【導(dǎo)讀】初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)審核工程流程圖?????????附件三財(cái)務(wù)、物業(yè)及行政管理成本控制流程圖集?????????六、人員招聘實(shí)施流程圖???????目標(biāo)成本控制必須以預(yù)算目標(biāo)為限額，保障公司年度或項(xiàng)目盈利目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。部門、各環(huán)節(jié)，具體到事、責(zé)任到人，實(shí)現(xiàn)全員、全過(guò)程、全方位的成本管理。高效、公司利益最大化的原則。劃性和預(yù)控性，做到事前控制。司各項(xiàng)成本實(shí)施有效管理、監(jiān)督及預(yù)警。作，制定成本管理思路和原則，審定制度和流程，審定項(xiàng)目定位方案和成本目標(biāo)，負(fù)責(zé)成本管理中重大事項(xiàng)決策。情況下，其職能則由經(jīng)管會(huì)代替。

　　

【正文】 四、財(cái)稅成本控制及流程 財(cái)務(wù)部根據(jù)年度經(jīng)營(yíng)預(yù)算編制資金預(yù)算，靈活運(yùn)用籌資方式，拓寬融資渠道，保證資金及時(shí)供應(yīng)，降低籌資成本，降低資金利息；運(yùn)用理財(cái)工具，盤活閑置資金，創(chuàng)造理財(cái)收入。 1． 1 建立多種融資渠道，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低籌資費(fèi)用、利息費(fèi)用； 1． 2 建立融資資料庫(kù)，進(jìn)行對(duì)比分析，提供多種融資方案，選擇最優(yōu)的融資方案報(bào)公司經(jīng)管會(huì)審批； 1． 3 財(cái)務(wù)部跟蹤項(xiàng)目銷售進(jìn)度，協(xié)助營(yíng)銷部門溝通、解決按揭過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，加快回款速度，提高資金周轉(zhuǎn)率； 1． 4 建立應(yīng)收帳款的管理系統(tǒng)，催收應(yīng)收帳款，加快應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率； 1． 5 充分利用理財(cái)工具，盤活閑置資金；財(cái)務(wù)部在滿足公司資金需求的前提下，提供多種理財(cái)方案，報(bào)經(jīng)管會(huì)審批后實(shí)施。 2．財(cái)務(wù)部設(shè)立專人負(fù)責(zé)公司的稅收籌劃工作，收集、研究相關(guān)稅收法規(guī)政策，與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)建立良好稅企關(guān)系，在政策的理解上與稅務(wù)主管機(jī)關(guān)取得高度一致，結(jié)合公司項(xiàng)目建設(shè)的業(yè)務(wù)流程，查找影響稅負(fù)的關(guān)鍵點(diǎn)，指導(dǎo)業(yè)務(wù)流程中的涉稅工作。 2． 1 取得土地階段 所涉及稅種：取得土地方式主要有參與土地的招、拍、掛，以及投資方評(píng)估投入。該階段主要涉及的稅種：契稅、土地使用稅、印花稅（土地使用權(quán)出讓 、轉(zhuǎn)讓合同印花稅、權(quán)利及許可證印花稅）。 取得土地階段操作過(guò)程涉稅關(guān)鍵點(diǎn)： 2． 1． 1投資方投資入股的土地應(yīng)具有該地評(píng)估報(bào)告、土地出資的驗(yàn)資報(bào)告。按稅法規(guī)定，該報(bào)告是土地評(píng)估作價(jià)記入開發(fā)成本的要件。 2． 2． 2 地上建筑物的處理，稅法規(guī)定地上建筑物需要拆遷的，補(bǔ)償費(fèi)可入開發(fā)成本。 2． 2． 3 土地出讓合同中應(yīng)約定有拆遷時(shí)間的或交付時(shí)間，并嚴(yán)格遵守國(guó)家有關(guān)開發(fā)時(shí)限內(nèi)規(guī)定，稅法規(guī)定土地出讓合同的受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納土地使用稅。 2． 2． 