【正文】 義適用《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T502911999)相關(guān)規(guī)定。⑵ 最高最佳使用假設(shè)。即估價(jià)結(jié)果是在公開市場(chǎng)條件下形成的價(jià)格。關(guān)于位于 市 區(qū) 廣場(chǎng)號(hào) 大廈 的估價(jià)結(jié)果報(bào)告(編號(hào)：)一 委托人：大廈酒店有限公司，法定代表人為，住所為市區(qū)廣場(chǎng)號(hào)。七 估價(jià)依據(jù)：⑴ 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估委托協(xié)議書；⑵ 《國(guó)有土地使用權(quán)證》證書編號(hào)：； ⑶ 《施工許可證》，證書編號(hào)：； ⑷ 《中華人民共和國(guó)土地管理法》；⑸ 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》； ⑹ 國(guó)家及地方的有關(guān)法律、法規(guī)；⑺ 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T502911999)；⑻ 估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄以及掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)資料；； ⑼ 委托人提供的工程施工圖紙等相關(guān)資料。遵循替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)土建工程及建筑外裝修工程已經(jīng)完工，電梯、扶梯設(shè)備以及中央空調(diào)機(jī)組等設(shè)備已運(yùn)至施工現(xiàn)場(chǎng)。對(duì)酒店主入口采用弧形金屬棚架，大片弧形幕墻，使酒店大堂的中庭與廣場(chǎng)有機(jī)地融合起來(lái)；智能型寫字間入口設(shè)計(jì)為半開敞的大臺(tái)階，與酒店入口相映襯，街一側(cè)的商場(chǎng)入口布置廣告燈飾。③ A 座塔樓A 座塔樓七層至十三層為辦公寫字間，建筑面積 ㎡。普通寫字間：地面鋪地毯，涂料或無(wú)框玻璃隔斷，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。② 電梯大廈共采用美國(guó)“ OTIS ”牌“ 506NCE ”型電扶梯共 16部，“ E411VVVF ”型電梯 18 部。保安系統(tǒng)：包括報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)。⒊ 建筑結(jié)構(gòu)估價(jià)對(duì)象為鋼結(jié)構(gòu)及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。路、路等城市主、次干道通過該區(qū)域，以廣場(chǎng)為樞紐形成東連廣場(chǎng)、廣場(chǎng)、廣場(chǎng)，西連廣場(chǎng)、廣場(chǎng)廣場(chǎng)，南接路，北接路的完善的道路交通網(wǎng)絡(luò)，道路通達(dá)條件較好。該區(qū)域內(nèi)目前以中、低層建筑為主，低層建筑建造年代較早，目前市政府正在分期進(jìn)行拆遷改造。近十年來(lái)，市政府始終致力于加強(qiáng)城市建設(shè)與管理工作，城市面貌發(fā)生了巨大的改觀，城市功能不斷增強(qiáng)。同時(shí)整潔優(yōu)美的城市環(huán)境，宜人的氣候條件，以及美麗的自然風(fēng)光，每年也吸引了大量的中外來(lái)賓觀光旅游。五 估價(jià)方法選用根據(jù)委托人的估價(jià)目的和要求，并根據(jù)估價(jià)對(duì)象為在建工程這一特點(diǎn)，本估價(jià)報(bào)告采用假設(shè)開發(fā)法與成本法進(jìn)行評(píng)估。本報(bào)告中根據(jù)使用功能，將大廈分為三個(gè)功能部分，分?jǐn)偣裁娣e和附屬面積后的建筑面積分別為： 酒店(含客房、餐飲、娛樂、商務(wù)中心、地下車庫(kù)等)： 建筑面積 ㎡商場(chǎng)： 建筑面積 ㎡寫字間： A 座(智能型)建筑面積 ㎡ B 座(半智能型)建筑面積 ㎡ ① 關(guān)于大廈酒店部分的評(píng)估大廈的酒店部分按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)在 2006 年5 月 31 日建成并投入使用。Ⅱ 估算估價(jià)對(duì)象未來(lái)各年的有效毛收入。即估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可獲收益的年數(shù)。每年按 360 個(gè)營(yíng)業(yè)日計(jì)算?！?經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)：根據(jù)調(diào)查和 2003 年市社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料。分別測(cè)算如下： 客房部分凈收益測(cè)算 a 客房年經(jīng)營(yíng)收入大廈酒店的客房部分分為： 15 ～ 42 層共有標(biāo)準(zhǔn)間 528 套；15 ～ 42 層，每層設(shè)兩個(gè)套間，共 54 個(gè)套間； 44 層為 8 套豪華套間； 43 層為 1 套總統(tǒng)套房。