【正文】 展房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、住房抵押擔(dān)保機(jī)構(gòu)、住房抵押保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和住房置換機(jī)構(gòu)。四是完善內(nèi)部管理制度，加大監(jiān)管力度。進(jìn)一步完善金融監(jiān)管法律框架，建立科學(xué)規(guī)范的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管體系。具體到房地產(chǎn)證券化就是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資立接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過程，從而使得投資者與投資對(duì)象之間的關(guān)系由直接的物權(quán)擁有轉(zhuǎn)化為債權(quán)擁有的有價(jià)證券形式。如此龐大的住房開發(fā)消費(fèi)市場(chǎng)的資金來源不可能依靠國(guó)家財(cái)政，也不可能完全依靠銀行，只有推行房地產(chǎn)證券化，在資本市場(chǎng)上直接向社會(huì)大眾融資，才能較好地解決資金短缺的難題。具備完善的房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融法律規(guī)范。房地產(chǎn)業(yè)會(huì)呈現(xiàn)出哪些新的特點(diǎn)房地產(chǎn)證券化主要有兩種形式：一是針對(duì)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)行的債券，我們簡(jiǎn)稱之為ABS（Asset Backed Security）即“以資產(chǎn)為后盾的證券”；二是住房抵押貸款的證券化，我們簡(jiǎn)稱之為MBS(Montgage Backeel Security)即“以抵押貸款為后盾的證券”。還應(yīng)該注意開發(fā)建設(shè)過程中的質(zhì)量、成本的控制。近年來央行先后5次降息，希望以此來拉動(dòng)國(guó)內(nèi)有效需求的增長(zhǎng)，其中也包括希望通過降息的杠桿效應(yīng)激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn)。而銀行信貸規(guī)模又很難一下子擴(kuò)大。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行股份制改造，促使其建立現(xiàn)代企業(yè)制度，減少不良債務(wù)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行債轉(zhuǎn)股等方式的資產(chǎn)重組，轉(zhuǎn)化或剝離金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)，從而為金融機(jī)構(gòu)特別是商業(yè)銀行順利實(shí)行房地產(chǎn)證券化創(chuàng)造條件。在解決這些困難阻礙的過程中，應(yīng)加大政府的干預(yù)力度，在充分維護(hù)市場(chǎng)效率和公平競(jìng)爭(zhēng)的原則下，以法律的手段進(jìn)行宏觀的引導(dǎo)和調(diào)控。新的證券和面值、期額，不一定與組合中原有的債權(quán)相同，而是具備了高質(zhì)量、高收益、高流動(dòng)性的特點(diǎn)，成為頗有吸引力的投資工具。一、 二手房貸款的概念本文討論的二手房，不包含商業(yè)用房，而特指二手住房。目前大部分銀行要求借款人以交易房產(chǎn)為抵押，發(fā)放二手房抵押貸款。這幾種房屋的出售政策各有區(qū)別，房屋的產(chǎn)權(quán)情況各異，存在產(chǎn)權(quán)共有、已設(shè)立抵押、禁止交易、已出租等多種可能。代理機(jī)構(gòu)包括交易中介公司、評(píng)估事務(wù)所、律師事務(wù)所等；代理業(yè)務(wù)主要包括代銀行調(diào)查審核借款人主體資格、代理客戶銀行辦理各種手續(xù)、代理銀行對(duì)借款人的資信情況及抵押物的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行跟蹤調(diào)查等。二手房貸款審查的重點(diǎn)是借款申請(qǐng)人的個(gè)人資信狀況、償債能力。(3)提供階段性擔(dān)保的機(jī)構(gòu)不同。(2)銀行和借款人之間的借貸關(guān)系。對(duì)于私房、商品房，也應(yīng)產(chǎn)權(quán)明晰，符合法律、法規(guī)規(guī)定的上市流通條件。(3)二手現(xiàn)房經(jīng)過一段時(shí)間使用后其物理?xiàng)l件存在瑕疵的可能性大于一手房，如果設(shè)立抵押時(shí)高估了房屋價(jià)值，就可能提高二手房貸款的風(fēng)險(xiǎn)度。個(gè)人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購買權(quán)的意見。由于房產(chǎn)的買賣雙方均是通過代理商進(jìn)行房地產(chǎn)交收，而且在中介機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的情況下或是賣方委托中介機(jī)構(gòu)收款的情況下，銀行的貸款直接轉(zhuǎn)入中介機(jī)構(gòu)賬戶，因此可能在中介機(jī)構(gòu)環(huán)節(jié)出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)。