【正文】 均可支配收入40403元，%；人均消費支出20794元，%。農(nóng)村常住居民人均可支配收入23670元，%；人均消費支出14994元，%。 交通發(fā)展迅速城鄉(xiāng)建設(shè)成效顯著。2020年，鹽通鐵路建成通車，鹽城高鐵實現(xiàn)“縣縣全覆蓋”，“1+8”鐵路綜合客運樞紐同步運營，鹽城站日開行列車達(dá)66對。提檔升級農(nóng)村公路1121公里，新改建橋梁759座，建成美麗鄉(xiāng)村旅游公路1036公里。建成沿海港口5萬噸級碼頭2座，萬噸級以上碼頭泊位累計24個。新建和改造BRT站臺61座，新增新能源公交車150輛，優(yōu)化新增線路50條。，3月1日起辦理新政規(guī)定房貸客戶將利率定價方式轉(zhuǎn)換為LPR+加點,或固定利率轉(zhuǎn)換辦理時間為2020年3月1日到8月31日。B.《契稅法》正式公布。2021年9月1日起，《中華人民共和國契稅法》將施行。，鹽城推出升級版人才新政，對20所名校應(yīng)屆畢業(yè)生給予全方位補貼。購房:本科生15萬、研究生20萬、博士40萬，租房:每人每月1500元，交通:2000元/年，生活:博士3000元/月、研究生2000元/月、大學(xué)本1500元/月。，自2020年7月1日起，職工住房公積金月繳存工資基數(shù)上限為20500元機(jī)關(guān)事業(yè)單位及其職工繳存比例仍為12%。企業(yè)及其職工繳存比例為5%6%12%。個人繳存者繳存比例為10%。房地產(chǎn)銷售穩(wěn)步增長。2020年，%，%。，%，%；，%，%。綜上研究鹽城房地產(chǎn)，歷年來銷售套數(shù)，銷售面積，銷售均價均在逐步增長，房地產(chǎn)市場狀況發(fā)展良好。中海華樾參考價：均價16800元/㎡物業(yè)類別:住宅商業(yè)所屬區(qū)域:城西南建筑類別:多層 高層 小高層開盤時間:所屬學(xué)區(qū):神州路學(xué)校容 積 率:開 發(fā) 商:鹽城潤海置業(yè)有限公司占地面積:㎡建 筑 商:未填建筑面積:㎡項目地址:鹽都區(qū)鹽瀆路與開創(chuàng)路交匯處（吾悅廣場北）售樓地址:鹽都區(qū)鹽瀆路與開創(chuàng)路交匯處（吾悅廣場北）樓盤特色:品牌房企 全功能MASTER住區(qū)房源情況:150 131 109 130 138 134鳳麟府參考價：16500元/㎡物業(yè)類別:住宅 商鋪所屬區(qū)域:城西南建筑類別:高層 小高層開盤時間:12月1日所屬學(xué)區(qū):鹽都區(qū)實驗小學(xué)、鹽城市第一初容 積 率:開 發(fā) 商:江蘇通園弘置業(yè)有限公司占地面積:約150畝建 筑 商:未填建筑面積:項目地址:鹽城市神州路海闊路交匯處（鹽都區(qū)實驗小學(xué)旁）售樓地址:鹽城市神州路海闊路交匯處鳳麟府營銷中心樓盤特色:臨近高架房源情況:163 99 119 127 141。南國裕墅物業(yè)類別:住宅 商鋪所屬區(qū)域:城西南建筑類別:低層、低層住宅開盤時間:2018年9月所屬學(xué)區(qū):崇禮路小學(xué)、鹽城市第一初中容 積 率:開 發(fā) 商:江蘇緣隆置業(yè)有限公司占地面積:178。建 筑 商:未填建筑面積:88641m178。項目地址:神州路156號售樓地址:鹽城市鹽都區(qū)神州路與趕海路交匯處樓盤特色:低層、低層住宅房源情況:法式低層、花園洋房城西南區(qū)位，城市南進(jìn)東擴(kuò)重點發(fā)展區(qū)域之一。衣食住行各種生活配套齊全，生活便利。規(guī)劃幼、小、初學(xué)區(qū)。城西南是作為城南以及高新區(qū)的重要銜接部分，可快速鏈接聚龍湖板塊的居住區(qū)域，是鹽都區(qū)政府重點打造的優(yōu)質(zhì)地段。