【文章內(nèi)容簡介】 地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的服務(wù)水平和獲利能力得到提高。 （八）項(xiàng)目拆除階段 　　指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)備拆除到項(xiàng)目拆除完成為止的階段。此階段，重新規(guī)劃利用土地，拆除原有建筑。房地產(chǎn)壽命周期說明了房地產(chǎn)投資機(jī)會的豐富多彩房地產(chǎn)壽命周期的每一階段都需要資金的支持，都需要吸收資金，從而給投資者以投資機(jī)會：　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營需要大量充足的資金支持，然而房地產(chǎn)投資商投放的資金都是有限的，不論這種有限投資是故意還是無奈，房地產(chǎn)投資商都往往投入一定資金開發(fā)經(jīng)營出階段性成果后再行轉(zhuǎn)手或融資。而這種房地產(chǎn)壽命周期內(nèi)的階段性轉(zhuǎn)手或融資就給其他投資商提供了許多種可供選擇的機(jī)會。處在房地產(chǎn)壽個(gè)周期每一階段的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都可以在市場上交易，都可 以買進(jìn)賣出，從而為房地產(chǎn)投資機(jī)會的增多提供了保證：　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營，既可以按整個(gè)壽命周期進(jìn)行，也可以在每一階段暫時(shí)停止。每一階段性成果都可以在市場上進(jìn)行買賣，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的階段性買賣為房地產(chǎn)投資提供了相當(dāng)多的投資機(jī)會。七。果只能進(jìn)行整個(gè)壽命周期或者半個(gè)壽命周期的買賣的話，那么投資機(jī)會將少之又少。所以說，房地產(chǎn)項(xiàng)目的階段性買賣，是房地產(chǎn)投資機(jī)會增多的保證。處在房地產(chǎn)壽命周期不同階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其所處市場供求狀況不同，由于對市場預(yù)測和房地產(chǎn)價(jià)值判斷的差別，使得房地產(chǎn)交易必然頻繁，從而給投資者帶來豐富的投資機(jī)會。隨著城市人口的增加和社會的發(fā)展，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的需求不斷出現(xiàn)，從而使得房地產(chǎn)投資機(jī)會大大增多?！　〕藢υ蟹康禺a(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行改建、擴(kuò)建之外，還需要進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。這就給房地產(chǎn)投資提供了更多的投資對象，提供了更多的投資機(jī)會。 總之，房地產(chǎn)投資機(jī)會是豐富多彩、層出不窮，而這與房地產(chǎn)項(xiàng)目的壽命周期息息相關(guān)。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的壽命周期有長有短，壽命周期內(nèi)的每個(gè)階段也長短不一，所以每一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的壽命周期各不相同。雖然每一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的壽命周期不同，但基本上都經(jīng)過上述八個(gè)階段。第2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)投資決策的程序設(shè)計(jì)　　搜集國內(nèi)有關(guān)地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、政策資料及其政治、經(jīng)濟(jì)、工業(yè)、貿(mào)易、經(jīng)濟(jì)建設(shè)方針、經(jīng)濟(jì)政策等信息。　　在廣泛調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，對投資地區(qū)、類別、規(guī)模等作初步探討，提出房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目建設(shè)書，經(jīng)有關(guān)部門或領(lǐng)導(dǎo)人審批、認(rèn)可后，進(jìn)行初步投資決策及詳細(xì)投資決策研究。等前一階段研究的結(jié)論，得到上級領(lǐng)導(dǎo)同意后，再進(jìn)行后續(xù)研究工作。房地產(chǎn)投資決策程序即按以下程序進(jìn)行：首先是研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的必要性和現(xiàn)實(shí)性。通過市場調(diào)查，包括外銷市場及其競爭力的滲透率．