房地產(chǎn)行業(yè)地方稅實(shí)務(wù)(已修改)
2025-07-09 14:23 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)行業(yè)地方稅實(shí)務(wù)北京市地方稅務(wù)局地方稅處 劉振聲副處長很高興北京納稅人網(wǎng)給我提供一個(gè)跟大家溝通交流的機(jī)會(huì)，我下面介紹的內(nèi)容就是地方稅的有關(guān)政策，我介紹的內(nèi)容主要是四個(gè)部分，一是土地增值稅，二是土地使用稅，三是房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅，四是印花稅。根據(jù)咱們主辦方和大家的要求，重點(diǎn)放在土地增值稅上面，因?yàn)檫@個(gè)稅種政策比較復(fù)雜，另外講解一下出臺(tái)的一些比較新也比較重要的文件。土地使用稅和房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅簡單介紹，印花稅這個(gè)政策比較簡單。主要把新的政策和土地增值稅清算的一些問題給大家介紹一下。一、土地增值稅的有關(guān)政策（一）京地稅地[2005]557號(hào)文件解析土地增值稅的問題，我想從兩個(gè)方面來講，一個(gè)是最近我們下發(fā)了一個(gè)京地稅地[2005]557號(hào)文件，另外一個(gè)準(zhǔn)備講一下土地增值稅清算稅款的有關(guān)規(guī)定。在說這個(gè)文件之前，咱們主辦方對(duì)我們?cè)谔峋V里面還有一個(gè)要求，就是讓我們談一下土地增值稅走勢有什么變化，有些問題上午王局長在他的發(fā)言中已經(jīng)談到，就土地增值稅的有關(guān)問題我再跟大家強(qiáng)調(diào)一下。自從中央對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控采取一系列措施之后，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局包括建設(shè)部還有國土部，很多部委，有的是單獨(dú)下發(fā)的文件，有的是聯(lián)合下發(fā)了一系列的文件。上午王局長也做了一些介紹，從文件和中央政策來看，現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)市場稅收政策的走勢應(yīng)該說是不言而喻的，特別是對(duì)土地市場的有關(guān)稅收政策，除了中央在采取宏觀調(diào)控政策之后出臺(tái)的這些文件之外，在這之前的兩三年之內(nèi)，國家稅務(wù)總局先后下發(fā)了一系列的文件，包括2004年出臺(tái)的《加強(qiáng)土增稅管理工作的通知》（國稅函[2004]938號(hào)），還有2004年8月份發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地使用稅和土地增值稅征收管理的通知》（國稅函[2004]100號(hào)），還有2002年7月份發(fā)布的《關(guān)于認(rèn)真做好土增稅征收管理工作的通知》（國稅函[2002]615號(hào)）。從這些文件里面，大家都能體會(huì)到，目前國家對(duì)土地增值稅，然后土地使用稅的政策要嚴(yán)格的加強(qiáng)管理。大家為什么提出來想了解土增稅政策的走勢呢，因?yàn)榍皟赡暧幸恍﹤餮?，說土增稅是不是要取消，確實(shí)有這種說法，但是目前來看至少短時(shí)間內(nèi)是不會(huì)取消的，而且中央一再要求嚴(yán)格加強(qiáng)管理。北京市出臺(tái)一些規(guī)定，都是在財(cái)政部和總局一起下發(fā)文件的要求下，按照中央部委精神，然后也制定了一些措施，這是必須要做的，這也是要執(zhí)行中央的一些規(guī)定。我覺得至少從我們處分管的地方稅，我們是地方稅管理處，至少我們分管的這些稅種里面，中央給的各省的權(quán)限范圍內(nèi)，我們?cè)谥贫ㄕ叩臅r(shí)候應(yīng)該說是盡可能的一個(gè)考慮政策的合理。另外涉及到老百姓和開發(fā)商我們盡可能的放寬，比如契稅3－5%的稅率，北京定的是3%。普通住房也是跟建委他們牽頭，中央定的是120平米以下，北京定的就是140平米，%，因?yàn)樗罡呦奘?0%。包括土地增值稅、土地使用稅，以前對(duì)開發(fā)企業(yè)商品房在建期間沒有征的，這是北京的規(guī)定，這是有文件依據(jù)的。我看了北京納稅人網(wǎng)編的這本房地產(chǎn)稅收年度報(bào)告，書編的確實(shí)不錯(cuò)，但是里面有些觀點(diǎn)我可能不太認(rèn)同，包括這些政策我們沒有征，但是有權(quán)限的，在權(quán)限范圍內(nèi)有文件依據(jù)。還有包括開發(fā)企業(yè)建造的商品房在售出之前是免征房產(chǎn)稅，這個(gè)沒有征收房產(chǎn)稅，這些都有文件依據(jù)。我們的出發(fā)點(diǎn)只要是不違背中央的有關(guān)政策，盡可能的讓企業(yè)能夠承擔(dān)，納稅人能夠承擔(dān)，這是我們的出發(fā)點(diǎn)。下面我著重介紹最近下發(fā)的《關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的通知》（京地稅地[2005]557號(hào)文件），為什么要單獨(dú)提出來，一個(gè)這是12月8號(hào)剛剛下發(fā)的，另外這個(gè)文件里面有一些關(guān)于預(yù)征，清算，包括普通標(biāo)準(zhǔn)住房，在前期不進(jìn)行普通標(biāo)準(zhǔn)住房的核定，有一些政策進(jìn)行比較大的調(diào)整，而且跟開發(fā)企業(yè)關(guān)系非常密切。