房地產(chǎn)營改增培訓(xùn)資料(存儲版)
【正文】 ? （ 1）融資租賃服務(wù)，是指具有融資性質(zhì)和所有權(quán)轉(zhuǎn)移特點的租賃活動。 ? 。 房地產(chǎn)企業(yè)繳納的各類初裝費是否能夠抵扣進項稅？ ? 固定電話、有線電視、寬帶、水、電、燃氣、暖氣等經(jīng)營者向用戶收取的 安裝費、初裝費、開戶費、擴容費 以及類似收費，按照 安裝服務(wù) 繳納增值稅。 購入不動產(chǎn)真的是一次性抵扣嗎？ ? 取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)， 不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。 營改增來臨的固定資產(chǎn)投資策略 謝 謝！ ?演講完畢，謝謝觀看！ 。 處置營改增前存量資產(chǎn)如何計稅 ? 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅試點期間有關(guān)增值稅問題的公告 》 （國家稅務(wù)總局公告 2023年第 90號） ? 二、納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，適用簡易辦法依照 3%征收率減按 2%征收增值稅政策的， 可以放棄減稅， 按照簡易辦法依照 3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票。請問，這種做法是否有政策依據(jù)？ ? 根據(jù)營業(yè)稅暫行條例第五條及其實施細則第十四條規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用；價外費用，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費。 ? 貸款，是指將資金貸與他人使用而取得利息收入的業(yè)務(wù)活動。 ? 注意： ? 土地價款不計算進項稅 ? 必須是向政府支付的才可以 ? 新項目土地成本可差額納稅的 房地產(chǎn)企業(yè)取得土地成本如何扣除？ ? 注意： ? 政府土地出讓金的返還處理 ? 以省級以上 （ 含省級 ） 財政部門監(jiān) （ 印 ） 制的財政票據(jù)為扣除的合法有效憑證 。 ?《 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 《 營業(yè)稅稅目注釋（試行稿） 》的通知 》 （國稅發(fā) 〔 1993〕 149號 ）：以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。 ? ④視同銷售成本＝ 7900＝ 334156058（元）； ? 視同銷售所得＝ 55300000－ 334156058＝ 21143942（元） ? ⑷開發(fā)企業(yè)以其開發(fā)產(chǎn)品對動遷戶進行補償?shù)臅嬏幚? ? ①在開發(fā)產(chǎn)品完工時，根據(jù)安置時的同期同類價格，視同銷售的會計處理： ? 借：開發(fā)成本 土地征用費及拆遷補償費 貸：應(yīng)付賬款 — 土地征用費及拆遷補償費 5530萬元 應(yīng)交稅費 — 應(yīng)交增值稅（銷項稅） ? 借：應(yīng)付賬款 ——— 拆遷補償費 5530萬元 貸：主營業(yè)務(wù)收入 5530萬元 ? 注意：在營業(yè)稅制度下，紅字部分是不計入成本的，應(yīng)計入營業(yè)稅金及附加科目，因為增值稅的引入，視同銷售行為增加了房地產(chǎn)的開發(fā)成本。 ? ②拆遷補償費支出＝ 7900 ＝ 5530（萬元）。 回遷安置房是否要視同銷售征收增值稅 ? 在實際工作中，同期同類開發(fā)產(chǎn)品的市場銷售價格或同類開發(fā)產(chǎn)品的公允價值可以按以下原則把握： ? 開發(fā)企業(yè)為動遷戶開具發(fā)票的，按 發(fā)票金額 確認收入，不開具發(fā)票的，按 拆遷補償協(xié)議 （或者回遷安置確認材料）約定的補償面積和補償標準確認收入。 ? 因為未履行簽約約定而沒收的訂約 定金 ，按照現(xiàn)行流轉(zhuǎn)稅政策，屬于預(yù)收款性質(zhì)，已經(jīng)在收到時就已經(jīng)繳稅，所以在沒收時就不存在征稅的問題，否則就是重復(fù)征稅。 房地產(chǎn)企業(yè)收到的所有“金”，都是預(yù)收款嗎？ ? 定金、訂金、誠意金、認籌金、意向金是否征稅？ ? 訂金（意向金、誠意金、 VIP卡、認籌金） ? 訂金并不是一個規(guī)范的概念，在法律上僅作為預(yù)付款的性質(zhì)，是預(yù)付款的一部分，是當事人的一種支付手段，不具有擔(dān)保性質(zhì)，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能適用“定金”雙倍返還罰則。 ? 收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后 收到款項。 ? 保險賠付 。 ? 納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的 投融資顧問費 、 手續(xù)費 、 咨詢費 等費用 ，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣 。 ? （四）從境外單位或者個人購進服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，自稅務(wù)機關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的 完稅憑證 上注明的增值稅額。 ? 、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)， 從高適用征收率。 ? （三）提供有形動產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為 17%。 ? （二）提供交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)， 銷售不動產(chǎn)， 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為 11%。 ? 試點納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，按照以下方法適用稅率或者征收率： 兼營與混合銷售的強勢回歸 ? 、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)， 從高適用稅率。 可稅前抵扣的增值稅扣稅憑證有哪些？ ? （三）購進農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品 收購發(fā)票或者銷售發(fā)票 上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和 13%的扣除率計算的進項稅額。 ?
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