【正文】 11,000,000應(yīng)收（扣）款： 預(yù)工程款 4,500,000 甲供材料 4,000,000 超（欠）供材料 100,000 施工、生活水電費(fèi) 150,000 預(yù)留維修費(fèi) 328,500 小 計(jì) 9,078,500 應(yīng)付工程款 2,021,500七、營(yíng)業(yè)收入核算收入分類 主要包括標(biāo)準(zhǔn)普通住宅、普通住宅、別墅、高檔公寓、辦公樓、商業(yè)用房、地下室及地下車庫(kù)、租賃收入、固定資產(chǎn)出售、價(jià)外收入等。建議稅務(wù)機(jī)關(guān)在實(shí)際工作中能統(tǒng)一收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，以公平納稅，并防止違規(guī)行為的發(fā)生。為此，在實(shí)際工作中，往往在開(kāi)發(fā)成本二級(jí)科目中設(shè)置專門(mén)用于結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的科目，已發(fā)生完的成本項(xiàng)目按實(shí)際成本分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)，未發(fā)生完的成本項(xiàng)目按預(yù)算成本分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)。與稅收規(guī)定不一致的，應(yīng)以稅收規(guī)定為準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。目前南京市土地增值稅匯算試點(diǎn)辦法，對(duì)規(guī)范管理、有實(shí)力和品牌的優(yōu)秀開(kāi)發(fā)商不利，同時(shí)又從另一方面助長(zhǎng)了管理不規(guī)范、成本收入核算不規(guī)范的房地產(chǎn)公司采用多種手段偷逃土地增值稅，會(huì)造成稅收上的 “不公平”。公司認(rèn)為政策的執(zhí)行存在矛盾。而利息的記入是以資金占用為基礎(chǔ)的，把一筆項(xiàng)目貸款的利息全部記入該項(xiàng)目反而是不合理的。1,000,0001,038,0001,079,0001,171,500減：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本% 706,300706,300706,300706,300 其中：可加計(jì)扣除20%的金額% 670,985670,985670,985670,985 不可加計(jì)扣除20%的金額% 35,31535,31535,31535,315 加計(jì)扣除金額% 134,197134,197134,197134,197營(yíng)業(yè)稅金及附加% 55,50057,60959,88565,018房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用91,682110,525130,855176,723項(xiàng)目毛利率%%%%三、利潤(rùn)總額這樣既會(huì)穩(wěn)定增加財(cái)稅收入，也防止管理不規(guī)范、成本收入核算不規(guī)范的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的偷逃土地增值稅行為，更簡(jiǎn)化了征收管理，降低了稅收征收成本，有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，更好的促進(jìn)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。對(duì)于多項(xiàng)目公司在實(shí)際工作中會(huì)碰到很多問(wèn)題：（1）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有建設(shè)周期，資金的使用也有周期，取得的銀行貸款若貸款項(xiàng)目專用，會(huì)造成資金的極大浪費(fèi)。根據(jù)（蘇地稅發(fā)［2007］75號(hào)）文，南京市（蘇地稅發(fā)［2007］154號(hào)）文也明確土地增值稅的核定征收辦法，但南京市沒(méi)有執(zhí)行。銷售凈利潤(rùn)僅和銀行的貸款利息相當(dāng)；顯然和高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)收益率不相符的。 （4）計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用不得計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。例如：2008年6月30日，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本前的余額為1000萬(wàn)元，本期需結(jié)轉(zhuǎn)300萬(wàn)元記入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，若直接減記規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)，則余額為700萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后，若想查詢規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)支付的金額，則從余額中已經(jīng)得不到，經(jīng)過(guò)多次結(jié)轉(zhuǎn)長(zhǎng)時(shí)間后更是如此。 