即投資者投資同類房地產(chǎn)所獲得的投資回報(bào)與所投入的資本的比率。采用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格通常采用下列步驟：Ⅰ 估算估價(jià)對(duì)象未來(lái)各年的潛在毛收入。故本報(bào)告采用動(dòng)態(tài)方式進(jìn)行測(cè)算。最有效使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。目前，市已有外商投資企業(yè) 7000 多家，來(lái)市投資的國(guó)家和地區(qū) 50 多個(gè)，境外企業(yè)駐市的代表機(jī)構(gòu) 2000 多家。初步核算，全市生產(chǎn)總值 億元，人均生產(chǎn)總值按戶籍平均人口計(jì)算為 29206 元，按年末匯率測(cè)算縱約合3529 美元。⑸ 商服設(shè)施配置 估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域內(nèi)有廣場(chǎng)大廈、大酒店、大廈、大廈等中高檔酒店、辦公服務(wù)設(shè)施，電影城、影劇院等娛樂設(shè)施，以及一定數(shù)量的中小型店鋪、娛樂文化場(chǎng)所。估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域景觀條件良好，整個(gè)區(qū)域地勢(shì)略向西北傾斜。⑶ 其它實(shí)物狀況說明 ⒈ 用地面積及形狀估價(jià)對(duì)象用地面積 ㎡，為國(guó)有出讓性質(zhì)，使用權(quán)人為大廈酒店有限公司，使用期限由 1998 年 9 月 20 日至 2038年 9 月 19 日，形狀為不規(guī)則矩形。智能型會(huì)議系統(tǒng)：設(shè)置于多功能廳的全套飛利浦公司的智能型會(huì)議系統(tǒng)。其他：特殊要求的會(huì)議室、多功能廳做音質(zhì)設(shè)計(jì)，有振動(dòng)和噪音的機(jī)房做減振和防噪處理。公共衛(wèi)生間：高級(jí)防滑地磚，墻面裝飾釉面磚貼至頂棚金屬板吊頂，嵌入式燈具，大理石化妝臺(tái)，進(jìn)口衛(wèi)生潔具。街一側(cè)裙房的一層至四層設(shè)商場(chǎng)，面對(duì)廣場(chǎng)的酒店大堂設(shè)三層挑空的中庭，半圓形玻璃幕墻。⒉ 建筑立面造型根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，大廈建筑采用歐洲新古典建筑風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)裙房的細(xì)部刻劃，注重色彩配合、材質(zhì)選擇和比例的劃分，在整體風(fēng)格上顯得渾厚、莊重。 房地產(chǎn)估價(jià)公司 二 ○ ○四年十一月六日關(guān)于位于 市 區(qū) 廣場(chǎng)號(hào) 大廈 的估價(jià)技術(shù)報(bào)告估價(jià)對(duì)象為位于 市 區(qū) 廣場(chǎng)號(hào)的大廈，設(shè)計(jì)建成集酒店、寫字間、商場(chǎng)為一體的現(xiàn)代化群體建筑，其地下設(shè)計(jì)為停車場(chǎng)、設(shè)備用房、酒店輔助以及娛樂設(shè)施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設(shè)計(jì)功能為商場(chǎng)、餐飲、娛樂、服務(wù)用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設(shè)計(jì)功能為五星級(jí)酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設(shè)計(jì)功能為半智能寫字間。遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。五 估價(jià)時(shí)點(diǎn)： 2004 年 10 月 29 日。對(duì)估價(jià)對(duì)象公開市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素是多方面的，具體規(guī)定如下：① 估價(jià)結(jié)果未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。如果對(duì)估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，應(yīng) 對(duì)本估價(jià)結(jié)論進(jìn)行必要的調(diào)整。故本估價(jià)報(bào)告中估價(jià)對(duì)象建筑面積數(shù)據(jù)為委托人所提供的經(jīng)批準(zhǔn)的施工圖紙數(shù)據(jù)，因設(shè)計(jì)變更等原因?qū)е陆ㄖ娣e變化時(shí)，應(yīng)對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行調(diào)整。⑺ 委托人以及相關(guān)部門在使用本估價(jià)報(bào)告時(shí)，對(duì)因忽視本估價(jià)報(bào)告提示的相關(guān)事實(shí)所引起的相關(guān)法律責(zé)任，本估價(jià)機(jī)構(gòu)以及估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 房地產(chǎn)估價(jià)公司 法定代表人： 二 ○ ○四年十一月六日估價(jià)師聲明 我們鄭重聲明：⑴ 我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。