4 稅法規(guī)定交納土地使用稅確認(rèn)土地面積的原則是：以土 地使用證上記載的面積為依據(jù)，若沒有土地使用證則按合同中確定的面積，最終按土地使用證上的面積多退少補(bǔ)。 2． 2 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、辦理預(yù)售階段 規(guī)劃、設(shè)計(jì)涉及的稅種：簽訂合同或協(xié)議即涉及到印花稅，同時(shí)，規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段一些配套設(shè)施的成本會(huì)影響到土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅等。在該階段主要是政府部門的規(guī)費(fèi)。 合同印花稅是按合同種類確定稅率的主要有勘察、設(shè)計(jì)合同按收取費(fèi)用的萬(wàn)分之五，測(cè)繪、測(cè)量按合同金額萬(wàn)分之五，咨詢、服務(wù)合同按合同金額萬(wàn)分之三繳納。規(guī)劃、設(shè)計(jì)、辦理預(yù)售階段涉稅關(guān)鍵點(diǎn)： 2． 2． 1 項(xiàng)目的公共配套設(shè)施的規(guī)劃與報(bào) 建。清算土地增值稅準(zhǔn)予扣除的成本、費(fèi)用：地下室、人防工程、會(huì)所、幼兒園、停車場(chǎng)、醫(yī)院、物業(yè)管理所、變電室、居委會(huì)等，做為小區(qū)的配套設(shè)施的，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，其成本、費(fèi)用可扣除；無(wú)償給政府、公用事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。上述設(shè)施建成后若有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并扣除相應(yīng)成本、費(fèi)用。 2． 2． 2 人防工程、停車場(chǎng)、車庫(kù)：按照國(guó)家防空法規(guī)定小區(qū)規(guī)劃中應(yīng)建立人防工程、取得人防工程批文，如規(guī)劃中沒有一定要要取得政府相關(guān)證明。人防工程所有權(quán)不屬開發(fā)商，不可售，日常管理由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，可作為臨時(shí)停車場(chǎng)使用。 對(duì)停車 場(chǎng)場(chǎng)的規(guī)劃主要分三類：地下室（非人防工程）、車庫(kù)、地面停車場(chǎng)，前兩類可取得預(yù)售證，進(jìn)行銷售，第三類不銷售，可采取收取物業(yè)管理費(fèi)的形式。在項(xiàng)目規(guī)劃、報(bào)建、預(yù)售時(shí)應(yīng)分開、分類辦理預(yù)售證。 2． 2． 3 售樓處、會(huì)所：會(huì)所的產(chǎn)權(quán)是歸屬于業(yè)主所有，其費(fèi)用可入開發(fā)成本，但開發(fā)商可以作為臨時(shí)售樓處使用。會(huì)所在規(guī)劃報(bào)建以及在簽訂建筑、裝潢、裝修合同時(shí)應(yīng)統(tǒng)一使用“會(huì)所”的名稱。 2． 2． 4 幼兒園等：規(guī)劃報(bào)建應(yīng)明確是否為公共配套設(shè)施，若屬于公共設(shè)施則不能辦理預(yù)售，也不能出租，如出租則并入銷售收入?yún)⑴c土地增值稅清算?？墒杖」芾?費(fèi)。 2． 2． 5 征稅部門會(huì)核查報(bào)建（可建面積）與建設(shè)工程規(guī)劃許可證的在積、規(guī)劃驗(yàn)收的面積，如有差異，則會(huì)進(jìn)一步核查是否為開發(fā)商自用或轉(zhuǎn)做他用，將就其自用或他人用部分補(bǔ)交營(yíng)業(yè)稅。預(yù)售面積與規(guī)劃驗(yàn)收中的面積的差異，影響到開發(fā)成本在已售與未售面積比例分配問(wèn)題。 2． 2． 6 一般情況征稅部門核查地下建筑面積是：人防面積 +銷售許可證中的可售地下車庫(kù)面積 =建設(shè)工程規(guī)劃許可證中的地下建筑面積，有差異時(shí)征稅部門會(huì)關(guān)注開發(fā)商有自用或他用的可能。 2． 