【文章內容簡介】 房地產(chǎn)企業(yè)最為有利的運作模式。關鍵詢:股權轉讓。房地產(chǎn)?！?828X(2011)12015802 (關于土地增值稅若干問題的通知)(財稅[2006)21號)規(guī)定了號|言股權轉讓是指公司股東依法將自己持有的股份或股權轉讓給他。對于以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營人，使他人成為公司股東的民事法律行為。房地產(chǎn)企業(yè)作為公司法人的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進企業(yè)，由于經(jīng)營不善、企業(yè)擴張等模式，往往可能將房地產(chǎn)企業(yè)股權行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅轉讓給他人，與此同時，該房地產(chǎn)企業(yè)持有開發(fā)產(chǎn)品、在建工程、土一些具體問題規(guī)定的通知)(財稅字[1995]048號)第一條暫免征收土地地使用權、投資住房地產(chǎn)以及與公司相關的資質、人員一并也得到轉增值稅的規(guī)定。但該文件只對以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的征免稅問移。在當前房地產(chǎn)市場宏觀調控的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的整合與并購題進行了重新明確，但是，對于財稅[1995)48號有關合作建房企業(yè)兼既有必要，也有可能。因此，出現(xiàn)了轉讓房地產(chǎn)項目(產(chǎn)品)或房地產(chǎn)并轉讓房地產(chǎn)的征免稅問題沒有包括其中，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依舊企業(yè)股權轉讓的行為。事實上，房地產(chǎn)企業(yè)股權轉讓的實質也在于轉可以通過合作建房或兼并轉讓等方式進行土地增值稅的籌劃，合理規(guī)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目。避新政策所帶來的稅收籌劃風險。(國家稅務總局關于以轉讓股權名義轉讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復)(國稅函[2∞OJ687號)規(guī)定你局《關于以轉二、股權轉讓房地產(chǎn)的攢稅分析{一)可以規(guī)避有關房地產(chǎn)開發(fā)的法律限制讓股權名義轉讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的請示)(轉地稅報一是對于某些尚未達到成交條件的土地，(城市房地產(chǎn)管理法》[20∞]32號)收悉。鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份規(guī)定不得轉讓，因此，可以通過股權變動的模式進行交易。二是由于有限公司一次性共同轉讓深圳能源(欽州)實業(yè)有限公司1∞%、?L項手續(xù)、權證轉移等，因此通過股權轉且這些以股權形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權、地t建筑物及附著讓模式，可以省去諸多麻煩，加快開發(fā)進度。物，經(jīng)研究，對此應按土地增值稅的規(guī)定征稅。由此可見，對于一{二)有關房地產(chǎn)開發(fā)的涉稅具體情況討論次性轉讓100%股權，且股權形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權、同樣會按規(guī)定征收土地增值稅，在實際操作中應規(guī)《財13 政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知》避這一情況。(財稅[2∞2)191號)規(guī)定:自2∞3年1月1日起，以無形資產(chǎn)、結資人股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征在不考慮土地增值稅的情況下，在交易環(huán)節(jié)股權轉讓較房地產(chǎn)轉收營業(yè)稅。對股權轉讓不征收營業(yè)稅。而如果是房地產(chǎn)項目轉讓，則讓少繳納營業(yè)稅和契稅。土地增值稅是否繳納，何時繳納，將視具體需要按。市場價值或者以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權的購置或情況及各地稅務機關操作7實踐不盡相同。本文將在案例分析中進行討受讓原價后的余額。為營業(yè)額，稅率為5%。論。，直接轉讓房地產(chǎn)的，受讓方應該繳三、案例分析納契稅等稅費。