【正文】 時間界限，采用法規(guī)、政策、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等的發(fā)布、修訂、廢止與實施時間，估價中均有要求；　?。?）因特殊需要，價值時點可能是過去或未來某個特定時間。依據(jù)是估價前提條件；　?。?）估價依據(jù)主要分四類；　　（3）估價依據(jù)要完整，有必要，合法有效，依據(jù)名稱表述要準(zhǔn)確；　?。?）主要依據(jù)出現(xiàn)遺漏、嚴(yán)重錯誤或采用廢止依據(jù)等，估價報告不合格?！　?估價結(jié)果報告應(yīng)包括下列內(nèi)容（10）　　，應(yīng)說明實地查勘估價對象的起止日期，具體為自進入估價對象現(xiàn)場之日起至完成實地查勘之日止。權(quán)益狀況應(yīng)包括用途、規(guī)劃條件、所有權(quán)、土地使用權(quán)、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費情況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等。描述是為分析服務(wù)的，經(jīng)分析得出相關(guān)結(jié)論才是目的。（3個要求）　　（2）描述與分析內(nèi)容　　1）估價對象所在地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展?fàn)顩r　　城市地理位置、城市在隸屬地區(qū)的重要程度、城市經(jīng)濟特點或經(jīng)濟結(jié)構(gòu)；城市人均GDP、人均可支配收入等；　　2）估價對象所在地區(qū)房地產(chǎn)市場總體狀況　　按政策影響、市場結(jié)構(gòu)、市場規(guī)模、市場價格狀況與近期變化描述。當(dāng)根據(jù)估價目的不以最高最佳利用狀況為估價前提時，可不進行估價對象最高最佳利用分析?！　。?）估價報告的估價方法適用性分析，提出1個總要求、3個具體要求；　　總要求：對4個估價方法逐一進行適用性分析　　即：4個估價方法均要分析，一個也不能遺漏　　4個估價方法理論上適用理由，主要抓住三個關(guān)節(jié)點；　　舉例：　?。?）相關(guān)具體要求：　　1）理論上不適用而不選用的，應(yīng)簡述不選用的理由，舉例；　　2）理論上適用但客觀條件不具備而不選用的，應(yīng)充分陳述不選用的理由，舉例；　　3）對選用的估價方法，應(yīng)簡述選用的理由并說明其估價技術(shù)路線，舉例；　?。?）估價方法適用性分析應(yīng)注意的一般事項；　?。?）選用其他估價方法的適用性分析要求?！?“估價結(jié)果匯總表”、“估價結(jié)果匯總表”、“房地產(chǎn)抵押估價評估結(jié)果匯總表”表述估價結(jié)果?！　?）只選用一種估價方法進行估價的，應(yīng)在確認(rèn)測算結(jié)果無差錯后，將其作為最終測算結(jié)果。　　?！　??！　?當(dāng)為成套住宅抵押估價或基于同一估價目的的大量相似的房地產(chǎn)批量估價時，估價報告可采取表格形式?！　?估價方法的選用，應(yīng)符合下列規(guī)定：　　，應(yīng)選用比較法。　　　　4 估價方法適用性分析，應(yīng)逐一分析比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等估價方法對估價對象的適用性?！　?，應(yīng)將位置與估價對象較近、成交日期與價值時點較近的交易實例選為可比實例?！　。{(diào)整為在交易稅費正常負(fù)擔(dān)下的價格?！　?進行實物狀況調(diào)整時，應(yīng)將可比實例在自身實物狀況下的價格調(diào)整為在估價對象實物狀況下的價格?！　?金額調(diào)整 dollar adjustments　　采用金額對可比實例成交價格進行的調(diào)整?！　?，應(yīng)區(qū)分報酬資本化法和直接資本化法，并應(yīng)優(yōu)先選用報酬資本化法。　　 持有期應(yīng)根據(jù)市場上投資者對同類房地產(chǎn)的典型持有時間及能預(yù)測期間收益的一般期限來確定，并宜為五年至十年。持有期末的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售價格可采用直接資本化法、比較法等方法來測算。其中的綜合資本化率還可根據(jù)具體情況，選用下列方法確定：（2種方法）　　，將抵押貸款資本化率與權(quán)益資金資本化率的加權(quán)平均數(shù)作為綜合資本化率，按下式計算：　　（）　　式中：RO─綜合資本化率（%）； M ─貸款價值比（%）； RM─抵押貸款資本化率（%）RE─權(quán)益資金資本化率（%）。 各項必要支出及應(yīng)得利潤的測算，應(yīng)符合下列規(guī)定：　??；　?。弧　?