【正文】 ）、開發(fā)間接費(fèi) 房地產(chǎn)企業(yè)為管理開發(fā)項目而設(shè)立的項目管理部門所發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在“開發(fā)間接費(fèi)”科目進(jìn)行歸集，期末，按照“直接成本法”分配計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。 職工福利費(fèi)：項目部發(fā)生的職工福利費(fèi)支出，在不超過工資薪金總額14%的部分據(jù)實列支。 水電費(fèi)：項目管理部門使用的水費(fèi)和電費(fèi)。 三、開發(fā)間接費(fèi)的分配 會計期末，企業(yè)對能夠直接計入或能夠分清成本核算對象的開發(fā)間接費(fèi)用，直接計入成本核算對象。二）、預(yù)算造價法是指按本期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例分配開發(fā)間接費(fèi)的方法。二）、受托代建工程受托代建工程的特點(diǎn)是建設(shè)單位辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，取得土地使用權(quán)證書，通過了相關(guān)的建設(shè)項目審批手續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)只是受托承辦，負(fù)責(zé)組織施工，不墊付資金，工程完工后由施工企業(yè)直接與建設(shè)單位結(jié)算并開具發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)另外向建設(shè)單位收取代建費(fèi)。二、固定資產(chǎn)確認(rèn)條件的具體應(yīng)用　　。由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品和提供勞務(wù)不屬于增值稅應(yīng)稅產(chǎn)品和勞務(wù)，所以購置固定資產(chǎn)的進(jìn)項稅不允許抵扣，計入購置成本。盤盈、盤虧、報廢、毀損的工程物資，減去保險公司、過失人賠償部分后的差額，工程項目尚未完工的，計入或沖減所建工程項目的成本；如果工程項目已經(jīng)完工的，計入當(dāng)期損益（一般為營業(yè)外收支）。待攤支出是指在建設(shè)期間發(fā)生的不能直接計入某項固定資產(chǎn)價值，而有所建造固定資產(chǎn)共同負(fù)擔(dān)的相關(guān)費(fèi)用，包括為建造工程發(fā)生的管理費(fèi)、可行性研究費(fèi)、臨時設(shè)施費(fèi)、公證費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)、符合資本化條件的借款費(fèi)用、建設(shè)期間發(fā)生的工程物資的盤虧、報廢、毀損凈損失以及負(fù)荷聯(lián)合試車費(fèi)等?！　》秦泿判再Y產(chǎn)交換、債務(wù)重組等方式取得的固定資產(chǎn)的成本，應(yīng)當(dāng)分別按照有關(guān)《企業(yè)會計準(zhǔn)則》的規(guī)定確定?！　。汗潭ㄙY產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按月計提折舊，當(dāng)月增加的固定資產(chǎn)，當(dāng)月不計提折舊，從下月起計提折舊；當(dāng)月減少的固定資產(chǎn)，當(dāng)月仍計提折舊，從下月起不計提折舊?！　。ㄌ攸c(diǎn)：前期折舊多，后期折舊少）　　原理：前期折舊時，先不考慮凈殘值，按雙倍直線折舊率計提折舊；最后兩年改成直線法?！　　纠}】承上例，用年數(shù)總和法計提折舊。 經(jīng)營出租的固定資產(chǎn)，其計提的折舊應(yīng)計入其他業(yè)務(wù)成本。 銷售部門使用的固定資產(chǎn)，其折舊計入銷售費(fèi)用。第1年：（2009年）：120萬2/5100%＝48（萬元）　　第2年：（120萬—48萬）40%＝（萬元）　　第3年：（120—48—）40%＝（萬元）　　第5年改成平均年限法：　　（120—48———1204%）247。總工作量　　每期折舊額＝單位工作量折舊額固定資產(chǎn)該期實際工作量　　工作量法下每年的折舊額會隨資產(chǎn)的工作量而不斷變化。但對固定資產(chǎn)進(jìn)行改良時，固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)入了在建工程，故改良期間不需計提折舊。（三）其他方式取得的固定資產(chǎn)　　投資者投入固定資產(chǎn)的成本，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價值確定，但合同或協(xié)議約定價值不公允的除外。但不需要調(diào)整原已計提的折舊額。 （二）自行建造固定資產(chǎn)　　　　 企業(yè)以自營方式建造固定資產(chǎn)，其成本應(yīng)當(dāng)按照直接材料、直接人工、直接機(jī)械施工費(fèi)等計量。三、固定資產(chǎn)的初始計量 固定資產(chǎn)應(yīng)該按照成本進(jìn)行初始計量，成本包括企業(yè)為構(gòu)建某項固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的一切合理、必要的支出。　?。?）固定資產(chǎn)的確認(rèn)，首先應(yīng)符合固定資產(chǎn)的定義，其次應(yīng)同時滿足以下確認(rèn)條件：　　與該固定資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；　　該固定資產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的各項代建工程支出，和對代建工程應(yīng)分配的開發(fā)間接費(fèi)，應(yīng)計入“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)”的借方和“銀行存款”“應(yīng)付賬款”“開發(fā)間接費(fèi)”等科目的貸方。