【文章內容簡介】 0%60=（萬元）。否則，稅務機關會根據《稅收征管法》第六十九條規(guī)定，由稅務機關向購房者追繳稅款，對A公司處應扣未扣、應收未收稅款50%以上3倍以下的罰款。（四）房產稅根據《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2009]128號）第三條“關于融資租賃房產的房產稅問題”規(guī)定，融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。房地產企業(yè)已不擁有該房屋的所有權，不再繳納房產稅。轉租行為不征收房產稅。 （五）所得稅2010年10月1日以前或者2010年10月1日以后將資產出售給未經批準從事融資租賃業(yè)務的企業(yè)及一般企業(yè)和個人：國家稅務總局《關于從事房地產開發(fā)的外商投資企業(yè)售后返租業(yè)務所得稅處理問題的批復》（國稅函[2007]603號）規(guī)定，從事房地產開發(fā)經營的外商投資企業(yè)以銷售方式轉讓其生產、開發(fā)的房屋、建筑物等不動產，又通過租賃方式從買受人回租該資產，企業(yè)無論采取何種租賃方式，均應將售后回租業(yè)務分解為銷售和租賃兩項業(yè)務分別進行稅務處理。企業(yè)銷售或轉讓有關不動產所有權的收入與該被轉讓的不動產所有權相關的成本、費用的差額，應作為業(yè)務發(fā)生當期的損益，計入當期應納稅所得額。對于售后返租業(yè)務，A公司需分別作銷售不動產和租賃兩項業(yè)務處理，分別計算相關成本、費用和損益。A公司的租賃支出就是，一次性讓利給購房者的折讓優(yōu)惠額，按權責發(fā)生制原則，A公司每年的租賃支出為15247。5=3（萬元）。企業(yè)應以100萬元作為所得稅應稅金額。轉租收入5萬元應在滿足收入確定條件后，計入當年度應納稅所得額。則A公司當年應納稅所得額為：100+5=105（萬元），扣除租賃支出3萬元、開發(fā)產品成本、稅金及費用后，即可計算出應納企業(yè)所得稅額。2010年10月1日以后將資產出售給經批準從事融資租賃業(yè)務的企業(yè)：國家稅務總局《關于融資性售后回租業(yè)務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》（2010年第13號），對于承租方以融資為目的將資產出售給經批準從事融資租賃業(yè)務的企業(yè)后，又將該項資產從該融資租賃企業(yè)租回的行為，融資性售后回租業(yè)務中承租方出售資產時，資產所有權以及與資產所有權有關的全部報酬和風險并未完全轉移。根據現(xiàn)行企業(yè)所得稅法及有關收入確定規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務中，承租人出售資產的行為，不確認為銷售收入，對融資性租賃的資產，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業(yè)財務費用在稅前扣除。本例中，企業(yè)不需就此業(yè)務確認收入繳納所得稅，并可以按出售前原賬面價值（成本價格）作為計稅基礎計提折舊稅前扣除。支付的相當于融資利息部分可以稅前扣除，但需要取得合規(guī)票據。（六）土地增值稅《土地增值稅暫行條例》第五條規(guī)定，納稅人轉讓房地產取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。A公司應以100萬元作為納稅人轉讓房地產取得的收入額。轉租收益不涉及房地產的轉讓,不征收土增稅。六、房企代墊首付和購房返稅的營業(yè)稅處理（一）代墊首付針對二套房按揭貸款須首付50%以上的政策，某房地產開發(fā)企業(yè)推出了代業(yè)主墊付兩成首付款的補貼辦法。比如，市民購買一套價值100萬元的房產，屬其第二套房，該市民按照政策規(guī)定至少首付5成，即50萬元?？刹簧偃四貌怀鋈绱硕嗟氖赘犊?，于是房地產企業(yè)僅收取3成首付款即30萬元，然后自行墊付20萬元，幫助客戶成功貸款購房。雙方約定，對房地產企業(yè)墊付的錢，在1年后交房時由客戶歸還并按銀行同期貸款利率計算利息。房地產企業(yè)代客戶墊付首付款的前提是與客戶簽訂《資金墊付協(xié)議》，根據協(xié)議約定，客戶必須在房地產企業(yè)規(guī)定時限內（一般在交房前）將首付款全額補上，房地產企業(yè)再向客戶正式交房。此墊付協(xié)議也屬于企業(yè)經營的一部分，財務處理上應當計入其他應收款核算。將來實際收款時直接沖減其他應收款，與預售收入無關，不需要另作納稅處理。但是，房地產企業(yè)收取的墊付資金利息和客戶不按期還款的違約金，按照營業(yè)稅相關法規(guī)規(guī)定，將資金貸于他人使用同樣要繳納營業(yè)稅。按照相關稅收政策規(guī)定，銷售不動產收取的預收款要繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、預征土地增值稅等。其中《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務總局第52號令）第二十五條納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。