【正文】 對(duì)項(xiàng)目投資效益進(jìn)行考察分析。（2）不能達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)定的，應(yīng)及時(shí)向集團(tuán)總部匯報(bào)并提出有效措施限期達(dá)標(biāo)，并每月向有關(guān)部門報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益情況。第 27 條 企業(yè)每年進(jìn)行一次投資項(xiàng)目評(píng)比活動(dòng)，對(duì)獲獎(jiǎng)的投資項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)和投資項(xiàng)目執(zhí)行人、監(jiān)督人實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)。第六章 附則第 28 條 本制度由財(cái)務(wù)部編制，解釋權(quán)、修改權(quán)歸財(cái)務(wù)部。第 29 條 本制度經(jīng)企業(yè)董事會(huì)討論決定后，自公布之日起實(shí)施。（2）企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃管理制度第一章 總則38 / 210第 1 條 為 了 加 強(qiáng) 企 業(yè) 經(jīng) 營(yíng) 計(jì) 劃 管 理 ， 促 進(jìn) 企 業(yè) 快 速 健 康 發(fā) 展 ， 結(jié) 合 本 企 業(yè) 的 實(shí) 際 情 況 ， 特 制 定 本 制 度 。第 2 條 管理范圍這里的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃包括各經(jīng)營(yíng)部門的業(yè)務(wù)計(jì)劃以及各管理部門的管理計(jì)劃、人力資源計(jì)劃、財(cái)務(wù)計(jì)劃、投資計(jì)劃、融資計(jì)劃等。第 3 條 本制度適用于企業(yè)各類經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的編制、執(zhí)行和監(jiān)督。第二章 年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的編制第 4 條 年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃所確定的計(jì)劃期為每年的 1 月 1 日到 12 月 31 日。第 5 條 年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃編制的程序（1）每年年底項(xiàng)目前期部根據(jù)企業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃、本年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的執(zhí)行情況和預(yù)期目標(biāo)，初步提出下一年度的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。（2）項(xiàng)目前期部將擬訂的年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)傳達(dá)給各部門征求意見(jiàn)，并對(duì)各部門的意見(jiàn)進(jìn)行匯總。（3）項(xiàng)目前期部通過(guò)匯總各部門的意見(jiàn)，編制《年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃草案》，并提交總經(jīng)理辦公會(huì)討論。（4）項(xiàng)目前期部根據(jù)總經(jīng)理辦公會(huì)討論的意見(jiàn)對(duì)年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃進(jìn)行修改，并經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。第 6 條 年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的內(nèi)容企業(yè)年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，預(yù)計(jì)分階段目標(biāo)；為實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)務(wù)目標(biāo)，各業(yè)務(wù)部門的業(yè)務(wù)計(jì)劃指標(biāo)；編制規(guī)范（含表式、編制說(shuō)明要求）和編制進(jìn)度要求。第 7 條 如遇特殊情況，企業(yè)年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃可于年中調(diào)整一次，調(diào)整計(jì)劃須經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)。第三章 年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的分解第 8 條 每年年底由合同預(yù)算部組織各部門采用滾動(dòng)編制、逐步細(xì)化的方式對(duì)整體經(jīng)營(yíng)計(jì)劃進(jìn)行分解，形成季度和月度的各部門分解計(jì)劃。第 9 條 按季度和月度分解年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃將年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃分解成為季度、月度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。（1）項(xiàng)目前期部（或合同預(yù)算部）負(fù)責(zé)整體計(jì)劃的分解，并對(duì)各部門計(jì)劃進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)和平衡。（2）各部門負(fù)責(zé)各自具體計(jì)劃的分解、執(zhí)行和修訂。第 10 條 各部門負(fù)責(zé)將季度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃分解到每個(gè)月度各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)將分解到部門的季度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃分解到每個(gè)月，形成月度工作計(jì)劃。