近幾年板塊發(fā)展迅猛，配套設(shè)施齊全，未來隨著城市的擴(kuò)張，城西南將成為鹽城重要組成部分。華樾項目位于城西南板塊的住宅區(qū)，坐落于城市主干道鹽瀆路旁，周邊配套成熟。幼兒園：自建幼兒園 中小學(xué)：鹽都區(qū)實驗小學(xué)、鹽城市第一初級中學(xué)、楓葉國際學(xué)校綜合商場：吾悅、中南城、聚龍湖、新弄里、南金鷹、奧萊城、恒大影城、麥德龍 公園：小馬溝城市綠廊、麗都公園、潤都生態(tài)公園醫(yī)院：第三人民醫(yī)院南院、鹽城第一人民醫(yī)院南院、鹽瀆社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心銀行：鹽城農(nóng)商銀行、南京銀行、招商銀行、中國郵政儲蓄銀行、中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國銀行地塊位置：地塊位于鹽瀆路與神州路交匯口，占地75畝（49950㎡）。總建筑面積:124800平方米容積率：≤、綠化率≥35%（規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比）地塊性質(zhì)：住宅、商業(yè)建筑密度≤25%（居住建筑基底面積/居住建筑用地面積、建筑覆蓋率）總占地面積：49950平方米（75*=49950平方米）住宅建筑面積：124800平方米項目設(shè)計建造共12棟住宅樓，每棟20層，每層520㎡，共720戶。其中，地下車庫面積15000m178。，道路及綠化面積17500m178。，項目總建筑面積為124800m178。，總占地面積為49950 m178。項目共12棟住宅樓，分為兩期開工。一期：6；二期：112；工期劃分：一期工程：2022年1月開工，建筑面積為62400m178。，計劃2023年4月完工，建設(shè)工期16個月，其中分為兩個標(biāo)段建設(shè)；二期工程：2023年5月開工，建筑面積為62400m178。，計劃2024年8月完工，建設(shè)工期16個月，分為兩個標(biāo)段建設(shè)；建設(shè)進(jìn)度安排，計劃在3年內(nèi)完成該項目，具體安排如下：2021年6月～12月：前期工程；2022年1月：一期一標(biāo)段建設(shè)工程開工；2022年8月：一期二標(biāo)段建設(shè)工程開工；2023年1月：一期一標(biāo)段建設(shè)工程竣工；2023年8月；一期二標(biāo)段建設(shè)工程竣工：2023年2月：二期一標(biāo)段建設(shè)工程開工；2024年1月：二期一標(biāo)段建設(shè)工程竣工；2023年4月：二期二標(biāo)段建設(shè)工程開工；2024年12月：二期二標(biāo)段建設(shè)工程竣工；銷售期為4年，2022年6月開始預(yù)售，2023年銷售完一期一標(biāo)段，2023年銷售一期二標(biāo)段，2014年銷售完一期二標(biāo)段，2024年銷售二期。中海華樾隸屬于中國建筑集團(tuán)有限公園，1979年創(chuàng)立于香港，擁有41年房地產(chǎn)開發(fā)與不動產(chǎn)管理經(jīng)驗，始終堅持主流城市核心地段打造主流精品物業(yè)。于2013年入駐鹽城，經(jīng)過7載蓬勃發(fā)展，成為城市高端人居代表品牌，建面約109134㎡都會風(fēng)范成品住宅 二期煥新登場；目前少量房源在售，高層1226，建面約109㎡、130㎡、132㎡，參考價16800元/㎡；小高層22，建面約134㎡，參考價17000元/㎡左右；低層住宅225，建面約138㎡、150㎡，參考價1800019000元/㎡。