通過資源調(diào)查，政治、經(jīng)濟(jì)、工業(yè)、貿(mào)易、交通等，對擬建項(xiàng)目的必要性和現(xiàn)實(shí)性進(jìn)行研究。建設(shè)項(xiàng)目地點(diǎn)的選擇及確定開發(fā)房屋類別及規(guī)模。所有這些需作多方案的論證比較，選擇最佳方案．以研究建設(shè)項(xiàng)目在技術(shù)上的可能性。財(cái)務(wù)分析與經(jīng)濟(jì)評價(jià)：計(jì)算項(xiàng)目的投資造價(jià)與土建、設(shè)備成本，投資效果分析，資金償還辦法、償還時(shí)間．項(xiàng)目的利潤及還本期，以研究建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的合理性。進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)與編制建設(shè)總進(jìn)度計(jì)劃，這是研究建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施方案。最后提出投資決策研究報(bào)告，得出結(jié)論性意見與建議，提供有關(guān)部門決策和審批。第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的階段性分析分析A：房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資分析　　房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段的主要目的是決定投資開發(fā)的對象。為了實(shí)現(xiàn)此目的，房地產(chǎn)投資者通過房地產(chǎn)市場研究．尋找投資開發(fā)機(jī)會通過項(xiàng)目建議書初步論證開發(fā)項(xiàng)目的可行性；通過可行性研究來最終做出是否投資開發(fā)的決策；通過房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流程設(shè)計(jì)來對開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施做出初步安排。正是由于此階段工作結(jié)果的不確定性，因而投資的風(fēng)險(xiǎn)性最大，但是一旦投資成功，所獲利潤也最高。在房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資的主要風(fēng)險(xiǎn)有：（1）尋找不到合適的投資機(jī)會或投資項(xiàng)目。（2）設(shè)想項(xiàng)目從一開始就誤入歧途。（3）設(shè)想項(xiàng)目得不到有關(guān)音阿對比準(zhǔn)。（4）項(xiàng)目的可行性研究通不過審查。（5）項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營流程嚴(yán)重脫離實(shí)際等?！　∮捎趯Σ邉濍A段的風(fēng)險(xiǎn)沒有切實(shí)有效的防范措施，所以此階段投資的風(fēng)險(xiǎn)最大。 在房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資的主要好處有：（1）可以按自己的愿望和條件進(jìn)行設(shè)想，投資工作干起來會得心應(yīng)手。（2）需要創(chuàng)造性思維多，但采要的資金少，是少投入多產(chǎn)出的最好時(shí)期。（3）便于自己占據(jù)最佳投資地位。（4）成功的策劃項(xiàng)目，可以很快吸收資金，很快取得投資收益，而且收益往往非?？捎^。（5）便于及早抓住有利投資項(xiàng)目　　由于房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資的好處非常誘人，所以許多投資者躍躍欲試，準(zhǔn)備施展才能。　　在房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資，投資者應(yīng)具備以下條件：（1）對房地產(chǎn)開發(fā)投資富有經(jīng)驗(yàn)。（2）人員素質(zhì)高，具備專業(yè)齊全配套的有豐富經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)管理人員。（3）社會信譽(yù)好，資質(zhì)等級高。（4）資金雄厚。（5）有良好的社會背景。 分析B：房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資分析　　房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段的主要目的是為開工建設(shè)做好準(zhǔn)備，通過征地拆遷落實(shí)建設(shè)場地問題，通過工程勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)，得到一個(gè)滿足城市總體規(guī)劃要求的項(xiàng)目實(shí)施藍(lán)圖，通過開工準(zhǔn)備工作為開發(fā)建設(shè)創(chuàng)造必要條件，通過房地產(chǎn)的預(yù)租、預(yù)售來早日落實(shí)客戶，及早收取租金或銷售收入。