【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 武漢 ◎廈門 ◎海口 ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? ，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? ，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。如果企業(yè)采取企業(yè)會(huì)計(jì)制度，則稅收同會(huì)計(jì)無(wú)差異；如果采用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，則存在會(huì)計(jì)同稅收的差異。 China Taoism Consulting 全國(guó)連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其 ①首付款 應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)， ②余款 在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 應(yīng)注意的問(wèn)題： 1）按揭方式收入和成本的配比問(wèn)題； China Taoism Consulting 全國(guó)連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 2）國(guó)稅發(fā) 【 2021】 31號(hào)文第十九條企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購(gòu)買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金 (擔(dān)保金 )不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。（與國(guó)稅函 【 2021】 1272號(hào)的關(guān)系） China Taoism Consulting 全國(guó)連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? ，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? ，屬于企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 China Taoism Consulting 全國(guó)連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? （保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購(gòu)買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 China Taoism Consulting 全國(guó)連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 案例：甲公司委托 A公司采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。合同約定銷售保底價(jià) 4500元，并由甲公司直接與客戶簽訂銷售合同，超過(guò)保底價(jià)部分受托方和委托方按三、七分成。2021年 9月 A公司提交銷售清單時(shí)，銷售房屋 2021平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入1000萬(wàn)元，平均售價(jià) 5000元。甲公司賬務(wù)處理如下： ? 借：銀行存款 900萬(wàn)元（按保底價(jià)計(jì)算） ? 貸：銷售收入 900萬(wàn)元。 ? 正確的處理： A公司代理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為 2021 4500＋（ 5000－ 4500） 2021 100%＝ 1000（萬(wàn)元），這里關(guān)鍵點(diǎn)在于開(kāi)發(fā)商支付給受托方的分成額（ 5000－ 4500） 2021 30%＝ 30（萬(wàn)元）不得直接從收入中扣除，將來(lái)支付時(shí)根據(jù)發(fā)票作為銷售費(fèi)用列支，好比收支兩條線。 China Taoism Consulting 全國(guó)連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎海口 ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? ，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述 1至 3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 China Taoism Consulting 全國(guó)連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 五、視同銷售的稅務(wù)處理 ? 【 2021】 31號(hào)文第七條 企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于①捐贈(zèng)、②贊助、③職工福利、④獎(jiǎng)勵(lì)、⑤對(duì)外投資、⑥分配給股東或投資人、⑦抵償債務(wù)、⑧換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋? ? （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定； ? （二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定； ? 按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于 15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 China Taoism Consulting 全國(guó)連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? （ 有獎(jiǎng)銷售、賣方贈(zèng)送地下室等 ） ? 國(guó)稅函 【 2021】 875號(hào)文、國(guó)稅函 【 2021】 828號(hào)文和財(cái)企 【 2021】 95號(hào)文規(guī)定 ? 案例：賣房子贈(zèng)送家電、家俱，房屋銷售合同價(jià)款 100萬(wàn)元，售房合同中說(shuō)明交房標(biāo)準(zhǔn)送家電、家俱，家電、家俱的購(gòu)進(jìn)價(jià)格為 10萬(wàn)元，即其公允價(jià)值為 10萬(wàn)元，房屋的公允價(jià)值可推定為 90萬(wàn)元，成本 70萬(wàn)。 China Taoism Consulting 全國(guó)連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 賬務(wù)處理： ? 借：銀行存款 100萬(wàn)元 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 –開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 90萬(wàn) 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 —汽車 10萬(wàn) 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 80萬(wàn) 貸：庫(kù)存商品 汽車 10萬(wàn) 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 70萬(wàn) China Taoism Consulting 全國(guó)連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎海口 ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? ? 國(guó)稅函 【 2021】 172號(hào) ? 鄂地稅發(fā) 【 2021】 185號(hào) ? 