房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法練習(xí)題llffjy(參考版)
2025-06-13 00:27本頁(yè)面
【正文】 可比實(shí)例價(jià)格修正和調(diào)整表 表66 可比實(shí)例1 可比實(shí)例2 可比實(shí)例3 成交價(jià)格 8000元人民幣/m2 1300美元/m2 8800元人民幣/m2 成交日期 2011年1月1日 2011年3月1日 2011年4月1日 交易情況 +2% +3% 3% 房地產(chǎn)狀況 8% 5% +6% [答疑編號(hào)501254060304] 【答案】該寫字樓2011年5月1日的市場(chǎng)價(jià)值測(cè)算如下： ?。?）測(cè)算公式 比準(zhǔn)價(jià)值＝可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) ?。?）求取比準(zhǔn)價(jià)值V1： =8 （元人民幣/m2） ?。?）求取比準(zhǔn)價(jià)值V2： =8 （元人民幣/m2） ?。?）求取比準(zhǔn)價(jià)值V3： =8 （元人民幣/m2） （5）將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)值的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為市場(chǎng)法的測(cè)算結(jié)果，則該寫字樓2011年5月1日的市場(chǎng)價(jià)值為： 估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值（單價(jià)）=（8 +8 +8 ）247。人民幣匯率中間價(jià)，；該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格2011年1月1日至2011年3月1日平均每月比上月上漲1%，%。根據(jù)比較結(jié)果得出了可比實(shí)例價(jià)格修正和調(diào)整表，見(jiàn)表66。所以只有：交易實(shí)例A、E可以作為可比實(shí)例。（如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均）。房地產(chǎn)狀況中的三方面因素對(duì)價(jià)格影響的權(quán)重分別為：、。 第九節(jié) 市場(chǎng)法總結(jié)和運(yùn)用舉例 解題步驟 ■第一步，建立比較基準(zhǔn)，主要看以下兩個(gè)方面?！ ?006年真題】 [答疑編號(hào)501254060302]『正確答案』C『答案解析』加權(quán)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格=2130+2190+2220=2181。 某宗地的面積為1000m2：采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。甲乙都是底層商鋪，可以取較大的權(quán)數(shù)，而且題干給的信息，無(wú)法區(qū)別甲乙的優(yōu)劣，因而二者給一樣的權(quán)數(shù)。房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額 直接比較修正法和間接比較修正法 直接比較修正法 比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例成交價(jià)格 交易情況修正——使得非正常價(jià)格變成正常價(jià)格 市場(chǎng)狀況調(diào)整——使得可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格變成估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格 房地產(chǎn)狀況調(diào)整——使得可比實(shí)例狀況下的價(jià)格變成估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格 記憶竅門：100成V造型——諧音 “自衛(wèi)”：自——直接比較修正，衛(wèi)——V 考試中主要是直接比較方式 （順序不要記錯(cuò)，按照這個(gè)順序記，韓磊有首歌叫“走四方”——走路靠腳，“腳”諧音“交易情況”第二個(gè)“四”諧音“市場(chǎng)狀況調(diào)整”，“方”諧音“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”） 間接比較修正法 比準(zhǔn)價(jià)值＝可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)化修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 比準(zhǔn)價(jià)值＝可比實(shí)例成交價(jià)格* 前兩個(gè)修正和直接比較法是一樣的 房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí)，先做標(biāo)準(zhǔn)化修正，將可比實(shí)例自身狀況下的房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整為標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)下的房地產(chǎn)價(jià)格，再進(jìn)一步調(diào)整為估價(jià)對(duì)象狀態(tài)下的房地產(chǎn)價(jià)格 記憶竅門：100成W造型，對(duì)照直接比較修正 求取最終比準(zhǔn)價(jià)值的方法（了解） 一個(gè)可比實(shí)例，對(duì)應(yīng)著一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格 將多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格修正為一個(gè)最終價(jià)格的方法 □平均數(shù) ■簡(jiǎn)單平均數(shù) ■加權(quán)平均數(shù) □中位數(shù) □眾數(shù) ■平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)三者的關(guān)系 □變量值完全對(duì)稱的，這三者一致 □在向右傾斜的分布中，平均數(shù)最小，眾數(shù)最大，中位數(shù)居中 □在向左傾斜的分布中，平均數(shù)最大，眾數(shù)最小，中位數(shù)居中 評(píng)估某底層商鋪價(jià)格時(shí)，估價(jià)師選取的可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價(jià)格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價(jià)格），求取最終價(jià)格時(shí)，對(duì)甲乙丙三個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格依次選取的權(quán)重，最合適的是（?。?。交易情況修正金額177。不計(jì)算，僅憑選項(xiàng)的大小，推出正確答案?！ 答疑編號(hào)501254060207]『正確答案』A『答案解析』參見(jiàn)教材P197 = 還有一種分析方法：可比實(shí)例比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)好，估價(jià)對(duì)象比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)還差，所以修正系數(shù)肯定比1小，排除了CD，估價(jià)對(duì)象比可比實(shí)例差的會(huì)比較多，在不計(jì)算的情況下，我們可以推出A是正確的。以估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)（100），將可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象的狀況逐個(gè)因素比較并評(píng)分，好于估價(jià)對(duì)象的評(píng)分大于100，不如估價(jià)對(duì)象的，評(píng)分低于100 記憶：估價(jià)對(duì)象100分，對(duì)可比實(shí)例逐項(xiàng)打分 ?、軐⒗塾?jì)所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價(jià)格的比率 ?、堇迷摫嚷蕦?duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整 ■公式 可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格＝可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 間接比較法 第一步，標(biāo)準(zhǔn)化修正 設(shè)定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為100，將估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例的房地產(chǎn)自身狀況均與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)進(jìn)行比較并評(píng)分，估價(jià)對(duì)象或可比實(shí)例好于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)，則評(píng)分高于100，反之則低于100。確定若干種對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)狀況方面的因素 ②確定每個(gè)因素的權(quán)重。R%，則 可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格＝可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 差額法（加減法） 可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格177。將房地產(chǎn)狀況差異程度，轉(zhuǎn)換為價(jià)格差異程度 （4）調(diào)整。比較估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例，找出差異程度。 ?。ㄕ莆眨 】傮w的兩種思路： 直接比較法——以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況進(jìn)行直接比較 間接比較法——設(shè)定一種“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”，以該標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較 具體步驟： ?。?）確定影響因素?！ 答疑編號(hào)501254060205]『正確答案』B『答案解析』（80001000+800）/=7091 【2006年真題】市場(chǎng)法中實(shí)物狀況比較和調(diào)整的內(nèi)容包括（?。?。 買家支付給賣家的價(jià)格后，還要幫賣家交稅?！ ∠瓤唇灰浊闆r修正，涉及稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁。自2008年2月1日起到2008年10月1日期間，%，則該可比實(shí)例修正、調(diào)整后的價(jià)格
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