【正文】 納稅人俱樂部 4006509936 44 房地產企業(yè)收入風險自查與檢查 三、延緩收入確認檢查 案例 某房地產企業(yè)在購房協(xié)議中同業(yè)主約定于 2023年 12月 1日 —— 12月 30日開始交房，并實際于約定時間辦理了入住手續(xù)。因此企業(yè)在會計處理上暫未結轉收入，結轉成本，當年度匯算清繳也未確認完工，計算真實成本。 開發(fā)產品已開始投入使用。 納稅人俱樂部 4006509936 46 房地產企業(yè)收入風險自查與檢查 三、延緩收入確認檢查 《 國家稅務總局關于房地產企業(yè)開發(fā)產品完工標準稅務確認條件的批復 》 （國稅函 [2023]342號） 根據 《 國家稅務總局關于房地產開發(fā)經營業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知 》 （國稅發(fā) [2023]31號）規(guī)定精神和 《 國家稅務總局關于印發(fā) 〈 房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法 〉 的通知 》 （國稅發(fā) [2023]31號）第三條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產品， 無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產品開始投入使用，應視為開發(fā)產品已經完工。 納稅人俱樂部 4006509936 47 建筑企業(yè)收入風險自查與檢查 一、建筑行業(yè)營業(yè)稅時代的隱瞞收入 異地運營和異地代開發(fā)票 大量存在的掛靠 二、收入的延緩和推遲 建筑企業(yè)究竟什么時候確認納稅義務發(fā)生時間 實務中的混亂與風險 三、建筑業(yè)的未來 納稅人俱樂部 4006509936 48 房地產企業(yè)成本風險自查 與檢查應對 納稅人俱樂部 4006509936 49 房地產企業(yè)成本風險自查與檢查 成本核算錯誤檢查 成本虛增檢查 成本合規(guī)票據檢查 成本計算與分攤檢查 納稅人俱樂部 4006509936 50 房地產企業(yè)成本風險自查與檢查 一、成本核算錯誤檢查 土地成本核算 —— 出讓金與轉讓款 返還出讓金如何確認土地成本？ —— 契稅 契稅計稅基礎如何確定？ —— 市政配套費 —— 耕地占用稅 —— 土地閑置費 —— 土地變更用途和超面積補交的 地價及相關稅費 —— 拆遷補償與安置費 納稅人俱樂部 4006509936 51 房地產企業(yè)成本風險自查與檢查 一、成本核算錯誤檢查 前期工程費歸集 前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。 —— 規(guī)劃設計費： 項目立項后的總體規(guī)劃設計、單體設計費、管線設計費、改造設計費、可行性研究費，制圖、曬圖費，規(guī)劃設計方案評審費。 發(fā)票稅率？是否需要項目所在地發(fā)票？ —— 七通一平費 用水、污水、雨水、燃氣、電力、道路、電話接通等的設計、建造和裝飾的費用和工地平整發(fā)生的費用。 —— 預算編審費 支付給中介機構的項目編制或者預算審查等發(fā)生的費用。一般熟地的做到七通一平，均是指土地同城市管網的對接，項目內部的對接需要企業(yè)自行建設，這就構成了基礎設施建設費的主要部分。 在房地產開發(fā)項目中，常見的公共配套設施通常包括居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、鍋爐房、水塔、公廁、自行車棚等公共設施。在核算中，開發(fā)間接費主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。乙公司賬上土地原值為 3000萬元。 借：開發(fā)成本 —— 土地成本 7000萬元 貸：資本公積 7000萬元 請問是否可以？ 