鳳麟府項目是由碧桂園集團(tuán)、通銀集團(tuán)、弘陽集團(tuán)聯(lián)合打造，項目自身配備幼兒園，緊鄰鹽都區(qū)實驗小學(xué)、鹽城市第一初級中學(xué)。緊鄰西環(huán)路高架，海闊路、神州路主干道，交通便捷。暢享3公里繁華都市圈，項目涵蓋吾悅、中南城、聚龍湖、新弄里、南金鷹、奧萊城、恒大影城、麥德龍、等大型商業(yè)生活配套。項目周邊景觀資源豐富，麗都公園、潤都生態(tài)公園和小馬溝城市綠廊。南國裕墅項目臨近鹽都區(qū)崇禮路實驗學(xué)校、崇禮路幼兒園和楓葉國際學(xué)校。周邊商業(yè)區(qū)覆蓋（中南世紀(jì)城、南金鷹、吾悅廣場等），醫(yī)療覆蓋（第一人民醫(yī)院、南三院）。靠近鹽瀆路和海洋路高架，出行方便。本項目于2022年6月開始銷售，其周邊交通便捷，四通八達(dá)，基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，商業(yè)程度較為繁華。小區(qū)綠化率高，停車位足夠。將本項目與三個比較實例在交易日期、交易情況、區(qū)域個別因素等多個方面進(jìn)行比較。并編制比較因素條件說明表。估價比較因素條件說明表比較因素條件指數(shù)表估價比較因素條件指數(shù)表估價比較因素條件修正系數(shù)表經(jīng)過比較分析，采用市場比較法，考慮市場交易情況、市場交易日期、區(qū)域因素、個別因素等，將估價對象與中海華樾、鳳麟府、鳳麟府天鉑三個可比實例進(jìn)行對比分析，最后得出（17680+17890+19200）247。3=18257。所以一期開盤時，估價對象銷售均價定為18257元/㎡。%。則2022年銷售價格為18257元/㎡，之后3年的銷售價格約為19499元/㎡，20825元/㎡,22242元/㎡。（熟地價）。根據(jù)2014年江蘇省建設(shè)工程費用定額，建安成本定為2000元/㎡，則總建安費用為20486萬元，前期費建安費用%，附屬配套費建筑面積100元/㎡，公共基礎(chǔ)設(shè)施費為建筑面積150元/㎡。不可預(yù)見費為土地成本，建安費用，前期工程費，附屬配套費，公共基礎(chǔ)設(shè)施費總和的3%。項目的開發(fā)費用包括管理費，銷售稅費，財務(wù)費用?，F(xiàn)場管理費為開發(fā)總成本的3%，銷售稅費為總銷售收入的5%，財務(wù)費用為所有貸款所產(chǎn)生的利息總和。一期工程建筑面積為62400㎡，二期程建筑面積為62400㎡，根據(jù)項目分期建設(shè)施工劃分表，2022年建設(shè)建筑面積41600㎡，2023年建設(shè)建筑面積41600㎡，2024年建設(shè)建筑面積41600㎡。%，%，%。銷售計劃：2022年6月，開始一期銷售，預(yù)計銷售期為一年；2024年6月，開始二期銷售，預(yù)計銷售期為一年。由表可知，2022年銷售價格為18257元/㎡，之后3年的銷售價格約為19499元/㎡，20825元/㎡,22242元/㎡。則2022年至2025年項目銷售面積分別為31200㎡,31200㎡，31200㎡，25728㎡。此外共計720戶，共計720個車位，車位200000元/個，則2023年~，68574萬，729951萬。按照基礎(chǔ)：主體：裝飾裝修=3：5：2的比例分配每年的建設(shè)投資費用，工程的建設(shè)工期投資為開發(fā)成本加管理費加銷售費并除去土地費用及前期工程費，約為48053萬元。、21623萬元、18019萬元、8410萬元。