【正文】 優(yōu)勢(shì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)、 特有經(jīng)營(yíng)模式、客戶資源優(yōu)勢(shì)。 ? 目前多數(shù)工業(yè)地產(chǎn)公司的估值低于商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)上市公司，而如考慮資產(chǎn)增值因素則大多處于被市場(chǎng)低估狀態(tài)。工業(yè)地產(chǎn)具有收益穩(wěn)定、地價(jià)增值較大的優(yōu)勢(shì)，目前市場(chǎng)對(duì)工業(yè)地產(chǎn)上市公司關(guān)注度不高。 62 金融街 2021年度業(yè)績(jī)報(bào)告 項(xiàng)目 2021 2021 變動(dòng) 主營(yíng) 業(yè)務(wù)收入 +74% 凈利潤(rùn) +% 單位：億元 2021年度主要財(cái)務(wù)指標(biāo) ◇ 主營(yíng)業(yè)務(wù)范圍：房產(chǎn)開發(fā)（ ，占 %） 地產(chǎn)開發(fā)（ ，占 %） 房屋租賃收入 63 金融街控股的發(fā)展戰(zhàn)略 ?2021年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和轉(zhuǎn)型期戰(zhàn)略已經(jīng)確定， 天津 將是未來業(yè)務(wù)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，金融街區(qū)域業(yè)務(wù)將以 租賃 為主， “ 立足北京、面向全國(guó)重點(diǎn)城市和地區(qū)，以商務(wù)地產(chǎn)為主導(dǎo)，適當(dāng)持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，以快速銷售型項(xiàng)目為補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)公司的持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展 ” 。 ?管理層非常務(wù)實(shí)，中小企業(yè)的學(xué)習(xí)榜樣 57 棲霞建設(shè)的組織管理結(jié)構(gòu) 58 典型企業(yè)分析 3 ? 商業(yè)地產(chǎn)公司 —— 金融街 ? 區(qū)域優(yōu)勢(shì)型 —— 棲霞建設(shè) ? 規(guī)模優(yōu)勢(shì)型 —— 萬科 ? 工業(yè)地產(chǎn)公司 —— 海泰發(fā)展 / 張江高科 59 商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)類企業(yè)盈利模式的差異 ?商業(yè)地產(chǎn)的收益來源由三部分組成： ◇ 現(xiàn)有物業(yè)的租金收益 ◇ 物業(yè)升值的價(jià)值 （商業(yè)物業(yè)在防御通貨膨脹和享受資產(chǎn)升值方面有無可比擬的優(yōu)勢(shì)） ◇ 物業(yè)改善帶來的價(jià)值收益 優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式應(yīng)是三種收益之和，但目前市場(chǎng)只關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)的租金收益，從而嚴(yán)重低估了優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值。 萬科的 強(qiáng)強(qiáng)合作 通常發(fā)生在其略顯弱勢(shì)（相對(duì)于萬科自身）區(qū)域弱勢(shì)項(xiàng)目或初次涉入?yún)^(qū)域，通常情況下在這些區(qū)域開發(fā)新產(chǎn)品所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大，而通過強(qiáng)強(qiáng)合作，可以有效降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也避免與強(qiáng)勢(shì)企業(yè)在同一區(qū)域開發(fā)相似產(chǎn)品的直接競(jìng)爭(zhēng)。 45 萬科的跨區(qū)域戰(zhàn)略布局 ? 萬科已經(jīng)形成了以長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海地域?yàn)橹?，其他區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市武漢、成都為輔的 “ 3+X”跨地域布局。 ?增長(zhǎng)速度方面， 2021 年百?gòu)?qiáng)企業(yè)總資產(chǎn)平均增長(zhǎng)率達(dá)%，凈資產(chǎn)平均增長(zhǎng)率達(dá) %，同比大幅提高 個(gè)百分點(diǎn)，持續(xù)了 2021 年以來的快速上升態(tài)勢(shì)。 5 香港模式分析（ 1） 發(fā)展環(huán)境 ? 經(jīng)濟(jì)特點(diǎn) ： 城邦經(jīng)濟(jì)體 ——經(jīng)濟(jì)依存度高，對(duì)內(nèi)高度壟斷； 由幾大家族企業(yè)巨頭控制香港各個(gè)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)命脈，房地 產(chǎn)開發(fā)只是這種經(jīng)營(yíng)模式的一個(gè)縮影。 