綜合相關(guān)意見后估價(jià)師獨(dú)立客觀進(jìn)行專業(yè)性分析與職業(yè)判斷，最后出具正式估價(jià)報(bào)告。不合法的估價(jià)假設(shè)，不合理的估價(jià)前提，在可驗(yàn)證的將來(lái)都有可能存在重大的法律風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。4）估價(jià)結(jié)果未考慮特殊交易方式、付款方式及房地產(chǎn)性質(zhì)、用途變更、房屋質(zhì)量、債權(quán)債務(wù)、無(wú)權(quán)證房屋或有稅費(fèi)罰款等對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。對(duì)于消防工程、隱蔽工程，必須有相關(guān)方提供足夠的資料，如：地下管道、地下管線的①材質(zhì)②數(shù)量清單③設(shè)計(jì)圖④施工圖⑤竣工決算表⑥工程結(jié)算審計(jì)報(bào)告；污水池、污水處理池等特殊構(gòu)筑物的①材質(zhì)②數(shù)量③主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)④設(shè)計(jì)圖⑤施工圖⑥竣工決算表⑦工程結(jié)算審計(jì)報(bào)告等。我們的處置：根據(jù)我們的調(diào)研與分析，該房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)業(yè)務(wù)，存在重大法律與經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，我們出具書面回執(zhí)，建議司法鑒定處與執(zhí)行法官，在目前的條件下進(jìn)行評(píng)估、拍賣程序是不恰當(dāng)?shù)?，?dāng)由協(xié)議當(dāng)事人自己協(xié)議確價(jià)。為此，在目前的估價(jià)時(shí)點(diǎn)下，委估房地產(chǎn)能否申辦國(guó)有權(quán)證？何時(shí)申辦國(guó)有權(quán)證？申辦稅費(fèi)將是多少？均存在重大的不確定性。法院司法技術(shù)管理部門應(yīng)告知當(dāng)事人在現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)不到場(chǎng)應(yīng)承擔(dān)的法律后果；；，并加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)印章。針對(duì)以上存在的問題，我院要求涉案的當(dāng)事人向評(píng)估機(jī)構(gòu)先期預(yù)交部分評(píng)估費(fèi)用，待評(píng)估機(jī)構(gòu)的正式報(bào)告發(fā)出前，交清剩余評(píng)估費(fèi)用。另外，在工作實(shí)踐中，我們發(fā)現(xiàn)有時(shí)當(dāng)事方的不配合，是由于一些客觀原因（比如對(duì)房地產(chǎn)一些專業(yè)知識(shí)的所知不夠）造成的。由于房地產(chǎn)評(píng)估在司法鑒定中的特殊影響，造成在工作實(shí)踐中，估價(jià)過程得不到相關(guān)當(dāng)事人的積極配合。有些當(dāng)事人在異議期內(nèi)不提出異議，而在異議期過后提出異議。房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定，是立足于為解決房地產(chǎn)糾紛中房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估，它不同于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)保險(xiǎn)所涉及的一般房地產(chǎn)估價(jià)；房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的估價(jià)結(jié)論，作為解決糾紛的法定證據(jù)，對(duì)訴訟、仲裁的公正性起著十分重要乃至決定性的作用。房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)實(shí)施，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)，遵守職業(yè)道德和職業(yè)紀(jì)律，尊重科學(xué)，遵守技術(shù)操作規(guī)范。對(duì)委托方和相關(guān)當(dāng)事方提供的估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬資料和資料來(lái)源進(jìn)行必要的查驗(yàn)，并對(duì)查驗(yàn)情況予以披露，但不應(yīng)超越執(zhí)業(yè)范圍明示或暗示承擔(dān)驗(yàn)證估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬資料真實(shí)性、合法性和完整性的責(zé)任。