房地產(chǎn)行業(yè)地方稅實(shí)務(wù)(編輯修改稿)
2025-07-24 14:23 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，即可辦理竣工清算稅款手續(xù)。這個(gè)是需要申請(qǐng)的情況，納稅人接到主管稅務(wù)所同意辦理清稅的審批表后，應(yīng)在2月內(nèi)到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算稅款手續(xù)。清算稅款的有關(guān)注意事項(xiàng)主要是三個(gè)問(wèn)題，涉及到咱們土地增值稅稅款的計(jì)算。一是銷售收入的確定問(wèn)題，二是扣除項(xiàng)目金額的確定問(wèn)題，三是增值額的計(jì)算，土地增值稅稅款的計(jì)算主要通過(guò)這三個(gè)方面。銷售收入的確定，主要是分成三種收入，一個(gè)是貨幣收入，一個(gè)是實(shí)物收入，還有其他收入，銷售收入指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括這三個(gè)的收入。貨幣收入主要是指納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，地上的建筑物及其附著物、產(chǎn)權(quán)而取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)，以及國(guó)庫(kù)券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價(jià)證券，那么貨幣收入的實(shí)質(zhì)就是轉(zhuǎn)讓方因?yàn)檗D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而向取得方收取的價(jià)款，這是貨幣收入；實(shí)物收入一般是指納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)而取得的各種實(shí)物形態(tài)的實(shí)物，比如鋼筋、水泥等建材，還有房屋土地等不動(dòng)產(chǎn)，實(shí)物收入價(jià)值一般是要通過(guò)對(duì)這些形態(tài)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，一般采用市場(chǎng)交易法，對(duì)這些財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估來(lái)體現(xiàn)；其他收入就是指納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，地上建筑物以及附著物而取得的無(wú)形資產(chǎn)的收入，或者是其他具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利，比如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商議權(quán)等，這個(gè)價(jià)值也需要專門的評(píng)估。還有一點(diǎn)需要強(qiáng)調(diào)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的確定，不僅僅指買賣或者交易雙方的成交價(jià)，還應(yīng)該包括稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格來(lái)確定的收入，應(yīng)該將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得全部?jī)r(jià)款以及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益都包括在收入里面。因此在確定收入的時(shí)候，需要把這些全部包括在里面，對(duì)于采取分期預(yù)銷售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在辦理清稅的時(shí)候，尚未取得全部實(shí)際收入的，一律按簽訂房地產(chǎn)購(gòu)銷合同中記載的金額確定收入，這種很少。另外大家應(yīng)該注意把轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款，以及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益都包括在收入里面?？鄢?xiàng)目金額的確定，是確定計(jì)算土地增值稅計(jì)稅依據(jù)的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。根據(jù)條例規(guī)定，扣除項(xiàng)目金額主要是五大類，取得土地使用權(quán)所支付的金額，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，加計(jì)扣除，這里條例里面規(guī)定的，另外還有一個(gè)代收費(fèi)用的確定，這是扣除項(xiàng)目金額確定應(yīng)該注意的幾個(gè)方面的問(wèn)題。下面我就分別介紹一下，第一，取得土地使用權(quán)所支付的金額，這是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，這個(gè)地價(jià)款就包括，一個(gè)是按照城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，以協(xié)議招標(biāo)拍賣等出讓的方式取得土地使用權(quán)，那么納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的土地出讓金，第二以行政劃撥取得土地使用權(quán)，這個(gè)時(shí)候取得土地使用權(quán)支付金額就是指，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金，第三種以轉(zhuǎn)讓方式土地使用權(quán)的，向原來(lái)的土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款，按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，這是指納稅人在取得土地使用權(quán)過(guò)程中，為辦理有關(guān)手續(xù)，按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。那么對(duì)于取得土地使用權(quán)時(shí)沒(méi)有支付地價(jià)款，取得土地使用權(quán)這個(gè)必須要提供已經(jīng)支付的地價(jià)款的憑證，如果你不能夠提供這個(gè)憑證，就不能夠扣除取得土地使用權(quán)金額，必須提供這個(gè)憑證。第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，這個(gè)簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，主要有這么幾項(xiàng)，一個(gè)是土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，一個(gè)是前期工程費(fèi)，一個(gè)是建筑安裝工程費(fèi)，一個(gè)是基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，一個(gè)是公共配套設(shè)施費(fèi)，一個(gè)是開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，就是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括以下六項(xiàng)：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指在開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的征用土地的征地費(fèi)用，拆遷地上地下的建筑物和附著物征地費(fèi)用、拆遷費(fèi)用，然后解決拆遷戶住房和安置被拆遷者工作的補(bǔ)償費(fèi)用等，包括土地征用費(fèi)，耕地占用稅，勞動(dòng)力安置費(fèi)以及有關(guān)地上地下地上附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?