savaaa房地產(chǎn)估價(jià)師試題(存儲(chǔ)版)
【正文】 元/㎡。比較因素指數(shù)確定見(jiàn)下表：比較因素條件指數(shù)表5．投資利息利率按年貸款利率6．03%計(jì)算。 表121三種估價(jià)路線測(cè)算出的方法價(jià)格差別較大，分析原因有以下內(nèi)容：（1）設(shè)定建成后為寫字樓時(shí)扣除的續(xù)建成本較大，根據(jù)對(duì)目前周邊寫字樓市場(chǎng)價(jià)值的估算，續(xù)建后的增值空間并不明顯，而續(xù)建成本的價(jià)值偏高，則導(dǎo)致現(xiàn)狀房地產(chǎn)價(jià)格較低，同時(shí)由于續(xù)建方案中對(duì)寫字樓的建筑面積由現(xiàn)狀的15032．27㎡，變更為9036㎡，導(dǎo)致房地產(chǎn)總價(jià)的價(jià)格同樣降低。在用收益法測(cè)算改建完成后的寫字樓市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，所選租賃可比實(shí)例的租金內(nèi)涵未說(shuō)明。應(yīng)說(shuō)明選用凈收益每年不變有限年期公式的理由。1市場(chǎng)法計(jì)算中缺少建筑物折舊調(diào)整。2缺取得估價(jià)對(duì)象的稅費(fèi)。3缺權(quán)益狀況調(diào)整。4投資利息計(jì)算基數(shù)中缺取得估價(jià)對(duì)象的稅費(fèi)、估價(jià)對(duì)象價(jià)值、銷售費(fèi)用（在銷售之前發(fā)生的）。解 析：4管理費(fèi)取值應(yīng)說(shuō)明依據(jù)。3采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法從改建為寫字樓角度測(cè)算估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，未說(shuō)明是采用哪種假設(shè)前提進(jìn)行估價(jià)的。2缺公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)和其它工程費(fèi)。1未說(shuō)明三個(gè)可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)。未說(shuō)明年凈收益是預(yù)測(cè)值，或未對(duì)年凈收益進(jìn)行變化趨勢(shì)分析。你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案： 采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法從改建為寫字樓角度測(cè)算估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，未說(shuō)明是采用哪種假設(shè)前提進(jìn)行估價(jià)的。10000＝17917萬(wàn)元B、假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格1．建筑安裝工程費(fèi)根據(jù)北京市建筑工程概預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)以及原設(shè)計(jì)方案，估價(jià)對(duì)象的繼續(xù)建安裝修工程費(fèi)為l000元/㎡。具體實(shí)例如下：實(shí)例A：元嘉國(guó)際公寓位于東城區(qū)東四十條，總建筑面積約3．5萬(wàn)㎡，其中包括酒店式服務(wù)公寓、底商、地下停車場(chǎng)及其相應(yīng)配套服務(wù)設(shè)施，交通便利公交線路多臨近地鐵，距東二環(huán)約200m。6．投資利息利率按年貸款利率6．03%計(jì)算。4．專業(yè)人士費(fèi)（史記：相當(dāng)于勘察設(shè)計(jì)和前期工費(fèi)）包括工程的工程設(shè)計(jì)、勘察、可行性研究等以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，該費(fèi)用約占建筑安裝工程費(fèi)及紅線內(nèi)市政工程費(fèi)的10%：354010%＝354元/㎡5．管理費(fèi)管理費(fèi)是指在建設(shè)施工過(guò)程中的發(fā)生人員工資、福利等，該項(xiàng)費(fèi)用占建筑安裝工程費(fèi)和紅線內(nèi)市政工程費(fèi)的8%，則管理費(fèi)為：35408%＝283．20元/㎡上述4項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)為4177．20元/㎡。比較因素指數(shù)見(jiàn)下表：比較因素條件指數(shù)表具體實(shí)例如下：實(shí)例A：海運(yùn)倉(cāng)危改B2國(guó)華大廈用地位于東城區(qū)東城區(qū)海運(yùn)倉(cāng)，總占地面積9502㎡，地上建筑面積56990㎡，2004年土地樓面價(jià)格為l800元/㎡。