房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理論與實(shí)務(wù)(編輯修改稿)
2025-07-24 15:04 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 要力求縮短工期，在最佳時(shí)機(jī)投入市場(chǎng)。房地產(chǎn)投資還關(guān)系著人民的基本需要和生活質(zhì)量的提高，又關(guān)系著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)，它的總量水平、結(jié)構(gòu)狀況、空間布局和時(shí)間安排均十分復(fù)雜。房地產(chǎn)投資規(guī)模在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)投資規(guī)模中占有很大的比重，它必須與社會(huì)所擁有的人力、物力和財(cái)力相適應(yīng)。這些情況都決定了必須重視房地產(chǎn)的投資決策。房地產(chǎn)投資決策的科學(xué)水平直接表明了一國(guó)或一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育的成熟程度。房地產(chǎn)投資決策過(guò)程是指在房地產(chǎn)投資決策中，提出問(wèn)題、分析問(wèn)題和解決問(wèn)題的過(guò)程。其一般程序包括分析問(wèn)題、設(shè)計(jì)方案、評(píng)價(jià)方案、實(shí)施方案、方案調(diào)整和反饋的過(guò)程。 房地產(chǎn)投資決策中以市場(chǎng)調(diào)查尤為重要。它是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的前提和基礎(chǔ)。這一階段的關(guān)鍵在于明確問(wèn)題，包括希望解決的問(wèn)題是什么？它的關(guān)鍵因素是什么？必須在什么時(shí)間解決它？為什么要解決這一問(wèn)題？為解決這一問(wèn)題愿付出多大代價(jià)？在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的過(guò)程中，可以使用關(guān)鍵因素分析技術(shù)。關(guān)鍵因素即在做出任何行動(dòng)之前，必須改變、轉(zhuǎn)移和消除的因素。通過(guò)發(fā)現(xiàn)這一關(guān)鍵因素，我們通?？梢酝高^(guò)問(wèn)題的表象把握真正的問(wèn)題所在。確定決策的時(shí)機(jī)也是十分重要的，無(wú)論是先于或滯后于決策能產(chǎn)生實(shí)效的時(shí)機(jī)，都無(wú)法實(shí)現(xiàn)有效的決策?！ 『侠淼哪繕?biāo)是合理決策的前提。決策目標(biāo)的形成、目標(biāo)的大小、層次及決策者對(duì)目標(biāo)的認(rèn)識(shí)都會(huì)影響決策的順利進(jìn)行。決策目標(biāo)是由上述階段中所要解決的問(wèn)題決定的。在目標(biāo)確定過(guò)程中，首先必須把要解決問(wèn)題的性質(zhì)、結(jié)構(gòu)、癥結(jié)及其原因分析清楚，然后才能有針對(duì)性地確定合理的決策目標(biāo)。決策目標(biāo)必須十分明確，目標(biāo)過(guò)分抽象或模棱兩可、含糊不清，決策將無(wú)所遵循，決策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度也難以衡量。合理的決策目標(biāo)應(yīng)該是可以衡量其成果、規(guī)定其時(shí)間和確定其責(zé)任的。另外，決策目標(biāo)往往不只一個(gè)，而且多個(gè)目標(biāo)之間有時(shí)還會(huì)有矛盾，這就給決策帶來(lái)了一定的困難，所以，要處理好多目標(biāo)的問(wèn)題。 根據(jù)房地產(chǎn)投資目標(biāo)和有關(guān)的信息情報(bào)，擬定可行方案，并要求整體詳盡性和相互排斥性相結(jié)合，以避免方案選擇過(guò)程中的偏差。整體詳盡性指擬定的各種備選方案應(yīng)盡量包括所有可能找到的方案，因?yàn)榉桨傅臄?shù)量越多、質(zhì)量越好，選擇的余地就越大。相互排斥性指在不同方案中只能選用一個(gè)方案。分析者對(duì)于最有潛力的方案，應(yīng)依照下列原則進(jìn)行檢查：主要分析工作應(yīng)致力于最有效的幾個(gè)方案上；用在分析上的總費(fèi)用不可超過(guò)它的預(yù)期收益。在擬定備選方案的過(guò)程中，還應(yīng)考慮可能出現(xiàn)的意外變動(dòng)，并對(duì)主要的參數(shù)及可能出現(xiàn)的誤差和變動(dòng)，進(jìn)行預(yù)測(cè)性分析。 確立衡量房地產(chǎn)投資效益的標(biāo)準(zhǔn)，測(cè)算每個(gè)方案的預(yù)期結(jié)果 衡量效益的標(biāo)準(zhǔn)決定了最后的分析結(jié)果。但這一標(biāo)準(zhǔn)很大程度上取決于決策者的主觀判斷。在不同的決策者之間，最佳方案的選擇很可能因衡量效益的標(biāo)準(zhǔn)不同而不同。通?？梢酝ㄟ^(guò)成本與收益來(lái)衡量方案效益。成本是方案實(shí)施過(guò)程中所需消耗的資源，如資金、人員、設(shè)備等。收益則是由某些行動(dòng)的結(jié)果而產(chǎn)生的價(jià)值。