【正文】 終共登記 100人，收取 200萬元誠意金。哪種處理對企業(yè)比較有利？地下車庫收入房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險案例：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲將其開發(fā)的住宅小區(qū)中的幼兒園以 1500萬元賣給企業(yè)乙，請問這部分收入如何納稅？—— 能不能賣？—— 賣了能不能辦到證？—— 賣了咋辦？公共配套銷售收入房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房時，通常代有關(guān)部門向購房者收取煤氣（天然氣）集資費、暖氣集資費、有線電視初裝費、電話初裝費、辦證費（房屋交易手續(xù)費、產(chǎn)權(quán)登記費、他項權(quán)利登記費、權(quán)證工本費、契稅、商品房購銷合同印花稅、土地使用印花稅、房屋所有權(quán)印花稅、土地使用證印花稅、住房維修基金）等。丙最終四個月供貨，并按照合同約定賠償乙總價款的 5%作為賠償金。由于房地產(chǎn)企業(yè)原因，造成 9月 30日才正式交房，按照合同約定，甲企業(yè)向乙支付違約金 3000元。假設(shè)甲乙丙業(yè)主均選擇不退房，請問房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行財稅處理？房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險二、預(yù)售銷售階段涉稅風(fēng)險分析（二）、不同銷售模式與促銷手段的涉稅風(fēng)險通過代理機構(gòu)銷售模式風(fēng)險（ 1）、傭金涉稅風(fēng)險《 財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策的通知》 （財稅 [2023]29號）文件對此進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。第一季度的期間費用、稅金等共計 1450萬元。截止2023年度累計虧損 500萬元。業(yè)主乙商品房銷售單價 6200元 /㎡ ，合同面積 90㎡ ，實測面積 95㎡ 。請問：房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)如何進(jìn)行財稅處理？（ 3）、合同解除，一方支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同丁建安企業(yè)簽署施工合同，后因特殊原因在尚未開工前雙方解除協(xié)議，甲企業(yè)向丁企業(yè)賠償 50萬元。乙企業(yè)在推遲 60天后向甲方付款，另支付滯納金 1000萬 *60*萬分之五 =30萬。二、無獨立產(chǎn)權(quán)的地下車庫（含人防）以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式進(jìn)行銷售，應(yīng)如何繳稅？兩種觀點：均應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入，繳納營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，但受讓方無需繳納契稅。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。營業(yè)額應(yīng) 當(dāng)包括工程所用所有材料。請計算可售面積的單位成本房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險調(diào)整后續(xù)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析后續(xù)成本的兩種類型案例某房地產(chǎn)企業(yè)在 2023年達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)年度匯算清繳前，開發(fā)成本共計支出 38100萬元，其中建安 25400萬元。項目共發(fā)生前期工程費 635萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 1016萬元?！?國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù) 》 （國稅函 [2023]342號）房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析（ 2）、完工標(biāo)準(zhǔn)的涉稅風(fēng)險案例某房地產(chǎn)企業(yè)在購房協(xié)議中同業(yè)主約定于 2023年 12月 1日 ——12 月 30日開始交房，并實際于約定時間辦理了入住手續(xù)。在核算中，開發(fā)間接費主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。—— 臨時設(shè)施費工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，臨時借用空地租賃費，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾費用。房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險分析房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險公司設(shè)立階段 獲取土地 階段 施工建設(shè) 階段 預(yù)售銷售 階段 項目清算 階段房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險成本形成的重要階段劃分成本對象 歸集開發(fā)成本 確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)實際發(fā)生成本預(yù)提成本待攤成本分配共同成本計算單位成本調(diào)整后續(xù)成本房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險劃分成本對象涉稅風(fēng)險分析成本對象是指需要對成本進(jìn)行單獨測定的一項活動，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，項目成本對象主要按照開發(fā)產(chǎn)品性質(zhì)不同進(jìn)行劃分，也就是說取決于項目開發(fā)的最終商品房的性質(zhì)。