【正文】 言，說土增稅是不是要取消，確實有這種說法，但是目前來看至少短時間內是不會取消的，而且中央一再要求嚴格加強管理。在說這個文件之前，咱們主辦方對我們在提綱里面還有一個要求，就是讓我們談一下土地增值稅走勢有什么變化，有些問題上午王局長在他的發(fā)言中已經談到，就土地增值稅的有關問題我再跟大家強調一下。根據咱們主辦方和大家的要求，重點放在土地增值稅上面，因為這個稅種政策比較復雜，另外講解一下出臺的一些比較新也比較重要的文件。土地使用稅和房地產稅和房產稅簡單介紹，印花稅這個政策比較簡單。自從中央對房地產市場進行宏觀調控采取一系列措施之后，財政部、國家稅務總局包括建設部還有國土部，很多部委，有的是單獨下發(fā)的文件，有的是聯(lián)合下發(fā)了一系列的文件。北京市出臺一些規(guī)定，都是在財政部和總局一起下發(fā)文件的要求下，按照中央部委精神，然后也制定了一些措施，這是必須要做的，這也是要執(zhí)行中央的一些規(guī)定。包括土地增值稅、土地使用稅，以前對開發(fā)企業(yè)商品房在建期間沒有征的，這是北京的規(guī)定，這是有文件依據的。下面我著重介紹最近下發(fā)的《關于明確土地增值稅有關問題的通知》（京地稅地[2005]557號文件），為什么要單獨提出來，一個這是12月8號剛剛下發(fā)的，另外這個文件里面有一些關于預征，清算，包括普通標準住房，在前期不進行普通標準住房的核定，有一些政策進行比較大的調整，而且跟開發(fā)企業(yè)關系非常密切。這個調整比較大，對于開發(fā)企業(yè)出售、預售的商品住房，從2006年1月1日以后發(fā)生預繳稅款的行為，凡是單棟號內戶平均建筑面積超過140平方米以上的，%的預征率征收土地增值稅，對于140平米以下的不予以預征土地增值稅，對于開發(fā)企業(yè)以前年度的開發(fā)項目按原政策規(guī)定應預繳稅款或不預繳稅款的，不再進行調整，一律按這個文件規(guī)定執(zhí)行。幾年對于非普通住宅的預征土地增值稅問題進行了幾次調整，一個是2003年預征率是1%，到2004年的時候，%預征之外，其他住宅取消預征，咱們這個文件這次又進行了一次調整，這個銜接上要注意，一個對于超過140平米以上的非普通住宅要進行預征，但是對于以前發(fā)現(xiàn)應預繳沒有預繳的不再進行調整，已經預繳的，比如以前是公寓，按新的標準不是公寓，是普通住宅，也不退款稅款，到最后清算的時候再辦理統(tǒng)一的匯算清繳。就是對于這個預征稅款面積怎么來確認，這個文件里面規(guī)定開發(fā)建造并出售商品住房的納稅人，應該在辦理土地增值稅項目登記手續(xù)的同時，根據稅務機關要求填寫這是一個新的表，就是商品住房建筑面積情況明細表和明細表的附表，那么主管稅務機關根據這個表來判定你是否應該預征土地增值稅，除已被稅務機關審核確認為普通標準住宅之外的商品住房，納稅人均須在2006年3月底以前填報明細表，這個規(guī)定主要是解決，對于原來政策規(guī)定，納稅人辦理住宅面積項目確定的時候，以前是根據納稅人提交的項目住宅的設計圖紙來進行界定，判定你是否預征土地增值稅，現(xiàn)在調整為你自行申報，就是向稅務機關填報建筑面積情況明細表，這只是對商品住房，填報這個明細表，然后納稅人在簽訂開發(fā)合同或者是立項后3日之內辦理納稅登記手續(xù)的同時填報這個表，然后稅務機關根據這個表里面的一些內容，我就不再講了，這個表里面有你總的面積，有戶均的套數，然后最后算出戶均的建筑面積，然后最后判定是不是超過140，超過140進行預征，不到140就不預征，那么根據這個表來判定。