在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資的主要風(fēng)險(xiǎn)有：（1）征地工作困難重重。（2）融資工作進(jìn)展緩慢，資金缺口較大。（3）地質(zhì)條件不好，規(guī)劃條件限制過嚴(yán)，施工圖紙出現(xiàn)問題。（4）開工條件難以具備，比如滿意的施工隊(duì)伍未找到，施工用水電等不落實(shí)，臨時(shí)占道不允許等。（5）預(yù)期的預(yù)租、預(yù)售工作開展不起來，給資金造成缺口。（6）設(shè)備材料價(jià)格上漲太高，人工費(fèi)用漲幅過大等。 由于前期工作階段的風(fēng)險(xiǎn)可采取一些措施在一定程序上加以防范，所以雖然風(fēng)險(xiǎn)仍很大，但要比策劃階段小。在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資的主要好處有： （1）有對場地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)的影響力，從而對保證投資收益有好處。 （2）投入資金雖多，但能很快見到階段性成果，便于及時(shí)轉(zhuǎn)手。 （3）在參與前期工作時(shí)，可得到一些潛在收益。 （4）此時(shí)投資的回報(bào)承諾高，投資收益大。 （5）便于及早抓住有利的投資項(xiàng)目。 由于房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資的好處很多，也很誘人，所以許多投資者也都積極爭取在此階段投資。在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資，投資者應(yīng)具備以下條件：（1）房地產(chǎn)開發(fā)前期工作富有經(jīng)驗(yàn)。（2）有配套的高素質(zhì)專業(yè)人員，起碼有經(jīng)驗(yàn)豐富的勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)人員，征地拆遷入員，招標(biāo)投標(biāo)人員，市場營銷人員等。（3）對設(shè)想項(xiàng)目的前景看好。（4）有一定的融資能力。（5）社會信譽(yù)好，資質(zhì)等級高，資金雄厚。（6）熟悉建設(shè)地點(diǎn)的各種關(guān)系。（7）對房地產(chǎn)預(yù)租預(yù)售前景看好，有客戶來源。分析C：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資分析　　房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的主要目的是保證按期、按質(zhì)、按量、節(jié)約、安全地完成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)。通過落實(shí)監(jiān)理單位實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)的專人管理和分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；通過工程控制使得開發(fā)項(xiàng)目的工期短、投資省、質(zhì)量好通過施工驗(yàn)收全面檢驗(yàn)工程建設(shè)成果．并結(jié)清與有關(guān)單位的權(quán)利義務(wù)關(guān)系；像前期工作一樣，通過預(yù)租預(yù)售早日落實(shí)客戶并收取資金。　　正是由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的上述工作內(nèi)容，在此階段投資的風(fēng)險(xiǎn)較大，但是一旦投資成功，所獲利潤也較高。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資的主要風(fēng)險(xiǎn)有：（1）由于材料、設(shè)備、工入費(fèi)的價(jià)格上漲；（2）由于設(shè)計(jì)或施工問題，致使發(fā)生重大質(zhì)量事故；（3）由于社會動蕩或氣候影響，使工期嚴(yán)重延長；（4）竣工驗(yàn)收時(shí)交不了工；（5）發(fā)生自然災(zāi)害或意外事故，造成工程損失；（6）商品房預(yù)售落空；（7）新的競爭性項(xiàng)目出現(xiàn)；（8）籌措資金不到位； 由于開發(fā)建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)多數(shù)可采用措施加以防范，所以投資風(fēng)險(xiǎn)要比前期階段低，但仍有較多不可防范的風(fēng)險(xiǎn)存在。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資的主要好處有：（1）對施工過程的開展有影響力，便于主動發(fā)揮作用。（2）投入資金雖多，但能很快見到最終性成果，心里比較踏實(shí)。（3）投資回收期較短。（4）便于選擇比較好的樓層或位置，為經(jīng)營房地產(chǎn)創(chuàng)造好的條件。（5）對所經(jīng)營的房地產(chǎn)重點(diǎn)對待，節(jié)約二次裝修費(fèi)。（6）便于介紹自己熟悉的施工隊(duì)伍承攬施工任務(wù)。