，也就是扣除拆遷建筑物回收的殘值，另外還有安置動(dòng)遷用房的支出。這里面強(qiáng)調(diào)，如果土地的征用及拆遷補(bǔ)償是由政府或他人承擔(dān)，那么納稅人是在已經(jīng)征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)，那么這部分支出已經(jīng)體現(xiàn)在納稅人取得土地使用權(quán)所支付的金額中，這部分土地征用及拆遷費(fèi)在開(kāi)發(fā)成本中不能扣除，因?yàn)樵诘谝豁?xiàng)里已經(jīng)扣了。前期工程費(fèi)是指在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建造前所發(fā)生的一些費(fèi)用，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)，項(xiàng)目可行性研究，還有水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、三通一平、七通一平這些支出，如果納稅人取得的是已經(jīng)進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)的熟地，就是已經(jīng)經(jīng)過(guò)七通一平，那么這部分支出也是體現(xiàn)在納稅人取得土地使用權(quán)所制服金額中，這部分前期工程費(fèi)在納稅人的開(kāi)發(fā)成本中，跟剛才是一樣的，也不能再扣除了，這是前期工程費(fèi)。建筑安裝工程費(fèi)是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建造過(guò)程中發(fā)生的各種建筑工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用，包括納稅人將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初包給建筑施工單位所支付給承包方的建筑安裝工程費(fèi)用，還有就是納稅人自己建房所發(fā)生的，列入工程項(xiàng)目工程示功圖預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)用?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周圍所需要的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所需要的支出，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)，道路、供水、供電、供氣，排污、排洪、照明、環(huán)衛(wèi)、綠色等這些工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中必須建造，但是不能有償轉(zhuǎn)讓，這種公共配套設(shè)施所發(fā)生的支出，比如開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)的居委會(huì)、派出所、幼兒園、學(xué)校這些設(shè)施所發(fā)生的支出。還有就是開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指納稅人內(nèi)部獨(dú)立核算單位，直接組織管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括管理人員的工資，職工福利費(fèi)，修理費(fèi)，折舊費(fèi)，辦公費(fèi)、水電費(fèi)還有勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)，周轉(zhuǎn)房攤銷等。直接組織管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)，辦公費(fèi)，水利費(fèi)，勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)，周轉(zhuǎn)房攤銷這些，納稅人的行政管理部門為了管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)該在開(kāi)發(fā)費(fèi)用中扣除的，不應(yīng)該在這里面扣除，這是第二項(xiàng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，這個(gè)內(nèi)容比較多。
第三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，指開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)費(fèi)用，這個(gè)主要三種，銷售費(fèi)用，管理費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用。這里有一些具體的規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡是能夠按照中讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目分?jǐn)?，并且提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同等利率計(jì)算的稅額，其他的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是按照取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算金融之和的5%以內(nèi)扣除，這是一種情況，能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的。凡是不能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或者不能夠提出金融機(jī)構(gòu)證明的利息不單獨(dú)扣除，開(kāi)發(fā)費(fèi)用是按照取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，就是前兩項(xiàng)成本之和在10%以內(nèi)計(jì)算扣除，這是不能明確分?jǐn)偦蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明這種情況，按前兩項(xiàng)10%不再據(jù)實(shí)扣除，第一種如果你能夠你能分?jǐn)?，能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明，就據(jù)實(shí)扣除，其他是按5%據(jù)實(shí)扣除，這個(gè)大家都比較清楚。第四，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，主要是指營(yíng)業(yè)稅及附加，另外就是印花稅。因?yàn)檗D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加也是可以視同稅金予以扣除的，營(yíng)業(yè)稅及附加就是指營(yíng)業(yè)稅、承建費(fèi)和教育費(fèi)附加，另外就是印花水這個(gè)注意一下，按照施工房地
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