該項目部管理著五個成本核算對象，本月直接成本為5100000元，其中：A住宅房1500000元，B住宅房800000元，C住宅房1350000元，D商業(yè)用房850000元，E樓為不能出售的配套設(shè)施，本月直接成本600000元。 房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)間接費(fèi)，借記“開發(fā)間接費(fèi)”科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬”、“累計折舊”、“銀行存款”等科目。 修理費(fèi)：項目管理部門使用的固定資產(chǎn)、地址易耗品等所發(fā)生的修理費(fèi)用。由于這些費(fèi)用往往是管理多個成本核算對象而發(fā)生的，因此無法將其直接計入某個開發(fā)產(chǎn)品的成本，而先在“開發(fā)間接費(fèi)”科目歸集，會計期末，按照合理的方法分配計入有關(guān)的開發(fā)產(chǎn)品成本中。 2）、配套設(shè)施與房屋開發(fā)不同步進(jìn)行，為保證收入和成本的配比，在計算完工房屋的開發(fā)成本時，對應(yīng)承擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)可以采用預(yù)提的辦法，即根據(jù)預(yù)算成本，按照“建筑面積法”，計算完工房屋應(yīng)承擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，計入成本對象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項目。為了適應(yīng)稅收征管的要求，現(xiàn)在的成本核算對象不再以獨(dú)立建筑物為成本核算對象，而是按不同的房產(chǎn)類別作為成本核算對象，在一棟樓內(nèi)可能有幾個成本核算對象，例如1——2層為商業(yè)用房，3——20層為住宅，地下是有產(chǎn)權(quán)的車庫，這就要求工程管理部門分房產(chǎn)類型編制工程預(yù)算，其中要注意樓房基礎(chǔ)造價不應(yīng)平均分?jǐn)?，?yīng)按層高分?jǐn)偂４恋亻_發(fā)完成投入建造時，再按照“占地面積法”將土地成本分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本對象中，借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”，貸記“開發(fā)成本——自由土地開發(fā)成本”。待開始出租時，再從開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作“投資性房地產(chǎn)”科目，若有償轉(zhuǎn)讓的，作銷售處理。對與房屋等開發(fā)成本不同步進(jìn)行的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用，或房產(chǎn)等開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)開發(fā)完工開始出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成的，可按配套設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成本，預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)，將其分配計入房產(chǎn)等開發(fā)產(chǎn)品成本明細(xì)賬的“配套設(shè)施”項目，借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”，貸記“其他應(yīng)付款——預(yù)提費(fèi)用”。對于將來能有償轉(zhuǎn)讓的第二類配套設(shè)施，應(yīng)先在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”科目核算，待完工后，轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”科目，按可售開發(fā)產(chǎn)品處理。第三節(jié) 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算一、配套設(shè)施的種類及成本歸集原則公共配套是指房地產(chǎn)企業(yè)在小區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，以及小區(qū)內(nèi)建造的郵電通信、學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等。當(dāng)月發(fā)生以下經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：1）、3月12號，以銀行存款支付土地出讓金13900萬元。如果直接組織和管理開發(fā)項目的部門是企業(yè)內(nèi)部非獨(dú)立核算的部門，其費(fèi)用直接計人有關(guān)土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用項目內(nèi)。 