3 建造階段 所涉及的稅種：生產(chǎn)建設(shè)階段主要有建筑安裝工程合同的印花稅， 按承包金額的稅率為萬(wàn)分之三繳納，申報(bào)時(shí)間為合同簽訂起 10 日內(nèi)。這期間會(huì)涉及到土地增值稅的扣除成本問(wèn)題。建造階段涉稅關(guān)鍵點(diǎn)； 2． 3． 1 小區(qū)建設(shè)中已建未售房屋的物業(yè)管理費(fèi)、水、電費(fèi)以及售樓處的水電費(fèi)等，按照稅法規(guī)定只能在銷售費(fèi)用科目中。 2. 3 . 2 樣板房 ,可售的樣板房其裝修費(fèi)用可以計(jì)入開發(fā)成本。 2． 3． 3 未付的施工方的質(zhì)量保證金，建筑方一定要開具發(fā)票，否則不能做為成本扣除。 2． 3． 4 開發(fā)過(guò)程中從籌資借款利息，應(yīng)由對(duì)方開出利息單，以便土地增值稅清算可據(jù)實(shí)扣除。 2． 3． 5 承建商開具建安發(fā)票應(yīng) 在項(xiàng)目所在的主管稅局開具發(fā)票。 2． 3． 6 開具發(fā)票時(shí)應(yīng)依據(jù)合同內(nèi)容，不允許代開票。 2． 4 銷售階段 銷售階段所涉及稅種主要為營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。 銷售階段涉稅關(guān)鍵點(diǎn)： 2． 4． 1 銷售合同、協(xié)議中不要出現(xiàn)贈(zèng)送面積情況，稅法規(guī)定贈(zèng)送面積要計(jì)算收入，補(bǔ)交營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等。 2． 4． 2 帶裝修的房子（銷售收入應(yīng)包括裝修款）不能單獨(dú)開具發(fā)票。 2． 4． 3 物業(yè)公司管理未出售的房產(chǎn)或公共設(shè)施，不能以出租方式運(yùn)作。 具體流程： 3． 1 籌資方案、理財(cái)方案審批控制流程圖，請(qǐng)參看附件三 CWGLLC01 3． 2 開發(fā)貸款合同會(huì)簽及提取貸款流程圖，請(qǐng)參看附件三 CWGLLC02 3． 3 稅款支付控制流程圖，請(qǐng)參看附件三 CWGLLC03 五、管理成本世紀(jì)控制及流程 管理成本以年度預(yù)算為目標(biāo)，實(shí)施過(guò)程管控，它主要包含：人力資本管理、執(zhí)行非工程（項(xiàng)目）合同管理、執(zhí)行培訓(xùn)管理、執(zhí)行零星日常用品的采購(gòu)及發(fā)放管理、執(zhí)行固定資產(chǎn)及低值易耗品的管理、其為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的其他費(fèi)用 等 管理成本控制流程說(shuō)明（以下描述為管理成本的可控流程）： 2． 1．執(zhí)行人力資本管理： 2． 1． 1 人員招聘： （ 1）增崗增員：各部門領(lǐng)導(dǎo)提交增崗增員申請(qǐng)表經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審批后，綜合部根據(jù)公司人力資源發(fā)展規(guī)劃以及人力資源分管領(lǐng)導(dǎo)審核，有效平衡人力成本與招聘費(fèi)用后，提交行政與人力資源分管領(lǐng)導(dǎo)審核，最終提交經(jīng)管會(huì)或公司總經(jīng)理審批，方可展開招聘工作； （ 2）人員試用：用人部門領(lǐng)導(dǎo)或分管領(lǐng)導(dǎo)綜合面試及考察結(jié)果，提交員工試用申請(qǐng)表給行政與人力資源部，綜合部將根據(jù)擬試用人員的面試情況進(jìn)行審核，提交行政與人力資 源分管領(lǐng)導(dǎo)審核，最終提交經(jīng)管會(huì)或公司總經(jīng)理審批，開始新員工入職手續(xù)辦理。 具體流程圖請(qǐng)參看附件三 GLGLLC01. (3)人員定薪、調(diào)薪：行政與人力資源部根據(jù)招聘決定或公司人員調(diào)動(dòng)決議，提出定薪、調(diào)薪建議，提交用人部門領(lǐng)導(dǎo)及分管領(lǐng)導(dǎo)審批后，行政與人力資源部對(duì)用人部門意見進(jìn)行平衡復(fù)核后，提交行政與人力資源領(lǐng)導(dǎo)審核，最終提交經(jīng)管會(huì)或公司總經(jīng)理審批。 