【正文】 用的內(nèi)容；二是社會再生產(chǎn)中一定投入對提高社會文明作用方面的內(nèi)容；三是社會再生產(chǎn)中一定投入對人自身的合理再生產(chǎn)作用的內(nèi)容。（178133970990）≈30859。、21623萬元、18019萬元、8410萬元?，F(xiàn)場管理費為開發(fā)總成本的3%，銷售稅費為總銷售收入的5%，財務(wù)費用為所有貸款所產(chǎn)生的利息總和。3=18257。南國裕墅項目臨近鹽都區(qū)崇禮路實驗學(xué)校、崇禮路幼兒園和楓葉國際學(xué)校。計劃2023年4月完工，建設(shè)工期16個月，其中分為兩個標段建設(shè)；二期工程：2023年5月開工，建筑面積為62400m178。幼兒園：自建幼兒園 中小學(xué)：鹽都區(qū)實驗小學(xué)、鹽城市第一初級中學(xué)、楓葉國際學(xué)校綜合商場：吾悅、中南城、聚龍湖、新弄里、南金鷹、奧萊城、恒大影城、麥德龍 公園：小馬溝城市綠廊、麗都公園、潤都生態(tài)公園醫(yī)院：第三人民醫(yī)院南院、鹽城第一人民醫(yī)院南院、鹽瀆社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心銀行：鹽城農(nóng)商銀行、南京銀行、招商銀行、中國郵政儲蓄銀行、中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國銀行地塊位置：地塊位于鹽瀆路與神州路交匯口，占地75畝（49950㎡）。南國裕墅物業(yè)類別:住宅 商鋪所屬區(qū)域:城西南建筑類別:低層、低層住宅開盤時間:2018年9月所屬學(xué)區(qū):崇禮路小學(xué)、鹽城市第一初中容 積 率:開 發(fā) 商:江蘇緣隆置業(yè)有限公司占地面積:178。，自2020年7月1日起，職工住房公積金月繳存工資基數(shù)上限為20500元機關(guān)事業(yè)單位及其職工繳存比例仍為12%。提檔升級農(nóng)村公路1121公里，新改建橋梁759座，建成美麗鄉(xiāng)村旅游公路1036公里。其中，%；，%；，%。評估人員經(jīng)過綜合分析上述結(jié)果，最終確定估價結(jié)果為 億元。參照同類房地產(chǎn)此項費用計算估價對象專業(yè)費用為 1120 萬元。D 根據(jù)以上各項修正系數(shù)，列表比準價格詳見表 2 ： 項 目 一 二 三成交單價(元/㎡)8400 9000 8800 區(qū)位狀況修正 100/95 100/100 100/98 房地產(chǎn)狀況因 素修正 實物狀況修正 100/95 100/95 100/95 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 95/100 95/100 95/100 比準價格 8840 9000 8980 對調(diào)整后的比準價格進行綜合平均，估價對象的市場單價為：(8840 ＋ 9000 ＋ 8980)/3 ≈ 8940(元 / ㎡)E 寫字樓部分的價格估價對象寫字樓部分的價格為：( ＋ ) 8940 ＝ 34801(萬元)④ 大廈于 2006 年 5 月 31 日所能實現(xiàn)的整體價值為： 130898 ＋ 17933 ＋ 34801 ＝ 183632(萬元)本報告采用動態(tài)方式進行計算測算。成交價格為建筑面積 8800 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 10 月 12 日。A 選擇類似交易案例 實例一：位于區(qū)街，為一棟二十七層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)現(xiàn)代化大廈，1998 年 10 月投入使用?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》第 條規(guī)定：“對于土地和建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限”?！?經(jīng)營者利潤：根據(jù)調(diào)查和 2003 年市社會經(jīng)濟統(tǒng)計資料中賓館酒店業(yè)財務(wù)狀況報表，估算餐飲部分年經(jīng)營者利潤為 365 萬元。● 年經(jīng)營費用合計： 6671 萬元。根據(jù)本公司掌握的市目前五星級酒店標準間收費標準，并考慮估價對象酒店部分的設(shè)計及裝修標準，確定大廈的酒店標準間收費標準預(yù)計為 900 元 / 日(人民幣)，利用率為 70% ； 套間為 1800 元 / 日，利用率為 65% ； 豪華套間為 2800元 / 日，利用率為 50% ； 總統(tǒng)套房為 24500 元 / 日，利用率為 35%。Ⅵ 確定收益年限。即假設(shè)估價對象在充分利用、無空置時的年總收入?；居嬎愎綖椋?P=P’(A+B+C+D)其中(以下各個項目費用均為折現(xiàn)值)： P ：估價對象目前狀態(tài)價格P’ ： 項目全部建成后銷售價格 A ：續(xù)建成本 B ：管理費用 C ：銷售稅費D ：買方購買在建工程應(yīng)負擔稅費 具體分項核算如下：⒈ 項目全部建成后的市場價格：根據(jù)委托人的估價目的和估價對象功能上的特點，本報告采用不同的評估方法，分別對估價對象——大廈在目前狀態(tài)下各功能部分的價格進行評估，確定大廈目前狀態(tài)的市場總值。