【正文】 建議關(guān)注海泰發(fā)展、張江高科、南京高科、蘇州高新等工業(yè)地產(chǎn)公司。 三是由于持有并出租園區(qū)內(nèi)大部分工業(yè)物業(yè)，未來(lái)將面臨資產(chǎn)增值及盈利水平提高的利好。 67 68 工業(yè)地產(chǎn)公司的特點(diǎn) ? 工業(yè)地產(chǎn)公司的特點(diǎn)是：盈利水平不高，管理費(fèi)用及期間費(fèi)用較高，償債能力較強(qiáng)，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)高。 ? 工業(yè)地產(chǎn)上市公司大都以高新開(kāi)發(fā)區(qū)為載體，從事開(kāi)發(fā)區(qū)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、工業(yè)物業(yè)出租、園區(qū)內(nèi)配套設(shè)施建設(shè)與服務(wù)、對(duì)園區(qū)內(nèi)的高新公司創(chuàng)業(yè)投資等，如海泰發(fā)展、張江高科、蘇州高新等。 65 典型企業(yè)分析 4 ? 商業(yè)地產(chǎn)公司 —— 金融街 ? 區(qū)域優(yōu)勢(shì)型 —— 棲霞建設(shè) ? 規(guī)模優(yōu)勢(shì)型 —— 萬(wàn)科 ? 工業(yè)地產(chǎn)公司 —— 海泰發(fā)展 66 工業(yè)地產(chǎn)的主要特征 ? 工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類(lèi)使用性質(zhì)的土地及其上建筑物和附屬物，工業(yè)類(lèi)土地上建筑物通常包括工業(yè)廠房、物流倉(cāng)庫(kù)和工業(yè)研發(fā)樓宇等。 64 金融街控股的優(yōu)勢(shì)分析 ?公司定位明確，主業(yè)突出 : “ 圍繞京津地區(qū)，以持有寫(xiě)字樓等高檔商業(yè)地產(chǎn)為主，以住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售為鋪的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商 ” ； 自身主業(yè)的突出將有助于公司今后較好地發(fā)揮在寫(xiě)字樓為主的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的資源、客戶(hù)以及品牌優(yōu)勢(shì)，并穩(wěn)固公司在京津地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的龍頭地位。 ?2021年和 2021年將是金融街發(fā)展的重要時(shí)期， 2021年奧運(yùn)會(huì)前金融街區(qū)域?qū)⑼瓿砷_(kāi)發(fā)建設(shè)，金融街將面臨轉(zhuǎn)型期間，公司轉(zhuǎn)型期的戰(zhàn)略方向已經(jīng)確定，在完成北京金融街區(qū)域建設(shè)收尾工作的同時(shí)，貫徹以 北京和環(huán)渤海地區(qū)的資源儲(chǔ)備策略 。任何優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該同時(shí)具備區(qū)位優(yōu)勢(shì)和管理優(yōu)勢(shì)才能真正為股東創(chuàng)造出較好的價(jià)值 .投資者重點(diǎn)關(guān)注的商業(yè)地產(chǎn)包括：金融街、中國(guó)國(guó)貿(mào)、陸家嘴、浦東金橋。北京的 CBD、北京的金融街區(qū)域以及上海陸家嘴區(qū)域等三個(gè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)升值前景是相對(duì)樂(lè)觀的 。 ? 其次， “ 奧運(yùn)會(huì) ” 的臨近和人民幣升值預(yù)期對(duì)商業(yè)地產(chǎn)形成利好 ? 最后，商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控壓力小 商業(yè)地產(chǎn)成為投資品是市場(chǎng)已經(jīng)廣泛接受的，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的挑戰(zhàn)主要應(yīng)該是自身管理的問(wèn)題，受到政策調(diào)控壓力相對(duì)有限。正確認(rèn)識(shí)商業(yè)地產(chǎn)的成長(zhǎng)性時(shí)間復(fù)利才是商業(yè)地產(chǎn)的最大亮點(diǎn)。目前，南京、蘇州和無(wú)錫住宅平均價(jià)格較低（均在4000 元 /M2 左右），三地民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景較好，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較大的發(fā)展?jié)摿Α? 56 棲霞建設(shè)的優(yōu)勢(shì)分析 ?公司在南京具有明顯的品牌、技術(shù)、壟斷優(yōu)勢(shì)、且土地儲(chǔ)備較豐富優(yōu)良，大部分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)小、盈利能力強(qiáng)，公司“ 立足南京市、面向周邊其它城市 ” 的發(fā)展戰(zhàn)略切實(shí)可行。 50 ?與 GIC、 HI 等外資合作拓寬融資渠道 萬(wàn)科與中信資本投資成立 中信資本萬(wàn)科中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金 ，該基金將與萬(wàn)科通過(guò)共同設(shè)立中外合資企業(yè)形式開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目； 萬(wàn)科與新加坡 RZP 共同設(shè)立項(xiàng)目公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資以及與 HI 合作開(kāi)發(fā)中山項(xiàng)目等表明萬(wàn)科在與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司合作的同時(shí)，也嘗試與外資通過(guò)產(chǎn)業(yè)基金等共同設(shè)立公司合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，有效拓寬了萬(wàn)科多元化融資渠道。因此強(qiáng)強(qiáng)合作可謂是雙贏戰(zhàn)略，有效規(guī)避兩個(gè)強(qiáng)勢(shì)企業(yè)在同一區(qū)域開(kāi)發(fā)相似產(chǎn)品形成的價(jià)格直接競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，兩個(gè)強(qiáng)勢(shì)企業(yè)協(xié)同作戰(zhàn)，成為該區(qū)域住宅產(chǎn)品的價(jià)格制定者，從而獲取最大化的利潤(rùn)。 