房屋拆遷改造下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉稅焦點(diǎn)問(wèn)題-文庫(kù)吧
2025-03-11 00:28 本頁(yè)面
【正文】 號(hào)第二條規(guī)定：“納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的過(guò)程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為屬于“服務(wù)業(yè)—代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅?！标P(guān)于納稅人投資政府土地改造項(xiàng)目有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的公告國(guó)家稅務(wù)總局公告2013年第15號(hào)一些納稅人（以下稱(chēng)投資方）與地方政府合作，投資政府土地改造項(xiàng)目（包括企業(yè)搬遷、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。其中，土地拆遷、安置及補(bǔ)償工作由地方政府指定其他納稅人進(jìn)行，投資方負(fù)責(zé)按計(jì)劃支付土地整理所需資金；同時(shí)，投資方作為建設(shè)方與規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、施工單位簽訂合同，協(xié)助地方政府完成土地規(guī)劃設(shè)計(jì)、場(chǎng)地平整、地塊周邊綠化等工作，并直接向規(guī)劃設(shè)計(jì)單位和施工單位支付設(shè)計(jì)費(fèi)和工程款。當(dāng)該地塊符合國(guó)家土地出讓條件時(shí)，地方政府將該地塊進(jìn)行掛牌出讓?zhuān)舫山粌r(jià)低于投資方投入的所有資金，虧損由投資方自行承擔(dān)；若成交價(jià)超過(guò)投資方投入的所有資金，則所獲收益歸投資方。在上述過(guò)程中，投資方的行為屬于投資行為，不屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，其取得的投資收益不征收營(yíng)業(yè)稅；規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、施工單位提供規(guī)劃設(shè)計(jì)勞務(wù)和建筑業(yè)勞務(wù)取得的收入，應(yīng)照章征收營(yíng)業(yè)稅。本公告自2013年5月1日起施行。本公告生效前，納稅人未繳納稅款的，按照本公告規(guī)定執(zhí)行；納稅人已繳納稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照本公告規(guī)定予以退稅。特此公告。15號(hào)新公告和520號(hào)兩個(gè)文件的意思似乎完全不同的。一個(gè)是不征收營(yíng)業(yè)稅，另一個(gè)是征收營(yíng)業(yè)稅。且15號(hào)新公告下發(fā)后并未廢止520號(hào)文件。他們的區(qū)別主要是：15號(hào)新公告: 只出錢(qián)，自己不做，政府指定別人做，自己不交稅，做的人要交稅。520號(hào): 自己做，交稅。2，交付回遷房時(shí)視同銷(xiāo)售納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理拆遷補(bǔ)償房產(chǎn)時(shí)，營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間目前沒(méi)有明確規(guī)定，一般認(rèn)為拆遷補(bǔ)償?shù)臓I(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間應(yīng)該為補(bǔ)償房產(chǎn)竣工并與被拆遷戶(hù)辦理交接手續(xù)時(shí)。3，視同銷(xiāo)售的計(jì)稅依據(jù)。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函發(fā)〔1995〕549號(hào)）規(guī)定，對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類(lèi)住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅2000江蘇關(guān)于拆遷安置有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)對(duì)最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會(huì)用房、車(chē)棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營(yíng)業(yè)稅的，不再征收營(yíng)業(yè)稅。這里的成本價(jià)應(yīng)包括土地成本和建筑成本。4，開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票問(wèn)題。無(wú)論怎么開(kāi)發(fā)票，都不影響償還面積與拆遷建筑面積相等的部分按成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。二、土地增值稅拆遷補(bǔ)償原面積土地增值稅規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； 、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。國(guó)稅函[2010]220號(hào)（土地增值稅）安置用房視同銷(xiāo)售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局
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