對于股權轉讓房地產(chǎn)，沒有發(fā)生土地使用權及在建工A企業(yè)3年前取得一塊國有土地使用權，價格為20∞、商品房的轉讓，因此，不需要交納有關土地交易的契稅。當前，企業(yè)商定按190∞萬元轉讓。該地將記的土地使用權人為C商業(yè)公司。契稅的稅率為3%。具體轉讓過程為A、%、20%、35~島的股權轉讓給B企業(yè)，并按規(guī)定逐次到工商土地增值稅是對轉讓房地產(chǎn)行為征收的一種財產(chǎn)稅，據(jù)此，按稅局辦理了商業(yè)公司股東變更、章程變豆、法人代表變更等手續(xù)，B代法的原則規(guī)定，股權轉讓不涉及土地增值稅。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的股替A成為商業(yè)公司股東，從而實際獲得土地。以上這種情況，在法律權轉讓中，具體有三個較大的規(guī)定需要考慮:上，不能視為發(fā)生土地使用權轉讓。(財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定涉稅分析:的通知)(財稅字[1995)48號)規(guī)定:對于以房地產(chǎn)進行投資、在國土產(chǎn)權交易所轉讓，貝11轉的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價人股進行投資或作為聯(lián)營讓金(費)為190多萬元(現(xiàn)行交易費一般為交易價格的1%)，契稅為570條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值萬元。稅。因此，房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)轉讓相比，可以避免繳納營業(yè)稅(、:由國稅函[2000)687號看出，該文重點強調。)和土地增值稅等稅費。轉讓房地產(chǎn)項目的土地增值稅為性。轉讓1∞%股權，閔此，在理想情況下，本案例分3次轉讓，如不四級超率累進稅率。被認定為增值稅應稅行為，則可以為A企業(yè)節(jié)約稅金95ω萬元? 財枝弘精購入土地4，為簡便起見，不考慮四、= 17∞0萬元。的比率=170∞120∞=850%.土地增值稅稅額=增值額x6039。236。島一扣除以股權轉讓方式進行交易通常轉讓}j。減少繳納的稅金，但受讓方在最項目金額x35%=17ω13 0*60%2000*35%= 9500萬元。由于稅費最終終應繳的土地增值稅金額增大。因此受讓方應充分關注其對土地增值由買方承擔，因此，也可以認為是降低了B企業(yè)的成本)。稅的影響。:，應規(guī)避國稅函但是當B進行房地產(chǎn)開發(fā)時，卻只能將2000萬元作為土地成本計入[2∞稅問題的通知)[財稅(2002)191號].其主要區(qū)別在于交納土地增值稅的時間點。具體金額方面，則需要根[2J{關于以轉讓股權名義轉讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的據(jù)實際情況進行測算。但無論如何，對于大額的土地增值稅，從節(jié)約批復)[國稅函。ω0)687號].[3J{關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知[國稅發(fā)(2009)91現(xiàn)金流的角度來看，推遲支付都是值得的。號].。如果考慮計算土地成本與實際對價之間的巨大差異(∞萬元.).可考慮設立第三方公司進行過波，同時，作者簡介:胡伏(1976).女，漢族，四川成都人，大學文化。對2000萬元的土地成本進行評估增值，再將其轉讓給B企業(yè)。但此種中鐵八局房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財務部，會計師，但第二方公司獲得專業(yè)。評估增值收益仍需要按25%繳納企業(yè)所得稅，同時也需要交納土地過戶的契稅與印花稅，因此是否合算也值得斟酌。....................................................〈志39。{上接第150頁)可以使用5年，用年數(shù)總和法，求每年應提多少折舊額?的計入到銷售費用，說不清楚的一律計入管理費用，大小修理期間照年數(shù)總和=5叫+3+2+1=15 常計提折舊。第一年(1儀頭10)x 5/15=30 第二年(1∞1O)x4/15=24第三年(1αl10)x 3 /15= 18 第四年(10010)x 2 /15= 12五、固定資產(chǎn)的處置第五年(1∞1O)x1/15=6 處置分為4步::同定資產(chǎn)清理累計折舊固定資產(chǎn)減值準備四、固定資產(chǎn)的后續(xù)支出l更新政法(資本化處理)13 貸:固定資產(chǎn)首先將固定資產(chǎn)的賬面價值全部轉入在建工程，在改建的過程中支付清理費用，借:固定資產(chǎn)清理對于替換的舊的設備價值予以