【導(dǎo)讀】本房地產(chǎn)行業(yè)研究有待Customize，請(qǐng)根據(jù)不同的客戶狀況使用。由于正在與北京方面洽談業(yè)務(wù)，本研究偏重北京市場(chǎng)的研究，同。由于缺乏相關(guān)最新專業(yè)數(shù)據(jù)，本研究無法提供最新數(shù)據(jù)分析。關(guān)于宏觀經(jīng)濟(jì)及走勢(shì)部分，還有待根據(jù)兩者關(guān)系進(jìn)一步研究和挖。房地產(chǎn)上市公司比較分析。房地產(chǎn)企業(yè)成功要素分析和現(xiàn)存問題及挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。地產(chǎn)流通政策和貨幣政策。以每年12%的速度增長(zhǎng)。商品房住宅竣工面積占城鎮(zhèn)住宅竣工面積的比例達(dá)80%，商品房。實(shí)行社會(huì)、專業(yè)化物業(yè)管理和修繕的房屋占社會(huì)房屋總量的50%. 城鎮(zhèn)人均住房使用面積2020年達(dá)到18平方米，建。全面推行住房公積金制度，福利分房變?yōu)樨泿呕址?，放款住房。外資房地產(chǎn)企業(yè)將逐步進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。加入ＷＴＯ將加快我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)盟和重組。房地產(chǎn)企業(yè)正面臨新一輪“洗牌”，相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)將被市場(chǎng)。３３１２家，廣州近年來也有３００多家房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰出局。

　　

【正文】 在深圳投資的經(jīng)營(yíng)方針，增加在深圳的土地儲(chǔ)備。 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 page56 1997/8年業(yè)務(wù)進(jìn)展 ? 1997年全年結(jié)算樓宇面積 ? 1998年繼續(xù)貫徹將房地產(chǎn)項(xiàng)目集中于深圳、北京、上海、天津、沈陽(yáng)五大城市的經(jīng)營(yíng)策略，全年結(jié)算摟宇面積 。 1998年擔(dān)憂的經(jīng)營(yíng)問題： ? ①房地產(chǎn)業(yè)務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，將根據(jù)市場(chǎng)情況及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市消費(fèi)水平的提高，以及刺激住宅消費(fèi)各項(xiàng)優(yōu)惠政策的出臺(tái)，購(gòu)房層面發(fā)生較大變化，工薪階層的購(gòu)買能力進(jìn)一步增強(qiáng)。根據(jù)這一趨勢(shì)，將積極開拓中檔經(jīng)濟(jì)住宅市場(chǎng)，擴(kuò)大市場(chǎng)定位，有效增加房地產(chǎn)客戶層面，提高市場(chǎng)占有率。 ? ②業(yè)務(wù)規(guī)模簇張對(duì)人力資源提出更高要求。 99年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)新開工面積將達(dá) 62萬平方米，以上年同期增加近 1倍。對(duì)專業(yè)人才需求及培訓(xùn)工作提出更高要求。 ? ③房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇導(dǎo)致各地現(xiàn)樓庫(kù)存的增加，截止 98年底，集團(tuán)現(xiàn)樓庫(kù)存面積達(dá) ，可售樓花面積 。隨著 99年度房地產(chǎn)開發(fā)量的大幅提升，可售面積將進(jìn)一步增加，對(duì)集團(tuán)銷售能力提出更高要求。集團(tuán)將充分利用銷售代理、萬客會(huì)等各種資源擴(kuò)大銷售網(wǎng)絡(luò)，并采取有效的銷售策略加快銷售速度。 ? ④集團(tuán)早期投資的部分地產(chǎn)項(xiàng)目由于市場(chǎng)發(fā)生變化，投資效益不佳，如天津?qū)懽謽呛途频觏?xiàng)目，北海城市花園項(xiàng)目、鞍山寫字樓項(xiàng)目、成都項(xiàng)目對(duì)集團(tuán)盈利也產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 page57 1999年業(yè)務(wù)進(jìn)展及 2020年展望 ? 繼續(xù)實(shí)施在深圳、上海、北京、 天津和沈陽(yáng)五大城市重點(diǎn)投資開發(fā)住宅的策略， 實(shí)現(xiàn)樓盤竣工面積 ，結(jié)算銷售面積 ? 截止 1999年 12月 31日， 集團(tuán)住宅土地儲(chǔ)備之規(guī)劃建筑面積達(dá) 。 ? 運(yùn)用成熟的品牌形象、 善于創(chuàng)新的專業(yè)能力和相對(duì)充足的資金實(shí)力，集中發(fā)展大、 中型住宅項(xiàng)目，并加強(qiáng)新技術(shù)的運(yùn)用。 年內(nèi)成立的萬科建筑技術(shù)研究中心的研究成果及有關(guān)設(shè)施已逐步應(yīng)用于集團(tuán)住宅項(xiàng)目，提高了住宅的環(huán)保及科技含量。 ? 為客戶提供“全心全意全為您”的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理。 