一種特殊情況是，銀行經(jīng)過審查對(duì)借款人不予貸款時(shí)，借款申請(qǐng)人的中介費(fèi)應(yīng)如何承擔(dān)?有學(xué)者認(rèn)為，在這種情況下，銀行應(yīng)該與借款人分擔(dān)中介費(fèi)用。反映到合同中，對(duì)于銀行、借款人、中介機(jī)構(gòu)三方的權(quán)利義務(wù)界定一定要清楚。即使這樣，期房二手房貸款審查時(shí)也應(yīng)該注意期房轉(zhuǎn)讓的合法性，避免由于房屋轉(zhuǎn)讓合同不成立而給銀行債權(quán)帶來風(fēng)險(xiǎn)。(1)對(duì)已購公有二手房而言，“交易批準(zhǔn)書”是銀行發(fā)放貸款的必備條件。另外根據(jù)最高人民法院對(duì)《擔(dān)保法》的司法解釋，“共同共有人以其共有資產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效”(第五十四條)，“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效”(第六十五條)。前文已經(jīng)提到，一手房交易具有“批發(fā)”出售的性質(zhì)，而“二手房”交易則更像是“零售”，產(chǎn)權(quán)狀況可能會(huì)多種多樣。四、二手房貸款的特殊風(fēng)險(xiǎn)分析及其防范二手房貸款涉及銀行、借款人、賣房入、中介機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司等多個(gè)法律主體。在評(píng)估方面對(duì)二手房貸款的要求更為嚴(yán)格，主要是考慮到二手房的物理價(jià)值由于經(jīng)過一段時(shí)間的損耗，市場(chǎng)價(jià)值較難認(rèn)定，需要專業(yè)機(jī)構(gòu)的評(píng)估；其產(chǎn)權(quán)情況的復(fù)雜性也需要專業(yè)機(jī)構(gòu)，例如律師事務(wù)所的核查。2．二手房貸款操作流程的特點(diǎn)(1)貸款審查的重點(diǎn)不同。在我國(guó)，由于二手房產(chǎn)權(quán)狀況較復(fù)雜，因此二手房交易的合法性較一手房交易更難于考察。1．二手房貸款的抵押物設(shè)立、處置比較復(fù)雜?？梢赃@樣界定：“二手住房”特指住房開發(fā)商或企事業(yè)單位通過銷售，房屋產(chǎn)權(quán)已屬于個(gè)人，賣房人具有完全處置權(quán)力的住房。與一手房類似，二手房的交易過程中也需要金融機(jī)構(gòu)的貸款支持。二是債權(quán)證券化，將債權(quán)轉(zhuǎn)化為金融市場(chǎng)上可交易的有價(jià)證券。所以應(yīng)盡快建立包括個(gè)人信用登記評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)預(yù)報(bào)、規(guī)避在同內(nèi)的一系列個(gè)人信用制度，對(duì)借款人就業(yè)和收入變化狀況及財(cái)產(chǎn)增減情況實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控和跟蹤調(diào)查，以利于銀行擴(kuò)大個(gè)人住房消費(fèi)貸款規(guī)模，推動(dòng)城鎮(zhèn)居民購房需求。三、在我國(guó)推行房地產(chǎn)證券化的障礙及對(duì)策我國(guó)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款面臨著巨額呆帳和不良資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)楦軛U發(fā)揮作用的中間環(huán)節(jié)——發(fā)放貸款，受到銀行擴(kuò)大發(fā)放貸款額度的直接制約。因此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，房地產(chǎn)有價(jià)證券的交易又具備了價(jià)格發(fā)現(xiàn)的功能?？梢钥闯鲆赃@種債券融資雖然比較方便，但加大了開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，制約了開發(fā)商利潤(rùn)的上升。可見，我國(guó)推行房地產(chǎn)證券化的條件已基本具備，可以在一些房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，基礎(chǔ)條件較好的城市進(jìn)行試點(diǎn)運(yùn)作。我國(guó)的證券市場(chǎng)也已逐步成熟，形成了以眾多證券公司組成的證券發(fā)行市場(chǎng)和上海、深圳兩地證券交易所、STAQ系統(tǒng)和NET系統(tǒng)為代表的證券交易市場(chǎng)，并且交易的容量和輻射范圍不斷擴(kuò)大，硬件和軟件均達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平，隨著資本市場(chǎng)的發(fā)展，中國(guó)證監(jiān)會(huì)對(duì)證券市場(chǎng)的監(jiān)管越來越嚴(yán)格有效，我國(guó)證券市場(chǎng)管理方式、體制基本理清。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)潛力巨大，住房消費(fèi)需求旺盛。關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)證券化的若干思考作者：毛安安 王文群　來源：中國(guó)房地產(chǎn)所謂證券化，通常是指以證券進(jìn)行融資，包括債務(wù)融資證券化和資產(chǎn)證券化?？