，應(yīng)分別自其發(fā)生時起至建設(shè)期結(jié)束時止；　　，為其計算基數(shù)乘以開發(fā)建設(shè)類似房地產(chǎn)的相應(yīng)開發(fā)利潤率。　　 采用分解法測算建筑物折舊時，應(yīng)先把建筑物折舊分成物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊等各個組成部分，并應(yīng)分為可修復(fù)折舊和不可修復(fù)折舊兩類，再分別測算出各個組成部分，然后相加得到建筑物折舊。　?。ù藭r，一般是減價調(diào)整，個別情況下是加價調(diào)整） 成本法　　cost approach；contractor’s method　　測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。 假設(shè)開發(fā)法　　 假設(shè)開發(fā)法 hypothet。（減價因素包括：選址不當(dāng)、規(guī)劃設(shè)計不合理、工程施工質(zhì)量欠佳、周邊環(huán)境破壞、房地產(chǎn)市場不景氣、等等）　　 成本法測算出的價值，宜為房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)且不存在租賃、抵押、查封等情況下的價值。非住宅建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用期限結(jié)束（房長地短），且出讓合同等約定土地使用權(quán)期間屆滿后無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物的，測算建筑物折舊時，應(yīng)將建筑物經(jīng)濟壽命替換為自建筑物竣工時起至土地使用權(quán)期間屆滿之日止的時間?！　。砂聪率接嬎悖骸　。ǎ?）　　 自收益期結(jié)束時起計算的剩余期限土地使用權(quán)在價值時點的價值，可根據(jù)具體情況，選用下列方法計算：（2種方法）　　，再將兩者相減；　　，再將其折現(xiàn)到價值時點?！　。赫页鲇嘘P(guān)不同類型的投資及其收益率、風(fēng)險程度，按風(fēng)險大小排序，將估價對象與這些投資的風(fēng)險程度進行比較，判斷、確定報酬率。當(dāng)與正?？陀^的數(shù)據(jù)有差異時，應(yīng)進行分析并予以修正?！　?選用直接資本化法進行估價時，收益價值應(yīng)按下式計算:　?。ǎ　∈街校篤 ─收益價值（元或元/m2）；　　NOI─未來第一年的凈收益（元或元/m2）；　　R─資本化率（%）?！　?7比較法的原理和技術(shù)，可用于其他的估價方法中有關(guān)估價數(shù)據(jù)的求得?！　?總價調(diào)整　　adjustment based on total price　　基于總價對可比實例成交價格進行的調(diào)整?！　?房地產(chǎn)狀況調(diào)整應(yīng)消除可比實例狀況與估價對象狀況不同造成的價格差異，包括區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整?！　。ê蟹欠康禺a(chǎn)成分、帶有債權(quán)債務(wù)、房地產(chǎn)實物范圍不同）　　，調(diào)整為成交日期且一次性付清的價格?！　〗⒔灰讓嵗龓?，是房地產(chǎn)估價一項基礎(chǔ)性工作，也是形成房地產(chǎn)估價機構(gòu)核心競爭力的重要手段之一?！　。ǜF盡估價方法與優(yōu)選估價方法）　?。?，應(yīng)符合下列規(guī)定：　　，……,選用簡單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法得出綜合測算結(jié)果，并應(yīng)在估價報告中說明得出綜合測算結(jié)果的方法和理由；　　，應(yīng)在確認(rèn)測算結(jié)果無差錯后，將其作為綜合測算結(jié)果?！　。?）裝訂成冊，以形成正式公文；　?。?）幅面大?。篈4紙規(guī)格。報告撰寫中一項也不能少。　　，應(yīng)符合下列規(guī)定：　　1），應(yīng)說明有專業(yè)幫助，并應(yīng)說明專業(yè)幫助的內(nèi)容及提供專業(yè)幫助的專家或單位的姓名或名稱，相關(guān)資格、職稱或資質(zhì)；　　2），應(yīng)提供相關(guān)專業(yè)意見復(fù)印件，并應(yīng)說明出具相關(guān)專業(yè)意見的專業(yè)機構(gòu)或?qū)＜业拿Q或姓名，相關(guān)資質(zhì)或資格、職稱；　　3）當(dāng)沒有專業(yè)幫助或未依據(jù)相關(guān)專業(yè)意見時，應(yīng)說明沒有專業(yè)幫助或未依據(jù)相關(guān)專業(yè)意見。相關(guān)照片應(yīng)包括估價對象的內(nèi)部狀況、外部狀況和周圍環(huán)境狀況的照片?！　?）