【正文】 在國家政治、經濟形勢穩(wěn)定情況下，其價格呈不斷上升的趨勢，即房地產具有保值和增值的性質。房地產的這種性質主要是由于城市土地的性質決定的。土地有限性，不可再生性，使城市土地處于稀缺狀態(tài)。由于人們對土地需求的日益增加使房地產產品價格呈上升趨勢。3．我國住宅產業(yè)的發(fā)展前景房地產業(yè)一直以來做龍頭產業(yè)受到舉世矚目的關注。住宅建設是房地產業(yè)的主流。而且住宅產業(yè)的發(fā)展將對推動國民經濟的增長起到愈來愈明顯的作用：l 城市化水平穩(wěn)步提高對住宅形成巨大需求。l 流動人口增長對住宅形成巨大需求。l 居民消費結構變化形成對住宅的需求。我國城鎮(zhèn)居民已進入了溫飽型向小康型消費的轉變，對居住條件的改善非常迫切。l 舊城改造的速度加快，安置居民住宅大量需求。l 深化改革與市場發(fā)展刺激了對住宅的需求。A．政府行為：擴大內需，深化住房改革制度；B．取消福利分房，實行住房分配貨幣化；C．開放二手市場，以存量房流動帶動住房消費；D．下調存貸利率，吸引大量投資性及消費住房的積極性；E．下調稅費；出臺相關政策、法規(guī)，刺激住房消費。n 房地產開發(fā)經營的程序1．經營的主要階段1) 建設工程項目設立和企業(yè)組建2) 房地產建設工程項目規(guī)劃與審批3) 土地使用權的取得4) 征地與拆遷5) 工程建設與管理6) 房地產的租售管理7) 房地產的物業(yè)管理2．房地產開發(fā)經營企業(yè)的類型共分四大類：1． 開發(fā)經營管理企業(yè)這類企業(yè)是通過市場調查，可行性研究以及其他前期工作和項目工程建設，在一個特定的地點和預期的時間內，把資本轉換成房地產商品，然后通過銷售回收投資取得利潤。2． 中介組織企業(yè)什么是中介：就是在房地產投資建設、交易、消費、物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)或階段中，為當事人提供中間服務的經營活動。房地產中介組織運作，一般都是由當事人提出委托，中介機構受理委托并提供特定的服務，最后由委托人依約支付報酬。所以，房地產中介是一種有償的服務性的經營活動。3． 物業(yè)管理企業(yè)什么是物業(yè)管理：就是適應市場經濟規(guī)律要求的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經營型的房地產管理模式。房地產商品的價值不僅直接取決于建造過程中的設計，原材料，設備和裝修的成本費用，還受到使用，維修，地理位置和環(huán)境等的影響。物業(yè)公司的管理不僅能延長房地產商品的自然壽命，提高使用的經濟壽命和保值增值，而且能給使用者提供各種服務，滿足房地產所有人和使用人的需要。因此，隨著房地產商品化的發(fā)展，物業(yè)公司和物業(yè)管理也得到了迅速的發(fā)展。尤其是近兩年，隨著國民的整體素質的提高，人們對物業(yè)公司的管理水平要求也在逐步提高，人們已經開始認識到物業(yè)公司的重要性。4． 地產金融企業(yè)由于房地產投資大，周期長，需要銀行等金融機構資金的支持；房地產又是一種增值和保值的物品，銀行等金融機構也愿意把資本投向房地產。房地產和金融關系十分密切。房地產與銀行等金融機構有良好的合作關系是房地產投資者有巨大經濟和經營實力的重要標志。我們把各種金融機構中專門從事房地產信貸的機構，以及住宅銀行，叫做房地產金融企業(yè)。（二）基礎知識n 名詞解釋（一）與土地有關的概念三通一平：通常指施工現(xiàn)場達到路通、水通、電通和場地平整。“三通”是把開發(fā)區(qū)紅線以外的道路，給水排水管道、供電線引入施工現(xiàn)場，“一平”是把施工現(xiàn)場的土地進行平整。七通一平：大的開發(fā)區(qū)或重要的開發(fā)項目施工準備工作的要求?！捌咄ā卑ǖ缆吠?、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、煤氣通、熱力通?！耙黄健笔峭恋仄秸?。國有土地使用權證：指經土地使用者申請，由城市各級人民政府頒發(fā)的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途，土地使用面積、使用年限和四至范圍。（二）與住宅有關的概念公寓式住宅：公寓式住宅是相當于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多數是高層大樓，標準較高，每層內有若干單獨使用的套房，包括臥室，起居室，客廳，浴室，廁所，廚房，陽臺等等，還有一部分附設于旅館酒店之內，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用?；▓@式住宅：也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅，一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也有較高的標準，一般為高收入者購買。商住住房：商住住房是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網絡功能的發(fā)達，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。