【文章內(nèi)容簡介】 收優(yōu)惠 所得稅：企業(yè)股東在該企業(yè)合并發(fā)生時取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的 85% 增值稅、營業(yè)稅、土地增值稅、契稅 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 二、投資與資產(chǎn)重組 企業(yè)分立 （ 1）企業(yè)分立本質(zhì) 存續(xù)分立（ A=A+B）與新設(shè)分立 （ A=B+C） —— 資產(chǎn)換取股權(quán) （ 2）三個風(fēng)險點 —— 視同銷售 —— 公允價值 —— 重組收入與重組損失 （ 3）稅收優(yōu)惠 所得稅： 被分立企業(yè)所有股東按原持股比例取得分立企業(yè)的股權(quán)，分立企業(yè)和被分立企業(yè)均不改變原來的實質(zhì)經(jīng)營活動，且被分立企業(yè)股東在該企業(yè)分立發(fā)生時取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的 85% 增值稅、營業(yè)稅、土地增值稅、契稅 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 二、投資與資產(chǎn)重組 資產(chǎn)重組和投資也是一種交易，關(guān)鍵在于認清這種交易的本質(zhì)，同時利用稅法的優(yōu)惠政策合理設(shè)計重組和投資方案，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 三、投資與企業(yè)架構(gòu) 企業(yè)一 企業(yè)二 企業(yè)三 企業(yè)四 股本架構(gòu) 業(yè)務(wù)架構(gòu) 組織架構(gòu) 地域架構(gòu) 企 業(yè) 群 架 構(gòu) 企業(yè)群架構(gòu) 單一企業(yè)架構(gòu) 資產(chǎn)架構(gòu) 企業(yè) 財務(wù)架構(gòu) 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 三、投資與企業(yè)架構(gòu) 企業(yè)群架構(gòu) 企業(yè)群架構(gòu)是指決策層對旗下企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)相互之間 產(chǎn)權(quán)關(guān)系、資產(chǎn)關(guān)系、業(yè)務(wù)關(guān)系 等所進行的重新設(shè)計和安排，以達到某種特定目的。 避稅目的 安全目的 融資目的 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 三、投資與企業(yè)架構(gòu) 企業(yè)群架構(gòu) （ 1）產(chǎn)權(quán)關(guān)系架構(gòu) —— 控股模式與參股模式 控股的標準？幾個節(jié)點（ 1/3； 1/2； 2/3） 控股與參股 案例 —— 子公司與分公司模式 直接經(jīng)營 —— 分公司 —— 子公司 子公司與分公司 案例 —— 緊密企業(yè)群與非緊密企業(yè)群 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 三、投資與企業(yè)架構(gòu) 企業(yè)群架構(gòu) （ 2）資產(chǎn)關(guān)系架構(gòu) —— 資產(chǎn)所有權(quán)的安排 資產(chǎn)架構(gòu)與業(yè)務(wù)架構(gòu)的關(guān)系 折舊或攤銷的問題 土地使用權(quán)歸屬問題 企業(yè)群資產(chǎn)安排之酒店經(jīng)營案例 —— 企業(yè)群中的“明星企業(yè)”模式 優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)匯集“明星企業(yè)” 國有企業(yè)分拆上市 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 三、投資與企業(yè)架構(gòu) 企業(yè)群架構(gòu) （ 3）業(yè)務(wù)關(guān)系架構(gòu) —— 多元戰(zhàn)略架構(gòu) 某集團公司 生物制藥 酒店餐飲 房地產(chǎn) 商業(yè)超市 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 三、投資與企業(yè)架構(gòu) 企業(yè)群架構(gòu) （ 3）業(yè)務(wù)關(guān)系架構(gòu) —— 多元戰(zhàn)略架構(gòu) 業(yè)務(wù)風(fēng)險度的互補性 不同行業(yè)的風(fēng)險度差異 業(yè)務(wù)未來發(fā)展?jié)摿Φ幕パa性 朝陽產(chǎn)業(yè) 普通產(chǎn)業(yè) 夕陽產(chǎn)業(yè) 業(yè)務(wù)現(xiàn)金流的互補性 創(chuàng)造現(xiàn)金流的行業(yè)和需要現(xiàn)金流的行業(yè) 業(yè)務(wù)利潤空間的互補性 高度競爭領(lǐng)域 低競爭度領(lǐng)域 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 李嘉誠基金 長江實業(yè) 和記黃埔 長江基建 香港電燈 長江生命科技 % % % % % % % % 