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正文內(nèi)容

某房地產(chǎn)公司促銷員培訓(xùn)資料地產(chǎn)培訓(xùn)(編輯修改稿)

2025-06-23 08:17 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 所在的位置,它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的 “領(lǐng)地 ”,講究一定的私密性,大門一開,有玄關(guān)阻隔,外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連,由于功能不同,需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家,也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時,玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。 ◆ 期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止,在這一期間的商品房稱為期房,消費者在這一階段購買商品房時 應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花 ”,這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。 ◆ 現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)的商品房,消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。 ◆ 毛坯房是指沒有裝修的房。 ◆ 業(yè)主委員會是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成,代表業(yè)主的利益,向社會各方反映業(yè)主意愿和要求,并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。業(yè)委會的權(quán)力基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán),它代表該物業(yè)的全 體業(yè)主,對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項擁有決定權(quán)。 ◆ 會所的功能和建設(shè)檔次可分為基礎(chǔ)型和超級型,基礎(chǔ)設(shè)施提供業(yè)主最基本的健康生活需求, 可讓人免費使用;超級會所則適當(dāng)對其中部分設(shè)施的使用收取一定的費用。如果會所一味追求高檔而不顧及業(yè)主的能力與需求,勢必會形同虛設(shè);如降低物業(yè)管理費,將影響房產(chǎn)的整體品質(zhì)。會所的設(shè)置,還要考慮工程分期施工的因素 。會所原則上只對社區(qū)業(yè)主服務(wù),不對外開放,保證了業(yè)主活動的私密性和安全性。作為休閑健身的場所,會所也給業(yè)主提供了良好的社交場所。 ◆ 入伙是指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙,接房入住。 ◆ 契稅是在土地、房屋不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移,按當(dāng)事人雙方訂立契約等對產(chǎn)權(quán)隨人征收的一種稅。 征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋。在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。 ( 1)國有土地使用權(quán)出讓; ( 2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,包括出售、贈予、交換; ( 3)房屋買賣; ( 4)房屋贈予。 房子的種類 ◆ 安居 房指實施國家 安居(或康居)工程 而建設(shè)的住房(屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類)。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭,特別是對 4 平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。 ◆ 經(jīng)濟(jì)適用住房是指經(jīng)各級人民政府批準(zhǔn)立項建設(shè)、享受國家優(yōu)惠政策、向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。 ◆ 使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅,政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。 ◆ 產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)人對房屋(指建筑物)擁有所有權(quán),對該房屋占用范圍內(nèi)的土地?fù)碛惺褂脵?quán),產(chǎn)權(quán)人對這兩項 權(quán)利享有占有。使用,收益和處分的權(quán)利。這種權(quán)利是絕對的、排他的,不受其他任何人的干涉和影響,產(chǎn)權(quán)人可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、典當(dāng)?shù)确绞胶戏ㄌ幹米约旱姆康禺a(chǎn)權(quán)利。 ◆ 商品房是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))開發(fā)經(jīng)營的住宅。由于我國長期以來在住房體制上實行的是供給制,所以,商品房是 80年代以后才出現(xiàn)的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。 ◆ 集資房是改變住房建設(shè)由國家和單位包的制度,實行政府、單位、個人三方面共同承擔(dān),通過籌集資金,進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。 職工個人可按房價全額或部分出資,政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費等方面給予部分減免優(yōu)惠。集資所建住房的權(quán)屬,按出資比例確定。個人按房價全額出資的,擁有全部產(chǎn)權(quán),個人部分出資的,擁有部分產(chǎn)權(quán)。 集資建房有兩種產(chǎn)權(quán);一種是該房屋出售的價格高于當(dāng)年的房改成本價。其產(chǎn)權(quán)界定為經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)。另一種是低于當(dāng)年的房改成本價格,其產(chǎn)權(quán)為房改成本價房。 ◆ 公房又稱公有住宅、公產(chǎn)住房、國有住宅,它是指國家(中央政府或地方政府)以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅,公有住宅主要由本地政府建設(shè),負(fù)責(zé)向本市居民出租 出售:由企事業(yè)單位建設(shè)的住宅,向本企事業(yè)單位的職工出租出售。 ◆ 房改房是有一定的福利性質(zhì)的,各產(chǎn)權(quán)單位按照政府每年公布的房改價格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。 房改房產(chǎn)權(quán)分為三個級別:成本價產(chǎn)權(quán)和標(biāo)準(zhǔn)價產(chǎn)權(quán)以及標(biāo)準(zhǔn)價優(yōu)惠產(chǎn)權(quán)。 ◆ 空置商品住宅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè),取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)已超過一年的商品住宅。 四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 常用名詞(陰影部分應(yīng)重點掌握) ◆ 五證: ; b 建設(shè)工程規(guī)劃許可證; ; 使用 證; ; ◆ 兩書: a《住宅質(zhì)量保證書》、 b《住宅使用說明書》; ◆ 房地產(chǎn)證:是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證,是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證; ◆ 房地產(chǎn)市場:主要包括地產(chǎn)買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場; ◆ 一級市場:是指國家土地管理部門按土地供應(yīng)計劃,采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式,以土地使用合同的形式,將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場; ◆ 二級市場:是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或 個人的市場; ◆ 三級市場:是指單位、個人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場,它是二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場; ◆ 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán):是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利; ◆ 土地使用權(quán):是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限,包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政 府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式,將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后,如該土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的,土地使用者可申請續(xù)用,經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價后可以繼續(xù)使用; ◆ 三通一平:是指水通、電通、路通及場地平整; ◆ 七通一平:是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整; ◆ 紅線圖:又叫(宗地圖),是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者,受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房; ◆ 總用地面積:經(jīng)城 市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積; ◆ 建設(shè)用地面積(凈用地面積):經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積; ◆ 總建筑面積:指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和; ◆ 容積率:是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值。