山?guó)有獨(dú)資的國(guó)家住房置業(yè)擔(dān)保公司，作為商業(yè)擔(dān)保公司和保險(xiǎn)公司的補(bǔ)充，保險(xiǎn)范圍限定于中低收入居民抵押貸款，加強(qiáng)銀行與政策性保險(xiǎn)公司共同承擔(dān)和化解風(fēng)險(xiǎn)的協(xié)作關(guān)系。主要通過量化測(cè)定房產(chǎn)價(jià)格水平波動(dòng)情況下貸款成數(shù)和無抵押貸款的變化，來測(cè)算貸款的質(zhì)量動(dòng)態(tài)和質(zhì)量強(qiáng)度。(2)健全住宅市場(chǎng)體系，完善防范個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)環(huán)境。2．“四位一體”的個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系的主要內(nèi)容首先，建立個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，通過建設(shè)社會(huì)信用制度和完善貸款制度以達(dá)到預(yù)防和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)目的，這是整個(gè)“四位一體”的個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系構(gòu)建的基礎(chǔ)。推行個(gè)貸證券化的難點(diǎn)在于尚不具備住房抵押貸款證券化的前提條件、內(nèi)部和外部環(huán)境條件。4．銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)不足，風(fēng)險(xiǎn)管理方法技術(shù)相對(duì)落后由于銀行開展個(gè)貸時(shí)間不長(zhǎng)，在貸款工具設(shè)計(jì)、資金籌集、風(fēng)險(xiǎn)管理方法和內(nèi)部監(jiān)控方面經(jīng)驗(yàn)積累不足，又受到各種制度、法律的瓶頸制約，操作疏漏和失誤難以避免，主要問題有住房信貸資金渠道狹窄，籌資方式少；貸款工具缺乏靈活性；銀行風(fēng)險(xiǎn)管理手段受到外部環(huán)境限制；內(nèi)部監(jiān)控系統(tǒng)還不完善等。(2) 銀行、保險(xiǎn)公司、購房者之間的風(fēng)險(xiǎn)劃分關(guān)系。同時(shí)，金融體制改革深化為監(jiān)管提供了良好的制度環(huán)境，中央銀行加強(qiáng)了對(duì)住房信貸的宏觀管理和個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防范管理。4．中介機(jī)構(gòu)有所發(fā)展，條件逐步具備目前，我國(guó)個(gè)貸業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)包括抵押登記機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、商業(yè)保險(xiǎn)公司和住房置業(yè)擔(dān)保公司等，個(gè)貸業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)展為這些中介服務(wù)機(jī)構(gòu)提供了良好的發(fā)展機(jī)遇。從目前抵押貸款發(fā)展的實(shí)際來看，違約率較低，為1%~2％，低于國(guó)際公認(rèn)的警戒線。 構(gòu)建我國(guó)住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系的條件、難點(diǎn)和對(duì)策分析 作者：劉彤　來源：中國(guó)房地產(chǎn)金融摘要：近年來，住房消費(fèi)信貸在啟動(dòng)住房消費(fèi)、促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展和擴(kuò)大內(nèi)需方面發(fā)揮了積極作用，但與此同時(shí)，住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)也逐漸積淀擴(kuò)大。目前阻礙個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的主要原因之一是，銀行擔(dān)心借款者還不了款而又不能履行收回抵押物的權(quán)力，一方面使得銀行更加嚴(yán)格地掌握貸款條件，提高貸款要求，另一方面借款者因此而感到不合算，手續(xù)煩瑣。因此，要盡快制定統(tǒng)一的操作規(guī)程，并不斷開發(fā)和應(yīng)用電算化、網(wǎng)絡(luò)化等科技手段，以提高效率、降低成本、方便客戶。因此，要大力發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，以消費(fèi)帶動(dòng)和促進(jìn)生產(chǎn)發(fā)展?！　拈L(zhǎng)遠(yuǎn)來看，政策性住房金融將改變委托商業(yè)銀行辦理的局面，近一步確立自身的操作目標(biāo)、操作主體、操作方式和監(jiān)管力度?！　?．迫切需要建立一種政府監(jiān)控、社會(huì)參與、有保障基礎(chǔ)的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保系統(tǒng)?！　?．加快住房分配貨幣化進(jìn)程。