通過貸款利息結(jié)算表與自有資金，銷售收入等結(jié)合分析，做出投資計劃與資金籌措表投資計劃與資金籌措表土地增值稅超率累進(jìn)稅率表土地增值稅計算表銷售利潤統(tǒng)計表損益表將以上分析的資金流動數(shù)據(jù)整理分析，做出自有資金現(xiàn)金流量表，折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時需用的一個重要參數(shù)，具體應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均報酬率。而平均報酬率=平均年現(xiàn)金流量/初始投資額100%=10%，則取折現(xiàn)率為10%?？傎Y金現(xiàn)金流量表通過項目財務(wù)評估分析，稅后財務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率，且稅后財務(wù)凈現(xiàn)值為正，所以此項目在財務(wù)上可行。，其中固定成本為土地成本，其余為可變成本，固定成本為52000萬元，計劃建筑面積為124800方米，；， 萬元，則單位面積銷售價格為21359元，單位面積銷售稅金及附加為1174元。由此可得CF=10^4，P=17813，V=3970，t=990。則Q=CF247。(PVt)=10^4247。（178133970990）≈30859。所以當(dāng)開發(fā)面積（銷售面積）為30859m178。時，項目盈虧平衡。本項目124800m178。遠(yuǎn)大于30859m178。，所以方案可行敏感性分析表敏感性分析結(jié)果匯總表從表中可以看出對于項目的單因素分析狀況可見，項目的價格因素較成本因素敏感。在本方案中，價格因素較為敏感。則在項目銷售過程中需要控制好價格的變動以及銷售情況。社會效益的內(nèi)涵包括三方面主要內(nèi)容：一是社會再生產(chǎn)過程中一定投入對提高人民福利水平作用的內(nèi)容；二是社會再生產(chǎn)中一定投入對提高社會文明作用方面的內(nèi)容；三是社會再生產(chǎn)中一定投入對人自身的合理再生產(chǎn)作用的內(nèi)容。此項目將會對社會帶來以下影響，帶來相應(yīng)的社會效益：a、促進(jìn)城市發(fā)展b、帶動城市經(jīng)濟(jì)c、保障社會安定項目的環(huán)境效益評價，是將開發(fā)項目及周邊的環(huán)境，以及項目開發(fā)建設(shè)過程中對項目周邊環(huán)境產(chǎn)生的影響作出分析。項目開發(fā)建設(shè)可能產(chǎn)生的環(huán)境影響有:水污染、空氣污染、噪聲污染、固體廢物污染、光污染、城市景觀破壞、生態(tài)影響、對特殊用地區(qū)的破壞等。以下是項目環(huán)境效益的分析：a．項目周邊地塊大多處于待開發(fā)狀態(tài)，所以要加強項目中環(huán)境保護(hù)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。b．項目設(shè)計方案中綠化對環(huán)境有一定的保護(hù)，并且有益于周邊的環(huán)境保護(hù)以及環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)的維護(hù)。c．項目建設(shè)過程中，嚴(yán)格遵守國家規(guī)定來建設(shè)施工，控制各類建設(shè)污染的產(chǎn)生于排放，提高建設(shè)環(huán)境保護(hù)。d．隨著社會的發(fā)展，可持續(xù)發(fā)展融入了我們的生活中。項目的開發(fā)建設(shè)施工，要遵循可持續(xù)發(fā)展的理論，合理地使用新型能源如太陽能、風(fēng)能、水能進(jìn)行建設(shè)。綜上，項目的財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，所以是可行的，財務(wù)內(nèi)部收益率與基準(zhǔn)收益率均符合預(yù)期假設(shè)。