【正文】 電線路沿麒麟路架設，使得該方向上的無論近看或遠望的視線都被干擾。C、 左方景觀（北方）（略）D、 右方景觀（南方）（略）（2） 人文、歷史景觀A、公園等自然景觀（略）B、歷史古跡，人文景觀（略） （3）景觀綜述 從地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠景視野開闊程度看，東、南、西、北四個方向景觀中只有西方景觀尚可，東方景觀因視線被高壓線阻隔而大打折扣；南方景觀視線亦受阻擋；北方景觀不佳（變電站、工廠）；總之，地塊周圍景觀應屬該地塊的弱項。環(huán)境、污染情況：（1） 水、空氣、土地污染情況： 地塊周圍工廠和一些無規(guī)劃的雜亂棚戶，工廠的廢氣、廢水的排放，棚戶區(qū)住戶亂拋的廢物，使周圍的水、空氣和土地都受到一定程度的污染。由于具微利房的特征，將來基本的市政設施會有配套。但市政設施配套不是很方便。該區(qū)市場地價較低，周邊環(huán)境總體較雜亂，市政配套較遠。隨著南山區(qū)的市政規(guī)劃的實施，該區(qū)域作為南山區(qū)中心的地位將進一步得到強化，在市政設施方面也將越來越齊方便。但由于目前位置離深圳中心較遠，普通商品住宅樓的價位相對較低。三、地塊優(yōu)劣勢（SWOT）分析（一）地理條件分析 就此地塊的客觀地理位置及環(huán)境條件，按前面所列的諸項要素及簡要分析結論，和SWOT分析法，列出SWOT坐標圖如下：S（優(yōu)勢） W（劣勢）“七能”+交通 景觀+拆遷費購物 娛樂+銀行、郵局 污染 O（機會） T（威脅） 掌握“前海”、“玉泉”的詳細情況， 直接對手 在設計價格、入市機會等避開對手； 前海花園 概念、環(huán)藝設計弱化景觀劣勢、 玉泉花園 降低噪音影響。（二）環(huán)臨競爭樓盤對比 從環(huán)臨地塊的7個樓盤的地理位置和樓盤性質看，該地區(qū)的多層住宅（最高8層），價格均不超過3500元/平方米，與地塊直連的兩樓盤售價最低僅為2200元/平方米。綜合以上各項，比照料地塊周邊的地產開發(fā)水平。究其原因，有以下幾點原因： 由于此地的地理位置，仍然處在深圳市區(qū)和蛇口工業(yè)區(qū)之間的“軟肋”。在這些企業(yè)中，除少數(shù)高級管理人員和外方代表以外，絕大部分的普通職工和中、低級的管理人員，其收入水平均不足以支持購買中、高檔價位（50008000元/平方米）的住宅。 總之，由于各方面的因素制約，金麒麟花園附近的房價低，限制了該地區(qū)的住宅開發(fā)的檔次，住宅檔次不高，又必然導致居民成分復雜。第4章、項目價值分析一、分析方法商品住宅價值分析法—類比可實現(xiàn)價值分析（一） 該價值分析法是選擇若干與本項目在物業(yè)類型和檔次上相類似的樓盤，通過對它們和本項目之間各價值實現(xiàn)要素的對比分析，判斷本項目在當前市場形勢下可實現(xiàn)之價值，主要步驟如下： 選擇可類比項目； 確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其在價值實現(xiàn)中的權重； 分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征； 對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值； 根據價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價。作為一個“資源”的概念，不同地段具有不同的房地產資源優(yōu)勢，即具備不同的地產因子。以下是決定中高檔樓盤可提升價值的主要要素：*建筑風格和立面的設計、材質；*單體戶型設計；*建筑空間布局和環(huán)藝設計；*小區(qū)配套和物業(yè)管理*形象包裝和營銷策劃*發(fā)展商品牌和實力 C、價值實現(xiàn)的經濟因素——經濟、政策因素 房地產業(yè)和宏觀經濟之間是相互影響、相互制約的關系。 在政策方面、利息率的變化、金融按揭政策、房改政策等等都對商品住宅項目的價值實現(xiàn)有著顯著的影響。