【文章內(nèi)容簡介】 法院出版社，最高人民法院副院長黃松有主編。146頁——160頁（一） 開發(fā)商負有辦理權屬證書的義務取得不動產(chǎn)權屬證書是購房人主要的合同目的，合同法的基本原則包括誠實信用原則，依該原則開發(fā)商負有辦理權屬證書的合同附隨義務。法律依據(jù)：《城市房地產(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定，“國家實行土地使用權和房屋所有權發(fā)證制度。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》(法釋[2003]7號)第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。（二） 開發(fā)商不能在約定或法定期限內(nèi)辦理權屬證書的原因土地使用權手續(xù)不合法。商品房是特指經(jīng)政府有關部門批準，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。商品房是能辦理房屋所有權證和國有土地使用權證，可以自定價格出售的產(chǎn)權房。開發(fā)商只有以出讓方式取得國有土地使用權，進行房地產(chǎn)開發(fā)的商品房，才能辦理權屬證書。例如“小產(chǎn)權房”無法辦理權屬證書?！吨腥A人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設?！薄秶鴦赵恨k公廳關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條也進一步指出：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付全部的土地出讓金。支付土地出讓金是開發(fā)商最主要的義務，如果未按約定履行支付全部土地出讓金的義務，土地管理部門一般會限制辦理土地使用權轉(zhuǎn)讓手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違章建房。現(xiàn)階段最突出的問題是開發(fā)商違規(guī)超建，私自違反規(guī)劃，加大容積率，因其中有巨大的利益誘惑，開發(fā)商往往不遺余力，政府職能部門監(jiān)管也存在進一步加強的問題，在違反規(guī)劃的問題未處理完之前，購房人無法辦理權屬證書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法提供規(guī)定的資料。如未能取得《房屋建筑工程峻工驗收備案表》等，無法將開發(fā)商提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案。其他原因。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有將代收的公共物業(yè)維修基金上繳，在建工程或完工的工程用于貸款或借款的抵押，未辦理注銷抵押登記的手續(xù)（封閉抵押貸款）等（六） 最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》(法釋[2003]7號)第十八條與《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》相矛盾?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》自一九九八年七月二十日公布施行，屬于行政法規(guī)，其地位僅低于全國人大及全國人大常委會制定的法律，法釋[2003]7號是最高人民法院依據(jù)《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔保法》等相關法律，結(jié)合審判實踐，制定的司法解釋，于2003年6月1日起施行。根椐最高人民法院民事審判第一庭編著的《最高人法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》（人民法院出版社，2003年6月第一版）第232頁“本條司法解釋（法釋[2003]7號第十八條）所依據(jù)的法律條款是：《合同法》第107條規(guī)定（略）?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定（略）。法釋[2003]7號第十八條相比《條例》第三十三條，只增加了第一款中的第一項“商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限”。最高人民法院結(jié)合審判實踐，增加了該條款，突破了《條例》的規(guī)定，為開發(fā)商留下了充分的空間，以致于幾乎所有的開發(fā)商在商品房買賣合同中均不按《條例》第三十三的規(guī)定，而是任意延長協(xié)助辦理權屬證書的期限，惡意損害購房人的合法權益。很多法律專家經(jīng)過深入分析，也沒有搞清楚最高人民法院突破《條例》的現(xiàn)實思考基于什么樣的出發(fā)點！[部分地方法院判決摘要][訴訟請求] 購房人要求開發(fā)商承擔辦理權屬證書的義務。