武地稅發(fā) 【 2021】 179號(hào)文 China Taoism Consulting 全國(guó)連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? ? 國(guó)稅發(fā) 【 2021】 31號(hào)文第七條：企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于①捐贈(zèng)、②贊助、③職工福利、④獎(jiǎng)勵(lì)、⑤對(duì)外投資、⑥分配給股東或投資人、⑦抵償債務(wù)、⑧換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。 China Taoism Consulting 全國(guó)連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 無(wú)論主動(dòng)還是被動(dòng)以房屋抵債（法院判決）；無(wú)論是否辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，均屬于視同銷售繳納各種稅收。 營(yíng)業(yè)稅： 《 營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答 (之一 )》 （ 國(guó)稅函 [1995]156號(hào)文件 第 9條 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以房屋抵頂債務(wù)應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù) 》 （ 國(guó)稅函 [1998]771號(hào) ） ? 《 關(guān)于以房抵債未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù) 》 （ 國(guó)稅函 [2021]1103號(hào) ） China Taoism Consulting 全國(guó)連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎海口 ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? ☆ 企業(yè) 所得稅： 《 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例 》 25條第二十五條 企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤(rùn)分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。 ? ☆土地增值稅： 國(guó)稅發(fā) [2021]187號(hào)文件 China Taoism Consulting 全國(guó)連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 六、租金收入的稅務(wù)處理 ? ? 1）不視同銷售：國(guó)稅函 【 2021】 828號(hào)文 ? 2）先租后售是否可以提取折舊？ 國(guó)稅發(fā) 【 2021】 31號(hào)文件第二十四條 企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的 ,其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò) 12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。 China Taoism Consulting 全國(guó)連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 使用時(shí)間不超過(guò) 12個(gè)月的，處置時(shí)按照開(kāi)發(fā)產(chǎn)品處理； （ 1）如果開(kāi)發(fā)產(chǎn)品當(dāng)年自用，當(dāng)年又銷售的，在年度匯算清繳的時(shí)候，如果企業(yè)提取了折舊，則做納稅調(diào)增處理。 （ 2）如果開(kāi)發(fā)產(chǎn)品當(dāng)年自用，第二年年度納稅申報(bào)前又銷售的，對(duì)當(dāng)年的折舊做納稅調(diào)增處理，第二年提取的折舊，則在第三年匯繳的時(shí)候做納稅調(diào)增處理； （ 3）如果開(kāi)發(fā)產(chǎn)品當(dāng)年自用，第二年年度納稅申報(bào)后又銷售的，則對(duì)當(dāng)年提取的折舊做追溯調(diào)整補(bǔ)稅處理，年度納稅申報(bào)后的折舊年末做納稅調(diào)增處理。 China Taoism Consulting 全國(guó)連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? ? 國(guó)家稅務(wù)總局公告 2021年第 13號(hào) ? 營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅的問(wèn)題解決了，土地增值稅、契稅不好處理。 China Taoism Consulting 全國(guó)連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? ? ? 《 企業(yè)所得稅法 》 第十九條 租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（收付實(shí)現(xiàn)制） (國(guó)稅函 【 2021】 79號(hào)文 第一條的比較） ? 第四十七條：以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費(fèi)支出，按照租賃期限均勻扣除（權(quán)責(zé)發(fā)生制） China Taoism Consulting 全國(guó)連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎海口 ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? ： ? 國(guó)稅發(fā) 【 2021】 31號(hào)文第十條 企業(yè)新建的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 China Taoism Consulting 全國(guó)連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 七、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)處理 ? （一）企業(yè)所得稅（ 國(guó)稅發(fā) 【 2021】 118號(hào) 、 國(guó)稅發(fā)【 2021】 390號(hào) 、 國(guó)稅函 【 2021】 264號(hào) ） 財(cái)稅【 2021】 59號(hào) 、 國(guó)稅函 【 2021】 79號(hào) ） 要點(diǎn)：股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得中所含的未分配利潤(rùn)和盈余公積不允許扣減。 China Taoism Consulting 全國(guó)連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎海口 ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 （二）個(gè)人所得稅（ 國(guó)稅函 【 2021】 285號(hào)文件 ） 要點(diǎn) 1：納稅地點(diǎn)：股權(quán)變更企業(yè)所在地。 要點(diǎn) 2：稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)所有者權(quán)益份額作為基數(shù)進(jìn)行核定。（沒(méi)有考慮商譽(yù)的問(wèn)題） China Taoism Consulting 全國(guó)連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 （三）營(yíng)業(yè)稅（ 財(cái)稅 【 2021】 191號(hào) ） （四）土地增值稅（國(guó)稅函 【 2021】 687號(hào)） （五）契稅（ 財(cái)稅 【 2021】 175號(hào) 、 國(guó)稅發(fā) 【 2021】 89號(hào)） China Taoism Consulting