集團(tuán)在國(guó)內(nèi)首創(chuàng)的“萬客會(huì)”獲得了消費(fèi)者的熱烈響應(yīng)，集團(tuán)五大開發(fā)城市“萬客會(huì)”會(huì)員人數(shù)達(dá) 9,700人，該會(huì)通過為客戶提供免費(fèi)資訊、優(yōu)惠商家等增值服務(wù)，充分加強(qiáng)了公司與客戶的溝通。 2020年展望 ? 在未來數(shù)年，住宅開發(fā)量將持續(xù)增加， 全年開發(fā)和銷售項(xiàng)目 14個(gè)。 在項(xiàng)目開發(fā)上將進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)科技成果的應(yīng)用。 ? 將加快在深圳、上海、北京、天津、 沈陽(yáng)及成都的土地儲(chǔ)備，重點(diǎn)選擇城鄉(xiāng)結(jié)合部的大宗土地，保障集團(tuán)住宅開發(fā)不斷增長(zhǎng)的發(fā)展需求。 ? 網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)帶來全新的發(fā)展機(jī)遇，將結(jié)合主業(yè)的發(fā)展，推出“住宅聯(lián)盟”網(wǎng)站， 全力拓展以建材貿(mào)易為主的 B2B電子商務(wù)，該網(wǎng)站所形成的規(guī)模采購(gòu)優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步降低集團(tuán)營(yíng)運(yùn)成本，提高效率， 提升集團(tuán)核心競(jìng)爭(zhēng)力； ? 未來將進(jìn)一步強(qiáng)化人力資源的建設(shè)及培訓(xùn)工作的開展。繼 98年“職業(yè)經(jīng)理年”及 99 年“團(tuán)隊(duì)精神年”， 2020年確定為“職業(yè)精神年”，提倡以職業(yè)精神為平臺(tái)，積極創(chuàng)新進(jìn)取 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 page58 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 page59 房地產(chǎn)行業(yè)研究大綱 ? 宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究 ? 北京 /上海房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 ? 房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)案分析（萬科） ? 房地產(chǎn)上市公司比較分析 ? 房地產(chǎn)企業(yè)成功要素分析和現(xiàn)存問題及挑戰(zhàn) ? 房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 page60 香港的房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做大后往往進(jìn)行多元化發(fā)展以降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，但主要還是圍繞在地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù) 20202020年度恒基兆業(yè)業(yè)績(jī)0%20%40%60%80%100%2020銷售額 2020利潤(rùn)其他百貨業(yè)務(wù)酒店業(yè)務(wù)基建項(xiàng)目建築工程利息收入租金收入銷售物業(yè) 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 page61 在香港，房地產(chǎn)行業(yè)屬于成熟行業(yè)，地產(chǎn)公司為了維持企業(yè)業(yè)績(jī)的持續(xù)性，一般在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上兼顧物業(yè)開發(fā)（如住宅）和物業(yè)投資（如辦公樓），避免業(yè)績(jī)出現(xiàn)重大波動(dòng) 新鴻基20202020年度業(yè)績(jī)分析0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%銷售額 利潤(rùn)其 他 業(yè) 務(wù)酒 店 經(jīng) 營(yíng)物 業(yè) 管 理租 金 收 入物 業(yè) 銷 售177億港元 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 page62 房地產(chǎn)行業(yè)研究綱要 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析 全國(guó)房地產(chǎn) 市場(chǎng)分析 地區(qū)房地產(chǎn) 市場(chǎng)分析 ?人口 –城鎮(zhèn)人口 –流動(dòng)人口 –居住面積 ?經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì) –GNP –產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) –增長(zhǎng)率、通貨膨脹率 –物價(jià)指數(shù)、零售價(jià)格指數(shù) –工資水平 –儲(chǔ)蓄水平、可支配收入 –利率 –失業(yè) ?行業(yè)政策和法規(guī) ?WTO的影響 ?世界經(jīng)濟(jì)趨勢(shì) ?人口 –常住人口 –流動(dòng)人口 –人口結(jié)構(gòu)或特 –居住面積 –消費(fèi)結(jié)構(gòu) ?