【正文】 言，說土增稅是不是要取消，確實(shí)有這種說法，但是目前來看至少短時間內(nèi)是不會取消的，而且中央一再要求嚴(yán)格加強(qiáng)管理。在說這個文件之前，咱們主辦方對我們在提綱里面還有一個要求，就是讓我們談一下土地增值稅走勢有什么變化，有些問題上午王局長在他的發(fā)言中已經(jīng)談到，就土地增值稅的有關(guān)問題我再跟大家強(qiáng)調(diào)一下。根據(jù)咱們主辦方和大家的要求，重點(diǎn)放在土地增值稅上面，因?yàn)檫@個稅種政策比較復(fù)雜，另外講解一下出臺的一些比較新也比較重要的文件。土地使用稅和房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅簡單介紹，印花稅這個政策比較簡單。自從中央對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控采取一系列措施之后，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局包括建設(shè)部還有國土部，很多部委，有的是單獨(dú)下發(fā)的文件，有的是聯(lián)合下發(fā)了一系列的文件。北京市出臺一些規(guī)定，都是在財(cái)政部和總局一起下發(fā)文件的要求下，按照中央部委精神，然后也制定了一些措施，這是必須要做的，這也是要執(zhí)行中央的一些規(guī)定。包括土地增值稅、土地使用稅，以前對開發(fā)企業(yè)商品房在建期間沒有征的，這是北京的規(guī)定，這是有文件依據(jù)的。下面我著重介紹最近下發(fā)的《關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的通知》（京地稅地[2005]557號文件），為什么要單獨(dú)提出來，一個這是12月8號剛剛下發(fā)的，另外這個文件里面有一些關(guān)于預(yù)征，清算，包括普通標(biāo)準(zhǔn)住房，在前期不進(jìn)行普通標(biāo)準(zhǔn)住房的核定，有一些政策進(jìn)行比較大的調(diào)整，而且跟開發(fā)企業(yè)關(guān)系非常密切。這個調(diào)整比較大，對于開發(fā)企業(yè)出售、預(yù)售的商品住房，從2006年1月1日以后發(fā)生預(yù)繳稅款的行為，凡是單棟號內(nèi)戶平均建筑面積超過140平方米以上的，%的預(yù)征率征收土地增值稅，對于140平米以下的不予以預(yù)征土地增值稅，對于開發(fā)企業(yè)以前年度的開發(fā)項(xiàng)目按原政策規(guī)定應(yīng)預(yù)繳稅款或不預(yù)繳稅款的，不再進(jìn)行調(diào)整，一律按這個文件規(guī)定執(zhí)行。幾年對于非普通住宅的預(yù)征土地增值稅問題進(jìn)行了幾次調(diào)整，一個是2003年預(yù)征率是1%，到2004年的時候，%預(yù)征之外，其他住宅取消預(yù)征，咱們這個文件這次又進(jìn)行了一次調(diào)整，這個銜接上要注意，一個對于超過140平米以上的非普通住宅要進(jìn)行預(yù)征，但是對于以前發(fā)現(xiàn)應(yīng)預(yù)繳沒有預(yù)繳的不再進(jìn)行調(diào)整，已經(jīng)預(yù)繳的，比如以前是公寓，按新的標(biāo)準(zhǔn)不是公寓，是普通住宅，也不退款稅款，到最后清算的時候再辦理統(tǒng)一的匯算清繳。就是對于這個預(yù)征稅款面積怎么來確認(rèn)，這個文件里面規(guī)定開發(fā)建造并出售商品住房的納稅人，應(yīng)該在辦理土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)的同時，根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求填寫這是一個新的表，就是商品住房建筑面積情況明細(xì)表和明細(xì)表的附表，那么主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)這個表來判定你是否應(yīng)該預(yù)征土地增值稅，除已被稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅之外的商品住房，納稅人均須在2006年3月底以前填報明細(xì)表，這個規(guī)定主要是解決，對于原來政策規(guī)定，納稅人辦理住宅面積項(xiàng)目確定的時候，以前是根據(jù)納稅人提交的項(xiàng)目住宅的設(shè)計(jì)圖紙來進(jìn)行界定，判定你是否預(yù)征土地增值稅，現(xiàn)在調(diào)整為你自行申報，就是向稅務(wù)機(jī)關(guān)填報建筑面積情況明細(xì)表，這只是對商品住房，填報這個明細(xì)表，然后納稅人在簽訂開發(fā)合同或者是立項(xiàng)后3日之內(nèi)辦理納稅登記手續(xù)的同時填報這個表，然后稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)這個表里面的一些內(nèi)容，我就不再講了，這個表里面有你總的面積，有戶均的套數(shù)，然后最后算出戶均的建筑面積，然后最后判定是不是超過140，超過140進(jìn)行預(yù)征，不到140就不預(yù)征，那么根據(jù)這個表來判定。原來政策規(guī)定納稅人辦理申報的時候，需要對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確認(rèn)，那么確認(rèn)之后的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅可以是按年申報，那么考慮到普通標(biāo)準(zhǔn)住宅涉及到交易價格的問題，單平面積實(shí)際判定不出來，那么從明年開始取消前期進(jìn)行普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的確認(rèn)，調(diào)整一律待辦理清稅手續(xù)時一并確認(rèn)，由于事先不再進(jìn)行確認(rèn)，以前規(guī)定比如開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅可以按年申報，這樣的話這個規(guī)定，現(xiàn)在沒有確定是不是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，都調(diào)整為按季進(jìn)行申報，這樣應(yīng)該跟其他的開發(fā)項(xiàng)目，申報人規(guī)定的期限是一樣的，應(yīng)該是在取得銷售許可證起，每季度終了后15日內(nèi)到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理申報手續(xù)，包括臨申報的情況，這是一個關(guān)于確認(rèn)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅政策的銜接，因?yàn)橐郧笆沁M(jìn)行確認(rèn)，現(xiàn)在不進(jìn)行普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的確認(rèn)了。