【正文】 46 2）各系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)是否符合公司要求（售樓書承諾標(biāo)準(zhǔn)）。 3）建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、暖通、強(qiáng)弱電、煤氣與裝修等各專業(yè)圖紙?jiān)谄矫婧涂臻g上是否相互矛盾、管線走向是否合理、管理布置是否互相矛盾、管理布置與地上建筑物、地下建筑物、周圍環(huán)境有無沖突。 43 4 設(shè)計(jì)依據(jù) 由甲方提供或政 府政策文件。 設(shè)計(jì)單位在修改后經(jīng)總工程師認(rèn)可后，報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審批。 流線設(shè)計(jì) 1）建筑單體入口與道路關(guān)系的合理性； 2）電梯廳與樓梯間位置的合理性； 3）人流、車流組織的是否順暢，是否相互干擾。 評(píng)審會(huì)一般由總工程師負(fù)責(zé)主持，并指定專業(yè)人員進(jìn)行記錄，總經(jīng)理辦公會(huì)成員至少三分之二以上人員參加，以及工程技術(shù)部相關(guān)人員、工程造價(jià)部相關(guān)人員及邀請(qǐng)的有關(guān)專家。（此時(shí)投標(biāo)單位應(yīng)不在會(huì)場(chǎng)） 由各投標(biāo)單位分別介紹方案，并留出 20 分鐘左右的提問時(shí)間。 6 成果要求 成果類型及規(guī)格。 景觀與生態(tài)資源 表達(dá)要求： 在可達(dá)距離范圍內(nèi)的城市公共綠地、自然景觀、河流山坡等，視覺可達(dá)的自然景觀，以及利用方式。 1）地下水位（關(guān)系到地下、半地下建筑、下沉廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)） 32 2）地?zé)豳Y源（關(guān)系到會(huì)所能夠配備的服務(wù)項(xiàng)目，小區(qū)采暖熱源等問題） 3）用地內(nèi)以及用地毗鄰河流、泄洪溝、湖泊等水系的水量變化規(guī)律、水質(zhì)資料（關(guān)系到小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量、防澇設(shè)施，對(duì)水系資源的利用方式） 4）城市給排水管網(wǎng)與城市管網(wǎng)連接點(diǎn)管徑、坐標(biāo)、標(biāo)高、材料、壓力等 地形地貌分析 表達(dá)要求： 資料來源于規(guī)劃國土部門 提供的地形圖與控規(guī)圖紙資料及現(xiàn)場(chǎng)踏勘。 2 客觀資料部分 （說明：本部分為設(shè)計(jì)工作提供客觀理性的背景資料。 車行系統(tǒng)與停車規(guī)劃 表達(dá)要求： 停車量及停車方式（設(shè)計(jì)車位測(cè)算、各種停車組織方式的分配比例）。 6 設(shè)計(jì)更改 所有變更申請(qǐng)及變更方案的審查，均必須包括該變更可能對(duì)質(zhì)量、工期、成本的影響。 景觀環(huán)境深入方案審定后，由總工辦編制施工圖設(shè)計(jì)計(jì)劃及組織景觀施工圖招標(biāo)委托設(shè)計(jì)。 景觀環(huán)境方案設(shè)計(jì)（概念方案及深入方案） 項(xiàng)目景觀環(huán)境工程各階段成本控制目標(biāo)確定前，總工辦就景觀環(huán)境工程的估算或概預(yù)算報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審查。 根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模和具體情況的需要，可委托有資格的技術(shù)專家對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行審查。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中與設(shè)計(jì)單位或其他單位的組織與技術(shù)接口要求，總工辦在委托設(shè)計(jì)時(shí)必須以書面形式明確，確保各方按規(guī)定的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)信息交流和資料提供、設(shè)計(jì)成果審查及確認(rèn)等。評(píng)審會(huì)應(yīng)保證充足的時(shí)間，以便問題的澄清和認(rèn)可各位評(píng)審提出的問題、意見和建議。 2 評(píng)審內(nèi)容要點(diǎn) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及相關(guān)附件資料的審查 1）所用背景資料的可靠性； 2）可行性論證分析的內(nèi)容是否完整； 3）分析方法是否可行； 4）是否存在先入為主的“假設(shè)”。 項(xiàng)目資金預(yù)測(cè) 資金投入計(jì)劃、資金回款計(jì)劃、融資方案、啟動(dòng)資金及現(xiàn)金流量分析。 2）工程計(jì)劃：開竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開工面積、開竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)和片區(qū)市場(chǎng)的占有率。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開發(fā)進(jìn)度的影響等 。 規(guī)劃手續(xù) 規(guī)劃用地用途、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件。 大市政配套 周邊道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水距宗地距離、成本、接入的可能性。 