請問房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行財稅處理？房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險（六）、房地產(chǎn)融資性售后回購案例甲房地產(chǎn)企業(yè)處于融資考慮，同乙企業(yè)簽署 20套房子的售后回購協(xié)議，約定雙方先簽署商品房買賣合同，甲企業(yè)以 2023萬元將 20套房子先出售給乙企業(yè)， 6個月后甲企業(yè)再以 2400萬元進(jìn)行回購。請問：甲企業(yè)支付給丙企業(yè)的利息費用能否在所得稅前扣除？所得稅前扣除需要提供何種合法憑證？資本利息的扣除問題房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險（二）、直接借入資金涉稅風(fēng)險銀行罰息、滯納金和超過貸款期限的利息扣除問題案例某房地產(chǎn)企業(yè)從銀行取得的 1億元貸款于 2023年 3月份到期，但因資金困難，一直到 2023年 6月才陸續(xù)歸還?！?全面預(yù)算管理中，以財務(wù)部門為核心，覆蓋企業(yè)所有部門、人員和業(yè)務(wù)行為，對企業(yè)一定時間階段內(nèi)全部工作數(shù)字化的表述，為企業(yè)所得稅管理確立了標(biāo)準(zhǔn)，同時奠定實施控制的基礎(chǔ)。請問：雙方有什么風(fēng)險？房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險六、買賣樓花案例二：以整個項目作為樓花甲房地產(chǎn)公司將一個小項目交給乙房地產(chǎn)公司運作，約定乙支付給甲公司 1億元人民幣，在甲公司平臺上運作，但所有稅負(fù)由乙公司承擔(dān)。實行 BT模式的政府投資項目，一般由各級地方政府授權(quán)確定項目業(yè)主，由項目業(yè)主通過招標(biāo)方式選擇投融資人 (以下簡稱融資人 )，融資人負(fù)責(zé)建設(shè)資金的籌集和項目建設(shè)，并在項目完工經(jīng)驗收合格后立即移交給項目業(yè)主，由項目業(yè)主按合同約定分次支付回購價款。土地獲取階段財稅處理合作開發(fā)模式全系分類 —— 設(shè)立項目公司模式項目公司模式真假投資之分 利益分享 合作開發(fā)本質(zhì)模式一 雙方真投資 稅后利潤 投資模式二 出地方假投資 取得固定收益 賣地取得固定比例收益 賣地分得商品房 賣地模式三 出錢方假投資 取得固定收益 借款并取得利息取得固定比例收益 借款并取得利息分得商品房 購買商品房土地獲取階段財稅處理合作開發(fā)模式全系分類 —— 合作方相互投資模式相互投資模式投資方向與開發(fā)主體利益分享 合作開發(fā)本質(zhì)模式一 出地方投資到資金方，資金方為開發(fā)主體真投資 投資取得固定（比例）收益 賣地分得商品房 賣地模式二 資金方投資到出地方，出地方為開發(fā)主體真投資 投資取得固定（比例）收益 借款并取得利息分得商品房 購買商品房土地獲取階段財稅處理合作開發(fā)模式全系分類 —— 設(shè)立項目部模式設(shè)立項目部模式土地變更與開發(fā)主體利益分享 合作開發(fā)本質(zhì)模式一 土地不過戶，出地方為開發(fā)主體真項目投資 投資取得固定（比例）收益 賣地分得商品房 賣地模式二 土地過戶，出資方為開發(fā)主體真項目投資 投資取得固定（比例）收益 借款并取得利息分得商品房 購買商品房土地獲取階段財稅處理三、收購?fù)恋爻钟蟹侥Ｊ胶芏喾康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過重組直接將土地持有方收購，如被收購單位為非房地產(chǎn)公司，還需在土地持有方公司基礎(chǔ)上進(jìn)行改制，變更為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。企業(yè)征用耕地如何繳納土地使用稅？土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式購買土地模式涉稅風(fēng)險（ 6）拆遷補償涉稅風(fēng)險案例房地產(chǎn)企業(yè)甲從工業(yè)企業(yè)乙通過轉(zhuǎn)讓取得一塊工業(yè)用地，由于乙企業(yè)土地同土地上的廠房、辦公樓不可分割，雙方直接簽署了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，甲企業(yè)支付 6000萬元（評估報告中土地 4000萬元，地面建筑物 2023萬元），取得乙企業(yè)廠房、辦公樓連同工業(yè)用地 30畝?！?公共配套設(shè)施費會所、車庫、幼兒園、物業(yè)用房等—— 開發(fā)間接費項目部管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特點開發(fā)間接費土地及拆遷補償費用前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費公共配套設(shè)施費建安工程費期間費用房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特點三、獨特的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)期房與現(xiàn)房；預(yù)收與收入四、獨特的稅收體系營業(yè)稅土地增值稅所得稅契稅土地使用稅房產(chǎn)稅印花稅房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特點五、獨特的資金體系與財務(wù)杠桿現(xiàn)金流的不平衡高財務(wù)杠桿取得土地 審批規(guī)劃拆遷補償 建安施工 銷售現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特點六、納稅管理的難度與潛力共存經(jīng)營收入透明嚴(yán)酷的監(jiān)管形勢和稅收形勢無處不在的涉稅風(fēng)險超重的稅負(fù)負(fù)擔(dān)房地產(chǎn)財稅管理潛力何在？