商住住宅適合小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網絡進行社會活動的人群。經濟適用房：是指具有社會保障性質的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對市場價格而言，比較低，能夠適應中低收入家庭的承受力，適用性指在住房設計及其建筑標準上強調住房的使用效果，而不是減低建筑標準。這類住宅因減免了市政配套等費用，其中包括免去土地出讓金，削減了市政配套等費用的50%，并且優(yōu)先享受銀行信貸，其成本低于普通商品房，并且規(guī)定了較低的固定利潤率（3%），故又稱經濟實用房。安居房：指實施國家“安居工程”而建設的住房（屬于經濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對4平米以下的特困戶提供的銷售價格低于成本，由政府補貼的非盈利性住房。集資房：集資房是改變住房建設由國家和單位包攬的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。多層住宅：指四至六層樓房住宅稱為多層住宅小高層住宅：指七至十層的樓房住宅稱為小高層住宅高層住宅：指十層以上的樓房住宅稱為高層住宅會所：以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務對象的綜合性康體娛樂服務設施。躍層：躍層是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下兩個樓層，上下層不通過公共樓梯而采用戶內獨有的內部樓梯聯(lián)系上下層：一般首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補，通風好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾小。復式：復式是受躍層式住宅的啟發(fā)而創(chuàng)造設計的一種經濟型住宅。在建造上仍每戶占有上下兩層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（，）上層供休息、和儲藏用其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的利用率。錯層：戶內樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。但沒有完全分成層。（適合大面積住宅，小戶型會顯得局促。（三）與規(guī)劃有關的概念進 深：一間房屋從前墻皮到后墻皮之間的實際長度，進深大的住宅可以有效節(jié)約用地，但為保證住宅有良好的自然采光和通風條件，不宜過大。（開間一般限定在5米左右）開 間：住宅的寬度，指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。層 高：房屋一層的高度。對樓房建筑來講，指下層地板面至樓板面的距離，層高減去樓板層的厚度為房間的凈高。戶 型：根據家庭人口組成情況和國家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室的數量和大小。戶 室 比：各種戶型在總戶數中所占的比例稱為“戶室比”戶室比 = 某種戶型套數/（1幢、住宅群）住宅總套數 * 100%建筑系數：“建筑占地系數”的簡稱。指一定建筑用地范圍內所有建筑物占地面積與用地總面積之比以百分率計。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。合理的建筑系數應在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。（四）與產權有關的概念房屋產權： 泛指所有者對財產的占有、使用、收益和處分，并排除他人干涉的權能，是物權的一種。房屋產權指房產所有者，按國家法律規(guī)定所享有的權利。房屋權屬登記：指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產權歸屬關系的行為。房屋產權登記應遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。房地產權登記：房屋所有權登記，通常稱為“產權登記”（包括房屋所有權登記和房屋他項權利登記）城鎮(zhèn)房屋所有權登記是人民政府為了健全法制，加強城鎮(zhèn)房屋的管理，依法確認房屋所有權的法定手續(xù)。在規(guī)定登記范圍內的房屋不論屬誰所有，都必須按照所有權登記辦法的規(guī)定，向房屋所在地房管機關申請所有權登記，經審查確認產權后，由房管機關發(fā)給房屋所有權證。房屋所有權登記是房屋產權管理的主要行政手段，只有通過房屋所有權登記，才能對各類房屋產權實施有效的管理。共有產權： 指一家房地產有兩個或兩個以上的權利主體，即共有人。在實踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額大小，對共有房地產享有一定的利益，并承擔相應的義務；后者是指兩個以上權利人對全部共有的房地產享有同等的權利，并承擔同等的義務。房屋抵押： 產權所有人以房契作為抵押，取得借款，按期付息。房屋產權仍由產權所有者自行管理，債權人只能按期取息，而無使用管理房屋的權利，待借款還清，產權人收回房契，抵押即告終結。