原來政策規(guī)定納稅人辦理申報的時候，需要對普通標準住宅的標準進行確認，那么確認之后的普通標準住宅可以是按年申報，那么考慮到普通標準住宅涉及到交易價格的問題，單平面積實際判定不出來，那么從明年開始取消前期進行普通標準住宅的確認，調整一律待辦理清稅手續(xù)時一并確認，由于事先不再進行確認，以前規(guī)定比如開發(fā)普通標準住宅可以按年申報，這樣的話這個規(guī)定，現(xiàn)在沒有確定是不是普通標準住宅，都調整為按季進行申報，這樣應該跟其他的開發(fā)項目，申報人規(guī)定的期限是一樣的，應該是在取得銷售許可證起，每季度終了后15日內到稅務機關辦理申報手續(xù)，包括臨申報的情況，這是一個關于確認普通標準住宅政策的銜接，因為以前是進行確認，現(xiàn)在不進行普通標準住宅的確認了。這個等于是對辦理竣工清稅申報期限的規(guī)定，原來還繼續(xù)有效。從2006年1月1日起，對污染擾民搬遷企業(yè)減免土地增值稅事項由各局負責審批，不再報市局審批，主要是為了簡化程序、提高效率，也是方便納稅人，納稅人按照規(guī)定提供相關的減免稅申請資料以后，主管地方稅務機關應按照土地增值稅減免稅的相關規(guī)定，認真審核減免稅資料，切實保證審批工作質量。這個是需要申請的情況，納稅人接到主管稅務所同意辦理清稅的審批表后，應在2月內到主管地方稅務機關辦理清算稅款手續(xù)。貨幣收入主要是指納稅人轉讓國有土地使用權，地上的建筑物及其附著物、產權而取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據，以及國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價證券，那么貨幣收入的實質就是轉讓方因為轉讓土地使用權、房屋產權而向取得方收取的價款，這是貨幣收入；實物收入一般是指納稅人轉讓國有土地使用權，地上建筑物及其附著物產權而取得的各種實物形態(tài)的實物，比如鋼筋、水泥等建材，還有房屋土地等不動產，實物收入價值一般是要通過對這些形態(tài)的財產進行評估，一般采用市場交易法，對這些財產進行評估來體現(xiàn)；其他收入就是指納稅人轉讓國有土地使用權，地上建筑物以及附著物而取得的無形資產的收入，或者是其他具有財產價值的權利，比如專利權、商標權、著作權、專有技術使用權、土地使用權、商議權等，這個價值也需要專門的評估?？鄢椖拷痤~的確定，是確定計算土地增值稅計稅依據的一個關鍵環(huán)節(jié)。第二，房地產開發(fā)成本，開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本，這個簡稱房地產開發(fā)成本，主要有這么幾項，一個是土地征用及拆遷補償費，一個是前期工程費，一個是建筑安裝工程費，一個是基礎設施費，一個是公共配套設施費，一個是開發(fā)間接費用。建筑安裝工程費是指開發(fā)項目在建造過程中發(fā)生的各種建筑工程費用和安裝工程費用，包括納稅人將房地產開發(fā)項目初包給建筑施工單位所支付給承包方的建筑安裝工程費用，還有就是納稅人自己建房所發(fā)生的，列入工程項目工程示功圖預算內的各項建筑安裝工程費用。直接組織管理開發(fā)項目所發(fā)生的費用包括工資、職工福利費、折舊費，辦公費，水利費，勞動保護費，周轉房攤銷這些，納稅人的行政管理部門為了管理和組織經營活動而發(fā)生的管理費用，應該在開發(fā)費用中扣除的，不應該在這里面扣除，這是第二項，房地產開發(fā)成本，這個內容比較多。第四，與轉讓房地產有關的稅金，主要是指營業(yè)稅及附加，另外就是印花稅。增值額的計算問題，內容比較多。普通標準住宅與其他公建房劃分不清的，不能夠分開出具審計報告的一律按規(guī)定征稅，不得享受優(yōu)惠政策，成本核算單位一經確定，在土地增值稅未全部清算之前，是不得再變動的；第六，公共配套設施費扣除范圍的界定。這是增值稅講的兩個方面的問題，一個是國家下發(fā)的文件，一個是清稅的問題，具體報表的填報一些具體的內容就不再多說了。因為在以前的土地使用稅的規(guī)定中，北京是有權限的，北京當時考慮到開發(fā)企業(yè)在取得用地之后，在商品房售出之前這個期間，應該說土地使用權