房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)營(yíng)與(存儲(chǔ)版)
【正文】 過(guò)審定的建設(shè)用地總圖設(shè)計(jì)方案一份。運(yùn)作是持續(xù)不斷的和重復(fù)性的，而項(xiàng)目是一次性的和唯一的。20% ~% 4~6月 詳細(xì)可行 性研究 進(jìn)行更為細(xì)致的分析 ,減少項(xiàng)目的不確定性 ,對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)制定防范措施 1提出建設(shè)方案 2效益分析和最終方案選擇 3確定項(xiàng)目投資的最終可行性和選擇依據(jù)標(biāo)準(zhǔn) 177。 （ 3）要保持居住區(qū)內(nèi)得安寧 （ 4）各級(jí)公共服務(wù)中心應(yīng)與相應(yīng)的公共綠地相鄰 布置 ，或靠 近河湖水面等一些能較好體現(xiàn)城市建筑面貌的地段。折舊年限 +管理費(fèi) 免費(fèi)提供有關(guān)工程協(xié)助或協(xié)作單位的名錄 → 信息服務(wù) 免費(fèi)提供職員和服務(wù)人員，監(jiān)理不對(duì)其失職或失誤負(fù)責(zé) → 人員服務(wù) 三 、 工程索賠 （一）索賠的概念 （二）索賠的分類 按照依據(jù)分：明示索賠和默示索賠、道義索賠 按照目的分：經(jīng)濟(jì)索賠和工期索賠 工程延誤索賠 工程變更索賠 按照索賠的性質(zhì)分： 合同被迫終止索賠 工程加速索賠 意外風(fēng)險(xiǎn)和不可預(yù)見因素索賠 其他索賠 三 、 工程索賠 （三）索賠的程序 承包人提出索賠申請(qǐng) 工程師審核承包人的索賠申請(qǐng) 工程師與承包人協(xié)商談判，確定索賠處理決定并上報(bào)發(fā)包人 發(fā)包人審核索賠處理，一經(jīng)同意，工程師簽發(fā)付款證書。 公共建筑的分類 公共建筑定額指標(biāo) 公共建筑的規(guī)劃布置 四 、 公共建筑及其用地的規(guī)劃布置 規(guī)劃布置的基本要求如下： （ 1）為便于居民使用，各級(jí)公共建筑應(yīng)有合理的服務(wù)半徑 。 ” 公眾 業(yè)主 五 、 項(xiàng)目管理 內(nèi)部各部門 內(nèi)部各部門供應(yīng)商 直接勞動(dòng)力 內(nèi)部各部門 公眾 項(xiàng)目管理 班子 承包商 咨詢部門 業(yè)主 政府機(jī)構(gòu) 公用設(shè)施 金融機(jī)構(gòu) 六 、 項(xiàng)目管理模式 傳統(tǒng)的項(xiàng)目管理模式（設(shè)計(jì) 招標(biāo) 建造方式） ——設(shè)計(jì)施工 分離式 設(shè)計(jì) 建造與交鑰匙工程模式 ——設(shè)計(jì)施工連貫式 建筑工程管理模式（ CM模式） Partnering模式 BOT（公共工程特許權(quán)） PFI：（私人主動(dòng)融資） 七 、 項(xiàng)目管理的組織 組織的基本概念 （ 1）組織設(shè)計(jì) （ 2）組織聯(lián)系 （ 3）組織運(yùn)行 （ 4）組織調(diào)整 組織的構(gòu)成要素 （ 1）合理的管理層次 （ 2）合理的管理跨度 （ 3）合理劃分部門 （ 4）合理確定職責(zé) 七 、 項(xiàng)目管理的組織 組織活動(dòng)的基本原理 （ 1）要素有用性原理 （ 2）動(dòng)態(tài)相關(guān)性原理 （ 3）主觀能動(dòng)性原理 （ 4）規(guī)律效應(yīng)性原理 項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)形式 （ 1）直線制 ——線性組織形式 （ 2）職能制 ——寄生式項(xiàng)目組織 （ 3）直線職能制 ——自主項(xiàng)目組織形式 （ 4）矩陣制 ——矩陣項(xiàng)目組織 八 、 項(xiàng)目管理理念 民主管理講不通 集體管理不好辦 現(xiàn)場(chǎng)拍板很不妥 管理是平衡的藝術(shù) 大權(quán)獨(dú)攬，小權(quán)分散太模糊 外行領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)行 ——看你怎么看 超額完成任務(wù)要不得 報(bào)表 ——信息的縱向交流 信息分享 ——信息的橫向交流 勤請(qǐng)示，多匯報(bào)沒有必要 1匯報(bào)會(huì)可以不開 1項(xiàng)目開始前的熱身 ——三個(gè)基本文件：項(xiàng)目計(jì)劃、項(xiàng)目主 進(jìn)度和項(xiàng)目預(yù)算 第二章 項(xiàng)目策劃與可行性研究 可行性研究的內(nèi)容主要包括三個(gè)方面： 任務(wù) 內(nèi)容 地位 項(xiàng)目必要性 市場(chǎng)研究 （產(chǎn)品的市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)研究） 前提和基礎(chǔ) 技術(shù)上的可行性 技術(shù)研究 （技術(shù)方案和建設(shè)條件） 技術(shù)基礎(chǔ) 經(jīng)濟(jì)上的合理性 效益研究 （經(jīng)濟(jì)效益的分析與評(píng)價(jià)） 核心 三、 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 階段 工作內(nèi)容 解決的問題 精度 研究費(fèi)用占投 資的比例 需要時(shí) 間 機(jī)會(huì)研究 （投資機(jī) 會(huì)論證） 對(duì)若干個(gè)可能的投資機(jī)會(huì)進(jìn)行鑒別和篩選 ,提出投資方向的建議 1. 社會(huì)是否需要 2. 有沒有開展項(xiàng)目的基本條件 177。 項(xiàng)目的特征 （ 1）一次性 （ 2）唯一性 建設(shè)項(xiàng)目及其特征 （ 1）整體性 （ 2）實(shí)施時(shí)間長(zhǎng) （ 3）不可逆轉(zhuǎn)性 （ 4）產(chǎn)品地點(diǎn)的固定性 （ 5）涉及多個(gè)專業(yè)和多個(gè)學(xué)科 （ 6）風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)并存 三 、 建設(shè)項(xiàng)目周期 項(xiàng)目概念形成及可行性研究 項(xiàng)目評(píng)估及決策 項(xiàng)目計(jì)劃與設(shè)計(jì) 項(xiàng)目采購(gòu) 項(xiàng)目施工 竣工驗(yàn)收 銷售階段 工程量曲線 決策階段 計(jì)劃設(shè)計(jì) 項(xiàng)目施工階段 竣工階段 階段 銷售階段 時(shí)間 項(xiàng)目周期及階段劃分 項(xiàng)目周期各階段對(duì)投資的影響 項(xiàng)目決策階段和設(shè)計(jì)階段是影響投資最大的階段 建設(shè)工程項(xiàng)目決策階段 6070% 建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段 2030% 施工階段 1015% 總結(jié)評(píng)價(jià)階段 四 、 項(xiàng)目管理
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