（5）對(duì)估價(jià)報(bào)告假設(shè)限制條件的質(zhì)證估價(jià)報(bào)告中的假設(shè)和限制條件應(yīng)說明本次估價(jià)的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無(wú)法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理對(duì)抵押價(jià)值可能的影響及本估價(jià)報(bào)告使用的限制條件。對(duì)不予受理的，應(yīng)當(dāng)向委托人說明理由，退還其提供的鑒定材料。對(duì)于委托方之外的使用者，應(yīng)當(dāng)在委托估價(jià)合同中明確。（4）建立房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的專家?guī)?。二是，?duì)房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的范圍認(rèn)識(shí)不清。一個(gè)是涉及到糾紛的不動(dòng)產(chǎn)，要不要估價(jià)，是當(dāng)事人的權(quán)利，如果說當(dāng)事人雙方都覺得不需要估價(jià)，那么就不用估價(jià)。法院委托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，其資質(zhì)并不符合部門規(guī)章的規(guī)定，建設(shè)部《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》規(guī)定，一級(jí)和二級(jí)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)才可以接受法院委托的估價(jià)，但是實(shí)際情況中，卻又一些三級(jí)資質(zhì)機(jī)構(gòu)接受了法院的估價(jià)委托。（作者單位：四川中聯(lián)恒通資產(chǎn)評(píng)估有限公司）第二篇：房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)規(guī)范研究房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)規(guī)范研究（作者：崔太平來(lái)源：《中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)》雜志2008年第6期）一、物權(quán)保護(hù)與房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)司法估價(jià)與財(cái)產(chǎn)保護(hù)的關(guān)系是什么呢？《物權(quán)法》作為保護(hù)財(cái)產(chǎn)的基本法律，在當(dāng)事人的物權(quán)受到侵犯時(shí)，救濟(jì)的途徑和手段根本的就是損害賠償。法院沒有對(duì)建筑物的用途和 建筑面積進(jìn)行確認(rèn)的職權(quán)。委托方未能提供其《租 賃合同》，并不能否認(rèn)租賃事實(shí)的存在，法院在委托書 中也未明確是否考慮租賃合同的影響。筆者認(rèn)為，針對(duì)本案的情況，估價(jià)對(duì)象的《國(guó)有土 地使用證》、《房屋租賃合同》在估價(jià)機(jī)構(gòu)出具《房地產(chǎn) 估價(jià)報(bào)告》后，被執(zhí)行人才補(bǔ)充提供，說明被執(zhí)行人主 觀上是不愿意配合的，這個(gè)就好比訴訟中當(dāng)事人在一 審的時(shí)侯不提供證據(jù)，等待二審的時(shí)侯才補(bǔ)充提供作 為新證據(jù)來(lái)推翻一審的判決，這個(gè)是不被法律所允許 的，也應(yīng)該借鑒《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若 干規(guī)定》（2002年4月1日起施行），制定有關(guān)房地產(chǎn)司 法鑒定估價(jià)指導(dǎo)意見，規(guī)定當(dāng)事人必須在規(guī)定的期限內(nèi)通過法院向估價(jià)機(jī)構(gòu)提交估價(jià)依據(jù)，除因正當(dāng)理由，依據(jù)有關(guān)規(guī)定向人民法院申請(qǐng)延長(zhǎng)期限且經(jīng)人民法院 批準(zhǔn)同意延長(zhǎng)期限外，當(dāng)事人在規(guī)定期限內(nèi)不提交估 價(jià)依據(jù)的，視為不提交，如果當(dāng)事人不能提交充分、有 效的估價(jià)依據(jù)，將承擔(dān)鑒定估價(jià)不能的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)對(duì)案 件事實(shí)承擔(dān)舉證不能的法律后果。在具體的從事房地產(chǎn)司法鑒定項(xiàng)目時(shí)，實(shí)踐操作 中確實(shí)會(huì)出現(xiàn)執(zhí)行法官或技術(shù)室的經(jīng)辦人員因種種 原因不配合估價(jià)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看，要求我們估價(jià)人員自己與雙方當(dāng)事人聯(lián)系進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看的情況。鑒定人應(yīng)當(dāng)獨(dú)立進(jìn)行鑒定，對(duì)鑒定意 見負(fù)責(zé)并在鑒定書上簽名或者蓋章。估價(jià)假設(shè)在辦理 估價(jià)對(duì)象的分戶《國(guó)有土地使用證》時(shí)不存在任何司法 和行政障礙，也未考慮該過程中所產(chǎn)生的費(fèi)用對(duì)估價(jià) 結(jié)果的影響。