這個等于是對辦理竣工清稅申報期限的規(guī)定，原來還繼續(xù)有效。從2006年1月1日起，對污染擾民搬遷企業(yè)減免土地增值稅事項(xiàng)由各局負(fù)責(zé)審批，不再報市局審批，主要是為了簡化程序、提高效率，也是方便納稅人，納稅人按照規(guī)定提供相關(guān)的減免稅申請資料以后，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照土地增值稅減免稅的相關(guān)規(guī)定，認(rèn)真審核減免稅資料，切實(shí)保證審批工作質(zhì)量。這個是需要申請的情況，納稅人接到主管稅務(wù)所同意辦理清稅的審批表后，應(yīng)在2月內(nèi)到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算稅款手續(xù)。貨幣收入主要是指納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上的建筑物及其附著物、產(chǎn)權(quán)而取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)，以及國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價證券，那么貨幣收入的實(shí)質(zhì)就是轉(zhuǎn)讓方因?yàn)檗D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而向取得方收取的價款，這是貨幣收入；實(shí)物收入一般是指納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)而取得的各種實(shí)物形態(tài)的實(shí)物，比如鋼筋、水泥等建材，還有房屋土地等不動產(chǎn)，實(shí)物收入價值一般是要通過對這些形態(tài)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評估，一般采用市場交易法，對這些財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評估來體現(xiàn)；其他收入就是指納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上建筑物以及附著物而取得的無形資產(chǎn)的收入，或者是其他具有財(cái)產(chǎn)價值的權(quán)利，比如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商議權(quán)等，這個價值也需要專門的評估?？鄢?xiàng)目金額的確定，是確定計(jì)算土地增值稅計(jì)稅依據(jù)的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。第二，房地產(chǎn)開發(fā)成本，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，這個簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本，主要有這么幾項(xiàng)，一個是土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，一個是前期工程費(fèi)，一個是建筑安裝工程費(fèi)，一個是基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，一個是公共配套設(shè)施費(fèi)，一個是開發(fā)間接費(fèi)用。建筑安裝工程費(fèi)是指開發(fā)項(xiàng)目在建造過程中發(fā)生的各種建筑工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用，包括納稅人將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目初包給建筑施工單位所支付給承包方的建筑安裝工程費(fèi)用，還有就是納稅人自己建房所發(fā)生的，列入工程項(xiàng)目工程示功圖預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)用。直接組織管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)，辦公費(fèi)，水利費(fèi)，勞動保護(hù)費(fèi)，周轉(zhuǎn)房攤銷這些，納稅人的行政管理部門為了管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)該在開發(fā)費(fèi)用中扣除的，不應(yīng)該在這里面扣除，這是第二項(xiàng)，房地產(chǎn)開發(fā)成本，這個內(nèi)容比較多。第四，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，主要是指營業(yè)稅及附加，另外就是印花稅。增值額的計(jì)算問題，內(nèi)容比較多。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他公建房劃分不清的，不能夠分開出具審計(jì)報告的一律按規(guī)定征稅，不得享受優(yōu)惠政策，成本核算單位一經(jīng)確定，在土地增值稅未全部清算之前，是不得再變動的；第六，公共配套設(shè)施費(fèi)扣除范圍的界定。這是增值稅講的兩個方面的問題，一個是國家下發(fā)的文件，一個是清稅的問題，具體報表的填報一些具體的內(nèi)容就不再多說了。因?yàn)樵谝郧暗耐恋厥褂枚惖囊?guī)定中，北京是有權(quán)限的，北京當(dāng)時考慮到開發(fā)企業(yè)在取得用地之后，在商品房售出之前這個期間，應(yīng)該說土地使用權(quán)