【正文】 電線路沿麒麟路架設(shè)，使得該方向上的無論近看或遠(yuǎn)望的視線都被干擾。C、 左方景觀（北方）（略）D、 右方景觀（南方）（略）（2） 人文、歷史景觀A、公園等自然景觀（略）B、歷史古跡，人文景觀（略） （3）景觀綜述 從地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠(yuǎn)景視野開闊程度看，東、南、西、北四個方向景觀中只有西方景觀尚可，東方景觀因視線被高壓線阻隔而大打折扣；南方景觀視線亦受阻擋；北方景觀不佳（變電站、工廠）；總之，地塊周圍景觀應(yīng)屬該地塊的弱項。環(huán)境、污染情況：（1） 水、空氣、土地污染情況： 地塊周圍工廠和一些無規(guī)劃的雜亂棚戶，工廠的廢氣、廢水的排放，棚戶區(qū)住戶亂拋的廢物，使周圍的水、空氣和土地都受到一定程度的污染。由于具微利房的特征，將來基本的市政設(shè)施會有配套。但市政設(shè)施配套不是很方便。該區(qū)市場地價較低，周邊環(huán)境總體較雜亂，市政配套較遠(yuǎn)。隨著南山區(qū)的市政規(guī)劃的實(shí)施，該區(qū)域作為南山區(qū)中心的地位將進(jìn)一步得到強(qiáng)化，在市政設(shè)施方面也將越來越齊方便。但由于目前位置離深圳中心較遠(yuǎn)，普通商品住宅樓的價位相對較低。三、地塊優(yōu)劣勢（SWOT）分析（一）地理條件分析 就此地塊的客觀地理位置及環(huán)境條件，按前面所列的諸項要素及簡要分析結(jié)論，和SWOT分析法，列出SWOT坐標(biāo)圖如下：S（優(yōu)勢） W（劣勢）“七能”+交通 景觀+拆遷費(fèi)購物 娛樂+銀行、郵局 污染 O（機(jī)會） T（威脅） 掌握“前?！薄ⅰ坝袢钡脑敿?xì)情況， 直接對手 在設(shè)計價格、入市機(jī)會等避開對手； 前?；▓@ 概念、環(huán)藝設(shè)計弱化景觀劣勢、 玉泉花園 降低噪音影響。（二）環(huán)臨競爭樓盤對比 從環(huán)臨地塊的7個樓盤的地理位置和樓盤性質(zhì)看，該地區(qū)的多層住宅（最高8層），價格均不超過3500元/平方米，與地塊直連的兩樓盤售價最低僅為2200元/平方米。綜合以上各項，比照料地塊周邊的地產(chǎn)開發(fā)水平。究其原因，有以下幾點(diǎn)原因： 由于此地的地理位置，仍然處在深圳市區(qū)和蛇口工業(yè)區(qū)之間的“軟肋”。在這些企業(yè)中，除少數(shù)高級管理人員和外方代表以外，絕大部分的普通職工和中、低級的管理人員，其收入水平均不足以支持購買中、高檔價位（50008000元/平方米）的住宅。 總之，由于各方面的因素制約，金麒麟花園附近的房價低，限制了該地區(qū)的住宅開發(fā)的檔次，住宅檔次不高，又必然導(dǎo)致居民成分復(fù)雜。第4章、項目價值分析一、分析方法商品住宅價值分析法—類比可實(shí)現(xiàn)價值分析（一） 該價值分析法是選擇若干與本項目在物業(yè)類型和檔次上相類似的樓盤，通過對它們和本項目之間各價值實(shí)現(xiàn)要素的對比分析，判斷本項目在當(dāng)前市場形勢下可實(shí)現(xiàn)之價值，主要步驟如下： 選擇可類比項目； 確定該類樓盤價值實(shí)現(xiàn)的各要素及其在價值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重； 分析可類比項目價值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征； 對比并量化本項目同各類比項目諸價值實(shí)現(xiàn)要素的對比值； 根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實(shí)現(xiàn)的均價。