根據(jù)估價對象所處的地理位置、規(guī)模以及其設(shè)計方案，根據(jù)最高最佳使用原則，本估價報告中估價對象作為集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為其最高最佳使用。國內(nèi)外商家的不斷進入，對高檔商務(wù)用房產(chǎn)生了大量需求。市已經(jīng)在國內(nèi)外特別是東亞地區(qū)形成了較高的知名度。⑹ 區(qū)域特征及變動趨勢估價對象所處區(qū)域是市最繁華的文化娛樂中心區(qū)，以各種規(guī)模的影視廳、賓館、酒店等娛樂服務(wù)設(shè)施為主，混雜少量居民住宅。⑵ 街路配置估價對象所處區(qū)域南接寬約 30m 的街，西接寬約 20m 的街，北接寬約 50m 的路。⒉ 建造年代估價對象于 2000 年 8 月開工建設(shè)，2003 年 10 月建至目前狀態(tài)停工至今。廣播音響系統(tǒng)：包括背景音樂系統(tǒng)、客房音響系統(tǒng)、業(yè)務(wù)廣播系統(tǒng)、火災(zāi)事故廣播系統(tǒng)。⒍ 設(shè)備及設(shè)施配置 ① 中央空調(diào)系統(tǒng)大廈采購美國“開利”牌中央空調(diào)系統(tǒng)，對不同的功能區(qū)分別采用空氣系統(tǒng)和風(fēng)機盤管加新風(fēng)系統(tǒng)，地下室設(shè) 4 臺 930RT的雙效溴化鋰吸收式水冷機組，由城市集中供熱系統(tǒng)提供蒸汽，另在地下室設(shè) 2 臺進口蒸汽發(fā)生器。高級寫字間：地面鋪高級地毯，木墻裙，吸音板吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。一層設(shè)總服務(wù)臺、電梯廳、瀑布流水，并設(shè)自動扶梯聯(lián)結(jié)地下一層的娛樂設(shè)施和地上一層至五層裙房的餐飲、會議等公共空間，五層的多功能廳設(shè)有四國語言同聲傳譯系統(tǒng)及聲光控制室，六層設(shè)桑拿、游泳池、屋頂花園等休憩、健身設(shè)施。塔身部分線條簡潔、流暢，塔頂向塔身的過渡自然，強調(diào)建筑輪廓線條完美。估價對象總建筑面積為 ㎡， ㎡，土地性質(zhì)為國有出讓性質(zhì)，土地使用權(quán)歸大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束。⑶ 替代原則。六 價值定義：根據(jù) 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 第 關(guān)于 “房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，應(yīng)采用公開市場價值標準”的規(guī)定，本報告評估估價對象于估價時 點狀態(tài)下的公開市場價格。② 本次評估未考慮特殊交易方式對估價結(jié)論的影響。⑷ 公開市場假設(shè)。③ 估價對象占用土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓性質(zhì)，出讓使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束，報告分析中以土地出讓金已完全繳付為前提。⑻ 本估價報告是本估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學(xué)合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素時行分析，為估價對象轉(zhuǎn)讓提供公開市場價格目的而出具的，但受本估價機構(gòu)估價人員的職業(yè)水平和能力的影響。⑵ 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。取得碩士學(xué)位，工作滿2年，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)工作滿1年。取得雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)工作滿1年。 房地產(chǎn)估價公司 法定代表人： 二 ○ ○四年十一月六日估價師聲明 我們鄭重聲明：⑴ 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。⑺ 委托人以及相關(guān)部門在使用本估價報告時，對因忽視本估價報告提示的相關(guān)事實所引起的相關(guān)法律責任，本估價機構(gòu)以及估價人員不承擔相應(yīng)責任。故本估價報告中估價對象建筑面積數(shù)據(jù)為委托人所提供的經(jīng)批準的施工圖紙數(shù)據(jù)，因設(shè)計變更等原因?qū)е陆ㄖ娣e變化時，應(yīng)對估價結(jié)果進行調(diào)整。如果對估價對象評估價值產(chǎn)生明顯影響時，應(yīng) 對本估價結(jié)論進行必要的調(diào)整。對估價對象公開市場價格產(chǎn)生影響的因素是多方面的，具體規(guī)定如下：① 估價結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估結(jié)論的影響。五 估價時點： 2004 年 10 月 29 日。遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價。 