[一審判決理由]關于原告主張要求被告履行辦理房屋權屬證書義務一節(jié)，被告只有交付具備辦理產(chǎn)權證條件的相關手續(xù)的備案義務，但不具有批準發(fā)放權屬證書的權利，而房屋產(chǎn)權是否具備產(chǎn)權性質(zhì)及發(fā)證，依法應屬房地產(chǎn)管理機關審查及做出具體行政行為的范圍，故本院不予處理。[二審判決理由] 二審予以維持。十一、如果商品房買賣雙方約定“交付面積與約定面積不符時房款總金額不變”，發(fā)生糾紛如何處理？[最高人民法院專家法官著述與主流觀點]（最高人民法院民一庭《法律審判實務問答》，法律出版社2005年版，第87頁）如果商品房買賣雙方約定“交付面積與約定面積不符時房款總金額不變”發(fā)生糾紛時，應當結(jié)合具體案件分析該約定的效力，分別情況處理。如果合同條款是銷售方自行擬定的格式條款，交付面積明顯小于約定面積時，人民法院可根椐《合同法》第40條的規(guī)定認定該條款無效；如果是雙方協(xié)商一致達成的條款，符合自愿原則，但面積相差太大，顯失公平時，當事人可以根椐《合同法》第54條的規(guī)定申請撤銷或變更，自當事人知道面積差異時起一年內(nèi)不申請撤銷或當事人以自己的行為放棄的，該約定有效；如果雙方協(xié)商一致達成的條款，符合自愿原則，且面積相差不大，人民法院應認定該約定有效。十二、商品房按揭合同的效力認定[最高人民法院司法政策精神]要依法保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。房地產(chǎn)市場的發(fā)展不僅關系到我國城市化、工業(yè)化的進程，而且關系到金融安全和群眾安居樂業(yè)等國計民生問題。各級人民法院要注意審查按揭貸款合同的真實性，依法制裁開發(fā)商以虛假按揭貸款合同套取銀行資金等違法行為。最高人民法院印發(fā)《關于為維護國家金融安全和經(jīng)濟全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展提供司法保障和法律服務的若干意見》的通知（法發(fā)[2008]38號）二00八年十二月三日就形式而言，期房買賣抵押登記行為，類似于法國的契據(jù)登記，但有所不同的是作為標的物的房屋尚不存在，契據(jù)登記是指登記機關依據(jù)當事人訂立合同所載明的內(nèi)容進行登記，值此產(chǎn)生抵押效力的制度，我國未承認亦未采用契據(jù)登記制度，而實行不動產(chǎn)登記、發(fā)證制度，故此期房抵押登記行為可視為在有關部門的備案，而不是嚴格意義上的物權抵押登記。在商品買賣中，購房人以銀行按揭貸款方式支付部分購房款的情況已經(jīng)普遍存在，因此而發(fā)生的糾紛訴至法院的案件也越來越多，但是由于我國目前立法上沒有對銀行按揭貸款抵押的規(guī)定，故對此類案件的處理存在一定的難度。但在司法實踐一般認為，“樓宇按揭（抵押）貸款合同”是當事人在平等自愿的基礎上簽訂的，內(nèi)容不違法，也不損害國家、集體和他人的合法權益。從國家的法律及行政法規(guī)的規(guī)定來看，也并未規(guī)定按揭（抵押）未辦理抵押登記而無效，并且按揭不同于一般的財產(chǎn)抵押，僅僅因為沒有辦理抵押登記就認定無效沒有法律依據(jù)。十三、未取得預售許可證的商品房買賣合同是否有效？[案例]作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出賣人一直沒有取得商品房預售許可證，但其他手續(xù)齊全（如有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程竣工驗收資料），是否可確認買賣合同有效？[最高人民法院專家法官著述與主流觀點]（最高人民法院民一庭《法律審判實務問答》，法律出版社2005年版，第79頁）應視情況而定。商品房買賣所涉及的法律法規(guī)和政策方面的內(nèi)容，一般業(yè)主難以全面了解的，尤其是商品房開發(fā)早期，管理不規(guī)范，是否需要預售許可證業(yè)主并不清楚，行政主管部門也疏于管理，開發(fā)商沒有依法領取商品房預售許可證進行商品房銷售，業(yè)主沒過錯，而在于開發(fā)商與地方政府，因此以2003年6月1日《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的頒布為界限，在該解釋頒布前，如果合同已經(jīng)基本履行完畢，商品樓盤有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程竣工驗收資料，業(yè)主請求繼續(xù)履行合同的，為維護交易安全與社會穩(wěn)定，應當認定合同有效。該司法解釋頒布后，根椐該解釋第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。如果開發(fā)商一直未取得預售許可證明，應確認合同無效。十四、涉及房改政策的房屋買賣合同糾紛人民法院是否應當受理？最高人民法院民一庭傾向性意見：最高人民法院民一庭在討論本案例時多數(shù)人認為，涉及房改政策的房屋買賣合同糾紛人民法院是否應當受理，應當結(jié)合當事人提出的訴訟請求作出判斷。如果當事人爭議的核心是房屋買賣，屬于平等主體之間的民事權益糾紛，處理時涉及房改政策的，人民法院應當受理；如果當事人爭議的核心為是否適用房改房政策以及如何適用房改房政策的，不屬于民事權益糾紛，不符合《民事訴訟法》第108條規(guī)定的起訴條