【正文】 一、 營業(yè)稅 （一）、應稅范圍： 根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)，發(fā)生營業(yè)稅應稅勞務時主要涉及以下兩個方面： 轉讓土地使用權：是指土地使用者轉讓土地使用權的行為，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅。 銷售不動產：是指有償轉讓不動產所有權的行為。 不動產，是指不能移動，移動后會引起性質，形狀改變的財產。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構筑物、銷售其他土地附著物。 （1）銷售建筑物或構筑物 銷售建筑物或構筑物，是指有償轉讓建筑物或構筑物的所有權的行為。以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。 （2）銷售其他土地附著物 ① 銷售其他土地附著物，是指有償轉讓其他土地附著物的所有權的行為。 ② 其他土地附著物，是指建筑物或構筑物以外的其他附著于土地的不動產。 ③ 單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。 ④ 在銷售不動產時連同不動產所占土地的使用權一并轉讓的行為，比照銷售不動產征稅。 ⑤ 以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅。 ⑥ 不動產租賃，不按本稅目征稅。 （二） 涉及稅種 房地產開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、印花稅以及契稅等。 銷售不動產的營業(yè)稅計稅依據(jù) 根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定： （1） 納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。 （2）單位將不動產無償贈與他人，其營業(yè)額比照《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定確定。對個人無償贈送不動產的行為，不應視同銷售不動產征收營業(yè)稅。 （3）營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定： 納稅人銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業(yè)額： ① 按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定； ② 按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定； ③ 按下列公式核定計稅價格： 計稅價格=營業(yè)成本或工程成本（1+成本利潤率）247。（1—營業(yè)稅稅率） 上列公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。 其他具體規(guī)定如下： （1） 根據(jù)《國家稅務總局關于房產開發(fā)企業(yè)銷售不動產征收營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定，在合同期內房產企業(yè)將房產交給包銷商承銷，包銷商是代理房產開發(fā)企業(yè)進行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差應按“服務業(yè)―代理業(yè)”征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質是房產開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產開發(fā)企業(yè)應按“銷售不動產”征收營業(yè)稅；包銷商將房產再次銷售，對包銷商也應按“銷售不動產”征收營業(yè)稅。 （2）對合作建房行為應如何征收營業(yè)稅 根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》 合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種： 第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。具體的交換方式也有以下兩種： ① 土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發(fā)生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發(fā)生了銷售不動產的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應稅行為。對甲方應按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅；對乙方應按“銷售不動產”稅目征稅。由于雙方沒有進行貨幣結算，因此應當按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產行為，應對其銷售收入再按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。 ② 以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業(yè)―租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產的行為，對其按“銷售不動產”稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定核定。 第二種方式是甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅： ① 房屋建成后，如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式按照營業(yè)稅“以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。 ② 房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉讓無形資產”征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅； ③ 如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經營行為，也未構成營業(yè)稅所稱的以無形資產投資入股，共同承擔風險的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉讓的土地，按“轉讓無形資產”征稅，其營業(yè)額按實施細則第十五條的規(guī)定核定。其次，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產”征稅。 對于轉讓土地使用權或銷售不動產的預收定金，有如下規(guī)定： 納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。”此項規(guī)定所稱預收款，包括預收定金。因此，預收定金的營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為收到預收定金的當天。 （3）根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》規(guī)定： 以“還本”方式銷售建筑物，是指商品房經營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者，這是經營者為了加快資金周轉而采取的一種促銷手段。對以“還本”方式銷售建筑物的行為，應按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出。 （4）中外合作開發(fā)房地產征收營業(yè)稅問題 根據(jù)《國家稅務總局關于中外合作開發(fā)房地產征收營業(yè)稅問題的批復》規(guī)定： ① 關于中外雙方合作建房的征稅問題 中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權轉移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進行分配，均不符合現(xiàn)行政策關于“以無形資產投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定、因此，應按“轉讓無形資產”稅目征收營業(yè)稅；其營業(yè)額為實際取得的全部收入，包括價外收費；其納稅義務發(fā)生時間為取得收入的當天。 同時，對銷售商品房也應征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動產”征營業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按“銷售不動產”征營業(yè)稅；如果