因此需要明確特色的?？? ? 泰康醫(yī)院的高端定位難以在覆蓋半徑內(nèi)收取到足夠數(shù)量的除社區(qū)之外的目標(biāo)客戶 ? 除了資本優(yōu)勢(shì)，泰康醫(yī)院不存在品牌優(yōu)勢(shì)和高等級(jí)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的學(xué)術(shù)平臺(tái)，除面臨高昂的運(yùn)營(yíng)成本和不確定的收入，還面臨難以尋找到人力資本的核心難題 昌平區(qū)“十二五”衛(wèi)生事業(yè)基本建設(shè)項(xiàng)目庫(kù) (2 0 1 1 2 0 1 5 ) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建筑面積 (m 2 ) 投資額 (萬(wàn)元 ) 開(kāi)工 時(shí)間 竣工 時(shí)間 可行性分析 1 北大國(guó)際醫(yī)院 3 1 2 6 0 0 3 2 0 0 0 0 2 0 0 7 2 0 1 3 滿足多層次醫(yī)療服務(wù)需求，完善中關(guān)村生命科學(xué)園的功能。 4 西城安置房項(xiàng)目配套醫(yī)院建設(shè) 5 0 0 0 0 待定 2 0 1 0 2 0 1 3 滿足西城外遷居民的醫(yī)療保健服務(wù)需求 5 未來(lái)科技城國(guó)際醫(yī)院 4 0 0 0 0 待定 待定 待定 根據(jù)未來(lái)科技城整體規(guī)劃要求，建設(shè)一家高層級(jí)醫(yī)療機(jī)構(gòu) 6 昌平區(qū)疾控中心和衛(wèi)生監(jiān)督所、藥檢所建設(shè)工程 3 1 1 9 2 2 3 1 6 0 2 0 1 1 2 0 1 3 疾控中心、衛(wèi)生監(jiān)督所現(xiàn)址面積狹小，不符合工作環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)，急需遷址新建。 8 昌平區(qū)醫(yī)院綜合病房樓（續(xù)建工程） 2 1 0 2 0 1 2 5 4 9 2 0 0 9 2 0 1 1 原有病房樓面積狹小，不能滿足住院設(shè)施要求。 10 昌平區(qū)南口鐵路醫(yī)院改擴(kuò)建工程 1 2 3 3 3 9 3 1 0 待定 待定 原有業(yè)務(wù)樓年久失修，急需進(jìn)行改擴(kuò)建。 12 沙河醫(yī)院遷址新建工程 5 0 0 0 0 2 5 0 0 0 2 0 1 1 2 0 1 2 原址列為沙河鎮(zhèn)舊城改造拆遷范圍，急需遷址新建。 14 結(jié)核病防治所改建工程（原疾控中心院內(nèi)） 6 0 0 0 1 2 0 0 2 0 1 4 2 0 1 5 現(xiàn)有結(jié)核病防治所面積狹小，不能滿足業(yè)務(wù)需要。 16 昌平衛(wèi)校繼教中心教學(xué)實(shí)訓(xùn)樓建設(shè)項(xiàng)目 1 0 8 0 0 5 4 0 0 待定 待定 原有教學(xué)樓年久失修，不能滿足教學(xué)需求。 現(xiàn)有項(xiàng)目商業(yè)模式評(píng)價(jià) 以泰康之家 燕園為例 現(xiàn)貨與期貨客戶分析 40 分析： ? 期貨客戶表現(xiàn)出對(duì)較大戶型的偏好 ? 現(xiàn)貨客戶實(shí)際購(gòu)買(mǎi)時(shí)更傾向于選擇 下戶型，現(xiàn)貨產(chǎn)品銷售表現(xiàn)最穩(wěn)定的為 戶型 ? 促銷政策對(duì)現(xiàn)貨銷售起到了很大的促進(jìn) ? 現(xiàn)有戶型配比還有進(jìn)一步優(yōu)化的空間 ? 現(xiàn)貨客戶樣本量較少，市場(chǎng)規(guī)律有待進(jìn)一步分析 總結(jié)： 現(xiàn)階段很難得到現(xiàn)貨和期貨客戶的有效市場(chǎng)總量及分布 現(xiàn)有項(xiàng)目商業(yè)模式評(píng)價(jià) 以泰康之家 燕園為例 開(kāi)發(fā)模式與交易結(jié)構(gòu)分析 41 分析： ? 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)資產(chǎn)較為沉重 ? 開(kāi)發(fā)階段全程參與，權(quán)益收益率較低 現(xiàn)有項(xiàng)目商業(yè)模式評(píng)價(jià) 以泰康之家 燕園為例 銷售模式與價(jià)格體系分析 42 分析： ? 現(xiàn)有價(jià)格體系較為單一，未提供不同戶型產(chǎn)品的多種入門(mén)費(fèi)定價(jià)策略選擇 ? 月費(fèi)未區(qū)分不同的服務(wù)內(nèi)容 ? 銷售渠道基本依賴于泰康人壽，較為單一 來(lái)源：泰康之家金融產(chǎn)品部 《 北京燕園銷售價(jià)格表 》 來(lái)源：泰康之家開(kāi)發(fā)管理部 《 燕園一期客戶預(yù)約周報(bào)表 》 現(xiàn)有項(xiàng)目商業(yè)模式評(píng)價(jià) 以泰康之家 燕園為例 商業(yè)模式調(diào)整建議 43 降低持有比例 控制開(kāi)發(fā)成本 創(chuàng)新銷售模式
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