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正文內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳及最新政策解析(編輯修改稿)

2025-06-20 00:03 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 武漢 ◎廈門 ◎海口 ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? ,應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)(權利)之日,確認收入的實現(xiàn)。 ? ,應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的,在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。如果企業(yè)采取企業(yè)會計制度,則稅收同會計無差異;如果采用會計準則,則存在會計同稅收的差異。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎海口 ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ,應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額,其 ①首付款 應于實際收到日確認收入的實現(xiàn), ②余款 在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。 應注意的問題: 1)按揭方式收入和成本的配比問題; China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎??? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 2)國稅發(fā) 【 2021】 31號文第十九條企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的,其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金 (擔保金 )不得從銷售收入中減除,也不得作為費用在當期稅前扣除,但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。(與國稅函 【 2021】 1272號的關系) China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎??? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? ,應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。 ? ,屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議,或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的,如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格,則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn);如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格,以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的,則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎海口 ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? (保底價)并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議,或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的,如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價,則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn),企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額,不得直接從銷售收入中減除;如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的,則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的,則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎海口 ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 案例:甲公司委托 A公司采取基價(保底價)并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品。合同約定銷售保底價 4500元,并由甲公司直接與客戶簽訂銷售合同,超過保底價部分受托方和委托方按三、七分成。2021年 9月 A公司提交銷售清單時,銷售房屋 2021平方米,實現(xiàn)銷售收入1000萬元,平均售價 5000元。甲公司賬務處理如下: ? 借:銀行存款 900萬元(按保底價計算) ? 貸:銷售收入 900萬元。 ? 正確的處理: A公司代理業(yè)務營業(yè)額為 2021 4500+( 5000- 4500) 2021 100%= 1000(萬元),這里關鍵點在于開發(fā)商支付給受托方的分成額( 5000- 4500) 2021 30%= 30(萬元)不得直接從收入中扣除,將來支付時根據(jù)發(fā)票作為銷售費用列支,好比收支兩條線。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎??? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? ,包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關約定,參照上述 1至 3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn);包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品,企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎??? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 五、視同銷售的稅務處理 ? 【 2021】 31號文第七條 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于①捐贈、②贊助、③職工福利、④獎勵、⑤對外投資、⑥分配給股東或投資人、⑦抵償債務、⑧換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為,應視同銷售,于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉(zhuǎn)移,或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現(xiàn)。確認收入(或利潤)的方法和順序為: ? (一)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定; ? (二)由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定; ? 按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于 15%,具體比例由主管稅務機關確定。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎??? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? ( 有獎銷售、賣方贈送地下室等 ) ? 國稅函 【 2021】 875號文、國稅函 【 2021】 828號文和財企 【 2021】 95號文規(guī)定 ? 案例:賣房子贈送家電、家俱,房屋銷售合同價款 100萬元,售房合同中說明交房標準送家電、家俱,家電、家俱的購進價格為 10萬元,即其公允價值為 10萬元,房屋的公允價值可推定為 90萬元,成本 70萬。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎??? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 賬務處理: ? 借:銀行存款 100萬元 貸:主營業(yè)務收入 –開發(fā)產(chǎn)品 90萬 主營業(yè)務收入 —汽車 10萬 借:主營業(yè)務成本 80萬 貸:庫存商品 汽車 10萬 貸:開發(fā)產(chǎn)品 70萬 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎??? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? ? 國稅函 【 2021】 172號 ? 鄂地稅發(fā) 【 2021】 185號 ? 武地稅發(fā) 【 2021】 179號文 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎海口 ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? ? 國稅發(fā) 【 2021】 31號文第七條:企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于①捐贈、②贊助、③職工福利、④獎勵、⑤對外投資、⑥分配給股東或投資人、⑦抵償債務、⑧換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為,應視同銷售,于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉(zhuǎn)移,或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現(xiàn)。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎海口 ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 無論主動還是被動以房屋抵債(法院判決);無論是否辦理房產(chǎn)過戶手續(xù),均屬于視同銷售繳納各種稅收。 營業(yè)稅: 《 營業(yè)稅問題解答 (之一 )》 ( 國稅函 [1995]156號文件 第 9條 《 國家稅務總局關于以房屋抵頂債務應征收營業(yè)稅問題的批復 》 ( 國稅函 [1998]771號 ) ? 《 關于以房抵債未辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)征收營業(yè)稅問題的批復 》 ( 國稅函 [2021]1103號 ) China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎??? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? ☆ 企業(yè) 所得稅: 《 企業(yè)所得稅法實施條例 》 25條第二十五條 企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換,以及將貨物、財產(chǎn)、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的,應當視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務,但國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外。 ? ☆土地增值稅: 國稅發(fā) [2021]187號文件 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎??? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 六、租金收入的稅務處理 ? ? 1)不視同銷售:國稅函 【 2021】 828號文 ? 2)先租后售是否可以提取折舊? 國稅發(fā) 【 2021】 31號文件第二十四條 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的 ,其實際使用時間累計未超過 12個月又銷售的,不得在稅前扣除折舊費用。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎??? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 使用時間不超過 12個月的,處置時按照開發(fā)產(chǎn)品處理; ( 1)如果開發(fā)產(chǎn)品當年自用,當年又銷售的,在年度匯算清繳的時候,如果企業(yè)提取了折舊,則做納稅調(diào)增處理。 ( 2)如果開發(fā)產(chǎn)品當年自用,第二年年度納稅申報前又銷售的,對當年的折舊做納稅調(diào)增處理,第二年提取的折舊,則在第三年匯繳的時候做納稅調(diào)增處理; ( 3)如果開發(fā)產(chǎn)品當年自用,第二年年度納稅申報后又銷售的,則對當年提取的折舊做追溯調(diào)整補稅處理,年度納稅申報后的折舊年末做納稅調(diào)增處理。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎海口 ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? ? 國家稅務總局公告 2021年第 13號 ? 營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的問題解決了,土地增值稅、契稅不好處理。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎海口 ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? ? ? 《 企業(yè)所得稅法 》 第十九條 租金收入,按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。(收付實現(xiàn)制) (國稅函 【 2021】 79號文 第一條的比較) ? 第四十七條:以經(jīng)營租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費支出,按照租賃期限均勻扣除(權責發(fā)生制) China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎??? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? : ? 國稅發(fā) 【 2021】 31號文第十條 企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權證前,與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的,自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起,出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎??? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 七、股權轉(zhuǎn)讓的稅務處理 ? (一)企業(yè)所得稅( 國稅發(fā) 【 2021】 118號 、 國稅發(fā)【 2021】 390號 、 國稅函 【 2021】 264號 ) 財稅【 2021】 59號 、 國稅函 【 2021】 79號 ) 要點:股權轉(zhuǎn)讓所得中所含的未分配利潤和盈余公積不允許扣減。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎??? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 (二)個人所得稅( 國稅函 【 2021】 285號文件 ) 要點 1:納稅地點:股權變更企業(yè)所在地。 要點 2:稅務機關可以根據(jù)所有者權益份額作為基數(shù)進行核定。(沒有考慮商譽的問題) China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎??? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 (三)營業(yè)稅( 財稅 【 2021】 191號 ) (四)土地增值稅(國稅函 【 2021】 687號) (五)契稅( 財稅 【 2021】 175號 、 國稅發(fā) 【 2021】 89號) China Taoism Consulting
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