這個(gè)文件的主要內(nèi)容我分別給大家介紹一下，主要涉及以下幾個(gè)問題：第一，關(guān)于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)問題，北京市普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)也是按照中央的要求從6月1號(hào)開始執(zhí)行，但是在這個(gè)文件里面再次重申一下，一個(gè)對(duì)土地增值稅政策中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的確認(rèn)是要依照北京市建委定期公布的北京市普通住房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，另外一個(gè)問題開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目清算時(shí)，這條款主要一個(gè)確認(rèn)普遍住宅標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)，北京市建委是定期公布，要隨著這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)同時(shí)進(jìn)行調(diào)整，現(xiàn)在北京市標(biāo)準(zhǔn)從6月1號(hào)開始同時(shí)符合三個(gè)條件，一個(gè)是單套140平米以下。因?yàn)樵蹅冮_發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目很多都是跨年度的，可能在這期間建委公布的同級(jí)別土地上的普通住房平均交易價(jià)格有變化，你只要跨年度，只要他每年調(diào)整的話，可能就有變化，在這個(gè)文件里面明確，是按當(dāng)期，就是你清算的時(shí)候，當(dāng)期的同級(jí)別土地上普通住房平均交易價(jià)格，按這個(gè)來確定，如果嚴(yán)格按規(guī)定來說，可能在你在建的，可能跨年度，可能在兩年或者三年，算出最后的平均價(jià)格，我們簡化，就按當(dāng)期的，只要符合這個(gè)條件，就可以確定為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。第二，關(guān)于預(yù)征稅款的調(diào)整問題。這個(gè)調(diào)整比較大，對(duì)于開發(fā)企業(yè)出售、預(yù)售的商品住房，從2006年1月1日以后發(fā)生預(yù)繳稅款的行為，凡是單棟號(hào)內(nèi)戶平均建筑面積超過140平方米以上的，%的預(yù)征率征收土地增值稅，對(duì)于140平米以下的不予以預(yù)征土地增值稅，對(duì)于開發(fā)企業(yè)以前年度的開發(fā)項(xiàng)目按原政策規(guī)定應(yīng)預(yù)繳稅款或不預(yù)繳稅款的，不再進(jìn)行調(diào)整，一律按這個(gè)文件規(guī)定執(zhí)行。這個(gè)文件跟以前政策比，首先是打破了別墅和公寓的區(qū)分，不再按照別墅公寓預(yù)征，為什么這么考慮呢，主要是現(xiàn)在有一些項(xiàng)目在報(bào)批的時(shí)候，從審批的文件里面看不出來到底是不是別墅和公寓，它可能別墅公寓也按普通住房來報(bào)，所以這個(gè)沒法區(qū)分，我們這次進(jìn)行調(diào)整，完全按照建筑面積來確定，只要超過140平米，如果在140平米以下，符合另外兩個(gè)條件，你才是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，如果超過140平米肯定就不會(huì)普通住房了，就要對(duì)你進(jìn)行預(yù)征，但是在這個(gè)期間不進(jìn)行核定，你到底是不是，就按面積來算，只要超過140平米就要進(jìn)行預(yù)征，不超過140平米就不預(yù)征。但是這只是對(duì)住宅項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整，對(duì)于住宅以外的項(xiàng)目，比如寫字樓、商業(yè)綜合樓沒有調(diào)整，還是使用1%的預(yù)征率。然后對(duì)于開發(fā)企業(yè)以前年度的開發(fā)項(xiàng)目，在今年年底以前，稅務(wù)機(jī)關(guān)可能給你已經(jīng)核定了普通標(biāo)準(zhǔn)住宅了，按照新的標(biāo)準(zhǔn)可能你不是，但是已經(jīng)核定了，就不再進(jìn)行調(diào)整了，已經(jīng)預(yù)繳的稅款不再退了，沒有預(yù)繳的也不再讓你補(bǔ)交了，這是一個(gè)過渡政策。幾年對(duì)于非普通住宅的預(yù)征土地增值稅問題進(jìn)行了幾次調(diào)整，一個(gè)是2003年預(yù)征率是1%，到2004年的時(shí)候，%預(yù)征之外，其他住宅取消預(yù)征，咱們這個(gè)文件這次又進(jìn)行了一次調(diào)整，這個(gè)銜接上要注意，一個(gè)對(duì)于超過140平米以上的非普通住宅要進(jìn)行預(yù)征，但是對(duì)于以前發(fā)現(xiàn)應(yīng)預(yù)繳沒有預(yù)繳的不再進(jìn)行調(diào)整，已經(jīng)預(yù)繳的，比如以前是公寓，按新的標(biāo)準(zhǔn)不是公寓，是普通住宅，也不退款稅款，到最后清算的時(shí)候再辦理統(tǒng)一的匯算清繳。這樣根據(jù)2003年京地稅地[2003]73號(hào)文件和京地稅地[2003]653號(hào)文件，然后加上這次的京地稅地[2005]557號(hào)文件規(guī)定，咱們現(xiàn)在土地增值稅對(duì)于預(yù)征稅款的規(guī)定，我給大家歸納一下，從明年1月1號(hào)開始，對(duì)于開發(fā)企業(yè)預(yù)售和銷售140平米以下的住宅就不再進(jìn)行預(yù)征了。%的預(yù)征率預(yù)征，除了住宅以外其他
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