納稅人俱樂部 4006509936 58 房地產企業(yè)成本風險自查與檢查 二、成本虛增檢查 拆遷補償費虛增問題 案例 城中村改造項目中，甲房地產企業(yè)同村委會合謀，虛增拆遷補償人數及數額，并偽造補償協(xié)議、補償花名冊等關鍵證據。稅務機關在清算中發(fā)現其他拆遷補償均是從公司賬戶轉入村委會拆遷補償專戶，由村委會再向村民發(fā)放，唯獨該筆資金顯示公司陸續(xù)提現支付。 納稅人俱樂部 4006509936 59 房地產企業(yè)成本風險自查與檢查 二、成本虛增檢查 建安工程費虛增問題 案例一 乙房地產企業(yè)將建安工程中的主體工程發(fā)包給自己關聯的建筑企業(yè)，并由關聯建筑企業(yè)出具了發(fā)票和決算報告。 納稅人俱樂部 4006509936 60 房地產企業(yè)成本風險自查與檢查 二、成本虛增檢查 建安工程費虛增問題 案例二 稅務機關在對丙房地產企業(yè)的清算中發(fā)現，丙企業(yè)保溫、門窗欄桿及采暖工程已經包含在主體大包合同范圍內，卻又重新同其他施工單位簽署了施工合同并支付了相關款項。該部分對應成本不允許在清算中扣除。后房地產企業(yè)通過政府招拍掛取得該塊土地，并最終支付了相關貨幣和房屋。請問究竟是一個項目還是四個項目？ 納稅人俱樂部 4006509936 65 房地產企業(yè)成本風險自查與檢查 四、成本計算與分攤方法檢查 不同項目之間的共同成本分攤 不同項目之間共同成本有哪些？ 開發(fā)間接費用的分攤 利息的分攤 納稅人俱樂部 4006509936 66 房地產企業(yè)成本風險自查與檢查 四、成本計算與分攤方法檢查 不同分期之間的共同成本分攤 如何劃分同一項目的不同分期？ 案例 某房地產企業(yè)開發(fā)一個項目，規(guī)劃建設 12棟樓，會所、幼兒園和物業(yè)用房各一個。 請問這能否認定為四期？ 納稅人俱樂部 4006509936 67 房地產企業(yè)成本風險自查與檢查 四、成本計算與分攤方法檢查 不同分期之間的共同成本分攤 如何劃分同一項目的不同分期？ 案例 某房地產企業(yè)開發(fā)一個項目，規(guī)劃建設 12棟樓，會所、幼兒園和物業(yè)用房各一個。請問涉及的共同成本有哪些？如何分攤？ 納稅人俱樂部 4006509936 68 房地產企業(yè)成本風險自查與檢查 四、成本計算與分攤方法檢查 不同成本對象之間的共同成本分攤 不同成本對象之間如何分攤成本？ 案例 某房地產企業(yè)開發(fā)一個項目，規(guī)劃建設12棟樓，高層四棟，多層八棟。會所、幼兒園和物業(yè)用房各一個。高層下面有底商。項目占地共 100畝，總價 5億元。 —— 兩個成本對象的情況 —— 三各成本對象的情況 納稅人俱樂部 4006509936 71 房地產企業(yè)成本風險自查與檢查 四、成本計算與分攤方法檢查 成本項目 成本性質 所得稅分攤方法 土地增值稅分攤方法 土地成本 共同成本 占地面積法 建筑面積法 占地面積法 前期工程費 共同成本 建筑面積法 建筑面積法 基礎設施建設費 共同成本 建筑面積法 建筑面積法 建安工程費 直接成本 公共配套設施費 共同成本 建筑面積法 建筑面積法 開發(fā)間接費（不含利息） 共同成本 建筑面積法 建筑面積法 利息 共同成本 預算成本法 實際成本法 成本法或建筑面積法 納稅人俱樂部 4006509936 72 房地產企業(yè)成本風險自查與檢查 四、成本計算與分攤方法檢查 該部分重點檢查： 不同項目之間成本歸集錯亂，導致成本不匹配； 不同分期之間成本歸集錯亂，有意調節(jié)不同分期和年度的成本關系； 不同成本對象之間成本核算混亂，有意調節(jié)不同成本對象之間成本配比，且無正當理由； 統(tǒng)一成本對象在完工產品與未完工產品之間進行成本調配，以影響當期損益，且無正當理由。 