房地產(chǎn)估價(jià)師考試房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題(存儲(chǔ)版)
【正文】 一般而言三種資金的使用順序是（ A v. X aA．凈現(xiàn)值法) P! Q/ ^) t2 B( O, CB．差額內(nèi)部收益率法$ Z2 x6 m* w) i5 iC．費(fèi)用現(xiàn)值法/ |6 q5 H/ K* S: f, AD．內(nèi)部收益率法8 s N. g1 N/ Famp。`，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中投入的資源有（）。IB．只要是業(yè)主滿意的租金方案就可以付諸實(shí)施) a! D+ b* s7 Z4 n A1 T! ]C．租金確定應(yīng)考慮業(yè)主希望的投資回報(bào)率8 j E: b$ ^! G! e2 jD．市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，應(yīng)充分考慮同類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系7 R2 ~) Ramp。 S39。 e( _, A2 LE．工期緊迫. h8 g/ A1 ]* G$ f7 c6 p$ Z! ? ^9 e0 z6 Q {（ j/ {+ HC．舊城區(qū)人口密度大、建筑密度小! Y9 c) E% ?2 B9 x1 YD．舊城區(qū)的建筑物多是危舊房1 X+ y3 U1 Q7 Y39。 ]* bD．政策的導(dǎo)向性9 S1 A8 \) m7 |E．政策的公平性和效率2 yamp。q% X5 t4 V: zxE．轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)繳納的手續(xù)費(fèi)* `( a2 o6 w {2 J$ x% C+ ^( k4 q（ Camp。決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是（ o* f2 Jamp。）。）。 Z$ U8 f% ^C．適合于長(zhǎng)期投資$ q。8 Xamp。 （ （ ）! n39。 （ ）) k7 y, L9 L ^3 e 請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答): a店鋪持有20年，期末轉(zhuǎn)售收入300萬(wàn)元，試確定該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（假定投資發(fā)生在年初，租金收入、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用發(fā)生在年末）。請(qǐng)判斷這兩種方案的關(guān)系，并選用適宜的方法比較兩方案的優(yōu)劣。 e（一）某投資者以1600萬(wàn)元購(gòu)入一層商業(yè)店鋪用于出租，購(gòu)樓款分期支付，第一、第二和第三年分別支付30%、40%和30%。四、計(jì)算題(共2題、20分。M% s, e。 （ Z6 、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和空置損失的最低租金。 B) V$ y2 lamp。 （ , ^2 r5 s/ z% ]5 |( z( ]7 r39。 h9 C5 e U: T) m. k( v。 f1 C2 W 7 D39。 x! O6 PE．室內(nèi)的裝修/ p。 k1 i4 M9 o* d4 }6 |0 t0 w) ，通常要考慮的因素有（D3 Z9 \9 r l1 N: N F: V5 i ，要進(jìn)行工作有（ ` H2 q+ xA．資金來(lái)源0 s6 S2 ?8 {amp。 `1 AE．城市規(guī)劃稅) uamp。`4 s6 A。 ?6 B6 K% D: k$ ^/ t/ ~) jD．租用土地的土地租用費(fèi)2 k/ e L, s/ H1 Ol5 1 s8 N7 j: C. vA．目標(biāo)的確定性! X: D: Eamp。D: h* ]( }A．地處城市中心，是商業(yè)、文化活動(dòng)的聚集地，具有民族傳統(tǒng)色彩，適于作為商業(yè)、辦公、旅游、娛樂(lè)、餐飲等類(lèi)型的開(kāi)發(fā) K3 Y( l! N, G( [$ G. }39。 P1 A% T5 i* M r/ |6 x L gA．預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)成本3 f* r。p* lE．利用已有類(lèi)似出租物業(yè)的租金數(shù)據(jù)時(shí)，應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的修正0 C4 `amp。s9 I6 l, L R% P$ q8 y1 r! k/ t j,正確的有（ n）。 R4 X。|7 t3 k! l3 F i% jB．預(yù)租售收入、資本金、借貸資金 ^. ~。 ^ y( d. N, l% S a( n$ m39。4 I3 K [6 j39。8 B8 [7 P$ y z3 G4 U。 x6 A! u4 B QA．地價(jià). }3 d. i3 X2 kB．建造成本 a K) p% |C．5 Z* I! i/ t8 p+ HD．. u6 ~ e, B9 C3 ~( f+ V) x Vf，規(guī)劃容積率≤４,預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后可供銷(xiāo)售的面積為總建筑面積的80﹪，項(xiàng)目的固定成本為5000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)平均銷(xiāo)售單價(jià)為4500元／m2，則使項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡的單位變動(dòng)成本為（?。┰痬2． 。 V0 \ C39。0 U5 M$ h. i。）。 s. p EC．高級(jí)住宅和公寓8 o _）。 e0 c9 U39。 L7 I. H5 n, mA．土地的稀缺性 ?1 A0 g39。? g) q YA．區(qū)位選擇異常重要/ y, t3 n0 z M B．投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) I( o) b D* [ I8 W/ {。_1 A } e39。 p7 l0 d \C．兇猛型競(jìng)爭(zhēng)者l: \。 ~! r% h8 e5 t) Z% N F9 J, （e: V0 F, Z( Z/ d+ e \ Ck3 ^. （W4 Q8 u% U) CA．投資利潤(rùn)率9 r1 W。O U T15.（ G: aA．a(chǎn)mp。 \) |7 g0 G: ，2007年末完工轉(zhuǎn)入2008年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬(wàn)m2，2008年竣工的房屋建筑面積為60m2。）的客戶認(rèn)識(shí)所營(yíng)銷(xiāo)的物業(yè)。 yB．業(yè)主 zamp。 X0 VD．凈收益現(xiàn)值抵償全部投資（J9 S7 h/ Y9 A4 f+ Z6 S% q1 JD．76800m24 ?8 1 g, `. [4 j. X* r4 y: b7 Y，項(xiàng)目以（+ Q X3 Z2 n( NA．92500m2+ C2 S3 h R0 L39。 P7 zC．稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流－所得稅。 z* iamp。 c |8 Zamp。）。2 z Msamp。 [9 kB．國(guó)內(nèi)外企業(yè)入股的資金+ E4 L0 B! l9 h% G5 iC．個(gè)人入股的資金9 W9 U M H+ l4 Y7 oB．權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金* {* f s4 ? l! b, uC．發(fā)行股票3 d ^。 HA．債權(quán)人通常是商業(yè)銀行 p1 H3 r。）。 k。 A cA．發(fā)行公司債券* l Q: C Gamp。 ]! }4 m gamp。）。 k4 N。9 iamp。 L8 Y, rA．稅前現(xiàn)金流=有效毛收入－經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 `3 l( s$ U! o ~7 H
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