【導讀】本房地產(chǎn)行業(yè)研究有待Customize，請根據(jù)不同的客戶狀況使用。由于正在與北京方面洽談業(yè)務，本研究偏重北京市場的研究，同。由于缺乏相關最新專業(yè)數(shù)據(jù)，本研究無法提供最新數(shù)據(jù)分析。關于宏觀經(jīng)濟及走勢部分，還有待根據(jù)兩者關系進一步研究和挖。房地產(chǎn)上市公司比較分析。房地產(chǎn)企業(yè)成功要素分析和現(xiàn)存問題及挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。地產(chǎn)流通政策和貨幣政策。以每年12%的速度增長。商品房住宅竣工面積占城鎮(zhèn)住宅竣工面積的比例達80%，商品房。實行社會、專業(yè)化物業(yè)管理和修繕的房屋占社會房屋總量的50%. 城鎮(zhèn)人均住房使用面積2020年達到18平方米，建。全面推行住房公積金制度，福利分房變?yōu)樨泿呕址?，放款住房。外資房地產(chǎn)企業(yè)將逐步進入中國市場，市場競爭更加激烈。加入ＷＴＯ將加快我國房地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)盟和重組。房地產(chǎn)企業(yè)正面臨新一輪“洗牌”，相當數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)將被市場。３３１２家，廣州近年來也有３００多家房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰出局。

　　

【正文】 在深圳投資的經(jīng)營方針，增加在深圳的土地儲備。 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 page56 1997/8年業(yè)務進展 ? 1997年全年結算樓宇面積 ? 1998年繼續(xù)貫徹將房地產(chǎn)項目集中于深圳、北京、上海、天津、沈陽五大城市的經(jīng)營策略，全年結算摟宇面積 。 1998年擔憂的經(jīng)營問題： ? ①房地產(chǎn)業(yè)務市場競爭日趨激烈，將根據(jù)市場情況及時調整經(jīng)營策略。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市消費水平的提高，以及刺激住宅消費各項優(yōu)惠政策的出臺，購房層面發(fā)生較大變化，工薪階層的購買能力進一步增強。根據(jù)這一趨勢，將積極開拓中檔經(jīng)濟住宅市場，擴大市場定位，有效增加房地產(chǎn)客戶層面，提高市場占有率。 ? ②業(yè)務規(guī)模簇張對人力資源提出更高要求。 99年房地產(chǎn)業(yè)務新開工面積將達 62萬平方米，以上年同期增加近 1倍。對專業(yè)人才需求及培訓工作提出更高要求。 ? ③房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的擴大，市場競爭的加劇導致各地現(xiàn)樓庫存的增加，截止 98年底，集團現(xiàn)樓庫存面積達 ，可售樓花面積 。隨著 99年度房地產(chǎn)開發(fā)量的大幅提升，可售面積將進一步增加，對集團銷售能力提出更高要求。集團將充分利用銷售代理、萬客會等各種資源擴大銷售網(wǎng)絡，并采取有效的銷售策略加快銷售速度。 ? ④集團早期投資的部分地產(chǎn)項目由于市場發(fā)生變化，投資效益不佳，如天津寫字樓和酒店項目，北海城市花園項目、鞍山寫字樓項目、成都項目對集團盈利也產(chǎn)生一定的負面影響。 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 page57 1999年業(yè)務進展及 2020年展望 ? 繼續(xù)實施在深圳、上海、北京、 天津和沈陽五大城市重點投資開發(fā)住宅的策略， 實現(xiàn)樓盤竣工面積 ，結算銷售面積 ? 截止 1999年 12月 31日， 集團住宅土地儲備之規(guī)劃建筑面積達 。 ? 運用成熟的品牌形象、 善于創(chuàng)新的專業(yè)能力和相對充足的資金實力，集中發(fā)展大、 中型住宅項目，并加強新技術的運用。 年內成立的萬科建筑技術研究中心的研究成果及有關設施已逐步應用于集團住宅項目，提高了住宅的環(huán)保及科技含量。 ? 為客戶提供“全心全意全為您”的優(yōu)質物業(yè)管理。 集團在國內首創(chuàng)的“萬客會”獲得了消費者的熱烈響應，集團五大開發(fā)城市“萬客會”會員人數(shù)達 9,700人，該會通過為客戶提供免費資訊、優(yōu)惠商家等增值服務，充分加強了公司與客戶的溝通。 2020年展望 ? 在未來數(shù)年，住宅開發(fā)量將持續(xù)增加， 全年開發(fā)和銷售項目 14個。 在項目開發(fā)上將進一步加強對科技成果的應用。 ? 將加快在深圳、上海、北京、天津、 沈陽及成都的土地儲備，重點選擇城鄉(xiāng)結合部的大宗土地，保障集團住宅開發(fā)不斷增長的發(fā)展需求。 ? 網(wǎng)絡經(jīng)濟帶來全新的發(fā)展機遇，將結合主業(yè)的發(fā)展，推出“住宅聯(lián)盟”網(wǎng)站， 全力拓展以建材貿易為主的 B2B電子商務，該網(wǎng)站所形成的規(guī)模采購優(yōu)勢將進一步降低集團營運成本，提高效率， 提升集團核心競爭力； ? 未來將進一步強化人力資源的建設及培訓工作的開展。繼 98年“職業(yè)經(jīng)理年”及 99 年“團隊精神年”， 2020年確定為“職業(yè)精神年”，提倡以職業(yè)精神為平臺，積極創(chuàng)新進取 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 page58 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 page59 房地產(chǎn)行業(yè)研究大綱 ? 宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究 ? 