房地產企業(yè)為盡快回籠資金，促使客戶盡快辦理房貸按揭，自行墊付的首付款需要與業(yè)主繳納的首付款一起開具收款收據，財務處理上相當于企業(yè)取得了房貸按揭合同約定的全部首付款預售收入，應當全額計入營業(yè)額，計算繳納營業(yè)稅及其他稅金。（二）購房返稅某市規(guī)定，購買90平方米以下普通住房可以減按1%征收契稅。某房地產企業(yè)開發(fā)的住宅項目雖不符合要求，但同樣打出了購房返稅的口號：購買該企業(yè)開發(fā)的140平方米以上戶型，只需繳納1%的契稅，額外契稅由企業(yè)代客戶支付。仍以一套價值100萬元的商品房為例，客戶應繳契稅4萬元，辦理房產證時客戶僅支付1萬元，另外3萬元由房地產企業(yè)承擔。該銷售方式下，企業(yè)實際收入僅97萬元，但申報營業(yè)稅還應當按100萬元計算繳納。七、合作建房的稅務處理（一）企業(yè)所得稅的處理國稅法[2009]31號第三十六條規(guī)定：“企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方開發(fā)產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。，應按以下規(guī)定進行處理：（1）企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。（2）投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理。根據企業(yè)所得稅法的規(guī)定，居民企業(yè)投資于居民企業(yè)分回的稅后利潤和股息，超過12個月的免企業(yè)所得稅。案例分析乙單位準備以2000萬元人民幣投資甲房地產公司的某住宅開發(fā)項目，雙方約定不成立獨立法人項目公司，由甲房地產公司獨立開發(fā)，投資方案擬定如下：方案一：項目實現(xiàn)利潤按各自投資資金比例分紅，項目利潤為1500萬元，乙單位享有1000萬元。方案二：乙單位按照投資比例分配開發(fā)產品，假定該投資項目單位住宅計稅成本45萬元，單位住宅銷售價格75萬元，乙單位享有40套單位住宅。請針對每一種方案進行稅務處理分析。（1）方案一的涉稅分析乙單位所享有的1000萬元利潤分成只能是甲房地產公司開發(fā)該項目的稅后利潤，乙單位不需要按照“利息、股息、紅利所得”計算繳納企業(yè)所得稅，乙單位凈利潤為1000萬元。甲公司不允許稅前列支此1000萬元的利潤分成，相當于在企業(yè)所得稅前支付乙單位1000247。（125%）=（萬元）。甲公司可實現(xiàn)凈利潤1500（125%）1000=125（萬元）。（2）方案二的涉稅分析：乙單位所享有的40套住宅計稅成本為1800萬元，正常銷售價格為3000萬元。乙單位相當于以2000萬元購入了40套成本價值為1800萬元的房產，銷售了價值為3000萬元的商品住宅。假設乙單位已將40套房產銷售完畢，不考慮其他因素，其凈利潤為（30002000）（125%）=750（萬元）。對甲公司來說，正常項目利潤為1500萬元，除去乙單位分成部分，可保留利潤為1500（30001800）=300（萬元），但是需要將乙單位開發(fā)產品分成部分調整增加應納稅所得額，分配給乙單位開發(fā)產品的計稅成本與其投資額之間的差額為20001800=200（萬元），調整增加應納稅所得額200萬元，當期應納稅所得額即為300 200=500（萬元），甲公司凈利潤為（300 20001800）（125%）=375（萬元）。從以上兩種涉稅分析來看，甲和乙企業(yè)的稅負和稅后利潤都不一樣。（二）合作建房的營業(yè)稅處理關于印發(fā)/FONT營業(yè)稅問題解答[之一]的通知（國稅函發(fā)[1995]156號）第十七條規(guī)定：作建房，是指有一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹的以物易物，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發(fā)生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發(fā)生了銷售不動產的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應稅行為。對甲方應按“轉讓無形資產”稅目中“轉讓土地使用權”子目征稅；對乙方應按“銷售不動產”稅目征稅。由于雙方沒有進行貨幣結算，因此應當按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十五的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產行為，應對其銷售收入再按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。例如，A企業(yè)將土地使用權出租給B公司20年，B公司投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，B公司將土地使用權連同所建的建筑物歸還A企業(yè)。在這一經營過程中，B公司是以建筑物為代價換取若干年的土地使用權，A企業(yè)是以出租使用權為代價換取建筑物。