具體流程圖請(qǐng)參看附件三 GLGLLC02 2． 2 執(zhí)行非工程項(xiàng)目合同及付款管理：包括體檢、團(tuán)體意外險(xiǎn)、非營(yíng)銷廣告宣傳、集體外部培訓(xùn)、聘請(qǐng)外部中介機(jī)構(gòu)以及 其他得行政辦公合同等；綜合部根據(jù)年度工作計(jì)劃預(yù)算以及日常行政辦公需要，填寫合同會(huì)簽單經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)審核后，附上相關(guān)的輔助材料或先行審批材料，一并提交財(cái)務(wù)部或財(cái)務(wù)主管領(lǐng)導(dǎo)審批后，提交行政與人力資源分管領(lǐng)導(dǎo)審核，最終提交經(jīng)管會(huì)或公司總理審批，方可執(zhí)行協(xié)議或者付款。 具體流程圖請(qǐng)參看附件三 GLGLLC03。 2． 3 執(zhí)行培訓(xùn)管理（僅指各部門的專業(yè)培訓(xùn)，公司統(tǒng)一培訓(xùn)見《非工程、項(xiàng)目合同管理流程》）在年度預(yù)算工作計(jì)劃的基上，各部門根據(jù)部門培訓(xùn)需要，填寫培訓(xùn)申請(qǐng)表經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)、分管領(lǐng)導(dǎo)審批后，附上培訓(xùn)課程資訊，一并提交 綜合部審核，行政與人力資源根據(jù)公司培訓(xùn)計(jì)劃預(yù)算對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行復(fù)核后，提交行政與人力資源分管領(lǐng)導(dǎo)或公司總經(jīng)理審批。 具體流程圖請(qǐng)參看附件三 GLGLLC04。 執(zhí)行零星日常用品的采購(gòu)及發(fā)放管理： 2． 4． 1 綜合部根據(jù)其他部門的領(lǐng)用申請(qǐng)、請(qǐng)購(gòu)計(jì)劃（口頭及書面）及庫(kù)存情況，及時(shí)保質(zhì)保量地采購(gòu)辦公用品和日常用品，采購(gòu)物品采取定價(jià)定點(diǎn)，保證質(zhì)優(yōu)價(jià)廉。 2． 4． 2 及時(shí)作好物品出入庫(kù)登記，每月盤存，帳物相符。對(duì)各領(lǐng)用部門進(jìn)行監(jiān)督檢查，控制使用，避免浪費(fèi)。 具體流程圖請(qǐng)參看附件三 GLGLLC05。 2． 5 執(zhí)行固定資產(chǎn)及低值易耗品和管理： 2． 5． 1 固定資產(chǎn)及低值易耗品（包括筆記本電腦、計(jì)算機(jī)軟件）的購(gòu)買必須履行審批手續(xù)，申請(qǐng)人提交書面申請(qǐng)必須經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)及分管領(lǐng)導(dǎo)審批后，提交綜合部審核，綜合部根據(jù)公司年初預(yù)算情況對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行復(fù)核，提出內(nèi)部調(diào)配意見或購(gòu)買意見后，提交行政區(qū)與人力資源分管領(lǐng)導(dǎo)或公司總經(jīng)理審批； 2． 5． 2綜合部負(fù)責(zé)對(duì)公司所有的固定資產(chǎn)以及低值易耗品，建立臺(tái)帳清單，每年年中、年終組織財(cái)務(wù)部對(duì)各部門進(jìn)行全面盤點(diǎn)，核對(duì)帳物。 2． 5． 3 對(duì)需要報(bào)廢的資產(chǎn)按照相關(guān)程序申請(qǐng)報(bào)廢，及時(shí)跟進(jìn)各部門資產(chǎn)調(diào)動(dòng)、 出入庫(kù)單據(jù)的核對(duì)，做到帳物相符，保證公司資產(chǎn)規(guī)范化管理，有效控制支出。 具體流程圖請(qǐng)參看附件三 GLGLLC06 2． 6 執(zhí)行日常管理費(fèi)用支出：由綜合部自行完成，事畢進(jìn)行報(bào)銷，流程簡(jiǎn)化。 2． 6． 