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 —— 多元戰(zhàn)略架構(gòu) 業(yè)務(wù)風(fēng)險度的互補性、業(yè)務(wù)未來發(fā)展?jié)摿Φ幕パa性、業(yè)務(wù)現(xiàn)金流的互補性、業(yè)務(wù)利潤空間的互補性 和記黃埔 港口及 相關(guān)服務(wù) 和記黃埔 地產(chǎn)與酒店 和記黃埔 海逸國際酒店 零售 屈臣氏 百佳 TASTE GREAT 能源與基建 長江電燈 長江基建 電訊 和記電訊國際 和記電訊香港 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 1998—— 2022年和黃各大行業(yè)息稅前凈利增長圖 黃實線：零售 藍實線：電訊 紅實線：基建 黑虛線：港口 綠虛線：能源 黑實線：地產(chǎn)及酒店 黑粗線：整體表現(xiàn) 250% 200% 150% 100% 50% 0 50% 100% 25% 20% 15% 10% 5% 0 5% 10% 各 行 業(yè) 增 長 百 分 比 整 體 增 長 百 分 比 1998 1999 2022 2022 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 三、投資與企業(yè)架構(gòu) 企業(yè)群架構(gòu) （ 3）業(yè)務(wù)關(guān)系架構(gòu) —— 專業(yè)化戰(zhàn)略架構(gòu) 產(chǎn)品設(shè)計 原料采購 倉儲運輸 訂單處理 批發(fā)經(jīng)營 終端零售 產(chǎn)品制造 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 企業(yè)群架構(gòu) （ 3）業(yè)務(wù)關(guān)系架構(gòu) —— 專業(yè)化戰(zhàn)略架構(gòu) 購買土地 拆遷補償 規(guī)劃設(shè)計 土建 銷售 裝修 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 三、投資與企業(yè)架構(gòu) 單一企業(yè)架構(gòu) 股本架構(gòu) 業(yè)務(wù)架構(gòu) 組織架構(gòu) 地域架構(gòu) 資產(chǎn)架構(gòu) 房地產(chǎn) 企業(yè) 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 三、投資與企業(yè)架構(gòu) 單一企業(yè)架構(gòu) （ 1）股本架構(gòu) —— 單一企業(yè)股本架構(gòu)服從于企業(yè)群產(chǎn)權(quán)關(guān)系架構(gòu) —— 股本架構(gòu)簡單原則 股本架構(gòu)的演變歷程 —— 股本架構(gòu)可控原則 國有股東問題 —— 股東的價值是什么 我們應(yīng)該選擇什么樣的股東？ —— 自然人股東還是法人股東 某企業(yè)分紅問題 —— 特殊事項的股本架構(gòu)調(diào)整 土地投資入股引發(fā)的股本架構(gòu)調(diào)整 收購?fù)恋爻钟蟹揭l(fā)的股本調(diào)整 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 單一企業(yè)架構(gòu) （ 1）資產(chǎn)架構(gòu) 長期投資： 請別的企業(yè)代為 賺錢的資產(chǎn) 固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)： 資金一旦投入 短期內(nèi)回不來的資產(chǎn) 其他資產(chǎn)： 已經(jīng)耗掉現(xiàn)金，但不想 承認為費用的虛的資產(chǎn) 流動資產(chǎn)： 買賣收付過程中 會帶來現(xiàn)金增加的資產(chǎn) 流動負債： 近期需要償還的債務(wù) 長期負債： 一年內(nèi)不需要償還的債務(wù) 股本 公司登記時投入的資本額 未分配利潤 以前的稅后利潤，未拿走 公積金 以前的稅后利潤，不能拿走 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 單一企業(yè)架構(gòu) （ 1）資產(chǎn)架構(gòu) a、非流動資產(chǎn)與流動資產(chǎn)的架構(gòu) —— 流動資產(chǎn)為主：住宅地產(chǎn)型 —— 非流動資產(chǎn)為主：商業(yè)地產(chǎn)型 —— 流動資產(chǎn)與非流動資產(chǎn)并重 萬科 天地源 金融街 流動資產(chǎn) 1526億 —— 存貨 1115億 非流動資產(chǎn) —— 投資性房地產(chǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 三、投資與企業(yè)架構(gòu) 單一企業(yè)架構(gòu) （ 2）資產(chǎn)架構(gòu) b、負債架構(gòu) —— 財務(wù)杠桿 香港地產(chǎn)四大天王：低于 40%負債率 國內(nèi)地產(chǎn)上市公司：高于 70%負債率 思考：貴企業(yè)目前的負債率是多少？ 負債的稅收風(fēng)險 —— 利息 企業(yè)經(jīng)常取得來自哪些領(lǐng)域的借款？ 