異議認(rèn)為“評(píng)估結(jié)果 偏低，評(píng)估結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)格背離，顯失公平；缺乏必要 的資料（缺失國(guó)有土地使用證、房屋租賃合同直接影響 評(píng)估結(jié)果，不應(yīng)妄加推測(cè)）；估價(jià)依據(jù)使用錯(cuò)誤，缺乏交 易案例的證據(jù)；評(píng)估人員與申請(qǐng)執(zhí)行人某建筑公司有 單獨(dú)接觸（在沒有法院人員陪同的情況下，評(píng)估人員與 申請(qǐng)執(zhí)行人某建筑公司人員坐同一輛車前往估價(jià)對(duì)象 現(xiàn)場(chǎng)），有缺乏公正之嫌疑；簽字估價(jià)師未進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查 看（報(bào)告中注明的現(xiàn)場(chǎng)查看人員為評(píng)估助理），程序違 法；要求重新評(píng)估或更換評(píng)估人”。第一篇：房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)解析201210 2012年第10期總第55期 行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù) □盤小霞房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)是房地產(chǎn)評(píng)估過程中常見的案例。報(bào)告出具后，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（被執(zhí)行人）于2008年9月22日提出異議。房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)解析資產(chǎn) 評(píng) 估ZICHAN PINGGU 根據(jù)本次評(píng)估的《委托書》及估價(jià)對(duì)象已取得《商品房 預(yù)售許可證》，估價(jià)假設(shè)估價(jià)對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán) 以出讓方式取得、用途為商業(yè)用地。依據(jù)《全國(guó)人大常 委會(huì)關(guān)于司法鑒定管理問題的決定》，司法鑒定實(shí)行鑒 定人負(fù)責(zé)制度。本案中，作為估價(jià)人員，在實(shí)務(wù)操作中必須要注意 細(xì)節(jié)，一個(gè)很小的細(xì)節(jié)或者不以為然都可能導(dǎo)致評(píng)估 報(bào)告被推翻，即使我們的評(píng)估報(bào)告的結(jié)果非常的客觀公正，但是只要程序上出了問題，引起了當(dāng)事人的質(zhì) 疑，評(píng)估報(bào)告的結(jié)果客觀公正在程序的差錯(cuò)下就會(huì)顯 得非常的蒼白無(wú)力，轟動(dòng)全球的美國(guó)世紀(jì)大案——辛 普森殺妻案不就是因?yàn)樗痉ㄨb定的程序上的失誤導(dǎo)致 了辛普森在鐵證面前也被判無(wú)罪的一個(gè)很好的例子 嗎？可見程序的重要性。三、評(píng)估資料提供的問題本案中，估價(jià)對(duì)象為商業(yè)用房，《國(guó)有土地使用證》 是評(píng)估的必不可少的資料，而估價(jià)人員在被執(zhí)行人不 配合提供資料的情況下，對(duì)估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)的 性質(zhì)、用途、剩余使用年限進(jìn)行假設(shè)出具房地產(chǎn)司法鑒 定評(píng)估報(bào)告是不恰當(dāng)?shù)?。四、租賃合同是否應(yīng)給予考慮的問題本案中估價(jià)對(duì)象是商業(yè)用房，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查看時(shí)估價(jià)對(duì)象已經(jīng)出租，估價(jià)機(jī)構(gòu)僅因?yàn)槲蟹轿茨芴?供其《租賃合同》，因此本次估價(jià)未考慮該租約事項(xiàng)對(duì) 估價(jià)結(jié)果的影響是不恰當(dāng)?shù)摹９纼r(jià)對(duì)象的用途、建筑面積是影 響評(píng)估結(jié)果的關(guān)鍵性的數(shù)據(jù)，直接影響了評(píng)估結(jié)果的 大小，而法院不能對(duì)估價(jià)對(duì)象的用途及建筑面積進(jìn)行 認(rèn)定，建筑物的用途應(yīng)該是依據(jù)合法性原則，根據(jù)規(guī)劃 局批準(zhǔn)的用途及房管局認(rèn)定的用途為依據(jù)，建筑面積 的大小只能依據(jù)有測(cè)繪資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪后得 出，建筑面積應(yīng)該由面積測(cè)量報(bào)告或者房屋所有權(quán)證 或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿確認(rèn)。因此，不管是估價(jià)的程序還是實(shí)體上，每一個(gè)環(huán)節(jié) 都應(yīng)該經(jīng)得起法官、雙方當(dāng)事人的質(zhì)證，這就對(duì)我們從 事司法鑒