49 ?與強(qiáng)勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)合作規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 萬(wàn)科曾與招商地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)天津西青區(qū)項(xiàng)目、與中糧集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)廣州科學(xué)城項(xiàng)目等表明與強(qiáng)勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)成為萬(wàn)科的合作開(kāi)發(fā)模式之一。 二者風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利益共享，同時(shí)確保萬(wàn)科在合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的權(quán)益等于或大于 50%，或者第一權(quán)益持有人。 48 萬(wàn)科的多樣化合作開(kāi)發(fā)擴(kuò)大了優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)規(guī)模 ?與華潤(rùn)合作提高大中型項(xiàng)目獲取能力 2021 年 7 月萬(wàn)科通過(guò)與華潤(rùn)集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)公司合作投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的決議。 2021年，萬(wàn)科項(xiàng)目分布在上海、北京、深圳等 6個(gè)城市； 2021年增加到 10多個(gè)； 2021年萬(wàn)科進(jìn)入城市增加到 28個(gè) 46 ? 長(zhǎng)三角和珠三角是萬(wàn)科主營(yíng)收入和凈利潤(rùn)大的主要貢獻(xiàn)區(qū)域 ， 2021 年長(zhǎng)三角和珠三角區(qū)域一共貢獻(xiàn)%主營(yíng)收入和 %凈利潤(rùn)，并且比例在逐步上升。 ? 萬(wàn)科認(rèn)為，目前中國(guó)大部分城市消費(fèi)者均存在四次置業(yè)需求，因此萬(wàn)科策略就是提供不同種類(lèi)的住宅產(chǎn)品滿足和適應(yīng)這些住宅需求。其職責(zé)不僅是風(fēng)險(xiǎn)控制，更是從業(yè)主的視角考察公司的樓盤(pán) 監(jiān)控線 四大主線管理體系 42 萬(wàn)科：縱向?qū)I(yè)化 +橫向跨區(qū)域發(fā)展模式 ? 產(chǎn)品：專(zhuān)注于商品住宅開(kāi)發(fā) ? 2021 年按照全國(guó)商品房銷(xiāo)售額口徑計(jì)算，萬(wàn)科在全國(guó)商品住宅市場(chǎng)占有率約 % 43 萬(wàn)科的主要產(chǎn)品系列 產(chǎn)品系列 位置 代表產(chǎn)品 城市花園 城市中心區(qū)外圍 上海、北京、天津、沈陽(yáng)、成都等城市花園 四季花城 城郊結(jié)合部 深圳、武漢、沈陽(yáng)、南昌四季花城 金色家園 城市中心區(qū)住宅重建 深圳、成都、武漢、南京金色家園 自然人文 深圳 17 英里、東海岸、金域藍(lán)灣、上海蘭喬圣菲 資料來(lái)源：萬(wàn)科網(wǎng)站 44 萬(wàn)科的產(chǎn)品戰(zhàn)略 ?萬(wàn)科產(chǎn)品戰(zhàn)略的核心 就是延長(zhǎng)產(chǎn)品線，鎖定終身客戶(hù) 。在運(yùn)營(yíng)線上，資金管理中心的職責(zé)是對(duì)外負(fù)責(zé)集團(tuán)間接融資，對(duì)內(nèi)進(jìn)行項(xiàng)目資金管理與監(jiān)控 包括人力資源、物業(yè)、客戶(hù)服 務(wù)、總經(jīng)理辦公室等。 26 ? 百?gòu)?qiáng)房企投資額增速大幅回升，土地儲(chǔ)備持續(xù)大幅增加 宏觀調(diào)控為百?gòu)?qiáng)企業(yè)提供了對(duì)外擴(kuò)張的良好機(jī)遇，百?gòu)?qiáng)企業(yè)紛紛加大了投資力度 20212021年房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)完成房地產(chǎn)投資額及增長(zhǎng)率 資料來(lái)源： 2021年中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告 2021 年 百?gòu)?qiáng)企業(yè) 平均完 成房地產(chǎn)投資額 億元 ， 平均增長(zhǎng)率達(dá) %， 增幅同 比提高 % 27 ? 全國(guó)土地購(gòu)置面積持續(xù)下降，而百?gòu)?qiáng)企業(yè)土地儲(chǔ)備面積持上升態(tài)勢(shì) 表明土地資源進(jìn)一步向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集中 20212021年房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)土地儲(chǔ)備面積變化圖 2021 年 百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均規(guī) 劃建筑面積 397 萬(wàn)平方米 ， 土地儲(chǔ)備面積為 381 萬(wàn)平方米 ， 同比增長(zhǎng) %和 % 資料來(lái)源： 2021年中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告 28 ? 百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)大幅上升，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高 20212021年房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)業(yè)務(wù)收入變化圖 2021 年 房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè) 房屋銷(xiāo)售額和房 地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均 創(chuàng)歷史最高水平 均值分別達(dá)到 銷(xiāo)售額 億元 收入 億元 增幅分別為 % 及 % 資料來(lái)源： 2021年中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告 29 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力十強(qiáng)