采用多種估價方法估價，根據(jù)估價目的特殊要求，可將其中一種估價方法的測算結(jié)果作為綜合測算結(jié)果?！　　　?yīng)說明不同估價方法的測算結(jié)果和最終評估價值，并應(yīng)詳細(xì)說明最終評估價值確定的方法和理由。對理論上不適用而不選用的，應(yīng)簡述不選用的理由；對理論上適用但客觀條件不具備而不選用的，應(yīng)充分陳述不選用的理由；對選用的估價方法，應(yīng)簡述選用的理由并說明其估價技術(shù)路線?！　　　?yīng)說明以估價對象的最高最佳利用狀況為估價前提，并應(yīng)有針對性地較詳細(xì)分析、說明估價對象的最高最佳利用狀況。　　　　應(yīng)簡要說明估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場總體狀況，并應(yīng)有針對性地較詳細(xì)說明、分析過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來同類房地產(chǎn)的市場狀況。　　——估價對象描述與分析說明（2）　?。?）估價對象分析以估價描述為基礎(chǔ)。區(qū)位狀況應(yīng)包括位置、交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等狀況，單套住宅的區(qū)位狀況還應(yīng)包括所處樓幢、樓層和朝向?！　。?參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師姓名注冊號簽名簽名日期　　　年月日　　　年月日　　　年月日本條說明：　?。?）估價人員這里規(guī)定僅為注冊房地產(chǎn)估價師；　　（2）非注冊房地產(chǎn)估價師只能作為“參與估價人員”協(xié)助或幫助注冊房地產(chǎn)估價師開展有關(guān)工作；　　（3）估價工作的質(zhì)量和后果均由注冊房地產(chǎn)估價師承擔(dān)。估價原則名稱應(yīng)正確、定義應(yīng)簡明準(zhǔn)確，應(yīng)有針對性；　?。?）估價原則在估價報告中的應(yīng)用舉例　　 估價結(jié)果報告應(yīng)包括下列內(nèi)容（7）　　,應(yīng)說明估價所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策，有關(guān)估價標(biāo)準(zhǔn)，估價委托書、估價委托合同、估價委托人提供的估價所需資料，房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師掌握和搜集的估價所需資料?！　　_定估價對象的基本思路　　 估價結(jié)果報告應(yīng)包括下列內(nèi)容（4）　　，應(yīng)說明所評估的估價對象價值或價格對應(yīng)的時間及其確定的簡要理由。　?。?）估價項目復(fù)雜、報告用途有特殊要求的，宜在簡明表述估價目的之后，簡要說明估價項目的背景或其他相應(yīng)解釋?！　?，應(yīng)寫明房地產(chǎn)估價機構(gòu)的名稱、住所、法定代表人或執(zhí)行事務(wù)合伙人姓名、資質(zhì)等級和資質(zhì)證書編號?！　?）未經(jīng)本估價機構(gòu)同意，任何單位或個人不得將本報告的全部或部分內(nèi)容在任何公開的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開發(fā)表?！　。?：估價限制條件說明（61）　　限制，即規(guī)定范圍，不許超過的意思。當(dāng)無依據(jù)不足時，應(yīng)無依據(jù)不足假設(shè)。這里是指因估價特殊需要，估價中不按估價對象已有的某些事實去估價，而是通過假設(shè)這些事實不復(fù)存在去估價。本條是指估價對象用途、土地容積率等，本應(yīng)已經(jīng)確定而現(xiàn)實中沒有確定。估價中認(rèn)定其房屋結(jié)構(gòu)等是安全的、沒有發(fā)現(xiàn)環(huán)境污染問題，從而對房屋安全與環(huán)境安全的合理假定?！　?估價假設(shè)和限制條件應(yīng)說明下列內(nèi)容:（1）本條共有5假設(shè)，1個使用條件限制　　，應(yīng)說明對估價所依據(jù)的估價對象的權(quán)屬、面積、用途等資料進行了檢查，在無理由懷疑其合法性、真實性、準(zhǔn)確性和完整性且未予以核實的情況下，對其合法、真實、準(zhǔn)確和完整的合理假定；對房屋安全、環(huán)境污染等影響估價對象價值或價格的重大因素給予了關(guān)注，在無理由懷疑估價對象存在安全隱患且無相應(yīng)的專業(yè)機構(gòu)進行鑒定、檢測的情況下，對其安全的合理假定等?！　?說明（2）：　?。?）估價假設(shè)是指針對估價相關(guān)事項進行的假定?！　。?）