商業(yè)往來 銀行 股東 高管與員工 其他企業(yè)和個人 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 一、房地產(chǎn)企業(yè)投資方向分析 （二）、投資與企業(yè)架構(gòu) 單一企業(yè)架構(gòu) （ 2）資產(chǎn)架構(gòu) c、股東投入架構(gòu) —— 未分配利潤、法定公積、盈余公積問題 資本公積轉(zhuǎn)增股本 資本公積類型 盈余公積轉(zhuǎn)增股本 —— 股權(quán)與債權(quán)的轉(zhuǎn)化策略 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 （ 3）組織架構(gòu) a、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部部門的協(xié)作架構(gòu) 計劃預(yù)算系統(tǒng) 信息管理系統(tǒng) 內(nèi)部控制系統(tǒng) 關(guān)鍵點上的內(nèi)部監(jiān)控 采購部門 工程部門 營銷部門 行政、人力資源等支持部門 決策 部門 財務(wù)部門 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 一、房地產(chǎn)企業(yè)投資方向分析 （二）、投資與企業(yè)架構(gòu) （ 3）組織架構(gòu) a、財稅部門與其他部門的協(xié)作架構(gòu) 組織設(shè)計的三層次：分工、協(xié)作、團隊 給決策者的幾點建議： 不要把自己僅僅看做非財務(wù)高管，要盡可能站在企業(yè)全局看待財務(wù)和站在財務(wù)的角度看待全局。 加強同財務(wù)部門的溝通，尤其是在房地產(chǎn)運營的一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)，運用財稅專業(yè)人員降低風(fēng)險。 以財稅專業(yè)人員為核心，強化項目管理的計劃性，以預(yù)算管理項目。 b、預(yù)算機構(gòu)的設(shè)立 問題一：工程預(yù)算還是企業(yè)預(yù)算？ 問題二：預(yù)算誰來做？ 問題三：預(yù)算誰來執(zhí)行？ 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 一、房地產(chǎn)企業(yè)投資方向分析 （二）、投資與企業(yè)架構(gòu) （ 4）業(yè)務(wù)架構(gòu) 獨立運作型 投資入股型 收購公司型 政府改造型 代建型 買賣樓花型 （ 5）地域架構(gòu) 稅收征管空間的地域差異 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 一、房地產(chǎn)企業(yè)投資方向分析 （二）、投資與企業(yè)架構(gòu) 企業(yè)財務(wù)架構(gòu) （ 1）成本收益架構(gòu) —— 利用預(yù)算管理，預(yù)先計劃項目的收益與成本，并在預(yù)算制定中綜合稅法要求考慮土地成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用的籌劃，降低稅務(wù)風(fēng)險的同時獲取最大受益。 —— 全面預(yù)算管理中，以財務(wù)部門為核心，覆蓋企業(yè)所有部門、人員和業(yè)務(wù)行為，對企業(yè)一定時間階段內(nèi)全部工作數(shù)字化的表述，為企業(yè)所得稅管理確立了標準，同時奠定實施控制的基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 一、房地產(chǎn)企業(yè)投資方向分析 （二）、投資與企業(yè)架構(gòu) 企業(yè)財務(wù)架構(gòu) （ 1）成本收益架構(gòu) 開發(fā)間接費 土地及拆遷補償費用 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 公共配套設(shè)施費 建安工程費 期間費用 實際銷 售收入 視同銷 售收入 代收款 項收入 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 企業(yè)財務(wù)架構(gòu) （ 2）財務(wù)核算架構(gòu) “二加二法則” 成本核算（核算層次） 經(jīng)營行為發(fā)生與會計核算的差異 成本結(jié)轉(zhuǎn)的時間點選擇 —— 完工標準 業(yè)務(wù)招待費與其他費用 間接開發(fā)費用與期間費用 收入確認的時間點選擇 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 一、房地產(chǎn)企業(yè)運營的核心 —— 資金流 取得土地 審批 規(guī)劃 拆遷 補償 建安 施工 銷售 現(xiàn) 金 流 入 現(xiàn) 金 流 出 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 2022.1季度 2022.2季度 2022.3季度 2022.4季度 2022.1季度 2022.2季度 2022.3季度 2022.4季度 2022.1季度 2022.2季度 2022.3季度 2022.4季度 可行性研究 預(yù)計流入 預(yù)計流出 土地取得 審批規(guī)劃 拆遷補償 建設(shè)施工 銷售 移交入駐 項目清算 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險分析 房地產(chǎn)企業(yè)運營的核心 —— 資