【正文】 一般搜集租金資料的途徑有 3種： 以欲租者名義調(diào)研較不易受到拒絕。分述如下： 住宅：住宅可分為普通住宅、公寓及別墅。 （十一）競爭項目資料的搜集 競爭項目所在的區(qū)域范圍可大可小，視資料搜集的目的而定。這些資料常需至現(xiàn)場觀察、扮演客戶，或由非正式渠道才能取得。一般而言，樓書銷售資料包括海報、銷售現(xiàn)場資料及其他資料等。我們以金融政策指標與預售市場景氣的關(guān)系分析如下： 中長期入款利率是預售市場景氣的領(lǐng)先、反向的指標。 副城市中心型：通常指公交路線集結(jié)的地區(qū)，可以轉(zhuǎn)換而形成交通輻射地區(qū)。因此人文社會經(jīng)濟粢交通規(guī)則地區(qū)的發(fā)展有絕對 的高中生，在各項搜集分析上需注意其數(shù)據(jù)的變化與外在環(huán)境的變化，才能掌握正確的定位方向。 4. 流動人口：區(qū)域內(nèi)流動人口的多少及特性，對項目定位有絕對影響。如在市場旁建設(shè)高檔寫字樓。每一種不同類型的道路，其交通的種類、比率、流量以及大眾運輸工具的便利性，都對道路沿線商業(yè)發(fā)展造成不同的影響。因此，在進行項目策劃定位時須事先擬定資料搜集的方法，理出一條脈絡(luò)分明的定位邏輯，以達到事半功倍的效果。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 （ 2）外部次級資料。 各類次級資料。房地產(chǎn)有關(guān)行業(yè)組織應(yīng)在促進同業(yè)間資料的義流中發(fā)揮積極作用。 熟悉房地產(chǎn)市場的人士，如房地產(chǎn)估價師。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 促成房地產(chǎn)交易行為的中間商。 三、 房地產(chǎn)調(diào)研資料搜集的途徑和內(nèi)容 資料是任何決策的基礎(chǔ)，如缺乏有效資料的支持，則所有決策都是主觀臆測，由此可見資料的重要性。 問題涵蓋面的廣度。雖然如此，實驗法對于研究因果關(guān)系，能提供訪問法、觀察法所不能供給的材料，運用范圍較為廣泛。這樣可以幫助營銷管理人員今后選擇哪一家電視臺，在什么時間播廣告效果最好。例如可派人到房地產(chǎn)交易所或工地觀察消費者選購房產(chǎn)的行為和要求。三是電話調(diào)研。例如最近房地產(chǎn)公司為了銷售某一處商品房做了不少廣告，調(diào)研員想知道、想了解這些廣告效果時，與其直接詢問被調(diào)研者的想法如何，還不如用迂回方式去了解他們有多少人知道該處的房產(chǎn)情況。五是按照測試結(jié)果，再對調(diào)研表作必要修改，最后得出正式調(diào)研表。調(diào)研表是反映企業(yè)決策的思想，是本企業(yè)營銷部門最關(guān)心、最理想得到的重要信息來源之一。這在商圈調(diào)研中是常用的方法。抽樣調(diào)研大體上可以分在兩大類：一是隨機抽樣，二是非隨機抽樣。 重點調(diào)研 重點調(diào)研是以有代表性的單位或消費者作為調(diào)研對象，進而推斷出一般結(jié)論。一份預測報告中，除預測結(jié)果之外，一般還應(yīng)包括資料搜集整理過程、選用的預測技術(shù)、建立的預測模型及對模型 的評價與檢驗、對未來條件的分析、對預測結(jié)果的分析與評價以及其他需要說明的問題等。即根據(jù)選定的預測方法和模型，進行預測計算。 2． 制定的預測方案。定性預測方法常用的有特爾斐法、意見集中法、類推法等。宏觀市場預測對企業(yè)確定發(fā)展方向和發(fā)展規(guī)劃有指導作用。 二、房地產(chǎn)市場預測的種類 房地產(chǎn)市場預測，按預測的時間長短，可分為短期預測、中期預測和長期預測；按預測對象的范圍，可分為宏觀市場預測和微觀市場預測；按預測方法的性質(zhì)，可分為定性預測和定量預測。 房地產(chǎn)市場預測是改善企業(yè)經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益的重要手段。 (三 ) 房地產(chǎn)促銷調(diào)研 廣告促進房地產(chǎn)商品市場銷售的一種重要手段，廣告促銷的效果是房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)所關(guān)注的一個問題。 3. 新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況 。 (二 ) 房地產(chǎn)消費動機調(diào)研 房地產(chǎn)消費動機就是為滿足一定的需要，而引起人們購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的愿望和意念。