第 11 條 審核批準(zhǔn)企業(yè)年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃分解結(jié)果由總經(jīng)理辦公會(huì)討論、審核各季度、各部門的分解計(jì)劃和各部門月度工作計(jì)劃，由總經(jīng)理批準(zhǔn)。39 / 210第四章 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的執(zhí)行第 12 條 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的下達(dá)（1）每年年底前由總經(jīng)理辦公會(huì)向各部門下達(dá)年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。（2）每季度之初，由總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)，項(xiàng)目前期部（或合同預(yù)算部）下達(dá)下個(gè)季度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和各部門工作計(jì)劃。（3）每月月初，由總經(jīng)理批準(zhǔn)，項(xiàng)目前期部（或合同預(yù)算部）下達(dá)下個(gè)月度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和各部門工作計(jì)劃。第 13 條 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的執(zhí)行各部門根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及本部門工作計(jì)劃，著眼全局開展工作，以保證本部門工作目標(biāo)和企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。第 14 條 調(diào)整經(jīng)營(yíng)計(jì)劃（1）確因客觀因素影響需要調(diào)整年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的，必須由項(xiàng)目前期部（或合同預(yù)算部）提出申請(qǐng)說(shuō)明原因，經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)討論通過(guò)后才能執(zhí)行。（2）確因客觀因素影響需要調(diào)整季度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的，必須由相關(guān)部門主管副總提出申請(qǐng)說(shuō)明原因，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后才能執(zhí)行。（3）確因客觀因素影響需要調(diào)整月度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的，必須由相關(guān)部門經(jīng)理提出申請(qǐng)說(shuō)明原因，經(jīng)主管副總確認(rèn)，總經(jīng)理批準(zhǔn)后才能執(zhí)行。第 15 條 調(diào)整計(jì)劃一律以書面批復(fù)為準(zhǔn)，在未接到書面批復(fù)以前，一律按原計(jì)劃執(zhí)行。第五章 檢查與考核第 16 條 項(xiàng)目前期部（或合同預(yù)算部）負(fù)責(zé)跟蹤、分析、報(bào)告企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的執(zhí)行情況。第 17 條 職能部門每月以書面形式報(bào)告一次企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃任務(wù)的完成情況。特殊事項(xiàng)需要縮短報(bào)告周期的，由總經(jīng)理辦公會(huì)決定。第 18 條 各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)必須隨時(shí)監(jiān)督檢查企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)采取有效措施予以解決，以保證計(jì)劃的順利完成。第 19 條 檢查企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的執(zhí)行情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分利用統(tǒng)計(jì)報(bào)表、會(huì)計(jì)報(bào)表、業(yè)務(wù)報(bào)表等資料。檢查計(jì)劃的實(shí)際完成數(shù)，一律以統(tǒng)計(jì)報(bào)表數(shù)為依據(jù)。第 20 條 企業(yè)每季度對(duì)各部門經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的執(zhí)行情況考核一次。項(xiàng)目前期部組織考核并提出初步意見(jiàn)，總經(jīng)理辦公會(huì)討論后做出考核結(jié)論。第六章 附則40 / 210第 21 條 本制度由項(xiàng)目前期部負(fù)責(zé)制定、解釋及修改。第 22 條 本制度自年月日起執(zhí)行。項(xiàng)目投資與開發(fā)管理操作工具（1）項(xiàng)目階段投資回收分析表項(xiàng)目名稱 建設(shè)性質(zhì) 建設(shè)期 建設(shè)規(guī)模投資額（萬(wàn)元） 投資回收期項(xiàng)目生命周期一、基礎(chǔ)設(shè)施1．道路2．給排水3．供電4．通信二、交通設(shè)施1．入口停車場(chǎng)2．內(nèi)部停車場(chǎng)三、綠化工程1．近期2．遠(yuǎn)期……（2）企業(yè)年度總體經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書1．戰(zhàn)略規(guī)劃概述 年戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo) 分企業(yè) 分企業(yè) 分企業(yè) 分企業(yè) 總計(jì)銷售收入41 / 210毛利費(fèi)用現(xiàn)金流……經(jīng)營(yíng)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的主要舉措（1）（2）2．