其中： 生產(chǎn)成本：企業(yè)在內(nèi)部生產(chǎn)物品或提供服務(wù)的剛性成本 （原材料成本、辦公成本和其他固定投入的成本等） 由此增加的組織治理成本 （代理成本和影響成本） 交易成本：企業(yè)放棄內(nèi)部生產(chǎn)，改為市場(chǎng)采購(gòu)時(shí)應(yīng)支付的成本 14 專業(yè)化與多元化的優(yōu)劣勢(shì)分析 專業(yè)化 多元化 優(yōu)勢(shì) ： 易達(dá)規(guī)模經(jīng)濟(jì) 易產(chǎn)生效率與創(chuàng)新 優(yōu)勢(shì) ： 技術(shù)關(guān)聯(lián)性產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)性 減少交易成本 降低交易風(fēng)險(xiǎn) 利于內(nèi)部協(xié)調(diào)控制 有力形成壟斷的 市場(chǎng)支配能力 劣勢(shì) ： 生產(chǎn)協(xié)調(diào)性受損 增加交易成本 劣勢(shì) ： 約束企業(yè)靈活性 增加信息溝通 的成本 增加衡量部門 績(jī)效的困難 15 ? 房企應(yīng)采取多元化還是專業(yè)化模式 ? 房企應(yīng)采取區(qū)域化還是跨區(qū)域發(fā)展模式 ? 企業(yè)縱向擴(kuò)張與橫向擴(kuò)張模式的組合 16 房地產(chǎn)企業(yè)橫向擴(kuò)張模式的選擇 ? 房地產(chǎn)企業(yè)選擇何種商業(yè)模式，除了生產(chǎn)成本與交易成本的比較外，還需要考慮企業(yè)橫向擴(kuò)張模式的選擇。其職責(zé)不僅是風(fēng)險(xiǎn)控制，更是從業(yè)主的視角考察公司的樓盤 監(jiān)控線 四大主線管理體系 42 萬科：縱向?qū)I(yè)化 +橫向跨區(qū)域發(fā)展模式 ? 產(chǎn)品：專注于商品住宅開發(fā) ? 2021 年按照全國(guó)商品房銷售額口徑計(jì)算，萬科在全國(guó)商品住宅市場(chǎng)占有率約 % 43 萬科的主要產(chǎn)品系列 產(chǎn)品系列 位置 代表產(chǎn)品 城市花園 城市中心區(qū)外圍 上海、北京、天津、沈陽、成都等城市花園 四季花城 城郊結(jié)合部 深圳、武漢、沈陽、南昌四季花城 金色家園 城市中心區(qū)住宅重建 深圳、成都、武漢、南京金色家園 自然人文 深圳 17 英里、東海岸、金域藍(lán)灣、上海蘭喬圣菲 資料來源：萬科網(wǎng)站 44 萬科的產(chǎn)品戰(zhàn)略 ?萬科產(chǎn)品戰(zhàn)略的核心 就是延長(zhǎng)產(chǎn)品線，鎖定終身客戶 。 二者風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利益共享，同時(shí)確保萬科在合作開發(fā)項(xiàng)目中的權(quán)益等于或大于 50%，或者第一權(quán)益持有人。 56 棲霞建設(shè)的優(yōu)勢(shì)分析 ?公司在南京具有明顯的品牌、技術(shù)、壟斷優(yōu)勢(shì)、且土地儲(chǔ)備較豐富優(yōu)良，大部分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)小、盈利能力強(qiáng)，公司“ 立足南京市、面向周邊其它城市 ” 的發(fā)展戰(zhàn)略切實(shí)可行。北京的 CBD、北京的金融街區(qū)域以及上海陸家嘴區(qū)域等三個(gè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)升值前景是相對(duì)樂觀的 。 65 典型企業(yè)分析 4 ? 商業(yè)地產(chǎn)公司 —— 金融街 ? 區(qū)域優(yōu)勢(shì)型 —— 棲霞建設(shè) ? 規(guī)模優(yōu)勢(shì)型 —— 萬科 ? 工業(yè)地產(chǎn)公司 —— 海泰發(fā)展 66 工業(yè)地產(chǎn)的主要特征 ? 工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類使用性質(zhì)的土地及其上建筑物和附屬物，工業(yè)類土地上建筑物通常包括工業(yè)廠房、物流倉(cāng)庫(kù)和工業(yè)研發(fā)樓宇等。建議關(guān)注海泰發(fā)展、張江高科、南京高科、蘇州高新等工業(yè)地產(chǎn)公司。 ? 工業(yè)地產(chǎn)上市公司大都以高新開發(fā)區(qū)為載體，從事開發(fā)區(qū)的土地一級(jí)開發(fā)、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、工業(yè)物業(yè)出租、園區(qū)內(nèi)配套設(shè)施建設(shè)與服務(wù)、對(duì)園區(qū)內(nèi)的高新公司創(chuàng)業(yè)投資等，如海泰發(fā)展、張江高科、蘇州高新等。任何優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該同時(shí)具備區(qū)位優(yōu)勢(shì)和管理優(yōu)勢(shì)才能真正為股東創(chuàng)造出較好的價(jià)值 .投資者重點(diǎn)關(guān)注的商業(yè)地產(chǎn)包括：金融街、中國(guó)國(guó)貿(mào)、陸家嘴、浦東金橋。目前，南京、蘇州和無錫住宅平均價(jià)格較低（均在4000 元 /M2 左右），三地民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景較好，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較大的發(fā)展?jié)摿Α? 49 ?與強(qiáng)勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)合作規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 萬科曾與招商地產(chǎn)合作開發(fā)天津西青區(qū)項(xiàng)目、與中糧集團(tuán)合作開發(fā)廣州科學(xué)城