A企業(yè)發(fā)生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業(yè)租賃業(yè)”征營業(yè)稅；B公司發(fā)生了銷售不動產的行為，對其按“銷售不動產”稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十條的規(guī)定核定。案例分析甲方將土地使用權出租給乙方10年，乙方出資1000萬元委托某建筑公司在該土地上建造建筑物并使用，租賃期限滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。乙方出資的1000萬元可以理解為租賃甲方建筑物的預付租金，根據新營業(yè)稅暫行條例實施細則第25條規(guī)定：納稅人提供建筑業(yè)或租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天，因此對甲方應當在建筑工程開工時視同收到租金，按服務業(yè)中的租賃業(yè)征收營業(yè)稅10005%＝50萬元。第二種方式是甲方以土地使用權乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅。、利潤共享的分配方式。按照財政部、國家稅務總局《關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知》（財稅[2002]191號）“以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅，只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅，對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。房屋建成后甲方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤。提供土地一方不能免營業(yè)稅。八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務處理（一）房地產企業(yè)不同階段的收入處理從會計處理上來看，一般銷售的開發(fā)產品沒有收完全款不會交付入住，即符合企業(yè)會計準則收入確認條件的規(guī)定時，企業(yè)方結轉收入，否則，不論是未完工建造階段的開發(fā)產品還是完工后未交付的開發(fā)產品，所收取的款項一概反映在“預收賬款”科目。稅務處理上，依據國稅發(fā)[2009]31號第二章“收入的稅務處理”第六條企業(yè)通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)。所以這兩者的區(qū)別是明顯的，既不能站在會計的角度上理解稅法，也不能將《國家稅務總局關于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）規(guī)定企業(yè)銷售商品同時滿足的條件理解為同樣適用于房地產企業(yè)所得稅。案例分析A房地產企業(yè)，2010年度完工交付B項目預收收入10000萬元，其中上年收入4000萬元；完工未交付C項目預收收入6500萬元，其中上年收入2500萬元；在建D項目預收收入3500萬元。2010年12月，A房地產企業(yè)結轉B項目銷售收入10000萬元，銷售成本7500萬元。該企業(yè)各項目預計計稅毛利率均為15%，稅金暫只計算營業(yè)稅，不考慮期間費用。B項目開發(fā)產品，會計已經結轉收入，且收取的預收款符合國稅發(fā)[2009]31號確認收入的條件，確認所得稅收入10000萬元，確認結轉成本7500萬元。若B項目所收取的預收款中4000萬元已經按照預計計稅毛利率在上一年度匯算清繳中做過納稅調整，則在2010年度應做納稅調減處理。B項目匯算清繳應納稅所得額為：（10000－7500－100005%）－（400015%－40005%）=2000－400=1600（萬元）。C項目開發(fā)產品，不具備會計準則收入確認條件，會計尚未結轉收入，但是按照國稅發(fā)[2009]31號所得稅收入確認條件，應計算為企業(yè)所得稅收入6500萬元。對于C項目所得稅匯算要注意不能再按照預計計稅毛利率15%來進行計算了。按照國稅發(fā)[2009]31號文第九條規(guī)定，開發(fā)產品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。所以C項目上年度所收取的預收款中2500萬元按照預計計稅毛利率在上一年度匯算清繳中做過納稅調整，則在2010年度應做納稅調減處理。若C項目已知實際計稅成本為4550萬元，則C項目匯算清繳應納稅所得額為：（6500－4550－65005%）－（250015%－25005%）=1625－250=1375（萬元）。在建D項目預收收入3500萬元，會計不結轉收入，也無法計算計稅成本。但是其符合國稅發(fā)[2009]31號所得稅收入確認條件，應計算為企業(yè)所得稅收入3500萬元。其中由于其屬于未完工開發(fā)產品，根據國稅發(fā)[2009]31號文第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。所以D項目匯算清繳應納稅所得