【文章內(nèi)容簡介】 武漢 ◎廈門 ◎海口 ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? ，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權利）之日，確認收入的實現(xiàn)。 ? ，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。如果企業(yè)采取企業(yè)會計制度，則稅收同會計無差異；如果采用會計準則，則存在會計同稅收的差異。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎海口 ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其 ①首付款 應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)， ②余款 在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。 應注意的問題： 1）按揭方式收入和成本的配比問題； China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 2）國稅發(fā) 【 2021】 31號文第十九條企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金 (擔保金 )不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。（與國稅函 【 2021】 1272號的關系） China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? ，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。 ? ，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎海口 ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? （保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎海口 ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 案例：甲公司委托 A公司采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品。合同約定銷售保底價 4500元，并由甲公司直接與客戶簽訂銷售合同，超過保底價部分受托方和委托方按三、七分成。2021年 9月 A公司提交銷售清單時，銷售房屋 2021平方米，實現(xiàn)銷售收入1000萬元，平均售價 5000元。甲公司賬務處理如下： ? 借：銀行存款 900萬元（按保底價計算） ? 貸：銷售收入 900萬元。 ? 正確的處理： A公司代理業(yè)務營業(yè)額為 2021 4500＋（ 5000－ 4500） 2021 100%＝ 1000（萬元），這里關鍵點在于開發(fā)商支付給受托方的分成額（ 5000－ 4500） 2021 30%＝ 30（萬元）不得直接從收入中扣除，將來支付時根據(jù)發(fā)票作為銷售費用列支，好比收支兩條線。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? ，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關約定，參照上述 1至 3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 五、視同銷售的稅務處理 ? 【 2021】 31號文第七條 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于①捐贈、②贊助、③職工福利、④獎勵、⑤對外投資、⑥分配給股東或投資人、⑦抵償債務、⑧換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為： ? （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定； ? （二）由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定； ? 按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于 15%，具體比例由主管稅務機關確定。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? （ 有獎銷售、賣方贈送地下室等 ） ? 國稅函 【 2021】 875號文、國稅函 【 2021】 828號文和財企 【 2021】 95號文規(guī)定 ? 案例：賣房子贈送家電、家俱，房屋銷售合同價款 100萬元，售房合同中說明交房標準送家電、家俱，家電、家俱的購進價格為 10萬元，即其公允價值為 10萬元，房屋的公允價值可推定為 90萬元，成本 70萬。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 賬務處理： ? 借：銀行存款 100萬元 貸：主營業(yè)務收入 –開發(fā)產(chǎn)品 90萬 主營業(yè)務收入 —汽車 10萬 借：主營業(yè)務成本 80萬 貸：庫存商品 汽車 10萬 貸：開發(fā)產(chǎn)品 70萬 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? ? 國稅函 【 2021】 172號 ? 鄂地稅發(fā) 【 2021】 185號 ? 武地稅發(fā) 【 2021】 179號文 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎海口 ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? ? 國稅發(fā) 【 2021】 31號文第七條：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于①捐贈、②贊助、③職工福利、④獎勵、⑤對外投資、⑥分配給股東或投資人、⑦抵償債務、⑧換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎海口 ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 無論主動還是被動以房屋抵債（法院判決）；無論是否辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，均屬于視同銷售繳納各種稅收。 營業(yè)稅： 《 營業(yè)稅問題解答 (之一 )》 （ 國稅函 [1995]156號文件 第 9條 《 國家稅務總局關于以房屋抵頂債務應征收營業(yè)稅問題的批復 》 （ 國稅函 [1998]771號 ） ? 《 關于以房抵債未辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)征收營業(yè)稅問題的批復 》 （ 國稅函 [2021]1103號 ） China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? ☆ 企業(yè) 所得稅： 《 企業(yè)所得稅法實施條例 》 25條第二十五條 企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外。 ? ☆土地增值稅： 國稅發(fā) [2021]187號文件 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 六、租金收入的稅務處理 ? ? 1）不視同銷售：國稅函 【 2021】 828號文 ? 2）先租后售是否可以提取折舊？ 國稅發(fā) 【 2021】 31號文件第二十四條 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的 ,其實際使用時間累計未超過 12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 使用時間不超過 12個月的，處置時按照開發(fā)產(chǎn)品處理； （ 1）如果開發(fā)產(chǎn)品當年自用，當年又銷售的，在年度匯算清繳的時候，如果企業(yè)提取了折舊，則做納稅調(diào)增處理。 （ 2）如果開發(fā)產(chǎn)品當年自用，第二年年度納稅申報前又銷售的，對當年的折舊做納稅調(diào)增處理，第二年提取的折舊，則在第三年匯繳的時候做納稅調(diào)增處理； （ 3）如果開發(fā)產(chǎn)品當年自用，第二年年度納稅申報后又銷售的，則對當年提取的折舊做追溯調(diào)整補稅處理，年度納稅申報后的折舊年末做納稅調(diào)增處理。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎海口 ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? ? 國家稅務總局公告 2021年第 13號 ? 營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的問題解決了，土地增值稅、契稅不好處理。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎海口 ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? ? ? 《 企業(yè)所得稅法 》 第十九條 租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。（收付實現(xiàn)制） (國稅函 【 2021】 79號文 第一條的比較） ? 第四十七條：以經(jīng)營租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費支出，按照租賃期限均勻扣除（權責發(fā)生制） China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? ： ? 國稅發(fā) 【 2021】 31號文第十條 企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 七、股權轉(zhuǎn)讓的稅務處理 ? （一）企業(yè)所得稅（ 國稅發(fā) 【 2021】 118號 、 國稅發(fā)【 2021】 390號 、 國稅函 【 2021】 264號 ） 財稅【 2021】 59號 、 國稅函 【 2021】 79號 ） 要點：股權轉(zhuǎn)讓所得中所含的未分配利潤和盈余公積不允許扣減。 China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 （二）個人所得稅（ 國稅函 【 2021】 285號文件 ） 要點 1：納稅地點：股權變更企業(yè)所在地。 要點 2：稅務機關可以根據(jù)所有者權益份額作為基數(shù)進行核定。（沒有考慮商譽的問題） China Taoism Consulting 全國連鎖 ◎廣州 ◎深圳 ◎武漢 ◎廈門 ◎?？? ◎唐山 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳 （三）營業(yè)稅（ 財稅 【 2021】 191號 ） （四）土地增值稅（國稅函 【 2021】 687號） （五）契稅（ 財稅 【 2021】 175號 、 國稅發(fā) 【 2021】 89號） China Taoism Consulting