　　當(dāng)住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展到一定規(guī)模，個(gè)人住房貸款占商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)的較大比例，出現(xiàn)資金來源與資金運(yùn)用的期限錯(cuò)配，銀行資產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)過于集中，便需要通過發(fā)行以住房抵押貸款資產(chǎn)為擔(dān)保的長(zhǎng)期債券，一方面使非銷售性的銀行資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榭缮鲜薪灰椎膫?，從而?shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化；另一方面可有效地增加銀行發(fā)放住房抵押貸款的資金來源，解決貸款期限結(jié)構(gòu)的錯(cuò)配問題，為住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的更快發(fā)展提供充足的資金條件。居民購房貸款最主要的擔(dān)保方式是以所購住房做抵押，然而現(xiàn)實(shí)中住房建設(shè)除五證齊全的商品房能辦理抵押登記外，其他住房都辦不了抵押登記。我國(guó)房?jī)r(jià)偏高與房屋建設(shè)成本上升，房?jī)r(jià)中包含不合理的稅費(fèi)和開發(fā)商追求過高利潤(rùn)有密切關(guān)系，也與長(zhǎng)期以來市場(chǎng)主體錯(cuò)位，集團(tuán)單位大量進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)商品房表現(xiàn)出不正常需求有關(guān)。在住房信貸資金的聯(lián)動(dòng)方面，通過銀企合作，銀行為開發(fā)商的商品房銷售提供按揭服務(wù)，把商品房開發(fā)和銷售結(jié)合起來，實(shí)現(xiàn)住房產(chǎn)業(yè)資金的良性循環(huán)。3．住房開發(fā)貸款以支持普通住房和經(jīng)濟(jì)適用住房為主，特別是積極扶持科教文衛(wèi)單位利用自用土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房。為深化住房制度改革，促進(jìn)住房建設(shè)與消費(fèi)，國(guó)家先后出臺(tái)了一系列的住房與金融政策，為住房消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)提供了良好的發(fā)展契機(jī)。這一階段的特點(diǎn)是：以上海為先導(dǎo)，住房公積金制度開始起步，政策性住房金融業(yè)務(wù)向委托性業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變；商業(yè)性住房金融業(yè)務(wù)開始向普通住宅建設(shè)傾斜；住房金融經(jīng)營(yíng)管理開始逐步規(guī)范，住房金融品種不斷涌現(xiàn)；住房消費(fèi)信貸有所啟動(dòng)；住房金融業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)圍繞著爭(zhēng)辦政策性住房金融業(yè)務(wù)展開。 隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立和完善，住宅產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益顯得重要，房地產(chǎn)金融業(yè)在國(guó)家金融業(yè)領(lǐng)域的地位作用也日益顯得突出。中國(guó)地產(chǎn)界面臨未來挑戰(zhàn)的將是國(guó)外整個(gè)完整發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系。五、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資本需與金融資本親密結(jié)合作為一個(gè)特殊的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商自有資本通常占資產(chǎn)總額的10％，即每1元的自有資本必須推動(dòng)10元的總資產(chǎn)。為了使我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)能在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上站得住腳，房地產(chǎn)金融管理機(jī)構(gòu)應(yīng)抓緊這一段寶貴的時(shí)間，保護(hù)和培育國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)，逐步探索有力又有利的監(jiān)管方式。 入世以后，投資增加將使非住宅類房地產(chǎn)需求增加，隨后住宅類房地產(chǎn)需求也將增加。雖然，住房金融特別是個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)外資銀行介入相對(duì)較晚，給了中國(guó)銀行業(yè)較充分的時(shí)間去調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，改進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理，改善服務(wù)質(zhì)量，爭(zhēng)取與國(guó)際慣例早日接軌。從世界各國(guó)住房金融的發(fā)展來看，一般都是以市場(chǎng)機(jī)制為基礎(chǔ)，即金融機(jī)構(gòu)的資金大部分通過市場(chǎng)來籌集，且貸款對(duì)象、貸款償還期限、償還方式、貸款利率等也不是由政府指定的。