北京 /上海房地產(chǎn)市場研究 ? 房地產(chǎn)企業(yè)個案分析（萬科） ? 房地產(chǎn)上市公司比較分析 ? 房地產(chǎn)企業(yè)成功要素分析和現(xiàn)存問題及挑戰(zhàn) ? 房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 page60 香港的房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)業(yè)務做大后往往進行多元化發(fā)展以降低經(jīng)營風險，但主要還是圍繞在地產(chǎn)相關業(yè)務 20202020年度恒基兆業(yè)業(yè)績0%20%40%60%80%100%2020銷售額 2020利潤其他百貨業(yè)務酒店業(yè)務基建項目建築工程利息收入租金收入銷售物業(yè) 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 page61 在香港，房地產(chǎn)行業(yè)屬于成熟行業(yè)，地產(chǎn)公司為了維持企業(yè)業(yè)績的持續(xù)性，一般在地產(chǎn)業(yè)務上兼顧物業(yè)開發(fā)（如住宅）和物業(yè)投資（如辦公樓），避免業(yè)績出現(xiàn)重大波動 新鴻基20202020年度業(yè)績分析0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%銷售額 利潤其 他 業(yè) 務酒 店 經(jīng) 營物 業(yè) 管 理租 金 收 入物 業(yè) 銷 售177億港元 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 page62 房地產(chǎn)行業(yè)研究綱要 宏觀經(jīng)濟分析 地區(qū)經(jīng)濟分析 全國房地產(chǎn) 市場分析 地區(qū)房地產(chǎn) 市場分析 ?人口 –城鎮(zhèn)人口 –流動人口 –居住面積 ?經(jīng)濟發(fā)展趨勢 –GNP –產(chǎn)業(yè)結構 –增長率、通貨膨脹率 –物價指數(shù)、零售價格指數(shù) –工資水平 –儲蓄水平、可支配收入 –利率 –失業(yè) ?行業(yè)政策和法規(guī) ?WTO的影響 ?世界經(jīng)濟趨勢 ?人口 –常住人口 –流動人口 –人口結構或特 –居住面積 –消費結構 ?經(jīng)濟發(fā)展趨勢 –GNP –產(chǎn)業(yè)結構 –物價指數(shù) –工資水平 –儲蓄、可支配收入 –就業(yè)率 –當?shù)禺a(chǎn)業(yè)政策 ?工業(yè)和商業(yè)趨勢 –工業(yè)園區(qū)、商業(yè)區(qū) ?行業(yè)政策和法規(guī) ?WTO的影響 ?當?shù)亟?jīng)濟其他發(fā)展趨勢 ?物業(yè)整體規(guī)模狀況 ?全國物業(yè)細分市場結構分析 ?住宅、廠房、商場、寫字樓等竣工、銷售、空置等統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析 ?正建和規(guī)劃的地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù) ?供需狀況整體分析 ?房地產(chǎn)價格指數(shù) ?房地產(chǎn)價格走勢 ?國外地產(chǎn)發(fā)展歷史和動態(tài) ?全國城市化趨勢 ?物業(yè)整體規(guī)模狀況 ?細分市場結構分析 ?住宅、廠房、商場、寫字樓等竣工、銷售、空置等統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析 ?正建和規(guī)劃的地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù) ?供需狀況整體分析 ?房地產(chǎn)價格指數(shù) ?房地產(chǎn)價格走勢 ?當?shù)噩F(xiàn)有物業(yè)及其利用狀況調查分析 ?地方城市建設規(guī)劃藍圖 ?各類地產(chǎn)需求整體預測 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 page63 房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略研究綱要 全國競爭態(tài)勢 地區(qū)競爭態(tài)勢 主要競爭對手分析借鑒 核心能力識 別和策略 ?主要房地產(chǎn)企業(yè)識別 ?主要企業(yè)的競爭地位分析 –規(guī)模 –區(qū)域 –資金實力 –地產(chǎn)性質 –組織結構 –管理水平 ?主要地產(chǎn)企業(yè)的最近動態(tài)和戰(zhàn)略 ?主要房地產(chǎn)企業(yè)識別 ?主要企業(yè)分析 –規(guī)模 –區(qū)域 –資金實力 –地產(chǎn)性質 –組織結構 –管理水平 ?主要地產(chǎn)分析 –價格 –目標市場 –營銷 –…… ?主要地產(chǎn)企業(yè)的最近動態(tài)和戰(zhàn)略 ?成功企業(yè)的關鍵成功要素 ?成功經(jīng)驗總結 ?…… ?與競爭對手相比，復地有何差距，應如何彌補并盡快追趕 ?發(fā)展戰(zhàn)略是什么？ ?為了成功實現(xiàn)戰(zhàn)略，必須擁有哪些關鍵的競爭力，應如何優(yōu)先培育核心競爭力 ?…… 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 page64 房地產(chǎn)行業(yè)價值鏈研究 技術開發(fā) 采購 企業(yè)基礎設施 人力資源管理 可行性研究 融資分析 建筑貸款 市場調研 細分市場 營銷策劃 工程管理 土地使用權獲得 動拆遷，建設單位投標，建材，資金 規(guī)劃設計 預售安排 市場研究 中介機構 服務 物資供應 廣告 促銷 銷售隊伍 合同管理 按揭抵押 貸款 物業(yè)管理手冊與程序 設備與技術 物業(yè)管理服務 服務 市場與銷售 外部后勤 生產(chǎn)經(jīng)營 內部后勤