估價師聲明部分在新規(guī)范中有明顯改動的內(nèi)容　　1）不需要注冊房地產(chǎn)估價師在估價師聲明中簽名及注明簽字日期；　　2）不需要在估價師聲明中說明哪些注冊房地產(chǎn)估價師在什么時間期間對估價對象進行了實地查勘；　　3）不需要在估價師聲明中說明是否有專業(yè)幫助的情況和相關(guān)專業(yè)意見的情況?！　”緱l說明：本條為估價師聲明基本要求?！　∨e例：　　 當(dāng)按估價委托合同約定不向估價委托人提供估價技術(shù)報告時，估價報告的目錄中可不列出估價技術(shù)報告及其各個組成部分，但在估價技術(shù)報告中應(yīng)有單獨的目錄，且該目錄中應(yīng)按前后次序列出估價技術(shù)報告各個組成部分的名稱及對應(yīng)的頁碼?！　”緱l說明：　　（1）致估價委托人函應(yīng)加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章。　　具體要求：　?。?）9項內(nèi)容不能缺項，看準(zhǔn)各分項要求內(nèi)容，做到文字完整；　?。?）內(nèi)容與結(jié)果報告、技術(shù)報告一致；　?。?）文字表述準(zhǔn)確、簡潔；　　（4）評審標(biāo)準(zhǔn)屬于不合格的問題：　　房地產(chǎn)估價機構(gòu)未蓋公章的；　　估價結(jié)果與技術(shù)報告、報告不一致；　　致函日期不在房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)有效期內(nèi)的?！　?說明：（3）估價項目名稱　　1）估價項目：是估價委托人委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)為其提供估價服務(wù)的某項特定任務(wù)。　　，應(yīng)寫明所有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師姓名和注冊號?！　?說明　　估價技術(shù)報告可按估價委托合同約定不向估價委托人提供的，應(yīng)在結(jié)果報告中適當(dāng)增加內(nèi)容?！　?估價技術(shù)報告可按估價委托合同約定不向估價委托人提供。　?。?）估價報告真實：即估價報告應(yīng)按事物的本來面目陳述事實、描述狀況、說明情況，沒有虛假記載。為了估價報告的嚴(yán)肅性、規(guī)范化等，本條規(guī)定估價報告應(yīng)采取書面形式，即應(yīng)為書面估價報告?！　?根據(jù)估價委托人的需要或有關(guān)要求，可在完整的估價報告的基礎(chǔ)上形成估價報告摘要?！　。?）需編制估價報告摘要的，仍然應(yīng)撰寫完整的估價報告，不得以估價報告摘要替代估價報告；　?。?）估價委托人的需要報告摘要的，應(yīng)有具體的理由，并宜在委托估價協(xié)議中明確；　?。?）報告摘要的文字應(yīng)言簡意賅，其文字形式有的可能與致估價委托人函接近，但不相同?！　。瑧?yīng)寫明其名稱全稱。如抵押類、司法類、征收類、稅收類報告等，也可按類型用子母或文字編號；　　4報告順序號：第XXX號等?！　⊥瑫r，也起著估價報告摘要的作用?！　?致估價委托人函應(yīng)加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章，不得以其他印章代替；　　法定代表人或執(zhí)行事務(wù)合伙人宜在其上簽名或蓋章?！　”緱l說明：　?。?）估價結(jié)果報告有13個組成部分，應(yīng)在目錄中列明標(biāo)題；　?。?）估價技術(shù)報告6個組成部分，應(yīng)標(biāo)目錄中列明標(biāo)題；　?。?）附件10個資料類型，應(yīng)列明名稱；　?。?）三個板塊各部分均應(yīng)有對應(yīng)頁碼。不得將估價師聲明的內(nèi)容與估價假設(shè)和限制條件的內(nèi)容相混淆，或把估價師聲明變成注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)的免責(zé)聲明。如：　　《房地產(chǎn)估價規(guī)范》GB/T502912015　　《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50899—2013　　2）相關(guān)專項標(biāo)準(zhǔn)　　主要指中估價中特定估價目的制定的具體估價指導(dǎo)意見、辦法等，如《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》、《國有土地上房屋征收評估辦法》等。要防止出現(xiàn)以下三種情況：　?。?）不能隨意編造估價假設(shè)和限制條件；　　（2）應(yīng)說明的估價假設(shè)和限制條件不予說明；　　（3）無針對性的列舉一些與本估價項目無關(guān)的估價假設(shè)和限制條件。沒有的，應(yīng)分別用文字說明：“本估價項目不存在XXXX事項，故本估價報告無（或沒有）XXXX假設(shè)”?！　。?）第二種情況假定：