房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略思維框架資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險不同的取得土地方式?jīng)Q定了房地產(chǎn)運營的兩大關(guān)鍵點：一是主體問題，也就是運作平臺問題，運作平臺是利益平臺，也是涉稅平臺和風(fēng)險平臺；二是土地交易本質(zhì)問題，土地交易本質(zhì)決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同土地提供方的利益分割和涉稅糾紛。案例：某房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)區(qū)以每畝 100萬元取得出讓綜合用地 100畝，出讓金共計 1億元，依據(jù)當(dāng)?shù)卣?，三個月后開發(fā)區(qū)返還地款 2023萬元，但財政收據(jù)為 1億元，請問土地成本為多少？土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式企業(yè)之間土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓 （土地交易二級市場）（ 1）轉(zhuǎn)讓特殊要求—— 年限延續(xù)，使用性質(zhì)延續(xù)—— 原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)《 城市房地產(chǎn)管理法 》第三十九條　以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。房地產(chǎn)企業(yè)乙同甲簽署土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，愿意向甲企業(yè)支付 2023萬元，用于甲企業(yè)改制和職工安置，以換取這塊土地。項目完工，甲公司將安置部分通過城改辦分給村民，稅務(wù)機關(guān)認(rèn)為甲企業(yè)安置房部分為視同銷售，應(yīng)確認(rèn)收入繳納營業(yè)稅、土地增值稅和所得稅。常常采取樓花的形式來進(jìn)行合作。企業(yè)企業(yè)法律形式改變分立債務(wù)重組股權(quán)收購合并資產(chǎn)收購房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險債務(wù)重組（ 1）債務(wù)重組本質(zhì)債權(quán)（應(yīng)收、其他應(yīng)收）換現(xiàn)金、股權(quán)、其他資產(chǎn)等某企業(yè) “債權(quán)換土地 ”案例（ 2）三個風(fēng)險點—— 視同銷售—— 公允價值—— 重組收入與重組損失（ 3）稅收優(yōu)惠重組應(yīng)納稅所得額占全年應(yīng)納稅所得額 50%以上，可在 5個納稅年度平均分配。房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險分析房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理特點資金需求量大、占用周期長運營資金流嚴(yán)重不平衡資金來源三分天下房地產(chǎn)企業(yè)資金來源基本是以自有資金、國內(nèi)銀行貸款和其他資金為主。請問企業(yè)存在什么涉稅風(fēng)險？房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險（二）、直接借入資金涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)利息資本化問題（ 1）、利息資本化的起止時間與中斷項目中斷問題（ 2）、房地產(chǎn)企業(yè)利息資本化的涉稅風(fēng)險案例某房地產(chǎn)企業(yè)為增加當(dāng)年度所得稅稅前扣除，將用于項目開發(fā)的借款利息直接計入當(dāng)期財務(wù)費用，并在當(dāng)年度所得稅匯算清繳時稅前扣除。房地產(chǎn)企業(yè)資金管理過程中，無論是股東投入資金、直接借入資金、委托貸款、信托資金，都存在一定涉稅風(fēng)險，而且往往容易被決策者忽視。請考慮該項目成本對象如何劃分？可否銷售原則；分類歸集原則；功能區(qū)分原則；定價差異原則；成本差異原則；權(quán)益區(qū)分原則房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險劃分成本對象涉稅風(fēng)險分析（ 2）、房地產(chǎn)項目成本對象劃分特殊情況—— 項目分期開發(fā)問題如何界定分期？分期開發(fā)項目是否分期清算？—— 成本對象中的商鋪問題商鋪是否作為獨立成本對象？能否獨立歸集成本？—— 可售與不可售的轉(zhuǎn)化問題地下車位賣還是不賣？房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析（ 1）、土地成本歸集—— 出讓金與轉(zhuǎn)讓款返還出讓金如何確認(rèn)土地成本？—— 契稅契稅計稅基礎(chǔ)如何確定？—— 市政配套費—— 耕地占用稅—— 土地閑置費—— 土地變更用途和超面積補交的 地價及相關(guān)稅費—— 拆遷補償與安置費房地產(chǎn)企業(yè)項目運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點與涉稅風(fēng)險歸集開發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析（ 2）、前期工程費歸集前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。一般熟地的做到七通一平，均是指土地同城市管網(wǎng)的對接，項目內(nèi)部的對接需要企業(yè)自行建