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)以及目前房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，結(jié)合估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)，取上述兩種評(píng)估方法測(cè)算結(jié)果的平均值作為最終的評(píng)估結(jié)果。但是估價(jià)對(duì)象在商業(yè)與辦公集聚度等區(qū)域因素及臨街方面均劣于實(shí)例。比較因素條件說(shuō)明表 表183．編制比較因素條件指數(shù)表根據(jù)估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例各種因素具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表。交通便利公交線路多，有112路、115路、109路等，距環(huán)線地鐵朝陽(yáng)門站約100m。商業(yè)部分名稱為盈通購(gòu)物城，現(xiàn)正在招商。建筑共9層，有底商，為新建建筑，目前主體結(jié)構(gòu)及外立面裝修均已完成，正進(jìn)行內(nèi)部裝修，尚未有企業(yè)入住。B、采用市場(chǎng)法測(cè)算改建完成后的寫字樓市場(chǎng)價(jià)格市場(chǎng)法是指在求取估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，將估價(jià)對(duì)象與在較近時(shí)期內(nèi)交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從交易價(jià)格修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法。 表17最終取其平均值確定估價(jià)對(duì)象的租金為每天每建筑平方米5元，在市場(chǎng)上有一定的競(jìng)爭(zhēng)力，辦公面積、會(huì)議室面積等在計(jì)算租金時(shí)統(tǒng)一按可出租的辦公用房面積，即7832㎡計(jì)算；車庫(kù)收益按停車位計(jì)算，停車總數(shù)為132輛，根據(jù)當(dāng)前市區(qū)寫字樓車位出租情況，估價(jià)對(duì)象的車位租金取600元/個(gè)?月，在市場(chǎng)上有一定的競(jìng)爭(zhēng)力。整個(gè)區(qū)域類似中高檔次寫字樓每天每平方米租金4元至6元。1．年租金毛收入經(jīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象周邊相類似的物業(yè)調(diào)查分析，確定估價(jià)對(duì)象可出租建筑面積的租金水平。6．采用收益法測(cè)算的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格p＝a/r［1－l/（1＋r）n］其中P——房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格a——年凈收益（1004．82萬(wàn)元/年）r——報(bào)酬率（8%）n——收益年限（綜合土地使用年限50年）根據(jù)上述公式以及分析取得的數(shù)據(jù)，采用收益法測(cè)算出估價(jià)對(duì)象具有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押權(quán)利條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為總價(jià)12292萬(wàn)元，單價(jià)為13603元/㎡。項(xiàng)目占地3347㎡，總建筑面積17056㎡。大廈為建成并已使用項(xiàng)目，共地上9層，地下3層，含商業(yè)和寫字樓。項(xiàng)目東有新建成的凱恒中心、北有中海油大廈，區(qū)域商務(wù)氣氛濃郁，公共配套設(shè)施齊全。2．編制比較因素條件說(shuō)明表估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的比較因素條件詳述見(jiàn)表下表。 表1105．選取交易實(shí)例時(shí)，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際用途，采用了中高檔寫字樓作為實(shí)例。9036＝14019元/㎡C、改建完成后的寫字樓市場(chǎng)價(jià)格估價(jià)結(jié)果的確定收益法和比較法從不同角度反映了房地產(chǎn)價(jià)格，估價(jià)對(duì)象為投資收益型房地產(chǎn)，因此收益法與市場(chǎng)法測(cè)算的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格較為接近。估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)，估價(jià)對(duì)象用地應(yīng)交樓面毛地價(jià)由市場(chǎng)法測(cè)算，可比實(shí)例為綜合二級(jí)類別，測(cè)算過(guò)程具體如下：（1）可比實(shí)例選擇選擇三個(gè)與估價(jià)對(duì)象的用途相近、交易類型相同、區(qū)域及個(gè)別因素條
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