作為一個“資源”的概念，不同地段具有不同的房地產(chǎn)資源優(yōu)勢，即具備不同的地產(chǎn)因子。以下是決定中高檔樓盤可提升價值的主要要素：*建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計、材質(zhì)；*單體戶型設(shè)計；*建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計；*小區(qū)配套和物業(yè)管理*形象包裝和營銷策劃*發(fā)展商品牌和實(shí)力 C、價值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素——經(jīng)濟(jì)、政策因素 房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)之間是相互影響、相互制約的關(guān)系。 在政策方面、利息率的變化、金融按揭政策、房改政策等等都對商品住宅項目的價值實(shí)現(xiàn)有著顯著的影響。住宅環(huán)境細(xì)化的評價要素區(qū)域環(huán)境交通設(shè)施火車站、街道寬度、車輛行人狀況、道路是否平整、機(jī)場、地鐵景觀景點(diǎn)公園、自然景觀如山和水等、賓館、展覽中、體育館、商場城市規(guī)劃近5年內(nèi)有重大設(shè)施興建拆遷、道路規(guī)劃、公用設(shè)施規(guī)劃環(huán)境污染有無重要污染和塵土源、噪音、廢氣等區(qū)域空間地形、氣候、生態(tài)、綠化指標(biāo)和資源、水資源小區(qū)環(huán)境公共設(shè)施學(xué)校、醫(yī)院、日用品商店、幼八園綜合景觀建筑小品、綠化、噴水池、大門、圍墻、平臺、山石環(huán)境設(shè)施指路牌、座凳椅、垃圾箱、書報亭、公用電話、取款機(jī)裝飾藝術(shù)雕塑、水體、燈飾環(huán)境綠化人工綠化帶、廣場綠化、街心花園、街道綠化室內(nèi)環(huán)境窗臺景觀可見度、景觀大小、風(fēng)向、陽光自然光線自然光亮度、廚廁亮度裝飾藝術(shù)盆景、插花、擺設(shè)、吊件、窗簾、門面、壁飾三、類比樓盤分析（一）樓盤調(diào)查1997年深圳市多層住宅價格表區(qū) 域小區(qū)名稱平均價格羅湖區(qū)松泉山莊、翠景山莊、泰和花園新港鴻花園、鵬城花園、布心花園大澎花園、安業(yè)花園、金祥都市花園48009000元/平米畔山花園、富達(dá)花園、聚?；▓@、惠名花園、東嶺山莊42007200元/平米東和花園、城建山區(qū)5000元/平米福田區(qū)金地海景花園、金地花園、椰樹花園、經(jīng)景花園、新洲花園、眾孚新村、綠茵花園、福源花園、博倫花園、裕亨花園、嘉?；▓@52009200元/平米景麗花園、宏威花園、福蓮花園、景梅花園、紫荊苑、安通花園、潤鵬花園、萬科城市花園、怡楓園50008500元/平米錦林新居、梅興苑、梅林新村、香山花園、碧荔花園、華茂苑、先科花園、藝豐花園、香荔花園40005300元/平米南山區(qū)泰然廣場、泰寶農(nóng)科花園、祥祺苑、綠景公寓、荔園新村、新浩城、耀榮園、科苑花園、南海城中心、月亮灣花園40008000元/平米（二）樓盤價值要素分析 居住是人類生存的基本需要之一，高尚、完美的居住環(huán)境應(yīng)符合“舒適、便利、安全、美觀”的要求，以充分解決人類活動中的居停、學(xué)習(xí)、休息。包括介于商業(yè)鬧市與僻靜郊區(qū)間，基礎(chǔ)商業(yè)設(shè)施已日臻完備，基本具備中高級住宅區(qū)的條件。對提示物業(yè)形象將有極大裨益，引發(fā)對銷售的良好促進(jìn)。 發(fā)展商是深圳地產(chǎn)市場中的新面孔。在工程視覺上較周圍樓盤稍遜，等候與預(yù)期時間較長。