房地產(chǎn)估價公司 二 ○ ○四年十一月六日關(guān)于位于 市 區(qū) 廣場號 大廈 的估價技術(shù)報告估價對象為位于 市 區(qū) 廣場號的大廈，設(shè)計建成集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化群體建筑，其地下設(shè)計為停車場、設(shè)備用房、酒店輔助以及娛樂設(shè)施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設(shè)計功能為商場、餐飲、娛樂、服務(wù)用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設(shè)計功能為五星級酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設(shè)計功能為半智能寫字間。⒉ 建筑立面造型根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要求，大廈建筑采用歐洲新古典建筑風(fēng)格，強調(diào)裙房的細部刻劃，注重色彩配合、材質(zhì)選擇和比例的劃分，在整體風(fēng)格上顯得渾厚、莊重。街一側(cè)裙房的一層至四層設(shè)商場，面對廣場的酒店大堂設(shè)三層挑空的中庭，半圓形玻璃幕墻。公共衛(wèi)生間：高級防滑地磚，墻面裝飾釉面磚貼至頂棚金屬板吊頂，嵌入式燈具，大理石化妝臺，進口衛(wèi)生潔具。其他：特殊要求的會議室、多功能廳做音質(zhì)設(shè)計，有振動和噪音的機房做減振和防噪處理。智能型會議系統(tǒng)：設(shè)置于多功能廳的全套飛利浦公司的智能型會議系統(tǒng)。⑶ 其它實物狀況說明 ⒈ 用地面積及形狀估價對象用地面積 ㎡，為國有出讓性質(zhì)，使用權(quán)人為大廈酒店有限公司，使用期限由 1998 年 9 月 20 日至 2038年 9 月 19 日，形狀為不規(guī)則矩形。估價對象所處區(qū)域景觀條件良好，整個區(qū)域地勢略向西北傾斜。⑸ 商服設(shè)施配置 估價對象所處區(qū)域內(nèi)有廣場大廈、大酒店、大廈、大廈等中高檔酒店、辦公服務(wù)設(shè)施，電影城、影劇院等娛樂設(shè)施，以及一定數(shù)量的中小型店鋪、娛樂文化場所。初步核算，全市生產(chǎn)總值 億元，人均生產(chǎn)總值按戶籍平均人口計算為 29206 元，按年末匯率測算縱約合3529 美元。目前，市已有外商投資企業(yè) 7000 多家，來市投資的國家和地區(qū) 50 多個，境外企業(yè)駐市的代表機構(gòu) 2000 多家。最有效使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。故本報告采用動態(tài)方式進行測算。采用收益法評估房地產(chǎn)價格通常采用下列步驟：Ⅰ 估算估價對象未來各年的潛在毛收入。即投資者投資同類房地產(chǎn)所獲得的投資回報與所投入的資本的比率。分別測算如下： 客房部分凈收益測算 a 客房年經(jīng)營收入大廈酒店的客房部分分為： 15 ～ 42 層共有標準間 528 套；15 ～ 42 層，每層設(shè)兩個套間，共 54 個套間； 44 層為 8 套豪華套間； 43 層為 1 套總統(tǒng)套房?！?經(jīng)營者利潤：根據(jù)調(diào)查和 2003 年市社會經(jīng)濟統(tǒng)計資料中賓館酒店業(yè)財務(wù)狀況報表，估算年經(jīng)營者利潤為 1496 萬元?！?營業(yè)稅及附加： 按營業(yè)收入的 % 計 算，為 203 萬元。最終確定報酬率： Y ＝ % C 經(jīng)濟收益年限確定估價對象的土地出讓使用年限為 1998 年 9 月至 2038 年 9 月共 40 年，而建筑物的耐用年限依據(jù)中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T502911999)條文說明中的參考值，對于鋼結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房一般為 80 年；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房一般為 60 年。運用市場比較法評估房地產(chǎn)價格通常采用下列步驟： Ⅰ 廣泛收集交易實例； Ⅱ 從中選取可比實例； Ⅲ 建立價格比較基礎(chǔ)； Ⅳ 進行交易情況修正； Ⅴ 進行交易日期修正； Ⅵ 時行區(qū)位狀況修正； Ⅶ 進行實物狀況修正； Ⅷ 綜合評估決定估價額。比較實例位于該寫字樓的二十八層，建筑面積 ㎡，東南朝向，室內(nèi)為初裝修?！?實物狀況修正 根據(jù)表 1 比較參照物與估價對象實物狀況進行的比較分析，主要考慮裝修標準、結(jié)構(gòu)功能、規(guī)模和設(shè)施等因素進行修正，確定比較修正系數(shù)為： 設(shè)估價對象的價格為 100，則實例一為 95，實例二為 95，實例三為 95。① “三通一平”工程費約為 30 萬元 ② 專業(yè)費用包括規(guī)劃、勘察設(shè)計、可行性研究等費用。⒑ 估價對象價格估價對象重置成本總價為：P ＝ 22465 ＋ 1150 ＋ 35770 ＋ 2377 ＋ 6500 ＋ 13658 ＋ P ＝ 89125(萬元)⑶ 估價結(jié)果確定假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果為 94798 萬元，成本法估價結(jié)果為 89125萬元，兩估價結(jié)果相差比例為 % 比較接近，利用簡單算術(shù)平均數(shù)法，求得計算結(jié)果為 91962 萬元。2020年，按可比價計算，%。20