（7）便于及時(shí)抓住盈利高的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的好處很多很直接，所以有許多房地產(chǎn)投資者都在此階段投資。 在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資，投資者應(yīng)具備以下條件：（1）對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的管理有豐富的經(jīng)驗(yàn)。（2）有工程建設(shè)管理方面的高素質(zhì)人才。（3）對房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場前景看好。（4）對房地產(chǎn)項(xiàng)目中的某些有利樓層或位置興趣極大。（5）自己擁有施工隊(duì)伍，或與施工隊(duì)伍有密切關(guān)系。（6）資金雄厚，各種社會關(guān)系熟悉。分析D：房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資分析　　房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段的主要目的是找到用戶，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值。通過經(jīng)營方式的選擇確定是出售還是出租或部分出租部分出售，通過評估促銷工具確定采用哪些推銷方法，通過確定出租或出售價(jià)格來做到租售時(shí)的心中有數(shù)，通過開展切合實(shí)際、豐富多彩的租售活動來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值，即租出或售出房地產(chǎn)以獲得租金或銷售收入。　　正是由于房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段工作如上所述，因此在此階段投資風(fēng)險(xiǎn)仍較大，但是一旦投資成功，所獲利潤也仍較高。在白地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資的主要風(fēng)險(xiǎn)有：（1）市場行情跌落。（2）競爭性項(xiàng)目出現(xiàn)。（3）促銷費(fèi)用上升。（4）定價(jià)不適當(dāng)。（5）分期付款時(shí)，后期款項(xiàng)無著落。 由于開發(fā)項(xiàng)目的銷售期較短，不定因素及新的投資風(fēng)險(xiǎn)已減小很多。但仍存在一些不良因素，因此投資風(fēng)險(xiǎn)仍較大。在房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資的好處有：（1）投資回收期短。（2）賺取“批發(fā)”和“零售”的差價(jià)。（3）獲得物業(yè)升值的利潤?！　∮捎诜康禺a(chǎn)開發(fā)銷售階段的好處不少并且容易看到，所以有許多房地產(chǎn)投資者在此階段投資。 在房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資，投資者應(yīng)具備以下條件：（1）對市場行情看得準(zhǔn)。（2）對市場銷售有豐富經(jīng)驗(yàn)。（3）有客戶來源。（4）資金雄厚。（5）市場關(guān)系熟悉。第三部分房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)：房地產(chǎn)估價(jià)程序　　房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動，要想使評估活動高效、準(zhǔn)確、公正，必須使活動過程遵循一套嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的工作程序。這套工作程序是進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)所必須經(jīng)過的工作階段，反映了各階段之間的內(nèi)在聯(lián)系，是人們對估價(jià)對象形成立師認(rèn)識的思維歷程，是經(jīng)過千百萬次工作實(shí)踐總結(jié)出來的客觀規(guī)律。按照房地產(chǎn)估價(jià)程序進(jìn)行評估可以提高效率，減少失誤，確保質(zhì)量。房地產(chǎn)估價(jià)程序可以分為以下幾個(gè)階段；估價(jià)申請和業(yè)務(wù)受理、制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃、資料的收集與整理、現(xiàn)場查勘、綜合分析和估算、撰寫估價(jià)報(bào)告、交付估價(jià)報(bào)告書及收取信公服務(wù)費(fèi)。 操作一、估價(jià)申請和業(yè)務(wù)受理 　　進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評估時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)向有關(guān)的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)提出書面申請，并填寫評估委托書。