【正文】 ，具有良好的經濟效益。案例1991年11月10日，深圳物業(yè)發(fā)展（集團）股份有限公司的股票正式上市，將發(fā)行7150萬股。公司還經營深圳最高食府——國貿旋轉餐廳等酒店服務及大型綜合性超級市場——國貿商場并投資上千萬元擴展汽車營運業(yè)，在物業(yè)管理方面也有優(yōu)良的效益。，分散風險，促進房地產市場的形成與發(fā)育等。這是信托機構接受委托，經營、管理或處理房地產及相關財物的信托關系。（5）房地產金融結算。后開了一家小型塑料廠。李嘉誠并不滿足于現狀。分析B：明確定位的市場沖擊力海悅華城的目標客戶十分明確，用發(fā)展商的話來說就是，以該項目所處的位置，深圳入不可能去買，它的對象只能是香港人，發(fā)展商別無選擇。第2操作環(huán)節(jié)：房地產市場定位誤區(qū)及對策誤區(qū)A 市場定位=目標市場 　　這兩者是市場營銷的基礎和根本，沒有明確的目標市場和清晰的市場定位，一切的策劃和營銷就會變得無的放矢和搖擺不定，就不能在營銷大戰(zhàn)中把握自我。當發(fā)展商在經過廣泛深入的市場調查而找準項目的定位后，就必須在說和做方面保持一致和連貫，各方面都要統(tǒng)一和相通，讓買家真正感受到所聽到的和所見到的東西都是來自一個項目的，都是一脈相承的。其營銷過程大致是：推出之初，定位為“成功人士的心水華庭”。要避免營銷失誤，銷售策劃還須遵循以下三個原則：第一，銷售手法的差異性。房地產市場細分與定位(二)第3操作環(huán)節(jié)：房地產市場定位概念精要 精要A：房地產市場細分準則 （1）、細分市場必須足夠大以保證其有利可圖。 （8）、細分市場不應該主要被競爭者占領，以免我們的項目達到失敗。要改變這種局面的根本途徑就是要了解消拓者的囊求，設計出符合目標客源來求的產品，以保證市場的供求平衡。在產品類別中，一些品牌的服務、產品特性和產品表現等方面做得越多越好，這些品牌的制造商一般也會將價格定得較高，一方面是為了抵消其較高的成本，另一方面是為宣傳其較高的質量。以競爭者定住　　在大多數定位戰(zhàn)略中，競爭者的定位都被直接或間接地作為參考。以競爭者定位可以通過比較性廣告進行。以文化象征定位　　許多廣告用文化象征來差別化他們的品牌。以多種產品特征定位總是有誘惑力的，當我們的品牌擁有一些好的產品特征而不能向人們宣傳時，那種感覺不太好，但包合大多產品特征的廣告目標將很難實施，這種定位的結果常常是形象模糊、混亂，對品牌十分不利。（2）、品質定位 　　一哄而上的 INTERNET網絡、閉路電視、管道熱水與你的樓盤的品質是否相匹配？高品質按盤帶來高價位又是否能被客戶所接受？目前市場上，一些品質適中的樓金在市場上取得了比高檔接盤更好的銷售業(yè)績，因此，一個樓盤的銷售成功與否，并不在于其品質的高低，而在于其品質檔次能否適合市場的實際采求。 （6）、細分市場應該具有合理的一致性。首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾?！　囊陨峡梢钥闯?，該樓盤在營銷手法上存在明顯的缺點：定位不明，角色變換大頻繁。房地產項目的市場定位不僅是功能特性的展現，更多時候還是個性的體現，只有定準位并且執(zhí)行好，才能在警警眾多的樓盤中脫穎而出，才能在產品越來越趨向于同質化的房地產市場競爭中樹立自己品牌的個性和魁力。誤區(qū)B：缺乏文進的權稱定位　　一些房地產項目的策劃人員，經過一番討論、研究篩選后，以為為樓盤找到了個漂亮的口號就大功告成，而沒去細心衡量這是否一個貼切有力的定位，即使設計了一個準確的定位，但沒能夠在整個策劃和營銷中堅定不移地去執(zhí)行和以此為策劃的依據，只是把所設計的定位停留在吆喝的層面，噪子喊破了之余，僅給人留下了只聞樓梯響不見人下來，或者是雷聲大雨點小的印象。也就是說，一個樓盤很難做到既能外銷又能內銷，讓深圳人和香港人都滿意。國際文化教育大廈的目標客戶是“創(chuàng)業(yè)新生化’，星河明居、東方玫瑰園的目標客戶是二次置業(yè)者，海悅華城、中海恰翠山莊的目標客戶是香港人。李嘉誠因此成為“1980年香港風云人物”。不過幾年，他迅速成為億萬富翁。為生計所迫，13歲便輟學從商。這是一種對三方都有利的活動。這是以房地產為標的，以經濟合同方式建立的經濟法律關系對待定災害事故造成的財產和責任損失，提供資金保障的一種經濟形式。包括房地產信貸資金的來源與運用兩個方面．這是籌集短期資金的主要渠道。它可以資全的來源渠道、資金的權屬、資金在房地產生產經營中的作用以及資金的地域情況等進行分類。國貿商往大廈等工程。探討籌集房地產資金的主要原則、渠道和方法。據市場分析，預計每期推出的商品房有6％可采用分期付款的形式預售，按市場吸納能力和公司開發(fā)能力及資金籌措的可能性，進行項目開發(fā)。