住宅環(huán)境細化的評價要素區(qū)域環(huán)境交通設施火車站、街道寬度、車輛行人狀況、道路是否平整、機場、地鐵景觀景點公園、自然景觀如山和水等、賓館、展覽中、體育館、商場城市規(guī)劃近5年內有重大設施興建拆遷、道路規(guī)劃、公用設施規(guī)劃環(huán)境污染有無重要污染和塵土源、噪音、廢氣等區(qū)域空間地形、氣候、生態(tài)、綠化指標和資源、水資源小區(qū)環(huán)境公共設施學校、醫(yī)院、日用品商店、幼八園綜合景觀建筑小品、綠化、噴水池、大門、圍墻、平臺、山石環(huán)境設施指路牌、座凳椅、垃圾箱、書報亭、公用電話、取款機裝飾藝術雕塑、水體、燈飾環(huán)境綠化人工綠化帶、廣場綠化、街心花園、街道綠化室內環(huán)境窗臺景觀可見度、景觀大小、風向、陽光自然光線自然光亮度、廚廁亮度裝飾藝術盆景、插花、擺設、吊件、窗簾、門面、壁飾三、類比樓盤分析（一）樓盤調查1997年深圳市多層住宅價格表區(qū) 域小區(qū)名稱平均價格羅湖區(qū)松泉山莊、翠景山莊、泰和花園新港鴻花園、鵬城花園、布心花園大澎花園、安業(yè)花園、金祥都市花園48009000元/平米畔山花園、富達花園、聚?；▓@、惠名花園、東嶺山莊42007200元/平米東和花園、城建山區(qū)5000元/平米福田區(qū)金地海景花園、金地花園、椰樹花園、經景花園、新洲花園、眾孚新村、綠茵花園、福源花園、博倫花園、裕亨花園、嘉?；▓@52009200元/平米景麗花園、宏威花園、福蓮花園、景梅花園、紫荊苑、安通花園、潤鵬花園、萬科城市花園、怡楓園50008500元/平米錦林新居、梅興苑、梅林新村、香山花園、碧荔花園、華茂苑、先科花園、藝豐花園、香荔花園40005300元/平米南山區(qū)泰然廣場、泰寶農科花園、祥祺苑、綠景公寓、荔園新村、新浩城、耀榮園、科苑花園、南海城中心、月亮灣花園40008000元/平米（二）樓盤價值要素分析 居住是人類生存的基本需要之一，高尚、完美的居住環(huán)境應符合“舒適、便利、安全、美觀”的要求，以充分解決人類活動中的居停、學習、休息。包括介于商業(yè)鬧市與僻靜郊區(qū)間，基礎商業(yè)設施已日臻完備，基本具備中高級住宅區(qū)的條件。對提示物業(yè)形象將有極大裨益，引發(fā)對銷售的良好促進。 發(fā)展商是深圳地產市場中的新面孔。在工程視覺上較周圍樓盤稍遜，等候與預期時間較長。參看競爭樓盤綜合評價表“逸翠園”價值實現(xiàn)要素綜合評價表比較住宅名稱平均價格逸翠園可實現(xiàn)度綜合舒適評價便利因素衛(wèi)生物業(yè)管理景觀設備備注深圳多層住宅均價4800元/平米100%戶型服務設施小區(qū)環(huán)境出行方便生活方便子女接受教育方便無污染供水、煤氣、通風安全服務文化氛圍外部自然景觀區(qū)內景觀戶內景觀電梯車位與逸翠園比，好于為+；相當于為0；差為1羅湖區(qū)多層住宅均價5200元/平米100%中海苑多層標準均價 復式8500元/平米10500元/平米88%0+0+0新港鴻多層標準均價 復式7800元/平米8800元/平米96%100%00000松泉山莊/長富花園5500元/平米100%0布心花園520068%68%0百士達多層標準均價 復式11000元/平米13000元/平米87%+++000華麗園高層均價8600元/平米91%00+柏麗花園高層均價8200元/平米100%00+金麗廣場高層均價7000元/平米71%++萬科城市花園標準10500元/平米93%+000++均價8000元/平米93%潛在價值分析 依據市場對于高級住宅的評價標準及“逸翠園”項目特征，參照影響價值實現(xiàn)的重要指標，彩加權平均法及經驗判斷，測算“逸翠園”之可再提升的潛在價值：a、 優(yōu)越的自然環(huán)境，可使部分物業(yè)存在有較大升值空間；b、 鮮明的外立面風格，目前翠竹路沿未有明顯的此風格建筑；c、 規(guī)劃有序的平臺花園，是保證增值的重要因素；d、 有計劃的行銷推廣策略；e、 優(yōu)質的物業(yè)管理；f、 隨著工程的進度，物業(yè)有自然的升值空間；g、 萬佳效應概念，預計將會有類似華強北的現(xiàn)象，導致地價價值；h、 營銷手段及人員所營造的親和力，老客戶的認同感，會在8月銷售期至入伙間有100200元/平米的價值現(xiàn)，總體價值回饋約在800200元的價差。