評估申請書或評估委托書應(yīng)寫明的事項(xiàng)包括：（1）當(dāng)事人的姓名、住址、職業(yè)等（法人或其他組織名稱、隸屬關(guān)系、所在地址、法定代表人姓名、職務(wù)等）； （2）評估標(biāo)的物的名稱、類型、面積、地理位置和環(huán)境條件等；（3）申請?jiān)u估的原因和用途；（4）房屋產(chǎn)權(quán)人、土地作用人的領(lǐng)勘人； （5）委托評估的要求。除了評估申請書（委托書）以外，申請人還要向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)提供各種有關(guān)證明資料，如房屋所有權(quán)證，土地使用證，買方單獨(dú)委托評估時(shí)房地產(chǎn)權(quán)人出具的同意評估的證明，設(shè)計(jì)和施工圖紙，使用期維修、保險(xiǎn)及其他費(fèi)用資料等。 　　房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)在收到評估委托人的申請書和有關(guān)證明及資料后，要在一個(gè)有限的時(shí)間內(nèi)（如3天）作出是否受理此項(xiàng)業(yè)務(wù)的決策并通知申請人。估價(jià)者在作出接受委托的決策前要對委托人和評估標(biāo)的物的基本情況進(jìn)行初步了解，來界定有關(guān)估價(jià)的一些重要問題。這些問題主要包括；估價(jià)目的、估價(jià)對象、估價(jià)的作業(yè)日期等。（1）估價(jià)目的。房地產(chǎn)價(jià)格評估作為房地產(chǎn)業(yè)的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，可以有多方面的用途，評估委托人也會因?yàn)樽约翰煌男枰岢霾煌墓纼r(jià)目的。房地產(chǎn)估價(jià)的目的可以有很多，如：房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、補(bǔ)償、入股、清產(chǎn)、交換、訴訟、課稅、投資決策、統(tǒng)計(jì)等。由于估價(jià)目的的不同使價(jià)格類型也有所不同，如買賣交易價(jià)格、抵押價(jià)格、租賃價(jià)格、典當(dāng)價(jià)格、課稅價(jià)格、征用價(jià)格等。不同的估價(jià)目的，對估價(jià)的精度要求不同，對市場價(jià)格實(shí)現(xiàn)的各種條件限定不同，所采用的估價(jià)方法也有所區(qū)別。因此估伙者對委托人估價(jià)目的的明確把握是正確決策和做好估價(jià)工作的前提條件。 （2）估價(jià)對象。作為具體要評估的房地產(chǎn)到底是土地還是建筑物，或是建筑物與土地合一，或是其中的某一部分，這是受理估價(jià)委托時(shí)必須明確的基本事項(xiàng)。除I要對估價(jià)對象的大類加以明確外，還要對估價(jià)對象的一些基本情況進(jìn)行初步了解。若是土地，是生地〔無開發(fā)成本）、新開發(fā)地（有開發(fā)成本）還是其上附有影響地價(jià)的附屬建筑物；如果是房地合一的估價(jià)對象，其建筑物是依然保存，還是將被拆除；若是單純的房產(chǎn)估價(jià)，則要明確建筑物的含義，如為寫字樓是否包括其中配備的設(shè)備，如為酒樓是否包括其中的家具等。 （3）估價(jià)的作業(yè)日期。所謂估價(jià)的作業(yè)日期，是指從何時(shí)開始估價(jià)至何時(shí)完成估價(jià)作業(yè)，即進(jìn)行估價(jià)的起止日期。完成估價(jià)的日期一般是委托估價(jià)者提出的，估價(jià)者應(yīng)盡量滿足這一要求。但當(dāng)估價(jià)難度較大而委托人提出的時(shí)間太短以致不能保證較公平合理地評估出價(jià)格時(shí)，估價(jià)者應(yīng)向委托人說明原因，商定一個(gè)較合適的時(shí)間。確定了完成估價(jià)的日期，估價(jià)人員必須按期保質(zhì)地完成估價(jià)，以確保自身的信譽(yù)。從理論上講，估價(jià)活動是受委托而進(jìn)行的活動，應(yīng)嚴(yán)格按照委托人的要求去做。委托人常會出于自身或局部利益的考慮對估價(jià)者提出諸多具體要求，估價(jià)者在進(jìn)行估價(jià)可行性分析時(shí)，一方面要搞清對方的意圖，另一方面要考慮委托人的要求是否有背于估價(jià)行業(yè)的行為準(zhǔn)則，是否超越了自己的業(yè)務(wù)能力，對有異議的要求，可以通過溝通與協(xié)商來謀求雙方達(dá)成共識。估價(jià)合同簽訂前，雙方應(yīng)說明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和付款形式。如經(jīng)審查分析，不能接受此項(xiàng)業(yè)務(wù)委托，應(yīng)盡快通知委托人并說明理由。估價(jià)者決定接受委托后，可通知委托人填寫正式的估價(jià)委托書并辦理有關(guān)手續(xù)，簽訂委托合同。合同必須對估價(jià)的各種具體要求、委托人提供的有關(guān)證件與資料、估價(jià)費(fèi)用、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)完成日期等作出明確規(guī)定。