(如:在 10 萬平方米的土地上,有 20萬平方米的建筑總面積,其容積率為 ) ◆ 建筑面積:指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和,包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高 以上(含 )的永久建筑。 ◆ 建筑覆蓋率( 建筑密度):建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率;(如:在 10 萬平方米的土地上,建筑用地凈面積為 8萬平方米,其建筑覆蓋率為 〈建筑密度為 80%〉) ◆ 綠化率:建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化;(如:在 10 萬平方米的土地上有 3 萬平方米的綠化面積,其綠化率為 30%) ◆ 綠化覆蓋率:建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化和植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率; ◆ 房屋銷售面積:房屋按套(單元)出售時,房屋銷售面積為該套(單元)的建筑面積,即為 該套(單元)的使用面積與該套(單元)應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和; ◆ 套內(nèi)建筑面積:房屋按單元計算的建筑面積,為單元門內(nèi)范圍的建筑面積,包括套(單元)內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積; ◆ 套內(nèi)使用面積:指室內(nèi)實際能使用的面積,不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積,使用面積的計算應(yīng)符合以規(guī)定: A、 室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計算,墻體有復(fù)合保溫、隔熱層、按復(fù)合層內(nèi)皮尺寸計算; B、 煙囪、通風(fēng)道、各種管道豎井等均不計入使用面積; C、 非公用樓梯(包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯) 按自然層數(shù)的使用面積總和計入使用面積; D、 住宅使用面積包括:臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室等。 單元內(nèi)使用面積系數(shù) =單元內(nèi)使用面積 /單元內(nèi)建筑面積 +按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。 ◆ 公共建筑面積:各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積,指各套(單元)以外為各戶共同使用,不可分割的建筑面積??煞譃閼?yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e和不能分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e; ◆ 實用面積:它是套內(nèi)建筑面積扣除公共建筑面積后的余額; ◆ 層高:層高是指住宅高度以 “層 ”為單位計量,每一層的高度國家在設(shè)計上有要 求,這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 ◆ 凈高:凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值; ◆ 公攤面積 :商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成: 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積; 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的 50%。 ◆ 得房率:是指套內(nèi)建筑面積與套(單元)建筑隊面積之比。 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺建筑面積。 套(單元)建筑面積 =套內(nèi)建筑隊面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ犆娣e。 ◆ 道路用地 :道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。 ◆ 道路紅線 :道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線。 ◆ 玄關(guān) :玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置,它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的 “領(lǐng)地 ”,講究一定的私密性,大門一開,有玄關(guān)阻隔,外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連,由于功能不同,需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家,也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時,玄關(guān)也是接受郵件、 簡單會客的場所。 ◆ 期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止,在這一期間的商品房稱為期房,消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花 ”,這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。 ◆ 現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)的商品房,消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。 ◆ 毛坯房是指沒有裝修的房。 ◆ 業(yè)主委員會是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成, 代表業(yè)主的利益,向社會各方反映業(yè)主意愿和要求,并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。業(yè)委會的權(quán)力基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán),它代表該物業(yè)的全體業(yè)主,對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項擁有決定權(quán)。 ◆ 會所的功能和建設(shè)檔次可分為基礎(chǔ)型和超級型,基礎(chǔ)設(shè)施提供業(yè)主最基本的健康生活需求, 可讓人免費使用;超級會所則適當(dāng)對其中部分設(shè)施的使用收取一定的費用 。如果會所一味追求高檔而不顧及業(yè)主的能力與需求,勢必會形同虛設(shè);如降低物業(yè)管理費,將影響房產(chǎn)的整體品質(zhì)。會所的設(shè)置,還要考慮工程分期施工的因素。會所原則上只對社區(qū)業(yè)主服務(wù),不對外開放,保證了業(yè)主活動的私密性和安全性。作為休閑健身的場所,會所也給業(yè)主提供了良好的社交場所。 ◆ 入伙是指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙,接房入住。 ◆ 契稅是在土地、房屋不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移,按當(dāng)事人雙方訂立契約等對產(chǎn)權(quán)隨人征收的 一種稅。 征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋。在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬承受的單位和個人為契稅的納 稅人。 ( 1)國有土地使用權(quán)出讓; ( 2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,包括出售、贈予、交換; ( 3)房屋買賣; ( 4)房屋贈予。 房子的種類 ◆ 安居房指實施國家 安居(或康居)工程 而建設(shè)的住房(屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類)。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭,特別是對 4 平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。 ◆ 經(jīng)濟(jì)適用住房是指經(jīng)各級人民政府批準(zhǔn)立項建設(shè)、享受國家優(yōu)惠政策、向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。 ◆ 使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅,政 府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。 ◆ 產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)人對房屋(指建筑物)擁有所有權(quán),對該房屋占用范圍內(nèi)的土地?fù)碛惺褂脵?quán),產(chǎn)權(quán)人對這兩項權(quán)利享有占有。使用,收益和處分的權(quán)利。這種權(quán)利是絕對的、排他的,不受其他任何人的干涉和影響,產(chǎn)權(quán)人可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、典當(dāng)?shù)确绞胶戏ㄌ幹米约旱姆康禺a(chǎn)權(quán)利。 ◆ 商品房是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))開發(fā)經(jīng)營的住宅。由于我國長期以來在住房體制上實行的是供給制,所以,商品房是 80年代以后才出現(xiàn)的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、 質(zhì)量、材料差價等組成。 ◆ 集資房是改變住房建設(shè)由國家和單位包的制度,實行政府、單位、個人三方面共同承擔(dān),通過籌集資金,進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資,政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費等方面給予部分減免優(yōu)惠。集資所建住房的權(quán)屬,按出資比
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