過 戶： 即更換房屋承租人姓名。（五）與面積有關的概念建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計算，包括使用、輔助面積和結構面積。商品房銷售面積 = 套內建筑面積 + 分攤的公用面積。套內建筑面積 = 套內使用面積 + 套內墻體面積 + 陽臺建筑面積公攤面積：、過道，電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備房等為整座樓服務的公共用房和管理用房的建筑面積%使用面積：建筑物各層平面中直接為生產生活使用的凈面積的總和。使用面積大于等于地毯面積。使用面積系數：用百分率表示。等于總套內使用面積之和除于總建筑面積輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道所占凈面積的總和。結構面積：建筑物各層中，外墻、內墻、垃圾道、通風道、煙囪（均為投影面積）等所占面積的總和。使 用 率：使用面積與建筑面積之比，用百分數表示。板樓80%、塔樓75%、寫字樓70%商場65%使用率與人流量密切相關，人流量大的地方，使用率低。實 用 率：是套內建筑面積和住宅面積之比。 商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積 套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺面積套內墻體面積 = 公用墻為水平投影面積一半計入、非公用墻為水平投影面積計入套內使用面積為室內各居室面積、壁櫥等，以及不包含在結構面積中的煙囪、通風道、管道井。分攤的公用建筑面積 = 套內建筑面積 * 公用建筑面積分攤系數公用建筑面積分攤系數 = 公用建筑面積 / 套內建筑面積總和公用建筑面積 = 整棟樓的建筑面積 套內建筑面積 不應分攤的建筑面積容 積 率：總建筑面積與所用建筑用地面積之比。(總占地面積之比)建筑覆蓋率：又稱建筑密度，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。n 綠 化 率：是指規(guī)劃建設用地范圍內的綠地面積與規(guī)劃建設用地的用地面積之比。而綠地率是指規(guī)劃建設用地范圍內的綠蔭面積（包括綠地面積）與規(guī)劃用地面積之比。北京房價直逼東京目前北京的房價已經接近東京，紐約等世界的大都市，可以說北京的房屋價格已經走向世界，椐有些開發(fā)商反映，目前北京二環(huán)路以內，平均居民拆遷安置費高達40萬左右，這個費用要占到開發(fā)成本的60%以上，是耗資最大的部分。n 商品房價格地區(qū)差異大對于房地產物業(yè)來說，地理位置是十分重要的，單以平均房價很難看出實際房價的真實水平，我們都知道從價格上來說，東邊、北邊價位最高，其次是西邊、南邊，這主要原因是關系到大的氣候，也就是說總體的配套，無論是生活環(huán)境、娛樂設施、人文素質，目前來說東邊、北邊都要比西邊、南邊強太多。n 客戶投資理念分析我們說房地產投資有一條金科玉律：第一是位置，第二是位置，第三還是位置，我們大家都知道由于近兩年來商品房市場所需求的單位集團購買消退，（應該是從2000年中旬就取消了）市場需求一度大幅下跌，但是同時，新增的項目卻是有增無減，也就是說供大于求。但是由于受區(qū)域的影響，某些商品房前景依然被看好，因此位置的選擇就尤其重要。n 客戶選擇物業(yè)的標準分析隨著商品房市場的日漸完善，客戶的要求不斷提高，單純考慮位置的好壞已不能成為選房的唯一條件，下面我給大家歸述幾類： 地區(qū)要上風上水這指的并不是迷信，說白了還是位置，北京上風上水的方向是西北方向，不過也不確實有寫客戶比較迷信，找風水大師確實自己住哪個朝向比較適宜，甚至樓層數。 交通便捷常用的交通工具包括：步行、自行車、公交車、小汽車，這主要就是指從你的住所到工作地點或常去的地點或市中心，不超過可接受的時間并且有保障。如一家好幾口人，都有此要求時，盡可能都的照顧到，所謂少數服從多數，甚至他們會考慮將來有可能的變化，如工作調動，孩子升學、轉學等。 地區(qū)文化水平這主要是針對知識分子，或高干子弟而言，比如說工作生活在中關村一帶的客戶群，就不會在南城選擇住房。 周邊配套設施齊全包括娛樂設施（歌舞廳、健身場所等）衛(wèi)生條件（醫(yī)院、診所等），便利條件（商場、便利店等） 自然景觀包括綠地、公園，環(huán)境宜人，空氣清新 安全條件指地區(qū)社會風氣（如浙江村）治安狀況需良好。n 客戶選房的心理分析1. 看樓層一般客戶選房先看的是樓層（塔樓或板樓）樓的層次越高，采光就越好，同時高層能避開低層樓內外的噪音（指不臨主路的情況下），粉塵污染等?？諝赓|量也較低層好，但也不是絕對的，比如高層會給老年人帶來不便，低層可增加老人、孩子的戶外活動。因此，這也要視其家庭成員情況而定。又比如：首層采光較差，污水容易溢出，地面較潮濕，安全性差，但同時接地會老人喜歡，出入方便。高層（頂層）可能會有質量問題，供水不足，頂層漏水，隔熱不好等。因此，我們在向客戶介紹時，要格外注意，避重就輕。2. 戶型現(xiàn)在比較流行的戶型是三大一小一多，就是大廳。大廚，大衛(wèi)，小臥，多櫥柜所以一定要突出自身項目的戶型特點卻同客戶介紹。3. 朝向朝向好一般是人們的傳統(tǒng)理念，我們都知道朝向以