因此住宅需求是很大。：確定型、風險型和不確型三類決策方法。3房地產經濟效益分析指標主要有投資收益率、靜態(tài)投資回收期、動態(tài)投資回收期、凈現值和內部收益率等。61％動態(tài)投資回收期為三年零七個月，內部收處率為38．23％。在這種形式下深圳珠江信托投資公司與香港隆基投資集團協(xié)商合作開發(fā)商住小區(qū)。公司加強經營管理，注重三個效益的統(tǒng)一，使公司不斷壯大和發(fā)展?；萑A房地產通過外引內聯，多方集資，發(fā)展外向型房地產業(yè)，積極進行舊城區(qū)改造和新區(qū)開發(fā)。10. 房地產經營必須掌握分析預測，適應需求，齊全功能，配套服務等原則。7. 房產是指房屋產品歸誰所有，亦即對于防務的戰(zhàn)有、使用、收益和處分的權利。3. 房地產業(yè)是國民經濟的基礎性、先導性產業(yè)，將成為我國國民經濟的支柱產業(yè)。他們邁出了第一步，建成了東湖新村。交通便利成為消費者對住宅區(qū)域的首要考慮因素：在本次調查中，％的被訪者希望項目周邊有良好的公共交通，交通問題已是被廣大購房者普遍關注的問題，而具有該項優(yōu)勢的房地產項目成為他們的首選。銷售分攤低高塔樓的過道、電梯、不對稱戶型等因素，造成公攤面積高單價高低犧牲了建筑密度與容積率的塔樓，建筑成本遠遠低于板樓小戶型——塔樓突圍塔樓市場形勢危難，在建筑形式上突破的實驗之后，開發(fā)商開始實行市場定位的突破，其中，小戶型社區(qū)的定位，奮力一博為挽回塔樓的市場地位。建筑平均高度低*高*不直接構成優(yōu)劣勢；但高層建筑有利于觀景、不容易受遮擋，間接有利。 外形輕盈蝶式建筑一般是“半蝶半塔”，戶戶緊密相連，像沒有張開翅膀的蝴蝶，改變了傳統(tǒng)塔樓外觀體態(tài)的臃腫，體態(tài)輕盈秀麗，外觀比較新穎。 Townhouse獨棟通常棟與棟之間沒有實質區(qū)別甚至完全一樣。但實際上，一個純粹的Townhouse項目中，一般可以包括四類建筑形式,即聯排、雙拼、疊拼、獨棟。配套：社區(qū)由于地處城市邊緣，其教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設施必需齊備。環(huán)境：不僅強調社區(qū)內環(huán)境，周邊也應有優(yōu)美的自然環(huán)境。Townhouse的基本解讀1原始的Townhouse概念：TOWNHOUSE的原始概念是“聯排住宅，有天有地，獨立的院子和車庫”，是二戰(zhàn)以后西方國家發(fā)展新城鎮(zhèn)時出現的住宅形態(tài)，樓體高度不超過4層；其特點集中表現為：離城很近、方便上班及工作、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。Townhouse風聲水起，第一批Townhouse火了；跟風的Townhouse被困了；究竟 Townhouse何去何從，業(yè)界還在摸索中。別墅 代表著總面積大、總價昂貴，獨立的建筑空間與獨有的建筑外形；公寓 公寓的特征是單價高、品質化配套服務；市區(qū)中心位置、內外裝修講究；普通住宅 普通住宅的標志則是單價相對較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。所以，對那些喜好走近大自然的購房者來說，尤其要謹慎“環(huán)保牌”的廣告效應。 　　知道了套內建筑面積和分攤的公共建筑面積，在購房時，心中就有數了。銀行按揭 銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產權作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等，在國外還有長達30年的。安居房只售給中低收入家庭，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和困難戶。這類住宅的內部空間因為是借鑒了歐美小二層樓獨院住宅的設計手法，近年來在全國各城市的一些高級住宅設計中得到廣泛推廣。住宅的開間 在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。處分權，是產權人在事實上或法律上對房產進行處置的權利，處分權是房屋產權的核心，是房屋產權最根本的權利。在房地產交易中國家規(guī)定了基本的制度，即國有土地有償有限期使用制度、房地產價格申報制度、房地產價格評估制度和房地產權屬登記發(fā)證制度。包括：宗地權屬界線、界址點位置、宗地內建筑物位置與性質，與相鄰宗地的關系等。解困房只售給經審查合格的無房戶和住房困難戶。