納稅人俱樂部 4006509936 73 建筑企業(yè)成本風險自查與檢查 一、建筑企業(yè)成本核算范圍 二、建筑企業(yè)成本中的增值稅問題 進項抵扣細分 成本構成與施工模式 —— 總承包與分包 —— 大包與甲供 三、建筑企業(yè)成本結轉 納稅人俱樂部 4006509936 74 房地產建安企業(yè)費用風險自查 與檢查應對 納稅人俱樂部 4006509936 75 房地產建安企業(yè)費用風險自查與檢查 成本與費用劃分檢查 資產與費用劃分檢查 費用扣除比例檢查 費用合規(guī)票據檢查 重點費用檢查 納稅人俱樂部 4006509936 76 房地產建安企業(yè)費用風險自查與檢查 費用稅前扣除基本原則 所得稅法 第八條 企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除 。（ 個人消費同企業(yè)經營支出、旅游支出 ） 合理的支出，是指符合生產經營活動常規(guī)，應當計入當期損益或者有關資產成本的必要和正常的支出。收益性支出在發(fā)生當期直接扣除；資本性支出應當分期扣除或者計入有關資產成本，不得在發(fā)生當期直接扣除。 納稅人俱樂部 4006509936 78 房地產建安企業(yè)費用風險自查與檢查 一、成本與費用劃分檢查 該部分重點檢查： 有無將應當資本化的利息列支財務費用的情況； 有無將營銷設施建造費列入銷售費用在當期所得稅前扣除的情況； 有無將項目部直接發(fā)生費用列入管理費用在當期所得稅前扣除的情況。 房地產建安企業(yè)費用風險自查與檢查 二、資產與費用劃分檢查 案例 甲企業(yè)將自己擁有產權的辦公樓進行了裝修，花費 100萬元，請問應處理為長期待攤費用還是作為當期費用一次扣除？ 所得稅法： ? 第十三條 在計算應納稅所得額時，企業(yè)發(fā)生的下列支出作為長期待攤費用，按照規(guī)定攤銷的，準予扣除： ? (一 )已足額提取折舊的固定資產的改建支出； ? (二 )租入固定資產的改建支出； ? (三 )固定資產的大修理支出； ? (四 )其他應當作為長期待攤費用的支出。 我公司將尚未攤銷完的上次裝修費為 100萬元（ 300萬元 247。這樣的要求是否正確？ 房地產建安企業(yè)費用風險自查與檢查 二、資產與費用劃分檢查 案例 我公司 2023年 10月份成立， 2023年 5月開始正式運營。請問： 會計應如何處理？ 所得稅如何處理？ 2023年是否確認當期虧損？ 納稅人俱樂部 4006509936 85 房地產建安企業(yè)費用風險自查與檢查 三、費用扣除比例檢查 哪些存在比例？ 同收入掛鉤的費用 廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費 同工資總額掛鉤的費用 職工福利費 12%、教育經費 %、工會經費 2% 同利潤掛鉤的費用 公益性捐贈年度利潤 12%以內 同合同總額掛鉤的費用 傭金合同總額 5% 納稅人俱樂部 4006509936 86 房地產建安企業(yè)費用風險自查與檢查 三、費用扣除比例檢查 不可扣除費用 企業(yè)所得稅法 第十條 在計算應納稅所得額時，下列支出不得扣除： (一 )向投資者支付的股息、紅利等權益性投資收益款項； (二 )企業(yè)所得稅稅款； (三 )稅收滯納金； (四 )罰金、罰款和被沒收財物的損失； (五 )本法第九條規(guī)定以外的捐贈支出； (六 )贊助支出； (七 )未經核定的準備金支出； (八 )與取得收入無關的其他支出。 —— 發(fā)放高管交通補貼 10萬元； —— 為外地員工發(fā)放住房補貼 5萬元； —— 組織員工春游花費 5萬元。 —— 為高管購買娛樂中心白金卡一張，花費 5萬元。 —— 中秋節(jié)發(fā)放月餅、水果、糧油等共計 10萬元； 請問：以上那些可以在職工福利費列支，并允許在所得稅前扣除？ 納稅人俱樂部 4006509936 92 房地產建安企業(yè)費用風險自查與檢查 四、重點費用檢查 職工福利費風險自查 （ 1）、檢查職工福利費中是否有不合理的個人開支 （ 2）、檢查職工福利費中的個人所得稅是否代扣