社區(qū)環(huán)境調(diào)研內(nèi)容包括社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化分圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及 景觀等方面。某一地區(qū)人們所持有的核心文化價值觀念具有高度的持續(xù)性，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須了解當?shù)叵M者的文化和傳統(tǒng)習慣，才能為當?shù)叵M者所接受。 一般利率水平、獲取貸款的可能性以及預期的通貸膨脹率。 政府有關(guān)方針和政策，如產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、稅收政策、財政政策、物價政策、就業(yè)政策等。但由于調(diào)研目的不同．調(diào)研時間限制，房地產(chǎn)調(diào)研的內(nèi)容也并非完全相同。要十分重視調(diào)研報告的撰寫，并按時提交調(diào)研報告。 五、 現(xiàn)場調(diào)研 要進行編輯整理。調(diào)研表和問卷的設(shè)計既要具有科學性又要有藝術(shù)性，以利市場調(diào)研工作的條理化、規(guī)范化。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 一、 搜售信息資料 市場營銷調(diào)研需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經(jīng)常不斷的搜集，有些需要定期搜集，大多數(shù)是需要時才進行搜集。 一項房地產(chǎn)市場調(diào)研工作至少應(yīng)設(shè)計以下 4種調(diào)研表格： ，包括房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價格、單位總價、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險、政策限制、競爭程度、發(fā)展遠景、其他具體情況和調(diào)研日期等項目。就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以保證資料的系統(tǒng)性、完整性和可靠性。撰 寫調(diào)研報告應(yīng)做到： (1)客觀、真實、準確地反映調(diào)研結(jié)果。通常，房地產(chǎn)市場調(diào)研主要包括房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研．房地產(chǎn)市場需求調(diào)研．房地產(chǎn)市場供給調(diào)研和房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研四個方面的內(nèi)容。 政局的變化，包括國際和國內(nèi)政治形勢、政府的重大人事變動等。 國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導產(chǎn)業(yè)。而一些價值觀，是比較容易變化的，這也是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)新的產(chǎn)品引進新的經(jīng)營思路創(chuàng)造了條件。 二、 房地產(chǎn)市場需求調(diào)研 房地產(chǎn)市場需求既可以是特定房地產(chǎn)市場需求的總和，也可以是專指對某一房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求數(shù)量。房地產(chǎn) 消費動機是激勵房地產(chǎn)消費者產(chǎn)生消費行為的內(nèi)在原因。 4. 建筑設(shè)計及施工企業(yè)的有關(guān)情況。促銷調(diào)研的主要內(nèi)容包括： (1)房地產(chǎn)企業(yè)促銷方式，廣告媒介的比較、選擇； (2)房地產(chǎn)廣告的時空分布及廣告效果測定； (3)房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)研； (4)房地產(chǎn)商品廣告計劃和預算的擬定； (5)房地產(chǎn)廣告代理公司的選擇； (6)人員促銷的配備狀況； (7)各種營業(yè)推廣活動的租售績效。在市場經(jīng)濟下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展與房地產(chǎn)市場息息相關(guān)，而 房地產(chǎn)市場又是瞬息萬變的，只有通過房地產(chǎn)市場預測，了解房地產(chǎn)市場動態(tài)和發(fā)展趨勢，根據(jù)市場需求來制定正確策略，才能提高企業(yè)的投資決策水平，增加企業(yè)的經(jīng)濟效益，避免盲目投資帶來的損失。 （一） 短期預測、中 期預測和長期預測 短期預測是指房地產(chǎn)企業(yè)安排年度內(nèi)市場營銷計劃的預測，由于房地產(chǎn)具有開發(fā)周期長的特點，因此這種短時期的預測主要用于制定月計劃、季度計劃、年度計劃，為日常的市場營銷工作服務(wù)。微觀市場預測是指房地產(chǎn)企業(yè)營銷活動范圍內(nèi)進行的市場預測，如房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的市場份額、價格變化等預測。 定量預測是在了解歷史資料和統(tǒng)計數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運用統(tǒng)計方法和數(shù)學模型，對市場發(fā)展趨勢進行數(shù)量分析的預 測方法。應(yīng)包括具體內(nèi)容、人員、分工、資料搜集辦法、地點、時間安排等。 6．評價修正預測結(jié)果。發(fā)現(xiàn)預測與現(xiàn)實不符，立即進行修改。采用 這種調(diào)研方式，由于重點被調(diào)研的對象數(shù)目不多、企業(yè)可以用較少的人力、物力、財力，在很短時期內(nèi)完成。 隨機抽樣最主要的是特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的機會，這們的事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)研的樣本 的結(jié)果來推斷母體的情況。（ 2）判斷抽樣。因此要想搞好調(diào)研，就必須設(shè)計好調(diào)研表。 設(shè)計調(diào)研表應(yīng)注意下列事項：一是問題要短，因為較長的問題容易被調(diào)研者混淆。 （ 2）訪問法的形式。這種方法是市場調(diào)研人員借助電話來了解消費者意見的一種方法。調(diào)研消費者對本公司的信賴程度。 調(diào)研人員采用觀察法，主要是為了獲得那些被觀察者不愿或不能提供的信息。 二、 調(diào)研規(guī)模與技術(shù)條件 作為一項了解消費者期望和購買行為的調(diào)研，其規(guī)模越大，結(jié)果也就越令人信服。如果調(diào)研內(nèi)容太少，掛一漏萬，就會失去調(diào)研的本意。房地產(chǎn)開發(fā)商在決定土地開發(fā)區(qū)位、土地利用方式或規(guī)劃設(shè)計方向時，往往牽涉上億元投資決策的成敗，所以更需要依據(jù)正確、有效的資料。房地產(chǎn)市場上的中間商，具有促進交易行為的作用，在房地產(chǎn)市場上十分活躍。可向其探詢交易資料作為再進一步查證的依據(jù)。 準交易資料的搜集。主要有政府各類統(tǒng)計資料中有關(guān)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)和分析材料，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的銀行、消費者組織、咨詢機構(gòu)以及新聞媒體所提供的資料，來自上級主管部門和行業(yè)管理機構(gòu)，行業(yè)協(xié)調(diào)機構(gòu)的資料，一些專業(yè)和非專業(yè)研究機構(gòu)提供的相關(guān)資料，以及來自本企業(yè)各部門的數(shù)據(jù)材料。外部次級資料來源主要包括官方 、學術(shù)單位、產(chǎn)業(yè)三大部分。 （三）房地產(chǎn)法規(guī)資料的搜集 目前我國已出臺的有關(guān)房地產(chǎn)的法律主要有：城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法、城市規(guī)劃法、建筑法等。 常見的交通流量資料搜集的方式可由調(diào)研人員用計數(shù)器在道路旁測算，但因為車種、行人等內(nèi)容都要調(diào)研，調(diào)研員常常需要 2~3人或以上，因此也可利用攝影機在基地兩側(cè)作定點定時拍攝，再由錄像帶計算各種車輛的流量，這種方式比較省錢省力，而且可以重復觀察現(xiàn)場交通狀況。 1. 人口：區(qū)域內(nèi)的人口及戶數(shù)及增長，對當?shù)胤降禺a(chǎn)的供求有重要影響，一般說來，人口增長率較市制區(qū)域，其房地產(chǎn)單價漲幅及銷售量也較高。一般而言，流動人潮多，商息自然產(chǎn)生，適合規(guī)劃商業(yè)空間 。 (七 )公共設(shè)施搜集 公共設(shè)施建設(shè)在城市發(fā)展過程中是非常重要的要根據(jù)各地區(qū)的人口、土地使 用、交通運輸?shù)痊F(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢，由政府擬定公共設(shè)施的項目、位置與面積，以提高人民生活水平及確保良好的生活品質(zhì)，因此公共設(shè)施的多少及完善與否