內(nèi)部因素 1）項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般 3 至 5 年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）； 2）公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用； 3）從項(xiàng)目投資回報(bào)率、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義。 內(nèi)部因素 1）項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般 3 至 5 年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）； 2）公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用； 3）從 項(xiàng)目投資回報(bào)率、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義。 5 項(xiàng)目并購及合資合作 8 項(xiàng)目并購及合資合作必須按上 述第 4 條的規(guī)定執(zhí)行項(xiàng)目建議、論證、決策程序。 計(jì)劃配套部根據(jù)總經(jīng)理辦公會(huì)的審查意見進(jìn)行必要的補(bǔ)充論證，進(jìn)一步修訂完善項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，并為提交投資決策委員會(huì)審議做好資料準(zhǔn)備。 公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的選擇決策應(yīng)基于 市場(chǎng)需求 、國家政策法規(guī)規(guī)定，以及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的評(píng)價(jià)和判斷，投資項(xiàng)目的選擇應(yīng)以公司的總體戰(zhàn)略和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃為依據(jù)，符合集團(tuán)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向， 在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上， 以實(shí)現(xiàn)投資效益最大化為目標(biāo)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 3 項(xiàng)目投資論證 項(xiàng)目論證工作必須有計(jì)劃地進(jìn)行，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)制定和實(shí)施項(xiàng)目論證階段的工作計(jì)劃。 總經(jīng)理辦公會(huì)要求補(bǔ)充論證的項(xiàng)目，由計(jì)劃配套部在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成補(bǔ)充論證，并再次提交總經(jīng)理辦公會(huì)審議。 6 項(xiàng)目變更與調(diào)整 項(xiàng)目運(yùn)作過程中發(fā)生的項(xiàng)目變更，包括但不限于：發(fā)展延伸、投資的增減或滾動(dòng)使用、 規(guī)模擴(kuò)大或縮小、后續(xù)或轉(zhuǎn)產(chǎn)、中止或合同修訂等，均應(yīng)報(bào)投資決策委員會(huì)通過。 5 市場(chǎng)分析 區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述、區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近 35 年）、區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)；各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況、未來 23 年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)；產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長(zhǎng)狀況、市場(chǎng)容量、消費(fèi)者特征；產(chǎn)品定位及 建議。） 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 1）周邊 3000 米范圍內(nèi)的交通狀況、教育、醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)、文化、體育、娛樂設(shè)施、公園、銀行、郵局等設(shè)施狀況。 立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析。 15 合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 合作方基本情況：合作方名稱，主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級(jí)、履約能力、注冊(cè)資本、特殊背景等。 產(chǎn)品定位及建議 戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。 2）項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn)。 