配套設(shè)施的建設(shè)可能與土地開發(fā)同步進(jìn)行，也可能不同步進(jìn)行，所以其費(fèi)用歸集的方法有以下兩種情況： (1)與土地開發(fā)同步進(jìn)行的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用，能夠分清受益對象的，應(yīng)直接計入有關(guān)成本核算對象，借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶；分不清受益對象時，應(yīng)先通過“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶歸集，待配套工程竣工時，再按一定方法，在有關(guān)受益對象中進(jìn)行分配。第二節(jié) 土地開發(fā)成本的核算一、土地開發(fā)成本對象的確定土地開發(fā)成本是指為了取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）和對土地進(jìn)行一級開發(fā)使其達(dá)到商品性建設(shè)場地而發(fā)生的各項費(fèi)用。適用于在同一個計稅成本對象中，各類房屋售價差異較大，個施工環(huán)節(jié)交叉進(jìn)行，難于劃分成本費(fèi)用歸屬的情況下，進(jìn)行成本費(fèi)用分配。建筑面積法是指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。五、共同成本和間接成本的分配方法應(yīng)當(dāng)計入開發(fā)產(chǎn)品中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式等各不相同。裝修費(fèi)可以計入“開發(fā)間接費(fèi)”中。工程管理費(fèi)包括監(jiān)理費(fèi)、工程預(yù)決算的審查費(fèi)、咨詢費(fèi)、工程質(zhì)量鑒定費(fèi)、工程竣工驗收費(fèi)等。3）、房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通信、學(xué)校、醫(yī)療等設(shè)施，應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由房地產(chǎn)企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)部門給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)當(dāng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。基礎(chǔ)設(shè)施主要是指與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、排污設(shè)施、排洪設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施等社區(qū)官網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在確定成本對象時，應(yīng)當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，有關(guān)部門參加，作為全公司的工作，謹(jǐn)慎對待，符合設(shè)計和規(guī)劃的要求。企業(yè)應(yīng)根據(jù)其開發(fā)項目的特點(diǎn)及實際情況，按照下列原則，選擇成本核算對象： 1．可否銷售原則。大體可以分為三類：第一類：屬于非營利性的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。一、開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容 開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品的各項費(fèi)用支出?！纠?】A公司于2011年1月1日正式動工開發(fā)甲住宅小區(qū)，工期預(yù)計一年半，工程采取出包方式，分別于2011年1月1日、2011年7月1日、2012年1月1日支出工程進(jìn)度款15000萬元、25000萬元、5000萬元。借款費(fèi)用停止資本化的時點(diǎn)達(dá)到可使用或可銷售狀態(tài)時，借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)停止資本化。符合資本化條件的資產(chǎn)是指需要經(jīng)過相當(dāng)長時間的構(gòu)建或者生產(chǎn)活動才能達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)的固定資產(chǎn)、存貨等資產(chǎn)。企業(yè)繳納的耕地占用稅，不需要通過“應(yīng)交稅費(fèi)”科目核算。企業(yè)按規(guī)定計算應(yīng)交的房產(chǎn)稅、土地使用稅和車船稅時，借記“管理費(fèi)用”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交房產(chǎn)稅（或土地使用稅、車船稅）”科目；上交時借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交房產(chǎn)稅（或土地使用稅、車船稅）”科目，貸記“銀行存款”科目。在會計處理時，企業(yè)繳納的土地增值稅通過“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目核算。 房地產(chǎn)企業(yè)銷售自己使用過的固定資產(chǎn)和除固定資產(chǎn)以外的物品，應(yīng)當(dāng)設(shè)置“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅“科目核算。2）、企業(yè)將擁有的房屋等資產(chǎn)無償提供給職工使用的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)受益對象，將住房每期應(yīng)計提的折舊計入相關(guān)資產(chǎn)或費(fèi)用，同時確認(rèn)應(yīng)付職工薪酬。