收入確認(rèn)提前，當(dāng)項(xiàng)目結(jié)算利潤(rùn)率高于按預(yù)收賬款預(yù)繳的利潤(rùn)率時(shí)，實(shí)際上是提前多繳納了所得稅；當(dāng)項(xiàng)目結(jié)算利潤(rùn)率低于按預(yù)收賬款預(yù)繳的利潤(rùn)率時(shí)，實(shí)際上是提前少繳納了所得稅。 ，改變工程承包方式。（3）材料差價(jià)的結(jié)算：施工單位領(lǐng)用的材料往往和工程項(xiàng)目中標(biāo)標(biāo)書(shū)的定額數(shù)量不一致，就是所謂的材料“超供”和“欠供”，這就要進(jìn)行材料“超供”和“欠供”數(shù)量和金額（材料差價(jià)）的結(jié)算，多退少補(bǔ)。 地下（人防）車庫(kù)成本的歸集和分?jǐn)?，始終是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的難點(diǎn)問(wèn)題，稅務(wù)機(jī)關(guān)以要求必須核算其成本。如樁基工程、土方工程、預(yù)應(yīng)力工程、結(jié)構(gòu)工程等等。六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問(wèn)題同一成本項(xiàng)目與核算對(duì)象的對(duì)應(yīng)關(guān)系、同一施工建設(shè)單位發(fā)生不同的成本項(xiàng)目的分類核算問(wèn)題 同一成本項(xiàng)目與核算對(duì)象的對(duì)應(yīng)關(guān)系問(wèn)題主要是指一項(xiàng)工程包括不同的核算對(duì)象、不同的物業(yè)，如住宅樓或辦公樓底屋是商業(yè)，同時(shí)又有裝璜；公共配套設(shè)施和商品房由一個(gè)單位施工等；同一施工建設(shè)單位發(fā)生不同的成本項(xiàng)目的分類核算問(wèn)題主要是指一個(gè)施工單位同時(shí)做了多項(xiàng)工程，如小區(qū)內(nèi)道路和排水排污工程，主體建筑工程和周邊（屋前后）室外工程。 資本化借款費(fèi)用（1）借款費(fèi)用資本化的期限：自開(kāi)發(fā)投入日起至完工交付日止的借款費(fèi)用可資本化，其間開(kāi)發(fā)商主動(dòng)實(shí)施的停工期間不包括在內(nèi)；（2）可資本化的借款費(fèi)用包括：與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān)的借款利息支出、匯兌損失等借款費(fèi)用，但不包括借款手續(xù)費(fèi)及傭金；（3）可確定借款用途并?？顚Ｓ糜谀程囟ㄩ_(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，可將借款費(fèi)用直接計(jì)入受益的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；不能分清具體用途的借款費(fèi)用，可采用各項(xiàng)目累計(jì)投資額、各項(xiàng)目缺口資金等標(biāo)準(zhǔn)在受益的各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目間分?jǐn)偂?環(huán)衛(wèi)作息和工具房 其他工程 如坡道雨棚、屋頂構(gòu)架，非小區(qū)共有的屋頂花園、屋面球場(chǎng)等；二是包含在土建單位合同中，而實(shí)際操作時(shí)又單獨(dú)發(fā)包的項(xiàng)目。 工程施工費(fèi)一般均為扣凈甲供材、費(fèi)后的價(jià)格 甲/直供設(shè)備與主材 工程合同及預(yù)算內(nèi)外的甲供設(shè)備主材 一般建安工程材差 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)中包括臨時(shí)辦公室、臨時(shí)圍墻、圍板、售樓處及臨時(shí)樣板房、臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)等。 建設(shè)規(guī)費(fèi) 征地補(bǔ)償費(fèi) ◆ 對(duì)于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理的需要，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工標(biāo)段/產(chǎn)品類型劃分成本核算對(duì)象。（6）編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)總成本。 主要工作內(nèi)容：營(yíng)銷策劃推廣、銷售許可、開(kāi)盤(pán)銷售、竣工交付等。 主要工作內(nèi)容：開(kāi)發(fā)計(jì)劃、資金計(jì)劃、各階段可研報(bào)告、竣工后評(píng)估等。 所涉及的主要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)領(lǐng)域包括：土地開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)、地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售、租賃經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)金融和信貸、保險(xiǎn)等；以及與此緊密相關(guān)的中介服務(wù)如融資、評(píng)估、置換、裝飾