1 執(zhí)行各辦公室基礎(chǔ)設(shè)備、設(shè)施維修管理 （ 1）綜合部負(fù)責(zé)根據(jù)維修要求安排電工或外請(qǐng)技術(shù)人員維修、對(duì)維修全過(guò)程進(jìn)行控制并登記； （ 2）電工負(fù)責(zé)對(duì)日常維修的材料進(jìn)行申購(gòu)及采購(gòu)，保證質(zhì)量； （ 3）綜合部對(duì)維修進(jìn)行監(jiān)督、確認(rèn)。 具體流程圖請(qǐng)參看附件三 GLGLLC07。 2． 6． 2 執(zhí)行各種費(fèi)用的支付： 綜 合部負(fù)責(zé)按時(shí)申請(qǐng)、交納公司各項(xiàng)費(fèi)用，如：社會(huì)福利費(fèi)用（兩險(xiǎn)一金）、辦公室租金、水電費(fèi)、車輛養(yǎng)路費(fèi)、工商管理費(fèi)等等。并將所要交納的各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行審核記錄，對(duì)各項(xiàng)資金審批單歸類管理。做到資金審批的及時(shí)、準(zhǔn)確，以確保各職能部門工作的正常開展。 具體流程圖請(qǐng)參看附件三 GLGLLC08。 2． 2． 3 執(zhí)行后勤服務(wù)保障： （ 1）綜合部將后勤服務(wù)保障列入日常工作中，注重加強(qiáng)食堂、宿舍、車輛管理，為員工提供良好的生活、住宿環(huán)境，在符合經(jīng)費(fèi)開支規(guī)定的情況下使大家基本滿意。 （ 2）設(shè)立專人經(jīng)常檢查食堂收支情況，收集員工 建議，提高保障質(zhì)量；車輛管理中，制定公車使用規(guī)定，按月通報(bào)用車情況并分?jǐn)偢饔密嚥块T費(fèi)用，并經(jīng)常提醒駕駛員遵章守紀(jì)，保證車輛處于較為良好的性能狀態(tài)，減少維修成本，保證安全。 具體流程圖請(qǐng)參看附件三 GLGLLC09。 附件一 工程成本管理辦法 一、投資控制管理辦法（ GCGLBF001） 本辦法規(guī)定的投資控制是指項(xiàng)目的投資估算、設(shè)計(jì) 概算、施工圖預(yù)算、工程結(jié)算和竣工決算等各階段的造價(jià)控制。 投資控制的核心是合理確定和有效控制工程造價(jià)，實(shí)行以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)的建設(shè)全過(guò)程造價(jià)控制，目標(biāo)是在建設(shè)各階段將工程造價(jià)控制在批復(fù)的估算內(nèi)。 建設(shè)項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)階段，策劃設(shè)計(jì)部、工程部 /項(xiàng)目部是投資控制的負(fù)責(zé)人；建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段，工程部 /項(xiàng)目部、成本管理部、財(cái)務(wù)部是投資控制的責(zé)任人并向項(xiàng)目管理領(lǐng)導(dǎo)小組和經(jīng)管會(huì)負(fù)責(zé)，項(xiàng)目造價(jià)工程師是工程造價(jià)的責(zé)任人，各技術(shù)專業(yè)分管的專業(yè)工程師是各分項(xiàng)或單位工程的工程造價(jià)責(zé)任人。 設(shè)計(jì) 各階段均需進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，方案或初步設(shè)計(jì)以公司批準(zhǔn)的可，行性研究報(bào)告中的投資估算作為限額設(shè)計(jì)的依據(jù)，施工圖設(shè)計(jì)以批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)概算作為限額設(shè)計(jì)的依據(jù)。 投資估算（應(yīng)包括項(xiàng)目建設(shè)及營(yíng)銷所需的一切費(fèi)用）由成本管理部或委托造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)編制，并報(bào)經(jīng)公司經(jīng)管會(huì)批準(zhǔn)。 設(shè)計(jì)概算由成本管理部根據(jù)建筑方案或初步設(shè)計(jì)文件負(fù)責(zé)編制，隨初步設(shè)計(jì)成果一起提交。設(shè)計(jì)概算應(yīng)包括項(xiàng)目建設(shè)所需的