復式住宅的經濟性體現在：　　平面利用系數高，通過夾層，可使住宅的使用面積提高50%70%。安居工程 國家安居工程是黨和政府為推動城鎮(zhèn)住房制度改革，加快城市住宅建設及解危、解困和建立住房新制度的重大舉措。 基準地價指城鎮(zhèn)各類各級土地或某區(qū)域內土地的平均價格。 征稅價如果根據地產價值對地產占用人、所有人或使用人征稅時，就要評估出該地產的價格。征用價指政府征用各種地產時（如農地、林地、市地等）向該地產的原使用者或所有者支付的賠償額。隔斷 隔斷是指專門作為分隔室內空間的不到頂的半截立面.過道過道是指住宅套內使用的水平交通空間。 公共綠地 公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。 陽臺 陽臺是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。 共有建筑面積房屋系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。 套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。 使用面積住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。根據我國發(fā)法通則和《擔保法》八十九條規(guī)定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。 公共活動中心公共活動中心是配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。它是房地產業(yè)進入散戶零售時代的產物，是空置房中的一種。 現房所謂現房是指開發(fā)商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉為私有住宅。不可售公房不可售公房是指根據本市現行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。關于房地產專業(yè)培訓資料作者：日期：房地產專業(yè)速成培訓手冊一、地產基本術語產權證書 產權證書是指房屋所有權證和土地使用權證。上述兩類房均為使用權房。在農村，農民的住宅基本上是自建私有住宅。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 尾房 尾房又稱掃尾房。 配建設施配建設施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。 起價起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。 定金定金是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。 得房率 得房率是指套內建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。綠地率所指的居住區(qū)用地范圍內各類綠地主要包括公共綠地、宅旁綠地等。即實用率＝套內建筑面積／套內建筑面積＋分攤的共有共用建筑面積 標準層標準層是指平面布置相同的住宅樓層。 道路用地 道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。代理商 代理商是指負責銷售策劃和銷售具體工作并以此賺取傭金的房地產中介機構。該價格也可以產生在地產不一定要發(fā)生交易，但又必須有價格、價值概念的情形下，如抵押貸款、清產核資等。該價格可以是原評估價格，也可以不是。實行住房公積金制度的目的是增加社會住房資金的積累、周轉，促進政策性抵押貸款制度的建立，提高職工購、建住房的能力，促進住房建設。一層的廚房高2米，；一層起居室高2米，上層直接作為臥室的訂面，人可坐起但無法直立。解困房分有償出售和有償出租兩種方式向居民供應。它反映一宗地的基本情況。 房地產交易 房地產交易包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃三種形式。收益權指產權人收取房產所產生的利益的權利。銷售對象是單位在冊職工。但這類住宅也有不足之處，戶內樓梯要占去一定的使用面積，同時由于二層只有一個出口，發(fā)生火災時，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進入。要求精心設計，保證施工質量，提高和改善住宅的使用功能。如：B10724這個地號表示福田區(qū)第1帶07片第24宗地。 　　建筑面積　指建筑物的水平面積，其計算公式為： 　　建筑面積＝套內建