各部門具體目標(biāo)實(shí)施時(shí)間時(shí)間表（月份）目標(biāo) 舉措1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12負(fù)責(zé)人 /部門3．差異分析現(xiàn)有舉措 設(shè)定目標(biāo) 差異 差異解釋 彌補(bǔ)差異方式4．經(jīng)營(yíng)計(jì)劃實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避方法主要風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源 規(guī)避方法（3）投資項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析調(diào)研表 項(xiàng)目名稱因素及權(quán)重樓盤名稱 樓盤名稱 樓盤名稱 樓盤名稱 備注位置價(jià)格配套設(shè)施物業(yè)管理質(zhì)量42 / 210建筑質(zhì)量交通狀況樓盤規(guī)模外觀設(shè)計(jì)城市規(guī)劃朝向室內(nèi)布置環(huán)保發(fā)展商信譽(yù)付款方式戶型設(shè)計(jì)銷售情況廣告效果停車位數(shù)量合計(jì)（4）項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用估算建設(shè)內(nèi)容Ⅰ 建設(shè)內(nèi)容Ⅱ 合計(jì) 建設(shè)內(nèi)容費(fèi)用項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）總價(jià)（萬(wàn)元）單價(jià)（元/平方米）總價(jià)（萬(wàn)元）單價(jià)（元/平方米）總價(jià)（萬(wàn)元）一、土地費(fèi)用1．土地出讓金2．城市建設(shè)配套費(fèi)3．征地、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)二、前期工程費(fèi)1．可行性研究費(fèi)2．勘查設(shè)計(jì)費(fèi)43 / 2103．“七通一平”費(fèi)三、房屋開發(fā)費(fèi)1．建安工程費(fèi)2．附屬工程費(fèi)3．室外工程費(fèi)四、開發(fā)間接費(fèi)五、管理費(fèi)用六、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)七、財(cái)務(wù)費(fèi)用八、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)成本費(fèi)用總計(jì)項(xiàng)目投資與開發(fā)管理管理工作流程（1） 企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策管理流程文件受控狀態(tài)流程名稱企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策管理流程文件管理部門董事會(huì) 總經(jīng)理 項(xiàng)目前期部 各主管副總 相關(guān)部門 相關(guān)制度/ 表單《決策建議表》《相關(guān)建議書》《會(huì)議記錄表》《會(huì)議記錄表》《評(píng)審記錄表》相關(guān)決策文件提出要求決策的事項(xiàng)組織協(xié)調(diào)相關(guān)意見(jiàn)或建議做好召開決策會(huì)議的準(zhǔn)備主持召開決策會(huì)議是否開董事會(huì)編制決策文件開始董事會(huì)討論是 否44 / 210工作方案編制日期 審核日期 生效日期（2）年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃編制流程文件受控狀態(tài)流程名稱年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃編制流程文件管理部門總經(jīng)理 項(xiàng)目前期部 各主管副總 相關(guān)部門 相關(guān)制度/表單《年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃編制規(guī)定》《年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃草案》否 《年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃》《評(píng)審記錄表》各分項(xiàng)計(jì)劃文件《分項(xiàng)計(jì)劃》編制細(xì)則審批下發(fā)文件 決策執(zhí)行結(jié)束開始提出《年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)》召開計(jì)劃啟動(dòng)大會(huì)匯總各部門建議編制《年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃》組織分解計(jì)劃編制《分項(xiàng)計(jì)劃》提出經(jīng)營(yíng)計(jì)劃建議審批審核否 否是45 / 210《審核記錄表》《計(jì)劃備案書》編制日期 審核日期 生效日期4. 項(xiàng)目投資與開發(fā)管理方案設(shè)計(jì)（1）年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃方案房地產(chǎn)公司 2022 年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃房地產(chǎn)公司在董事會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過(guò)全體員工的努力，2022 年的各項(xiàng)工作取得了豐碩的成果，“”品牌得到了社會(huì)的初步認(rèn)同?？傮w上說(shuō)，成績(jī)較為喜人。為使公司的各項(xiàng)工作在新的一年里更上一個(gè)臺(tái)階，特制定本方案。一、總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)1. 完成房地產(chǎn)開發(fā)面積萬(wàn)平方米。2. 實(shí)現(xiàn)樓盤銷售額萬(wàn)元。3. 完成土地儲(chǔ)備畝。二、總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)為確保 2022 年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，各部門需要做好如下工作。