經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì) –GNP –產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) –物價(jià)指數(shù) –工資水平 –儲(chǔ)蓄、可支配收入 –就業(yè)率 –當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)政策 ?工業(yè)和商業(yè)趨勢(shì) –工業(yè)園區(qū)、商業(yè)區(qū) ?行業(yè)政策和法規(guī) ?WTO的影響 ?當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)其他發(fā)展趨勢(shì) ?物業(yè)整體規(guī)模狀況 ?全國(guó)物業(yè)細(xì)分市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析 ?住宅、廠房、商場(chǎng)、寫字樓等竣工、銷售、空置等統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析 ?正建和規(guī)劃的地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) ?供需狀況整體分析 ?房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) ?房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì) ?國(guó)外地產(chǎn)發(fā)展歷史和動(dòng)態(tài) ?全國(guó)城市化趨勢(shì) ?物業(yè)整體規(guī)模狀況 ?細(xì)分市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析 ?住宅、廠房、商場(chǎng)、寫字樓等竣工、銷售、空置等統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析 ?正建和規(guī)劃的地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) ?供需狀況整體分析 ?房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) ?房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì) ?當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有物業(yè)及其利用狀況調(diào)查分析 ?地方城市建設(shè)規(guī)劃藍(lán)圖 ?各類地產(chǎn)需求整體預(yù)測(cè) 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 page63 房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略研究綱要 全國(guó)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析借鑒 核心能力識(shí) 別和策略 ?主要房地產(chǎn)企業(yè)識(shí)別 ?主要企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)地位分析 –規(guī)模 –區(qū)域 –資金實(shí)力 –地產(chǎn)性質(zhì) –組織結(jié)構(gòu) –管理水平 ?主要地產(chǎn)企業(yè)的最近動(dòng)態(tài)和戰(zhàn)略 ?主要房地產(chǎn)企業(yè)識(shí)別 ?主要企業(yè)分析 –規(guī)模 –區(qū)域 –資金實(shí)力 –地產(chǎn)性質(zhì) –組織結(jié)構(gòu) –管理水平 ?主要地產(chǎn)分析 –價(jià)格 –目標(biāo)市場(chǎng) –營(yíng)銷 –…… ?主要地產(chǎn)企業(yè)的最近動(dòng)態(tài)和戰(zhàn)略 ?成功企業(yè)的關(guān)鍵成功要素 ?成功經(jīng)驗(yàn)總結(jié) ?…… ?與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，復(fù)地有何差距，應(yīng)如何彌補(bǔ)并盡快追趕 ?發(fā)展戰(zhàn)略是什么？ ?為了成功實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略，必須擁有哪些關(guān)鍵的競(jìng)爭(zhēng)力，應(yīng)如何優(yōu)先培育核心競(jìng)爭(zhēng)力 ?…… 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 page64 房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值鏈研究 技術(shù)開發(fā) 采購(gòu) 企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施 人力資源管理 可行性研究 融資分析 建筑貸款 市場(chǎng)調(diào)研 細(xì)分市場(chǎng) 營(yíng)銷策劃 工程管理 土地使用權(quán)獲得 動(dòng)拆遷，建設(shè)單位投標(biāo)，建材，資金 規(guī)劃設(shè)計(jì) 預(yù)售安排 市場(chǎng)研究 中介機(jī)構(gòu) 服務(wù) 物資供應(yīng) 廣告 促銷 銷售隊(duì)伍 合同管理 按揭抵押 貸款 物業(yè)管理手冊(cè)與程序 設(shè)備與技術(shù) 物業(yè)管理服務(wù) 服務(wù) 市場(chǎng)與銷售 外部后勤 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 內(nèi)部后勤