房屋拆遷改造下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉稅焦點(diǎn)問(wèn)題(編輯修改稿)
2025-04-22 00:28 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第（1）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。220：自國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文執(zhí)行之日起， “拆一還一”屬于土地增值稅預(yù)征和清算的對(duì)象。遼寧規(guī)定：企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于原住戶“動(dòng)遷還平”（也稱產(chǎn)權(quán)調(diào)換）行為的應(yīng)視同銷售，并于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其收入按《城市房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置協(xié)議書(shū)》金額確定，或者參照營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)確定?！裉崾荆洪_(kāi)發(fā)企業(yè)帳務(wù)處理的結(jié)果一定是：比照國(guó)稅函（2010）220號(hào)關(guān)于土地增值稅的規(guī)定，視同銷售收入與拆遷補(bǔ)償費(fèi)相同價(jià)格相同，然后成本可以扣除；還平產(chǎn)品再比照拆遷補(bǔ)償費(fèi)扣除一次。這樣的結(jié)果與現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)亩悇?wù)處理結(jié)果是一樣的。政策性搬遷土地增值稅財(cái)稅（2006）21號(hào)文：關(guān)于搬遷自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問(wèn)題《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條第四款所稱：因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因“國(guó)家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。青島地稅（青地稅函〔2009〕47號(hào)）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)行實(shí)物補(bǔ)償方式進(jìn)行拆遷安置的，補(bǔ)償給被拆遷人的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷售，其價(jià)格按照貨幣補(bǔ)償方式計(jì)算的補(bǔ)償金價(jià)款加上向被拆遷人實(shí)際收取的價(jià)款后，計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并向被拆遷人開(kāi)具發(fā)票；按照貨幣補(bǔ)償方式計(jì)算的補(bǔ)償金價(jià)款，計(jì)入土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)扣除項(xiàng)目。廈門地稅（廈地稅發(fā)〔2010〕16號(hào)）對(duì)納稅人無(wú)償或以較優(yōu)惠價(jià)格歸還給搬遷戶的，應(yīng)視同銷售計(jì)算其收入。對(duì)等面積安置部分，其收入按安置房的價(jià)格計(jì)算，具體金額包含重置價(jià)和補(bǔ)差價(jià)。對(duì)超面積部分應(yīng)按《辦法》第十七條第一款規(guī)定確認(rèn)收入。對(duì)于回遷房的開(kāi)發(fā)成本按等面積安置部分確認(rèn)的收入為扣除額。納稅人采取異地安置的，異地安置的房屋價(jià)值按廈門市政府公布的當(dāng)年安置房?jī)r(jià)格視同貨幣安置計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。與企業(yè)所得稅不同的是，在與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時(shí)，不需要立即進(jìn)行土地增值稅清算，只需要預(yù)征。（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第七條規(guī)定，視同銷售，確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋海ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定。（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定。（三）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于1
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