（一）完成項(xiàng)目開發(fā)及后期銷售工作項(xiàng)目是省、市的重點(diǎn)工程。市委、市政府對(duì)其寄予了殷切的期望。由于該項(xiàng)目所蘊(yùn)含的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，我們必須高質(zhì)量完成。因此，公司做出如下計(jì)劃。1．確保一季度工程全面開工，力爭(zhēng)年內(nèi)基本完成一期建設(shè)任務(wù)項(xiàng)目一期工程占地面積為畝，總投資億元，建筑面積萬(wàn)平方米。建筑物為商業(yè)廣場(chǎng)裙樓、大廈裙樓和一棟物流倉(cāng)庫(kù)。（1）土地征拆工作下達(dá)計(jì)劃 執(zhí)行計(jì)劃計(jì)劃備案審批 審核結(jié)束是是46 / 210春節(jié)前后務(wù)必完成第一期工程的土地征拆工作。一月份完成征地摸底調(diào)查，二月份完成征地范圍內(nèi)的無(wú)證房屋拆遷，三月份完成征地范圍內(nèi)有證房屋拆遷及國(guó)土儲(chǔ)備中心土地和集體土地的征收工作。（2）工程合同及開工一月份簽訂招投標(biāo)代理合同，工程進(jìn)入招投標(biāo)階段。二月份確定具有實(shí)力的施工企業(yè)并簽訂施工合同，確定監(jiān)理企業(yè)并簽訂監(jiān)理合同。三月份工程正式開工建設(shè)。（3）報(bào)建工作工程部應(yīng)適時(shí)做到工程報(bào)建報(bào)批，跟進(jìn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。一月份完成方案圖的設(shè)計(jì)，二月份完成擴(kuò)初圖的設(shè)計(jì)。在承辦過(guò)程中，工程部應(yīng)善于協(xié)調(diào)與相關(guān)部門的關(guān)系，不得因報(bào)建拖延而影響工程如期開工。2．全面啟動(dòng)細(xì)化項(xiàng)目招商工作招商工作是建成后運(yùn)營(yíng)的重要基礎(chǔ)。該工作開展得順利與否，也直接影響企業(yè)的樓盤銷售。因此，在新的一年必須實(shí)現(xiàn)招商戶。（二）加快項(xiàng)目、項(xiàng)目的施工速度協(xié)調(diào)與施工單位的關(guān)系，加快項(xiàng)目、項(xiàng)目的施工速度，確保項(xiàng)目的一期工程、項(xiàng)目的二期工程在 4 月底前完成竣工驗(yàn)收。（三）完成項(xiàng)目、項(xiàng)目的銷售工作項(xiàng)目、項(xiàng)目已全部竣工完成，為了迅速實(shí)現(xiàn)資金回流，結(jié)合項(xiàng)目所處地段及同類項(xiàng)目的價(jià)格，可以考慮采取適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠措施，提高成交量。今年的目標(biāo)銷售額為萬(wàn)元，銷售率達(dá)到％。（四）參加土地招標(biāo)項(xiàng)目前期部要根據(jù)公司的實(shí)際情況，積極參與土地的招投標(biāo)工作，確保企業(yè)土地儲(chǔ)備達(dá)到畝以上。（2）項(xiàng)目投資分析方案項(xiàng)目投資分析方案I. 項(xiàng)目資金投入量分析A. 項(xiàng)目預(yù)期工程投入測(cè)算根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)狀，結(jié)合其他類似物業(yè)相應(yīng)工程量的投資開發(fā)進(jìn)度，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目資金投入如表 31所示。表 31 預(yù)期工程資金投入測(cè)算表47 / 210時(shí)間 工程內(nèi)容 預(yù)計(jì)投入資金年月日～年月日項(xiàng)目取得；外立面、樣板層、環(huán)境綠化方案、設(shè)備招標(biāo)確定萬(wàn)元年月日～年月日門前廣場(chǎng)施工、綠化施工及驗(yàn)收，外立面施工開始，重點(diǎn)廣告媒體預(yù)定，開始接受預(yù)定認(rèn)購(gòu)萬(wàn)元年月日～年月日外立面開始施工，結(jié)束內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，正式開盤準(zhǔn)備工作完成，媒體投放和新聞炒作開始，為銷售進(jìn)行預(yù)熱萬(wàn)元年月日～年月日設(shè)備采購(gòu)、安裝工程施工、外立面竣工，強(qiáng)勢(shì)宣傳推廣，公關(guān)活動(dòng)促銷萬(wàn)元年月日～年月日竣工驗(yàn)收、交付使用 萬(wàn)元合計(jì) 萬(wàn)元B. 項(xiàng)目預(yù)期投入月度分解計(jì)劃上述工程項(xiàng)目用款月度計(jì)劃分解如表 32 所示。表 32 項(xiàng)目月度投資計(jì)劃 單位：萬(wàn)元日期 年月年月 年月 年月 年月 年月投資 累計(jì) II、項(xiàng)目銷售分析與預(yù)測(cè)A. 項(xiàng)目定價(jià)根據(jù)對(duì)與我企業(yè)項(xiàng)目相近的項(xiàng)目、項(xiàng)目等項(xiàng)目的調(diào)研及其市場(chǎng)反映，可以將我企業(yè)的項(xiàng)目定價(jià)在元/平米～元/平米之間（保守估計(jì)，不計(jì)地下停車場(chǎng)出租收入）。B. 項(xiàng)目銷售資金回籠預(yù)期48 / 210根據(jù)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，預(yù)計(jì)項(xiàng)目在 12 個(gè)月的銷售周期內(nèi)（即年月初至年月底），按分階段銷售均價(jià)基本上可完成約 80%的總銷售量。預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷售條件及銷售回款如表 33 所示。表 33 項(xiàng)目銷售額月度回款表時(shí)間 均價(jià) 總價(jià)值 銷售率 回款額 累計(jì)回款額年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % III、項(xiàng)目投資平衡分析綜合上述分析測(cè)算結(jié)果，工程預(yù)期投資運(yùn)用（現(xiàn)金流出/流入）平衡表如表 34 所示。表 34 項(xiàng)目投資流量平衡表 單位：萬(wàn)元日期年月年月年月年月年月年