第5章、項目品牌一、 關于品牌（一） 什么是品牌？ 從全球實踐來看，品牌是一個企業(yè)成敗的關鍵因素?！? 品牌是對產品的全方位體驗，例如：個性、信任、可靠、信心、朋友、地位、共享的經驗等。 品牌管家是一種嶄新的思考方式，促使人們更深入地評估、并進一步了解產品與其使用者的關系。（一）作業(yè)流程（Process）； 了解市場（Know the market）； 了解消費者（Understanding the consumer）； 了解你的品牌（Know your brand）；（二）品牌檢驗（Brand Audit） 以精以設計的問卷方式檢驗消費者與品牌的關系，探討具象與抽象的資料。 一旦“品牌寫真”形成之后，所有的成員（包括廠商和代理商）在執(zhí)行所有關行動及傳播決定以至開展活動時，應不時把“品牌寫真”拿出來體驗，以確保營造品牌的所有努力都能持續(xù)不斷地建立在品牌與消費者的正確而有效的關系上。品牌檢驗之一思考那些可以激發(fā)聯(lián)想起這個品牌形象的具體事情當聽到這個品牌時，什么東西最先躍入您的腦海？一、 視覺的或印象？二、 包裝或者產品元素？三、 一點廣告印象？四、 符合標記？上述內容導致人們想起這個品牌的那些特點？品牌檢驗之二思考這個品牌在你心中產生的感覺和共鳴。一、 除了技術功能，這個品牌還能帶來哪些別的品牌無法實現(xiàn)的東西？二、 這個品牌獨特的貢獻是什么？三、 使用這個品牌可以使你對使用這個類別的產品產生什么觀點？四、 您自己的行為方式和思考方式中那些內容可強化品牌對你的作用？（二）品牌寫真與結構建立 一旦品牌檢驗得以完成，其結果就用以產出品牌寫真。三角關系圖產品的好處我為何喜歡該產品 消費者需求/信念 品牌個性 我為何高度評價該產品 我為何信任該產品 （三）從無到有建立品牌五個秘訣 保證您的品牌是（1） 質量好的產品（2） 在人們的生活中扮演一定的角色 精確地定義你的產品類別 超越價格因素去想什么能在人們心目中產生“價值” 將產品的好處與品牌的個性/形象、消費者的需求/信念聯(lián)系起來 把您的品牌主題超越廣告四 、戰(zhàn)略高度的品牌策略（一）最有效的法寶 近年來諸多樓盤旺銷很大程度上得益于其品牌。再次，品牌提升了物業(yè)價值。中國房地產市場競爭的結果，必定是名牌產品占據較大的市場份額并獲得可觀的投資回報。 某種物宣判的房地產品牌一旦形成，該品牌就向購房者傳達了一種代表物定的房屋質量與管理服務水準的信息，降低了事前（買賣行為發(fā)生前）的信息有對稱性。這四種差異化的行為是企業(yè)樹立品牌最為有效的方法。服務差異化包括：交屋服務的差異化，售后服務的差異化（良好的物業(yè)管理）；人員的差異化包括謙恭有禮、信賴、可靠性、敏銳性等等；而形象方面的差異化還包括在多種場合下，反復向消費者表達企業(yè)的的符號以聽話發(fā)消費者對企業(yè)品牌的認知，這除了通過媒體重復展現(xiàn)公司或產品的形象外，也通過樣板房與接待中心的設置使購房者對公司產品產生形象認同感。 這種品牌表現(xiàn)不是簡單的一個企業(yè)或產品的符號，其中蘊含首艱辛的勞動和實踐并注意從點滴的事情上做起，如中海外、萬科開發(fā)名牌產品不單是產品風格的個性化，還突出地表現(xiàn)在一些細部的處理方面，包括一個招標牌、一個路燈、一個郵箱、一小塊綠化的處理等方面都量做到精雕細刻。 營銷專家菲利浦（二）品牌策略長期投資，應建立品牌—在長期投資發(fā)展社區(qū)的角度下，著手建立麗江花園品牌，使廣告投入能有效積累；以品牌切入，更突出于競爭者—當時市面上房地產廣告以“打了就跑”（HIT AND RUN）短淺手法為主，以品牌方式切入更有機會在眾多房地產廣告中突出；設定品牌核心概念，一致執(zhí)行—以“和諧社區(qū)文化”為核心，吸引對象，提升對近郊社區(qū)生活的興趣。 這些訊息并非是沒有用的，應當承認這些都是消費者在購買前十分需要知道的訊息，但重點是在什么時候，用什么方法