在決定選擇方案的整體價(jià)值時(shí)，成本與收益都要考慮。確立了各可行方案的效益衡量標(biāo)準(zhǔn)后，就可據(jù)以對(duì)每個(gè)方案的預(yù)期結(jié)果進(jìn)行測(cè)量，以供方案評(píng)價(jià)和選擇之用。 方案評(píng)估就是根據(jù)確立的決策目標(biāo)所提出的各種可行方案以及衡量效益的標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)期的結(jié)果等，分別對(duì)各方案進(jìn)行衡量。方案的選擇則是就每一方案的結(jié)果進(jìn)行比較，選出最可能實(shí)現(xiàn)決策預(yù)期目標(biāo)或期望收益最大的方案，作為初步最佳方案。方案評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)包括方案的作用、效果、利益、意義等，應(yīng)具有技術(shù)可能性和經(jīng)濟(jì)合理性。選擇方案的方法通常有經(jīng)驗(yàn)判斷法、數(shù)學(xué)分析法和試驗(yàn)法三類(lèi)。經(jīng)驗(yàn)判斷法是依靠決策者的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判斷，常用的有淘汰法、排隊(duì)法、歸類(lèi)法等。數(shù)學(xué)分析法是應(yīng)用決策論的定量化方法進(jìn)行方案選擇。常用的有概率法、效用法、期望值法、決策樹(shù)等。試驗(yàn)法，則是在管理決策中，特別是新方法的采用、新工藝的試驗(yàn)中所采用的一種選擇方法，可視為正式?jīng)Q策前的試驗(yàn)。 方案的實(shí)施是決策過(guò)程中至關(guān)重要的一步，在方案選定以后，就可制定實(shí)施方案的具體措施和政策。 執(zhí)行一個(gè)大規(guī)模的決策方案通常需要較長(zhǎng)的時(shí)間，在這段時(shí)間中，情況可能會(huì)發(fā)生變化。而初步分析只產(chǎn)生對(duì)于該問(wèn)題的一個(gè)初步估計(jì)。因此，在進(jìn)行方案計(jì)劃的設(shè)置及解決不確定性問(wèn)題時(shí)，方案應(yīng)不斷加以調(diào)整和完善。同樣，任何連續(xù)性活動(dòng)過(guò)程由于涉及多階段控制，定期的分析也是必要的。這是在變動(dòng)的環(huán)境中獲取最優(yōu)結(jié)果的唯一途徑。另一方面，由于外部環(huán)境和內(nèi)部條件的不斷變動(dòng)，也需要通過(guò)不斷修正方案來(lái)消除不確定性，以適應(yīng)變化了的情況，進(jìn)行必要的調(diào)整第4章 房地產(chǎn)資金籌措與風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資費(fèi)用的構(gòu)成與估算房地產(chǎn)項(xiàng)目投入資金多，風(fēng)險(xiǎn)大，在項(xiàng)目的規(guī)劃階段，必須對(duì)項(xiàng)目的投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、投資決策。 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資過(guò)程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程，因而其投資估算與成本費(fèi)用估算不可截然分開(kāi)，應(yīng)合二為一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算的范圍包括土地購(gòu)置成本、土地開(kāi)發(fā)成本、建安工程造價(jià)、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及開(kāi)發(fā)期間的稅費(fèi)等全部投資。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項(xiàng)目的類(lèi)型不同而有其自身的特點(diǎn)，因此不同類(lèi)型的建設(shè)項(xiàng)目，其投資和費(fèi)用構(gòu)成有一定的差異。對(duì)于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用，由開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。開(kāi)發(fā)成本包括土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、土地征用費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi) 、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)。開(kāi)發(fā)費(fèi)用包括管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、廣告宣傳費(fèi)、銷(xiāo)售代理費(fèi)、其他銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜?
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