二級(jí)市場(chǎng)的缺乏造成證券化程度低，融資工具缺乏，銀行不能通過轉(zhuǎn)讓貸款債權(quán)的方式來轉(zhuǎn)移資金風(fēng)險(xiǎn)。但由于政策方面的不完善，在各地還普遍存在著諸如中低收入家庭的收入界限、購買對(duì)象的條件、購買程序、價(jià)格確立辦法等方面的問題。 近幾年來，國(guó)家加快住房制度改革步伐和重點(diǎn)發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)，使各商業(yè)銀行逐漸認(rèn)識(shí)到住房金融在推動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和消費(fèi)需求擴(kuò)張的重要性，以及住房金融的巨大發(fā)展?jié)摿蛷V闊的發(fā)展前景?！　∽》肯M(fèi)貸款蓬勃發(fā)展，但各地發(fā)展態(tài)勢(shì)不平衡。中西部地區(qū)發(fā)展雖有起色但仍較落后，這與該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入水平、個(gè)人商品意識(shí)和資信度等緊密相關(guān)，體現(xiàn)了資金運(yùn)動(dòng)的特征和規(guī)律。二、制約我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的主要因素 1．商品房房?jī)r(jià)太高，經(jīng)濟(jì)適用房政策不完善。這與我國(guó)目前收入低、房?jī)r(jià)高的國(guó)情相比，使中低收入家庭難以承受，貸款期限過短就更令需要貸款的居民無法涉足。 此外，融資結(jié)構(gòu)的不合理，住房消費(fèi)信貸地域分布的不平衡，住房金融配套服務(wù)體系發(fā)展的滯后也都是我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的制約因素。另一種是間接干預(yù)，主要有兩種形式：一是制定詳盡的法律法規(guī)來規(guī)范和引導(dǎo)市場(chǎng)的發(fā)展；二是通過為抵押貸款提供保險(xiǎn)和發(fā)起設(shè)立若干準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)，并通過它們的市場(chǎng)活動(dòng)來影響抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展。 金融業(yè)和住房開發(fā)的關(guān)系是非常密切的。應(yīng)以市場(chǎng)需求為準(zhǔn)繩，以業(yè)務(wù)創(chuàng)新為突破口，滿足所有制多元化，消費(fèi)個(gè)性化的需求以提高整個(gè)住房金融的服務(wù)能力和業(yè)務(wù)水平。加入WTO后，國(guó)外機(jī)構(gòu)將為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供貸款，為個(gè)人辦理抵押貸款業(yè)務(wù)，并推動(dòng)房地產(chǎn)抵押證券化業(yè)務(wù)的開展。然而，從現(xiàn)在開始，這樣的好事以后可能就不再有了，一大批沒有資本實(shí)力的發(fā)展商將因“嚴(yán)重失血”而被淘汰出局。因此，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)要應(yīng)對(duì)WTO的挑戰(zhàn)，必須從戰(zhàn)略的高度，跳出自身的視野限制，走產(chǎn)業(yè)資本和金融資本結(jié)合的道路。1　中國(guó)住房金融的發(fā)展1．1　住房金融的發(fā)展歷程　 我國(guó)的住房金融是伴隨住房制度改革和金融體制改革的不斷深入，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟而逐漸發(fā)展和完善起來的，主要經(jīng)歷以下三個(gè)發(fā)展階段。　　第三階段：1998年2000年，住房金融全面發(fā)展階段。由于受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及房改進(jìn)程的制約，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展較快的地區(qū)多集中于東南沿海地區(qū)，上海、廣東、北京、浙江、江蘇、福建和廈門等省市，占到貸款業(yè)務(wù)量的50％以上。特別是在目前我國(guó)住房開發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)難于把握，信貸資產(chǎn)質(zhì)量偏低和信貸投放速度減緩的情況下，積極支持科教文衛(wèi)單位建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，有利于銀行提高貸款效益、增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，是銀行業(yè)務(wù)的重要發(fā)展方向和業(yè)務(wù)拓展領(lǐng)域之一。2　中國(guó)住房金融業(yè)發(fā)展的制約因素　　目前，我國(guó)居民住房市場(chǎng)化程度低，交易規(guī)模小，居民購房有支付能力的需求不足。但住房制度改革的漸進(jìn)性也抑制了住房金融業(yè)務(wù)快速發(fā)展的步伐。　　3．住房二級(jí)市場(chǎng)和住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)欠發(fā)達(dá)。從我國(guó)現(xiàn)實(shí)情況看，政府對(duì)居民住房的社會(huì)保障作用應(yīng)更多的