房地產(chǎn)開發(fā)理論與實務(編輯修改稿)
2025-07-24 15:04 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 要力求縮短工期，在最佳時機投入市場。房地產(chǎn)投資還關系著人民的基本需要和生活質(zhì)量的提高，又關系著經(jīng)濟發(fā)展和城市建設，它的總量水平、結(jié)構(gòu)狀況、空間布局和時間安排均十分復雜。房地產(chǎn)投資規(guī)模在整個國民經(jīng)濟投資規(guī)模中占有很大的比重，它必須與社會所擁有的人力、物力和財力相適應。這些情況都決定了必須重視房地產(chǎn)的投資決策。房地產(chǎn)投資決策的科學水平直接表明了一國或一個地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場發(fā)育的成熟程度。房地產(chǎn)投資決策過程是指在房地產(chǎn)投資決策中，提出問題、分析問題和解決問題的過程。其一般程序包括分析問題、設計方案、評價方案、實施方案、方案調(diào)整和反饋的過程。 房地產(chǎn)投資決策中以市場調(diào)查尤為重要。它是房地產(chǎn)項目投資決策的前提和基礎。這一階段的關鍵在于明確問題，包括希望解決的問題是什么？它的關鍵因素是什么？必須在什么時間解決它？為什么要解決這一問題？為解決這一問題愿付出多大代價？在發(fā)現(xiàn)問題的過程中，可以使用關鍵因素分析技術(shù)。關鍵因素即在做出任何行動之前，必須改變、轉(zhuǎn)移和消除的因素。通過發(fā)現(xiàn)這一關鍵因素，我們通?？梢酝高^問題的表象把握真正的問題所在。確定決策的時機也是十分重要的，無論是先于或滯后于決策能產(chǎn)生實效的時機，都無法實現(xiàn)有效的決策?！ 『侠淼哪繕耸呛侠頉Q策的前提。決策目標的形成、目標的大小、層次及決策者對目標的認識都會影響決策的順利進行。決策目標是由上述階段中所要解決的問題決定的。在目標確定過程中，首先必須把要解決問題的性質(zhì)、結(jié)構(gòu)、癥結(jié)及其原因分析清楚，然后才能有針對性地確定合理的決策目標。決策目標必須十分明確，目標過分抽象或模棱兩可、含糊不清，決策將無所遵循，決策目標的實現(xiàn)程度也難以衡量。合理的決策目標應該是可以衡量其成果、規(guī)定其時間和確定其責任的。另外，決策目標往往不只一個，而且多個目標之間有時還會有矛盾，這就給決策帶來了一定的困難，所以，要處理好多目標的問題。 根據(jù)房地產(chǎn)投資目標和有關的信息情報，擬定可行方案，并要求整體詳盡性和相互排斥性相結(jié)合，以避免方案選擇過程中的偏差。整體詳盡性指擬定的各種備選方案應盡量包括所有可能找到的方案，因為方案的數(shù)量越多、質(zhì)量越好，選擇的余地就越大。相互排斥性指在不同方案中只能選用一個方案。分析者對于最有潛力的方案，應依照下列原則進行檢查：主要分析工作應致力于最有效的幾個方案上；用在分析上的總費用不可超過它的預期收益。在擬定備選方案的過程中，還應考慮可能出現(xiàn)的意外變動，并對主要的參數(shù)及可能出現(xiàn)的誤差和變動，進行預測性分析。 確立衡量房地產(chǎn)投資效益的標準，測算每個方案的預期結(jié)果 衡量效益的標準決定了最后的分析結(jié)果。但這一標準很大程度上取決于決策者的主觀判斷。在不同的決策者之間，最佳方案的選擇很可能因衡量效益的標準不同而不同。通?？梢酝ㄟ^成本與收益來衡量方案效益。成本是方案實施過程中所需消耗的資源，如資金、人員、設備等。收益則是由某些行動的結(jié)果而產(chǎn)生的價值。在決定選擇方案的整體價值時，成本與收益都要考慮。確立了各可行方案的效益衡量標準后，就可據(jù)以對每個方案的預期結(jié)果進行測量，以供方案評價和選擇之用。 方案評估就是根據(jù)確立的決策目標所提出的各種可行方案以及衡量效益的標準、預期的結(jié)果等，分別對各方案進行衡量。方案的選擇則是就每一方案的結(jié)果進行比較，選出最可能實現(xiàn)決策預期目標或期望收益最大的方案，作為初步最佳方案。方案評估的標準包括方案的作用、效果、利益、意義等，應具有技術(shù)可能性和經(jīng)濟合理性。選擇方案的方法通常有經(jīng)驗判斷法、數(shù)學分析法和試驗法三類。經(jīng)驗判斷法是依靠決策者的經(jīng)驗進行判斷，常用的有淘汰法、排隊法、歸類法等。數(shù)學分析法是應用決策論的定量化方法進行方案選擇。常用的有概率法、效用法、期望值法、決策樹等。試驗法，則是在管理決策中，特別是新方法的采用、新工藝的試驗中所采用的一種選擇方法，可視為正式?jīng)Q策前的試驗。 方案的實施是決策過程中至關重要的一步，在方案選定以后，就可制定實施方案的具體措施和政策。 執(zhí)行一個大規(guī)模的決策方案通常需要較長的時間，在這段時間中，情況可能會發(fā)生變化。而初步分析只產(chǎn)生對于該問題的一個初步估計。因此，在進行方案計劃的設置及解決不確定性問題時，方案應不斷加以調(diào)整和完善。同樣，任何連續(xù)性活動過程由于涉及多階段控制，定期的分析也是必要的。這是在變動的環(huán)境中獲取最優(yōu)結(jié)果的唯一途徑。另一方面，由于外部環(huán)境和內(nèi)部條件的不斷變動，也需要通過不斷修正方案來消除不確定性，以適應變化了的情況，進行必要的調(diào)整第4章 房地產(chǎn)資金籌措與風險分析 房地產(chǎn)項目投資費用的構(gòu)成與估算房地產(chǎn)項目投入資金多，風險大，在項目的規(guī)劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經(jīng)濟效益評價、投資決策。 由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發(fā)期間的稅費等全部投資。房地產(chǎn)建設項目各項費用的構(gòu)成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構(gòu)成有一定的差異。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，投資及成本費用，由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。開發(fā)成本包括土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補償費、土地征用費、拆遷安置補償費、前期工程費、建安工程費 、基礎設施費、公共配套設施費、不可預見費、開發(fā)期間稅費。開發(fā)費用包括管理費用、銷售費用、廣告宣傳費、銷售代理費、其他銷售費用、財務費用等。開發(fā)項目投資估算應考慮項目在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發(fā)建設項目投資構(gòu)成中占較大比重。應根據(jù)當?shù)赜?
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