18 附表 2 投資收益分析 項(xiàng)目名稱： 制表人： 編制單位： 編制日期： 項(xiàng) 目 序號(hào) 總金額 （萬元） 可售面積 （ M2） 單位金額 （元 /M2） 備 注 一、銷售總收入 1 1 多層住宅收入 2 2 高層住宅收入 3 3 小高層住宅收入 4 4 公建收入 5 5 車庫收入 6 6 其他收入 7 二、各項(xiàng)支出總額 8 1 建造成本 9 土地價(jià)款支出 10 前期開發(fā)準(zhǔn)備費(fèi) 11 主體建筑工程費(fèi) 12 主體安裝工程費(fèi) 13 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 14 智能化系統(tǒng) 15 園林環(huán)境工程費(fèi) 16 配套設(shè)施費(fèi) 17 其他建設(shè)工程支出 18 預(yù)備費(fèi) 19 2 銷售費(fèi)用 20 3 管理費(fèi)用 21 4 財(cái)務(wù)費(fèi)用 22 5 營(yíng)業(yè)稅金及附加 23 四、利潤(rùn)總額 24 減 :所得稅 25 五、凈利潤(rùn) 26 六、項(xiàng)目投資總額 27 七、 收益率 28 1 毛利率 2 29 2 銷售利潤(rùn)率 30 3 成本利潤(rùn)率 31 4 成本凈利率 32 5 投資利潤(rùn)率 33 6 投資凈利率 34 19 附表 3 開發(fā)各期利潤(rùn)預(yù)測(cè) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 年 年 年 合 計(jì) 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積（ m2） 單位利潤(rùn)（元 /m2） 利潤(rùn)（萬元） 20 第 五章 項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審決策指引 1 項(xiàng)目可行性評(píng)審方式和要求 項(xiàng)目立項(xiàng)的評(píng)審經(jīng)兩步 完成，包括總經(jīng)理辦公會(huì)的評(píng)審和投資決策委員會(huì)的評(píng)審。 3 項(xiàng)目可行性評(píng)審決策會(huì)議 評(píng)審會(huì)計(jì)劃應(yīng)至少提前 3 天通知各與會(huì)人員，并隨附《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》及相關(guān)資料。 全面優(yōu)化、規(guī)范設(shè)計(jì)管理活動(dòng)流程和操作規(guī)范，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理和設(shè)計(jì)過程在受控狀態(tài)下進(jìn)行，是項(xiàng)目開發(fā)過程中保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、 進(jìn)度，促進(jìn)銷售、控制成本的重要途徑。 設(shè)計(jì)過程中，所有對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度和設(shè)計(jì)成果有影響的交流意見均必須形成書面文件，總工辦應(yīng)負(fù)責(zé)跟進(jìn)檢查落實(shí)情況。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案必須執(zhí)行《規(guī)劃方案設(shè)計(jì)》作業(yè)流程及《規(guī)劃方案評(píng)審指引》 24 的規(guī)定，形成的設(shè)計(jì)成果由總經(jīng)理辦公會(huì)審批。 各階段方案審定后方可進(jìn)行下一階段設(shè)計(jì)。 5 其它設(shè)計(jì) 其它設(shè)計(jì)包括小區(qū)總體配套（建筑、景觀、裝修）設(shè)計(jì)，部分施工圖設(shè)計(jì)完善工作等，由總工辦負(fù)責(zé)組織完成，并必須執(zhí)行前述“一般規(guī)定”。 26 是否需要初勘 委托測(cè)量 /初勘 測(cè)量或提供地形圖 /地質(zhì)初勘 第二章 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程 Yes No No Yes 總經(jīng)理辦公會(huì)審批 總工辦編制規(guī)劃設(shè)計(jì)指引 總工 辦編制規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書/招標(biāo)文件 總經(jīng)理辦公會(huì)審批 通過招標(biāo)選擇委托設(shè)計(jì)單位 設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì) /調(diào)整 /提交規(guī)劃方案 總工辦接收方案 ,申請(qǐng)方案評(píng) 審 召開方案評(píng)審會(huì) 計(jì)劃配套部進(jìn)行規(guī)劃報(bào)批 通過 27 第三章 建筑方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程 No Yes No Yes 總工辦編制建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 總經(jīng)理辦公會(huì)審批 設(shè)計(jì)單位進(jìn)行建筑方案設(shè)計(jì) /設(shè)計(jì)修改，總工辦跟蹤設(shè)計(jì)質(zhì)量與進(jìn)度 總工辦接收方案，進(jìn)行初步審查 總工辦編制設(shè)計(jì)招標(biāo)文件，按照招標(biāo)程序選擇設(shè)計(jì)單位 通過 計(jì)劃配套部進(jìn)行方案報(bào)批，總工辦進(jìn)行下一階段設(shè)計(jì)準(zhǔn)備 通過 召開方案評(píng)審會(huì) 申請(qǐng)方案評(píng)審 28 第四章 景觀環(huán)境設(shè)計(jì)作業(yè)流程 概念設(shè)計(jì)或深入設(shè) 計(jì) 總工 辦編制景觀環(huán)境設(shè)計(jì)總體計(jì)劃 總經(jīng)理辦公會(huì)審查批準(zhǔn) 總工辦編制階段設(shè)計(jì)任務(wù)書 總經(jīng)理辦公會(huì)審查批準(zhǔn) 招標(biāo)選擇設(shè)計(jì)單位 總工辦配合設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì) 接收階段設(shè)計(jì)成果 總工辦組織評(píng)審 施工圖設(shè)計(jì) 溝通修改，審查通過 進(jìn)行下一階段設(shè)計(jì) 29 第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)指引編制要點(diǎn)