參看競爭樓盤綜合評價表“逸翠園”價值實(shí)現(xiàn)要素綜合評價表比較住宅名稱平均價格逸翠園可實(shí)現(xiàn)度綜合舒適評價便利因素衛(wèi)生物業(yè)管理景觀設(shè)備備注深圳多層住宅均價4800元/平米100%戶型服務(wù)設(shè)施小區(qū)環(huán)境出行方便生活方便子女接受教育方便無污染供水、煤氣、通風(fēng)安全服務(wù)文化氛圍外部自然景觀區(qū)內(nèi)景觀戶內(nèi)景觀電梯車位與逸翠園比，好于為+；相當(dāng)于為0；差為1羅湖區(qū)多層住宅均價5200元/平米100%中海苑多層標(biāo)準(zhǔn)均價 復(fù)式8500元/平米10500元/平米88%0+0+0新港鴻多層標(biāo)準(zhǔn)均價 復(fù)式7800元/平米8800元/平米96%100%00000松泉山莊/長富花園5500元/平米100%0布心花園520068%68%0百士達(dá)多層標(biāo)準(zhǔn)均價 復(fù)式11000元/平米13000元/平米87%+++000華麗園高層均價8600元/平米91%00+柏麗花園高層均價8200元/平米100%00+金麗廣場高層均價7000元/平米71%++萬科城市花園標(biāo)準(zhǔn)10500元/平米93%+000++均價8000元/平米93%潛在價值分析 依據(jù)市場對于高級住宅的評價標(biāo)準(zhǔn)及“逸翠園”項目特征，參照影響價值實(shí)現(xiàn)的重要指標(biāo)，彩加權(quán)平均法及經(jīng)驗(yàn)判斷，測算“逸翠園”之可再提升的潛在價值：a、 優(yōu)越的自然環(huán)境，可使部分物業(yè)存在有較大升值空間；b、 鮮明的外立面風(fēng)格，目前翠竹路沿未有明顯的此風(fēng)格建筑；c、 規(guī)劃有序的平臺花園，是保證增值的重要因素；d、 有計劃的行銷推廣策略；e、 優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理；f、 隨著工程的進(jìn)度，物業(yè)有自然的升值空間；g、 萬佳效應(yīng)概念，預(yù)計將會有類似華強(qiáng)北的現(xiàn)象，導(dǎo)致地價價值；h、 營銷手段及人員所營造的親和力，老客戶的認(rèn)同感，會在8月銷售期至入伙間有100200元/平米的價值現(xiàn)，總體價值回饋約在800200元的價差。第5章、項目品牌一、 關(guān)于品牌（一） 什么是品牌？ 從全球?qū)嵺`來看，品牌是一個企業(yè)成敗的關(guān)鍵因素。” 品牌是對產(chǎn)品的全方位體驗(yàn)，例如：個性、信任、可靠、信心、朋友、地位、共享的經(jīng)驗(yàn)等。 品牌管家是一種嶄新的思考方式，促使人們更深入地評估、并進(jìn)一步了解產(chǎn)品與其使用者的關(guān)系。（一）作業(yè)流程（Process）； 了解市場（Know the market）； 了解消費(fèi)者（Understanding the consumer）； 了解你的品牌（Know your brand）；（二）品牌檢驗(yàn)（Brand Audit） 以精以設(shè)計的問卷方式檢驗(yàn)消費(fèi)者與品牌的關(guān)系，探討具象與抽象的資料。 一旦“品牌寫真”形成之后，所有的成員（包括廠商和代理商）在執(zhí)行所有關(guān)行動及傳播決定以至開展活動時，應(yīng)不時把“品牌寫真”拿出來體驗(yàn)，以確保營造品牌的所有努力都能持續(xù)不斷地建立在品牌與消費(fèi)者的正確而有效的關(guān)系上。品牌檢驗(yàn)之一思考那些可以激發(fā)聯(lián)想起這個品牌形象的具體事情當(dāng)聽到這個品牌時，什么東西最先躍入您的腦海？