對于預(yù)收款項不多的企業(yè)，也可以不設(shè)置“預(yù)收賬款”科目，發(fā)生的預(yù)收賬款并入“應(yīng)收賬款”科目核算。企業(yè)應(yīng)設(shè)置“應(yīng)付票據(jù)”科目進(jìn)行核算。借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 2600 貸：其他應(yīng)收款——存出保證金 200 銀行存款 24003）、辦證中支付契稅78萬元，過戶手續(xù)費(fèi)1萬元計入土地成本借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 79 貸：銀行存款 794）、借：管理費(fèi)用——印花稅 貸：銀行存款 投資者投入的土地使用權(quán) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受投資者投入的土地使用權(quán)，先按土地使用權(quán)的公允價值借記“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”科目，貸記“實收資本（或股本）”科目，然后實際開發(fā)時，再將土地使用權(quán)價值從無形資產(chǎn)科目轉(zhuǎn)作“開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)用于建造對外出售的房屋建筑物，相關(guān)土地使用權(quán)價值應(yīng)當(dāng)計入所建造的房屋開發(fā)成本。2）、城市基礎(chǔ)建設(shè)用地和公益事業(yè)用地。受讓者取得土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。2）、必須依照土地使用權(quán)出讓合同的期限和條件對土地進(jìn)行投資開發(fā)和利用。二、開發(fā)準(zhǔn)備階段的主要會計處理一）、項目可行性研究費(fèi)用的會計處理房地產(chǎn)企業(yè)在項目開始之前發(fā)生的差旅費(fèi)、考察調(diào)查研究費(fèi)、咨詢費(fèi)、評估論證費(fèi)等可先在“長期待攤費(fèi)——可行性研究費(fèi)用”科目核算，待取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目時，將其金額轉(zhuǎn)到“開發(fā)成本——前期工程費(fèi)”科目。以繳納土地出讓金方式取得的土地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得土地使用權(quán)的，在預(yù)存保證金時，借記“其他應(yīng)收款——存出保證金”科目，取得土地使用權(quán)而支付的土地出讓金，借記“開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目，貸記“其他應(yīng)收款——存出保證金”、“應(yīng)付賬款”、“銀行存款”等科目。)土地閑置費(fèi)在企業(yè)所得稅前可以扣除，但計算在土地增值稅的時候，不能作為扣除項目。預(yù)收賬款 是指房地產(chǎn)企業(yè)按照合同規(guī)定預(yù)售購房者的購房定金，以及受托代建開發(fā)建設(shè)項目預(yù)收的開發(fā)建設(shè)資金。二）、職工薪酬的確認(rèn)和計量企業(yè)應(yīng)當(dāng)在職工為其提供服務(wù)的會計期間，將應(yīng)付的職工薪酬確認(rèn)為負(fù)債，除因解除與職工的勞動關(guān)系給予的補(bǔ)償外，應(yīng)當(dāng)根據(jù)職工提供服務(wù)的受益對象，分別下列情況進(jìn)行處理：1)、由生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)負(fù)擔(dān)的職工薪酬，計入產(chǎn)品成本或勞務(wù)成本；2）、由在建工程、無形資產(chǎn)負(fù)擔(dān)的職工薪酬，計入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)成本；3）、除以上人員以外的職工，因難以確定直接對應(yīng)的受益對象，均應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益。應(yīng)交稅費(fèi)企業(yè)按規(guī)定向國家繳納的各類稅金，應(yīng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則確認(rèn)，這些應(yīng)交的稅金在尚未繳納之前，形成企業(yè)的一項負(fù)債。營業(yè)額是指向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和家外費(fèi)用。待項目全部竣工、辦理土地增值稅的清算，多退少補(bǔ)，收到多交的土地增值稅，借記“銀行存款”等科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目，補(bǔ)交的土地增值稅作相反的會計分錄。企業(yè)繳納印花稅時，直接借記“管理費(fèi)用”科目，貸記“銀行存款”科目。在實際分配前，形成企業(yè)負(fù)債，按應(yīng)支付的現(xiàn)金股利或利潤，借記“利潤分配”科目，貸記“應(yīng)付股利”科目，實際支付時，借記“應(yīng)付股利”科目，貸記“銀行存款”科目。借款費(fèi)用開始資本化的時點(diǎn)借款費(fèi)用同時滿足下列條件的，才能開始資本化：1）、資本支出已經(jīng)發(fā)生，包括為購建或生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)移非貨幣性資產(chǎn)或者承擔(dān)帶息債務(wù)形式發(fā)生的支出。3）、繼續(xù)發(fā)生在符合資本化條件的資產(chǎn)上的正常金額很少或者幾乎不再發(fā)生。假定這兩筆一般借款除