一、 視覺的或印象？二、 包裝或者產(chǎn)品元素？三、 一點(diǎn)廣告印象？四、 符合標(biāo)記？上述內(nèi)容導(dǎo)致人們想起這個品牌的那些特點(diǎn)？品牌檢驗(yàn)之二思考這個品牌在你心中產(chǎn)生的感覺和共鳴。一、 除了技術(shù)功能，這個品牌還能帶來哪些別的品牌無法實(shí)現(xiàn)的東西？二、 這個品牌獨(dú)特的貢獻(xiàn)是什么？三、 使用這個品牌可以使你對使用這個類別的產(chǎn)品產(chǎn)生什么觀點(diǎn)？四、 您自己的行為方式和思考方式中那些內(nèi)容可強(qiáng)化品牌對你的作用？（二）品牌寫真與結(jié)構(gòu)建立 一旦品牌檢驗(yàn)得以完成，其結(jié)果就用以產(chǎn)出品牌寫真。三角關(guān)系圖產(chǎn)品的好處我為何喜歡該產(chǎn)品 消費(fèi)者需求/信念 品牌個性 我為何高度評價該產(chǎn)品 我為何信任該產(chǎn)品 （三）從無到有建立品牌五個秘訣 保證您的品牌是（1） 質(zhì)量好的產(chǎn)品（2） 在人們的生活中扮演一定的角色 精確地定義你的產(chǎn)品類別 超越價格因素去想什么能在人們心目中產(chǎn)生“價值” 將產(chǎn)品的好處與品牌的個性/形象、消費(fèi)者的需求/信念聯(lián)系起來 把您的品牌主題超越廣告四 、戰(zhàn)略高度的品牌策略（一）最有效的法寶 近年來諸多樓盤旺銷很大程度上得益于其品牌。再次，品牌提升了物業(yè)價值。中國房地產(chǎn)市場競爭的結(jié)果，必定是名牌產(chǎn)品占據(jù)較大的市場份額并獲得可觀的投資回報。 某種物宣判的房地產(chǎn)品牌一旦形成，該品牌就向購房者傳達(dá)了一種代表物定的房屋質(zhì)量與管理服務(wù)水準(zhǔn)的信息，降低了事前（買賣行為發(fā)生前）的信息有對稱性。這四種差異化的行為是企業(yè)樹立品牌最為有效的方法。服務(wù)差異化包括：交屋服務(wù)的差異化，售后服務(wù)的差異化（良好的物業(yè)管理）；人員的差異化包括謙恭有禮、信賴、可靠性、敏銳性等等；而形象方面的差異化還包括在多種場合下，反復(fù)向消費(fèi)者表達(dá)企業(yè)的的符號以聽話發(fā)消費(fèi)者對企業(yè)品牌的認(rèn)知，這除了通過媒體重復(fù)展現(xiàn)公司或產(chǎn)品的形象外，也通過樣板房與接待中心的設(shè)置使購房者對公司產(chǎn)品產(chǎn)生形象認(rèn)同感。 這種品牌表現(xiàn)不是簡單的一個企業(yè)或產(chǎn)品的符號，其中蘊(yùn)含首艱辛的勞動和實(shí)踐并注意從點(diǎn)滴的事情上做起，如中海外、萬科開發(fā)名牌產(chǎn)品不單是產(chǎn)品風(fēng)格的個性化，還突出地表現(xiàn)在一些細(xì)部的處理方面，包括一個招標(biāo)牌、一個路燈、一個郵箱、一小塊綠化的處理等方面都量做到精雕細(xì)刻。 營銷專家菲利浦（二）品牌策略長期投資，應(yīng)建立品牌—在長期投資發(fā)展社區(qū)的角度下，著手建立麗江花園品牌，使廣告投入能有效積累；以品牌切入，更突出于競爭者—當(dāng)時市面上房地產(chǎn)廣告以“打了就跑”（HIT AND RUN）短淺手法為主，以品牌方式切入更有機(jī)會在眾多房地產(chǎn)廣告中突出；設(shè)定品牌核心概念，一致執(zhí)行—以“和諧社區(qū)文化”為核心，吸引對象，提升對近郊社區(qū)生活的興趣。 這些訊息并非是沒有用的，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)這些都是消費(fèi)者在購買前十分需要知道的訊息，但重點(diǎn)是在什么時候，用什么方法